ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 67 จะยังฟื้นตัวได้ไม่เต็มที่ แถมแนวโน้มตลาดยังทำท่าว่าจะทรงๆ ทรุดๆ เพราะได้รับผลกระทบจากปัญหาต้นทุนการก่อสร้าง ต้นทุนที่ดิน และที่สำคัญผลกระทบจากแนวโน้มการปรับตัวของอัตราดอกเบี้ย ซึ่งส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคหดตัวลง แถมสถาบันการเงินมยังเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายย่อย และสินเชื่อโครงการมากขึ้น สถานการณ์ต่างๆ ที่ประดังเข้ามาทำให้ที่อยู่อาศัยในเซกเมนต์ตลาดระดับกลาง-ล่าง ในระดับราคา 1.5-3 ล้านบาท ชะลอตัวอย่างชัดเจน
ขณะที่กลุ่มเป้าหมายชาวจีน ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าในตลาดที่อยู่อาศัยคอนโดมิเนียมระดับกลาง ซึ่งเป็นความหวังของตลาดอสังหาฯ ที่คาดการณ์ว่าจะกลับเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทย และเป็นปัจจัยผลักดันตลาดคอนโดฯ ฟื้นตัวตั้งแต่ช่วงปลายปี 66 ที่ผ่านมา แต่จนถึงขณะนี้จำนวนนักท่องท่องเที่ยวชาวจีนที่เดินทางเข้ามายังมีปริมาณน้อยกว่าคาดการณ์อย่างมาก และทำให้ตลาดคอนโดฯ ใน กทม.-ปริมณฑลที่เน้นเจาะกลุ่มลูกค้าจีนยังมียอดขายต่ำกว่าเป้าหมาย ซึ่งปัจจัยต่างๆ ที่กล่าวมาข้างต้นนี้สะท้อนให้เห็นได้เป็นอย่างดีว่าตลาดอสังหาฯ กทม.-ปริมณฑล และจังหวัดท่องเที่ยวต่างๆ ยังคงฟื้นตัวอย่างเชื่องช้ามาก
มีเพียงตลาดภูเก็ตเท่านั้นที่มีข้อยกเว้น เพราะนับตั้งแต่มีการเปิดประเทศในปี 65 จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ทยอยเดินทางเข้าในประเทศไทย ส่วนใหญ่มีจุดหมายปลายทางที่จังหวัดภูเก็ต โดยพบว่าในปี 66 มีนักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางมาเยือนมากกว่า 8 ล้านคน โดยมีกลุ่มนักท่องเที่ยวจากรัสเซีย ออสเตรเลีย อินเดีย ฮ่องกง และจีน เป็นชาติที่เดินทางเข้าสู่เกาะภูเก็ตมากที่สุด การหลั่งไหลเข้ามาของนักท่องเที่ยวต่างชาติทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ภูเก็ตฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว และกลับมาขยายตัวอย่างก้าวกระโดดในปีนี้
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า จากการจัดเก็บข้อมูลตลาดภูเก็ต พบว่า นับตั้งแต่ปลายปี 65 จนถึงปัจจุบบัน มีซัปพลายที่อยู่อาศัยเปิดใหม่กว่า 10,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 100,000 ล้านบาท โดยมีทั้งการลงทุนในบ้านตากอากาศ และคอนโดฯ ซึ่งถือว่าเป็นตัวเลขซัปพลายใหม่ที่สูงที่สุดเป็นประวัติการณ์ของตลาดภูเก็ต โดยในจำนวนยูนิตที่เปิดใหม่ทั้งหมดพบว่า เป็นการลงทุนจากค่ายอสังหาฯ จากส่วนกลางเป็นส่วนใหญ่ ส่วนบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ในพื้นที่มีการลงทุนบางส่วน และหลายโครงที่เปิดขายไปพบว่าสามารถปิดการขายได้อย่างรวดเร็ว โดยบางโครงการใช้เวลาปิดการขายเพียงแค่ 1 เดือนหลังเปิดขายเท่านั้น และส่วนใหญ่ยูนิตที่ขายออกไปเป็นการซื้อโดยลูกค้าต่างชาติ โดยกลุ่มลูกค้ารัสเซีย
โดยโครงการที่ทำยอดขายได้ดีมากส่วนใหญ่จะมีที่ตั้งโครงการอยู่ในทำเลภูเก็ตฝั่งตะวันตก โดยเฉพาะทำเลย่านบางเทา เชิงทะเล และพื้นที่โดยรอบลากูน่า ซึ่งเป็นทำเลยอดนิยมของชาวต่างชาติ และกลุ่มผู้ซื้อคนไทยกำลังซื้อสูง ซึ่งนิยมซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าระยะยาว เนื่องจากผลตอบแทนจากการลงทุนค่อนข้างสูง โดยพบว่าในบางโครงการสามารถปล่อยเช่าได้สูงกว่า 1,000-1,200 บาทต่อตารางเมตร เทียบเท่ากับการลงทุนในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นในเลยทีเดียว
ภูเก็ตที่ดินพุ่ง ทำเลติดหาดแตะ 100 ล้าน/ไร่
จากภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เติบโตอย่างรวดเร็วส่งผลให้ราคาที่ดินในพื้นที่เกาะภูเก็ตมีการปรับตัวสูงขึ้นแบบก้าวกระโดดเช่นเดียวกัน โดยเฉพาะทำเลยอดนิยม คือ ในพื้นที่บางเทา เชิงทะเล และพื้นที่โดยรอบลากูน่า โดยพบว่าที่ดินที่อยู่ในระยะที่ห่างไกลจากทะเลมีราคาเสนอขายอยู่ที่ประมาณไร่ละ 25-40 ล้านบาท และที่ดินที่ใกล้ทะเลหรือติดชายหาดสำคัญๆ พบว่ามีราคาเสนอขายที่สูงกว่า 100 ล้านบาทต่อไร่ ซึ่งจากราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นเป็นอย่างมาก ส่งผลให้ผู้พัฒนารายเล็กๆ ในพื้นที่หาที่ดินนำมาพัฒนาโครงการใหม่ได้ค่อนข้างยาก เนื่องจากไม่สามารถสู้กับผู้พัฒนารายใหญ่ที่มีต้นทุนที่ดีกว่าได้
นายภัทรชัย คาดการณ์ว่า ในปี 67 นี้ ตลาดภูเก็ตจะขยายตัวสูงมาก สังเกตได้จากการขยายตลาดเข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ของผู้พัฒนารายใหญ่ทั้งจากกรุงเทพฯ และรายใหญ่ในพื้นที่ ซึ่งต่างมองเห็นโอกาสการลงทุน โดยก่อนหน้านี้ พบว่า Branded Residence โครงการใหญ่ เช่น The Standard Residences Phuket Bangtao และผู้พัฒนารายใหญ่อีกหลายรายจ่อคิวเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะทำเลย่านบางเทา เชิงทะเล พื้นที่โดยรอบลากูน่า และทำเลย่านหาดกมลา ซึ่งเป็นทำเลที่มีโครงการเคยหยุดการขายชั่วคราวเพื่อปรับรูปแบบการพัฒนาและกลับมาขายอีกครั้งโดยบางยูนิตอาจมีราคาสูงกว่า 100 ล้านบาทต่อยูนิต
ซัปพลายคอนโดฯ ภูเก็ตเปิดใหม่-ซัปพลายสะสม
จากข้อมูลอุปทานคอนโดฯ ที่เปิดขายใหม่พบว่าในปี 66 ที่ผ่านมามีซัปพลายเปิดขายใหม่ 36 โครงการ หรือ 8,743 หน่วย คิดเป็นมูลค่าการลงทุน 49,559 ล้านบาท ซึ่งเป็นยอดการเปิดขายใหม่สูงที่สุดเท่าที่เคยมีมา โดยเป็นการเปิดตัวโครงการของผู้พัฒนารายใหญ่ทั้งจากกรุงเทพฯ และผู้พัฒนารายใหญ่ในพื้น โดยมีแสนสิริ แอสเซทไวส์ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ฮาบิแทท กรุ๊ป เป็นกลุ่มอสังหาฯ รายใหญ่จากส่วนกลางที่ลงทุนมากที่สุด
"โดยปกติแล้วคอนโดฯ ที่เปิดขายใหม่ในจังหวัดภูเก็ตมีเพียงปีละ 2,000-3,000 ยูนิตต่อปี แต่ด้วยจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เพิ่มขึ้นเป็นอย่างมาก บวกกับโครงการการลงทุนจากภาครัฐและเอกชนเป็นเสมือนแรงผลักดันที่สำคัญให้ตลาดคอนโดฯ ในจังหวัดภูเก็ตมีแนวโน้มที่ดีขึ้นอย่างชัดเจน คาดการณ์ว่าในปี 67 อาจมีคอนโดฯ เปิดใหม่เข้าสู่ตลาดกว่า 4,500 ยูนิต" นายภัทรชัย กล่าว และว่า ณ สิ้นปี 66 ในภูเก็ตมีซัปพลายคอนโดฯ ระหว่างขายในตลาด 75 โครงการ หรือ 22,253 ยูนิต ซึ่งขายไปแล้ว 14,484 ยูนิต คิดเป็น 65.08% และมีหน่วยขายรวม 7,769 ยูนิต คิดเป็น 34.91% และพบว่าผู้พัฒนาส่วนใหญ่ให้ความสนใจพัฒนาโครงการในพื้นที่ฝั่งตะวันตกของจังหวัดภูเก็ตมากที่สุด โดยเฉพาะในพื้นที่บางเทา เชิงทะเล พื้นที่โดยรอบลากูน่า และกมลา และส่วนใหญ่เป็นรูปแบบ 1 ห้องนอน ที่สัดส่วน 53.27% และพื้นที่ขนาด 31-50 ตารางเมตร ที่สัดส่วน 48.63% และช่วงราคา 5.0-10.0 ล้าน พบว่ามีสัดส่วนที่สูงสุดคิดเป็น 30.93%
นอกจากนี้ ยังพบว่าในปี 66 ผู้พัฒนารายใหญ่จากกรุงเทพฯ จำนวนมากมองเห็นโอกาสการลงทุนเข้าไปเปิดตัวโครงการคอนโดฯ โครงการใหม่ในภูเก็ตเป็นจำนวนมาก และหลายโครงการสามารถปิดการขายได้อย่างรวดเร็ว ส่งผลให้ตลาดคอนโดฯ ภูเก็ตคึกคักเป็นอย่างมาก โดยมีอัตราการดูดซับเฉลี่ยต่อเดือน 5.40% และพบว่าคอนโดฯ ในเกาะภูเก็ตในช่วงราคา 1-2 ล้านบาทต่อยูนิตมีอัตราการดูดซับสูงถึง 9.9% ซึ่งถือว่าเป็นอัตราการดูดซับที่สูงกว่าตลาดคอนโดฯ ใน กทม.
ซัปพลายบ้านพักตากอากาศสะสม
สำหรับซัปพลายบ้านพักตากอากาศเปิดใหม่ภูเก็ตในปี 66 เติบโตแบบก้าวกระโดดเช่นเดียวกัน โดยมีซัปพลายเปิดขายใหม่มากถึง 61 โครงการ จำนวน 1,108 ยูนิต คิดเป็นมูลค่ากว่า 51,002 ล้านบาท ซึ่งถือว่าเป็นซัปพลายเปิดขายใหม่ที่สูงที่สุดเท่าที่เคยมีมาในภูเก็ต โดยโครงการที่เปิดขายส่วนใหญ่อยู่ทำเลฝั่งตะวันตกของภูเก็ต โดยเฉพาะทำเลย่านบางเทา เชิงทะเล และพื้นที่โดยรอบลากูน่า
สำหรับทำเลย่านบางเทา และเชิงทะเลในปีที่ผ่านมา ผู้พัฒนารายใหญ่ในพื้นที่ เช่น ลากูน่า รีสอร์ท แอนด์ โฮเท็ล รวมถึงผู้พัฒนารายใหญ่หลักๆ จาก กทม. คือ แสนสิริ แอสเซทไวส์ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ฮาบิแทท กรุ๊ป และไซมิส แอสเสท ที่ให้ความสนใจเข้าไปพัฒนาโครงการบ้านพักตากอากาศบนทำเลย่านนี้เป็นครั้งแรก และหลายโครงการได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อเป็นอย่างดี โดยเฉพาะกำลังซื้อรัสเซีย
สำหรับภาพรวมตลาดบ้านพักตากอากาศในภูเก็ต ณ สิ้นปี 66 พบว่า มีอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด 107 โครงการ จำนวน 2,316 ยูนิต ขายออกไปแล้ว 1,220 ยูนิต อยู่ระหว่างขาย 1,096 ยูนิต โดยพบว่ามากกว่า 98% เป็น บ้านเดี่ยวในช่วงราคาต่ำกว่า 30 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 39.89% ตามมาบ้านระดับราคา 30-50 ล้านบาทที่สัดส่วน 38.21% และบ้านช่วงระดับราคา 50-70 ล้านบาท คิดเป็น 10.45% และพบว่ามากกว่า 46.07% เป็นรูปแบบ 3 ห้องนอน และมีขนาดพื้นที่ใช้สอยในช่วง 300-500 ตารางเมตร ตลาดบ้านพักตากอากาศในช่วงปี 66 ที่ผ่านมา ได้ความสนใจจากำลังซื้อต่างชาติเป็นอย่างมาก รวมถึงกลุ่มลูกค้าคนไทยทั้งจากกรุงเทพมหานครและคนไทยในพื้นที่ ลูกค้าจากประเทศกลุ่มยุโรป เช่น เยอรมนี เดนมาร์ก และกำลังซื้อจากชาติในกลุ่มเอเชีย เช่น จีน ฮ่องกง และสิงคโปร์
ทั้งนี้ พบว่าโครงการบ้านพักตากอากาศหลายโครงการสามารถปิดยอดการขายได้มากกว่า 80% เพียงแค่ในช่วงเวลาสั้นๆ หลังจากการเปิดขายเท่านั้น และส่วนใหญ่ถูกเหมาซื้อไปโดยกำลังซื้อต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้ารัสเซีย ทั้งที่ซื้อเพื่อการลงทุนและการอยู่อาศัย
จับตาอนันดาฯ งัดแลนด์แบงก์ 500 ไร่ผุดโปรเจกต์หมื่นล้าน
ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า ณ สิ้นปี 66 สำหรับตลาดคอนโดมิเนียม บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้มีส่วนแบ่งตลาดมากที่สุดที่ประมาณ 1,863 ยูนิต คิดเป็น 8.37% ของตลาด ตามมาด้วยลากูน่า รีสอร์ท แอนด์ โฮเท็ล 1,518 ยูนิต คิดเป็น 6.82% และแสนสิริ 1,400 ยูนิต คิดเป็น 6.29%
สำหรับบ้านพักตากอากาศพบว่า บจ.โบทานิก้า ลักซูรี่ ภูเก็ต ผู้พัฒนารายใหญ่ในพื้นที่ภายใต้แบรนด์โบทานิก้า ครองสัดส่วนตลาดสูงที่สุดคิดเป็น 21.32% ตามมาด้วย บจ.เพิร์ล ไอซ์แลนด์ พร็อพเพอร์ตี้ ผู้พัฒนารายใหญ่ในพื้นที่เช่นเดียวกัน ภายใต้แบรนด์อัญชัน ครองสัดส่วนของตลาด 10.18% และ บจ.อันดามัน แอสเซท โซลูชั่น ที่สัดส่วน 4.14%
นายภัทรชัย กล่าวว่า ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส คาดการณ์ว่า ตลาดบ้านพักตากอากาศและตลาดคอนโดฯ ภูเก็ตในปีนี้จะยังคงขยายตัวสูงเช่นปีก่อน โดยผู้พัฒนาหลักยังคงเป็นบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่จาก กทม.และรายใหญ่ในพื้นที่ที่ยังคงมองเห็นโอกาสการลงทุน โดยพบว่า Branded Residence โครงการใหญ่ เช่น The Standard Residences Phuket Bangtao และบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่อีกเป็นจำนวนมากต่างรอการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยในจำนวนนี้ยยังมี บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ที่เป็นผู้ประกอบการรายใหญ่จาก กทม. ที่น่าจับตามองว่าจะมีการลงทุนพัฒนาโครงใหม่ในปีนี้หรือไม่ หลังจากที่ก่อนหน้านี้มีการศึกษาความเป็นไปได้ และศึกษารูปแบบโครงการที่จะพัฒนาบนที่ดินสะสมกว่า 500 ไร่ ซึ่งหากมีการลงทุนเกิดขึ้นคาดว่าจะมีมูลค่าโครงการไม่ต่ำกว่า 10,000 ล้านบาทเลยทีเดียว
