ตลาดบ้านมือสอง หนึ่งในเซกเตอร์ที่เกี่ยวโยงกับตลาดบ้านใหม่ โดยในช่วงที่ผ่านมา ด้วยปัจจัยต้นทุนการก่อสร้างที่พุ่งสูงขึ้น ส่งผลให้ ราคาขายโครงการ'ที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ปรับตัวขึ้นอย่างมาก การจะเลือกหาบ้านหรือคอนโดมิเนียมในเมืองในราคาที่ประกาศขายกันอยู่เป็นการยากที่กลุ่มผู้มีรายได้น้อยจนถึงปานกลางจะสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยในเมืองในราคาที่แพงขึ้นอย่างมาก ทำให้ต้องเลือกและตัดสินใจเลือกโครงการที่อยู่รอบนอกเมืองมากขึ้น
แต่ด้วยตัวแปรของต้นทุนที่พุ่งแรงในระยะที่ผ่านมา ส่งผลให้บ้านมือสองทั้งที่เป็นทรัพย์สินรอการขาย (NPA) หรือของผู้ที่ประกาศออกมาโดยตรงได้รับความสนใจจากกลุ่มที่ต้องการมีที่อยู่อาศัย เนื่องจากช่องว่างของราคาบ้านใหม่และบ้านมือสองห่างกันอย่างมาก ทำให้ผู้ที่ต้องการมีบ้าน และมีกำลังเงินที่จำกัดเลือกซื้อบ้านมือสอง และรอโอกาสที่จะขยับไปมองหาโครงการใหม่ในอนาคต
อย่างไรก็ตาม จากสถานการณ์โควิดในช่วงที่ผ่านมา ผู้ประกอบการชูกลยุทธ์ 'ดัมป์' ราคาบ้านลงมาอย่างหนักมีตั้งแต่ 50% ไปจนถึง 70% เพื่อดึงกำลังซื้อเร่งระบายสต๊อกยูนิตเหลือขายออกไปให้มากที่สุด แปลงเป็นเงินสด ส่งผลให้ราคาบ้านมือสองที่เดิมอาจจะราคาขายที่ถูกกว่าบ้านใหม่ประมาณ 20-30% (แล้วแต่ทำเล) ราคาบ้านมือสองกลับมีราคาใกล้เคียงหรือถูกกว่าบ้านใหม่ไม่มากเหมือนในภาวะปกติ
แต่ในมุมของธนาคารแล้วยังให้น้ำหนักว่า ตลาดบ้านมือสองยังมีแนวโน้มเติบโตได้ดี
โดย นางกัญญารัตน์ กาญจนวิสุทธิ์ นักวิเคราะห์อาวุโส ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ SCB EIC ชี้ให้เห็นถึงความสำคัญของบ้านมือสองว่า ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียมมือสอง ยังเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับกลุ่มที่มีรายได้ระดับปานกลางลงมา ในยุคที่ราคาที่อยู่อาศัยใหม่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2565 ขยายตัวแตะระดับ 95,471 หน่วย (+37%YOY) โดยเป็นการขยายตัวของหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ ทั้งที่อยู่อาศัยแนวราบ และคอนโดมิเนียม สะท้อนความนิยมที่อยู่อาศัยมือสองในระยะที่ผ่านมา
อีกทั้งหน่วยโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมมือสองยังสามารถขยายตัวได้อย่างต่อเนื่องในช่วง 7 เดือนแรกของปี 2566 มาอยู่ที่ 18,832 หน่วย (+9%YOY) แม้หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบมือสองจะหดตัวลง -7% (YOY) ในช่วง 7 เดือนแรกของปี 2566 จากฐานที่สูงในปีก่อนหน้า แต่ยังเป็นการหดตัวในอัตราที่ต่ำกว่าการหดตัวของจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบใหม่ที่หดตัวลง -10% (YOY)
แต่ข้อมูลที่ SCB EIC สะท้อนออกมาถึงการเปลี่ยนแปลงของต้นทุนที่สูง ไม่ว่าจะเป็นทั้งจากราคาที่ดิน ต้นทุนก่อสร้าง ประกอบกับการที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยมือสองสามารถต่อรองราคากับผู้ขายได้ ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยมือสองยังต่ำกว่าราคาที่อยู่อาศัยใหม่ค่อนข้างมาก โดยช่วงปี 2564- 2566 ที่ผ่านมา พบว่า ราคาโอนกรรมสิทธิ์ทาวน์เฮาส์มือสองในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเฉลี่ยยังต่ำกว่าทาวน์เฮาส์ใหม่อยู่ที่ราว 1.2-1.4 ล้านบาท รวมถึงราคาโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมมือสองเฉลี่ย ยังต่ำกว่าคอนโดมิเนียมใหม่อยู่ที่ราว 1.7-2.0 ล้านบาท ซึ่งถือว่าเป็นส่วนต่างราคาที่ค่อนข้างมาก
"ทาวน์เฮาส์และคอนโดมิเนียมมือสองยังมีข้อได้เปรียบด้านราคา ยังเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับกลุ่มที่มีรายได้ระดับปานกลางลงมา ในยุคที่ราคาที่อยู่อาศัยใหม่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ที่สำคัญการหาขนาดที่ดินผืนใหญ่เพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเป็นไปได้ยากขึ้น โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ชั้นใน และชั้นกลาง ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยมือสอง ที่อยู่ในทำเลดังกล่าว ซึ่งมีราคาต่ำกว่าที่อยู่อาศัยใหม่ในทำเลเดียวกัน โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยแนวราบกลายมาเป็นทางเลือกสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยอีกด้วย"
กลุ่มคนรายได้น้อยติดอยู่ในวงจรหนี้
แม้ขณะนี้ภาพรวมเศรษฐกิจของประเทศจะเริ่มปรับตัวดีขึ้น แต่ด้วยความเปราะบางทางเศรษฐกิจในหลายปีที่ผ่านมา บวกกับวิกฤตจากโควิด ส่งผลในปี 2567 สถานการณ์หนี้ครัวเรือนไทยยังน่ากังวล โดยเป็นความบอบช้ำที่ต่อเนื่องมาจากปีที่ผ่านมา ซึ่งจะพบว่า กลุ่มคนรายได้น้อยเผชิญปัญหาหนี้สินเพิ่มขึ้นหลังวิกฤตโควิด และยังมีปัญหารายได้ไม่พอรายจ่ายอยู่มาก โดยผู้มีรายได้น้อยกว่า 1 ใน 3 ประกอบอาชีพอิสระ/รับจ้างทั่วไป ซึ่งมีแนวโน้มเป็นแรงงานนอกระบบที่รายได้ไม่มากและเข้าไม่ถึงระบบประกันสังคม ประกอบกับกลุ่มนี้มีวิธีบริหารจัดการหนี้ที่ยังไม่ดีนัก จึงพึ่งพาหนี้นอกระบบสูง และมีแนวโน้มติดอยู่ในวงจรหนี้อีกนาน จึงต้องอาศัยนโยบายระยะสั้น เพิ่มสภาพคล่องและแก้หนี้ให้กลุ่มครัวเรือนเปราะบาง ควบคู่กับนโยบายระยะยาว เพิ่มภูมิคุ้มกันคนไทย เช่น ปรับทักษะช่วยยกระดับรายได้ยั่งยืน เพิ่มสัดส่วนแรงงานทำงานในระบบให้เข้าถึงสวัสดิการประกันสังคม และเสริมความแข็งแกร่งทางการเงินส่วนบุคคล
REIC ชี้ซื้อขายบ้านมือสองต่ำ 3 ล้านบาท ติดลบ 10%
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวกับ 'ผู้จัดการรายวัน360องศา' ถึงตลาดบ้านมือสองนับว่าเป็นตลาดที่มีความสำคัญมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง ดังจะเห็นได้จากสัดส่วนจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ ที่เป็นการโอนกรรมสิทธิ์จากต้นทางที่เป็นบุคคลธรรมดาทั่วประเทศมีสัดส่วนประมาณ 60% ของหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ ประมาณ 240,000 หน่วย มูลค่าราว 3 แสนล้านบาท โดยคาดว่าอยู่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลประมาณ 100,000 หน่วย มูลค่า 2 แสนล้านบาท
แต่จากผลการสำรวจการประกาศขายบ้านมือสองทางออนไลน์ ทั้งเว็บไซต์ตลาดนัดบ้านมือสองของ REIC และเว็บไซต์ที่สำคัญ พบว่าในไตรมาส 3/66 มีการประกาศขายบ้านประมาณ 144,000 หน่วย มูลค่า 9.87 แสนล้านบาท เพิ่มสูงกว่าไตรมาสที่ผ่านมา 1.5% สำหรับจำนวนหน่วย และ 3.1% ในด้านของมูลค่า โดยประเภทบ้านมือสองที่มีการประกาศขายมากที่สุด คือ บ้านเดี่ยว 40% ห้องชุด 30% และทาวน์เฮาส์ 25%
ข้อสังเกตว่าระดับราคาบ้านมือสองที่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่มีการประกาศขายมากที่สุด สำหรับพื้นที่ที่มีการประกาศขายบ้านมือสองมากที่สุด คือ พื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล มีสัดส่วนในการประกาศขายมากที่สุด ส่วนจังหวัดอื่นที่มีการประกาศขายสัดส่วนสูงใน 10 อันดับแรก เป็นจังหวัดขนาดใหญ่และจังหวัดที่เป็นเมืองท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต ชลบุรี เชียงใหม่ และประจวบคีรีขันธ์ ตามลำดับ
นายวิชัย กล่าวว่า ล่าสุดจากการประมาณการตัวเลขโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสอง ปี 2566 (ตัวเลขจริง 11 เดือน และประมาณการเป็น 12 เดือน) ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล คาดว่าจะมีจำนวนประมาณ 88,000 หน่วย มูลค่าประมาณ 217,000 ล้านบาท ซึ่งพบว่า ยอดการโอนกรรมสิทธิ์ดังกล่าวลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 เป็น -7% ในเชิงจำนวนหน่วย และ -3.4% ในเชิงมูลค่า ซึ่งสะท้อนว่าการซื้อขายบ้านมือสองในตลาดมีการปรับตัวลดลงในทิศทางเดียวกับตลาดบ้านใหม่และภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัย
เมื่อทำการวิเคราะห์ลงในกลุ่มระดับราคา พบว่า การซื้อขายบ้านมือสองในกลุ่มระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งมีสัดส่วนของหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ถึง 80% ของบ้านมือสองทั้งหมด มีการติดลบเกือบ 10% ทั้งหน่วยและมูลค่า
ในขณะที่การซื้อขายบ้านมือสองในกลุ่มที่ซื้อราคาเกินกว่า 3 ล้านบาท เพิ่มขึ้นประมาณ 4% ทั้งหน่วยและมูลค่า
ทั้งนี้ ในระดับราคาเกินกว่า 10 ล้านบาท มีการขยายตัวประมาณ 2% ทั้งหน่วยและมูลค่า
ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าตลาดในกลุ่มผู้ซื้อที่เป็นคนชั้นกลางและคนที่มีรายได้น้อยมีการหดตัวอย่างชัดเจน และต้องการการสนับสนุนจากรัฐในการสร้างรายได้เพิ่มขึ้นและมีความมั่นคงและยั่งยืนอีกด้วย
ฉีด Soft Loan ดอกเบี้ยต่ำ อุ้มผู้มีรายได้น้อย
การที่รัฐออกมาตรการอสังหาริมทรัพย์มาในปี 2567 ซึ่งครอบคลุมบ้านมือสองด้วย ถือเป็นปัจจัยสำคัญในการการส่งเสริมให้ตลาดบ้านมือสองมีการฟื้นตัวในปีนี้ได้ แต่หากรัฐบาลสามารถลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ให้เหลือ 0.01% จากปัจจุบันที่ลดเหลือเพียง 1% พร้อมกับผ่อนปรนเรื่องเกณฑ์อัตราส่วนการให้สินเชื่อโดยเทียบกับมูลค่าหลักประกัน หรือ “Loan to Value : LTV” ไปถึงปี 2569 เพื่อรอให้ผู้ซื้อมีความแข็งแรงขึ้นก่อน และยังเป็นจะช่วยลดภาระผู้ซื้อบ้านมือสองได้มาก เนื่องจากผู้ซื้อบ้านมือสองส่วนใหญ่จำนวนไม่น้อยเป็นผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางเป็นส่วนใหญ่ ที่รัฐควรให้การสนับสนุน นอกจากนี้ การช่วยเหลือด้าน Soft Loan ที่มีดอกเบี้ยต่ำ จะเป็นประโยชน์อย่างมากในการเพิ่มกำลังซื้อให้ประชาชนที่ต้องการหาซื้อบ้านมือสองอีกด้วย
แต่สิ่งที่น่าสนใจ คือ ดร.วิชัย มองว่า "ในปี 67 ภาวะการโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสองคาดจะปรับตัวลงตามภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่อยู่อาศัยของคนในประเทศ จากผลกระทบของปัจจัยลบต่างๆ เช่นเดียวกับภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศ"
พิษ ศก. ผ่อนบ้านมือสองไม่ไหว ประกาศขายทิ้ง
ด้วยขนาดของบ้านมือสองที่มีมูลค่าเกือบ 1 ล้านล้านบาท ส่งผลให้ธุรกิจนายหน้าขายอสังหาริมทรัพย์มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ซึ่งผู้ประกาศขายบ้านหลายรายมีการใช้บริการจากโบรกเกอร์ เพื่อให้ง่ายและสะดวกในการติดต่อกับผู้ซื้อ และจากข้อมูลที่นายหน้าค้าอสังหาฯ ได้รับรู้ข้อมูล พบว่า สถานการณ์ตลาดบ้านมือสองเริ่มมีประเด็นที่จะขยายวงปัญหามากขึ้น
นางดรุณี รุ่งเรืองผล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ดาร์วิด พร๊อพเพอร์ตี้ เซอร์วิส จำกัด ให้ข้อมูลที่สะเทือนตลาดว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองในปี 2567 ถือว่าเป็นโอกาสทองของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยและนายหน้าขายอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากตั้งแต่ปี 2566 ที่ผ่านมา มีความต้องการขายอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น และคาดว่าจะมีปริมาณเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทั้งบ้านมือสองที่มาจากบุคคลธรรมดาซึ่งเจ้าของต้องการขายต่อ เพราะได้รับผลกระทบทางด้านเศรษฐกิจ จึงไม่สามารถผ่อนชำระค่างวดต่อไปได้
รวมทั้งสินทรัพย์ที่เป็นนิติบุคคล ไม่ว่าจะเป็นสถาบันการเงินที่ยึดมาแล้ว ต้องการขายซึ่งมีประมาณค่อนข้างมาก และยังมีทรัพย์จากบริษัทบริหารสินทรัพย์ ซึ่งที่ผ่านมามีบริษัทบริหารสินทรัพย์จดทะเบียนเพิ่มขึ้นหลายแห่ง
ซึ่งก่อนหน้านี้ สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัยออกมาระบุอย่างน่าสนใจเกี่ยวกับทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ที่อาจจะหมายถึงทรัพย์ที่ธนาคารไปยึดจากลูกหนี้สินเชื่อบ้านที่ไม่สามารถผ่อนต่อได้ หรือมาจากกระบวนการซื้อทรัพย์จากกรมบังคับคดี โดยพบว่า ทรัพย์รอการขาย NPA ในตลาดยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง จากทิศทางของกลุ่มลูกค้าจากสถาบันการเงินที่เป็น NPL ยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น จากสภาวะของความสามารถในการชำระหนี้ที่ยังเผชิญกับปัจจัยกดดันของรายได้ที่ยังไม่กลับมาเต็มที่ ประกอบกับยังมีกลุ่มที่สิ่นสุดระยะเวลาการพักชำระหนี้ที่จะเป็น NPL เข้ามา ส่งผลให้ NPA ยังมีทิศทางปรับขึ้นไปมากกว่า 1.63 แสนล้านบาท
นั่นจึงเป็นหนึ่งในสาเหตุที่ธนาคารพาณิชย์ ค่อนข้างเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อบ้าน โดยพยายามสกรีนลูกค้า เพื่อป้องกันหนี้เสีย และ NPA เติมเข้าสู่ระบบธนาคาร
ซัปพลายล้น บ้านมือสองราคาร่วง
โอกาสคนซื้อ-นักลงทุนเข้าชอป
นางดรุณี กล่าวต่อว่า เมื่อมีปัจจัยที่ทำให้ปริมาณบ้านมือสองเพิ่มขึ้น จึงเป็นโอกาสทองของผู้ที่กำลังมองหาบ้านมือสอง ไม่ว่าจะเป็นทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว คอนโดฯ หรืออาคารพาณิชย์ และอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ที่ถูกนำเสนอขายในตลาดเพิ่มขึ้น เมื่ออุปทานในตลาดปริมาณมากขึ้นจะส่งผลต่อราคาขายที่ถูกลง
ดังนั้น ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านมือสองเพื่ออยู่อาศัยหรือซื้อเพื่อการลงทุนจะได้รับประโยชน์จากสถานการณ์ตลาดดังกล่าว และเมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองมีความต้องการขายเพิ่มขึ้น นายหน้าจึงเข้าไปมีบท บาทต่อกระบวนการซื้อขายอสังหาฯ มือสองมากขึ้น เนื่องจากทั้งบุคคลธรรมดาและนิติบุคคลที่มีสินทรัพย์อยู่ในมือจำเป็นต้องให้มืออาชีพเข้าไปช่วยขาย โดยเฉพาะนายหน้าที่มีความเชี่ยวชาญในวิชาชีพการขายอสังหาริมทรัพย์มือสอง หรือองค์กรนายหน้าที่มีภาพลักษณ์ที่ดีในการให้บริการด้านรับฝากซื้อขายอสังหาฯ น่าจะมีความได้เปรียบและได้รับความไว้วางใจจากเจ้าของทรัพย์ โดยเฉพาะจากสถาบันการเงินจะเลือกใช้บริการนายหน้าที่เป็นนิติบุคคลเท่านั้น
ดังนั้น คงต้องฝากความหวัง “รัฐบาลเศรษฐา” ในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจให้เติบโตได้ตามเป้าหมายและมั่นคงต่อเนื่อง ซึ่งจะเป็นปัจจัยหลัก ที่จะส่งเสริมให้เกิดความต้องการซื้อ ทั้งกับตลาดบ้านใหม่และบ้านมือสองให้กลับมาดีขึ้น ก่อให้เกิดความมั่นใจต่อภาคสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น
