กรุงเทพฯ ตอนเหนือ-ตะวันออกรอจังหวะโตแรง อานิสงส์ร่างผังเมือง กทม.หนุน

กลายเป็นกระแสร้อนแรงขึ้นมาเกี่ยวกับ "ร่างผังเมืองกรุงเทพมหานคร" (ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4) ที่ได้เปิดประชุมเพื่อรับฟังความคิดเห็นและปรึกษาหารือกับประชาชนเกี่ยวกับการวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครไปแล้วเมื่อวันที่ 23-24 ธันวาคม 2566 และมีกำหนดประชุมใหญ่เพื่อรับฟังความเห็นและการปรึกษาหารือกับประชาชนทั่วไป ที่อาคารกีฬาเวสน์ 2 ศูนย์เยาวชนกรุงเทพมหานคร (ไทย- ญี่ปุ่น) เขตดินแดงในวันที่ 6 มกราคม 2567 ตั้งแต่เวลา 0.900-12.00 น.

โดยร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ฉบับนี้ มีการเปลี่ยนแปลงในหลายเรื่อง โดยเฉพาะการเปลี่ยนการใช้ประโยชน์บนที่ดิน ที่มีการเปลี่ยนแปลงตามความเป็นจริง และสอดคล้องกับการพัฒนาของเส้นทางรถไฟฟ้าต่างๆ มากกว่าฉบับปี พ.ศ.2556 ซึ่ง ณ ตอนนั้นเส้นทางรถไฟฟ้าหลายเส้นทางยังไม่เริ่มการก่อสร้าง ที่ดินหลายพื้นที่จึงยังไม่ได้มีการปรับเปลี่ยนศักยภาพ แต่ปัจจุบัน โครงข่ายรถไฟฟ้าได้กระจายและเชื่อมต่อไปยังหลายพื้นที่ ขณะที่ศักยภาพของที่ดินยังไม่ได้มีการเปลี่ยนแปลง ทำให้เจ้าของที่ดินเสียประโยชน์หรือยังไม่เกิดการพัฒนาใดๆ บนที่ดินในช่วงเวลาที่ผ่านมา เพราะเจ้าของที่ดินต้องการรอดูการเปลี่ยนแปลงของผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) สร้างการเปลี่ยนแปลงในหลายพื้นที่ทั่วกรุงเทพฯ โดยเฉพาะในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เพิ่งเปิดให้บริการหลังจากปี พ.ศ.2556 เป็นต้นมา 

และบางพื้นที่ที่มีแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ที่อยู่ในแผนการพัฒนาระยะสั้นของกรุงเทพฯ มีการปรับเปลี่ยนศักยภาพของที่ดินแล้วในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ซึ่งการเปลี่ยนแปลงของผังเมืองรวมครั้งนี้ มีผลต่อการเปลี่ยนแปลงหลายอย่างที่จะเกิดขึ้นในอนาคต

ที่ดินหลายพื้นที่ทั่วกรุงเทพฯ มีการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของศักยภาพของที่ดิน โดยการเปลี่ยนข้อบังคับตามผังสีหรือประเภทการใช้ประโยชน์ของที่ดิน โดยมีพื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของการใช้ประโยชน์บนที่ดินแบบชัดเจนอยู่ 11 พื้นที่หลักๆ ทั่วกรุงเทพฯ ซึ่งเป็น 11 พื้นที่ที่เปลี่ยนแปลง เพราะศักยภาพของที่ดินเปลี่ยน แปลงไปจากเดิม ทั้งที่เกิดการเปลี่ยนแปลงแล้วและกำลังจะเปลี่ยนแปลงในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า จากการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าต่างๆ ที่กำลังดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน และตามที่มีแผนการก่อสร้างแล้วแต่ยังไม่ได้ดำเนินการก่อสร้างในปัจจุบัน เพื่อให้ศักยภาพที่ดินเกิดการเปลี่ยนแปลงไปในทิศทางที่สอดคล้องกับโครงการต่างๆ และตามศักยภาพที่ควรจะเป็น

นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อเพอร์ตี้ จำกัด ในฐานะประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ให้ความเห็นว่า การที่ กทม.ปรับการใช้ประโยชน์พื้นที่ที่มีรถไฟฟ้าให้สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยหนาแน่นได้มากขึ้น ถือเป็นการดี เพราะส่งเสริมให้มีการพัฒนาพื้นที่ได้อย่างเต็มที่ เกิดความคุ้มค่าการลงทุนระบบรางที่ได้ลงทุนไปแล้ว


นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA) บริษัทที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร ให้ความเห็นว่า ที่ดินหลายพื้นที่ทั่วกรุงเทพฯ กำลังจะมีศักยภาพมากขึ้น ถ้าพิจารณาในเรื่องของ FAR (Floor to Area Ratio คือ อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน เป็นตัวกำหนดว่าจะสามารถสร้างอาคารได้ขนาดเท่าไหร่) ที่มากขึ้น โดยเฉพาะในพื้นที่ทางตอนเหนือของถนนลาดพร้าวขึ้นไปถึงถนนรามอินทรา และต่อเนื่องไปถึงย่านมีนบุรี เพราะเป็นพื้นที่ที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าทั้งที่เปิดให้บริการและกำลังก่อสร้าง รวมไปถึงมีแผนจะพัฒนาในอนาคต เช่น เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว สายสีชมพู สายสีเหลืองที่เปิดให้บริการแล้ว สายสีส้มที่กำลังก่อสร้าง สายสีเทา สายสีน้ำตาลที่อยู่ในแผนการพัฒนา

ดังนั้น จึงไม่แปลกที่ศักยภาพของพื้นที่จะมากขึ้นในอนาคต เจ้าของที่ดินหลายแปลงรอการเปลี่ยนแปลงของศักยภาพที่ดินมาหลายปีแล้ว โดยเฉพาะที่ดินบนถนนลาดพร้าว รามอินทรา ประเสริฐมนูกิจ และประดิษฐ์มนูธรรม จุดที่เป็นสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้า กลายเป็นพื้นที่พาณิชยกรรมแน่นอนแล้วตามร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) เช่นพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้ามีนบุรี ผู้ประกอบการหลายรายเข้าไปซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม และพาณิชยกรรมกันแล้ว


ปลดล็อกสร้างที่อยู่อาศัยฝั่งกรุงเทพฯ ตะวันออก

พื้นที่ในเขตคลองสามวา มีนบุรี และลาดกระบัง อยู่ในกลุ่มเขตกรุงเทพฯ ตะวันออก ซึ่งในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปี พ.ศ.2556 มีส่วนที่เป็นพื้นที่สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว หรือพื้นที่ประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (ก.1) ซึ่งเป็นพื้นที่น้ำหลากฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯ อยู่ค่อนข้างใหญ่ และครอบคลุมพื้นที่บางส่วนของเขตคลองสามวา มีนบุรี และลาดกระบัง และมีข้อจำกัดในการพัฒนาที่ค่อนข้างมาก ทั้งเรื่องของการสร้างบ้านเดี่ยวได้อย่างเดียว และต้องเป็นบ้านเดี่ยวที่สร้างบนที่ดินที่มีขนาดไม่ต่ำกว่า 1,000 ตารางวา และห้ามสร้างสูงเกิน 12 เมตรด้วย แต่ในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) มีการปรับให้ขนาดของพื้นที่สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว หรือพื้นที่ประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (ก.1) ลดลง แม้ว่าจะยังมีพื้นที่สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว หรือพื้นที่ประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (ก.1) อยู่ แต่ลดน้อยลงไปมาก

และพื้นที่ส่วนใหญ่เปลี่ยนเป็นพื้นที่สีเขียว หรือพื้นที่ประเภทชนบทและเกษตรกรรม (ก.3) ซึ่งมีข้อจำกัดในการพัฒนาที่ดีขึ้น โดยพื้นที่สีเขียว หรือพื้นที่ประเภทชนบทและเกษตรกรรม (ก.3) สามารถพัฒนาบ้านเดี่ยวได้บนที่ดินที่มีขนาดไม่ต่ำกว่า 100 ตารางวา แต่ความสูงยังห้ามเกิน 12 เมตรเช่นเดิม แต่พื้นที่ ก.3 มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อที่ดิน (FAR) ที่อัตรา 1 : 1 และอัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (OSR) ที่ร้อยละ 40 ซึ่งลดลงจากฉบับปี พ.ศ.2556 ซึ่งยังเป็นพื้นที่ ก.1 อยู่เพราะตอนนั้นมี FAR 0.5 : 1 และมี OSR ร้อยละ 100 นั่นหมายความว่าสามารถสร้างบ้านเดี่ยวได้ในที่ดินเล็กกว่า 1,000 ตารางวามี FAR = 1 : 1 และพื้นที่ว่างร้อยละ 40 ของพื้นที่รวมอาคาร หรือใช้ที่ดินเล็กลงเพื่อสร้างบ้านได้ใหญ่ขึ้น แต่ข้อจำกัดในพื้นที่สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว หรือพื้นที่ประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (ก.1) ยังคงเดิมไม่เปลี่ยนแปลง

พื้นที่ตามแนวถนนศรีนครินทร์ ซึ่งในอดีตอาจจะเป็น 1 ในพื้นที่ที่มีโครงการบ้านจัดสรรอยู่จำนวนมาก เพิ่งจะเริ่มมีโครงการคอนโดมิเนียมมากขึ้นในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา เมื่อเส้นทางรถไฟแอร์พอร์ตเรลลิงก์เปิดให้บริการ แต่โครงการคอนโดฯ ในพื้นที่นี้ยังคงกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ไม่ไกลจากสถานีแอร์พอร์ตเรลลิงก์ หรือถ้าเป็นพื้นที่ที่ไกลออกไปจะอยู่ในซอย และเป็นโครงการคอนโดฯ ที่เป็นอาคาร 7-8 ชั้นเท่านั้น การปรับให้ FAR เพิ่มขึ้นเป็น 4 จาก 3 อาจจะไม่มาก แต่สามารถพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่มีขนาดของพื้นที่อาคารมากกว่า 10,000 ตร.ม.ในพื้นที่ติดถนนศรีนครินทร์ได้แล้วก็ดีกว่าผังเมืองฉบับปี พ.ศ.2556


แลนด์ลอร์ดรายใหญ่ รอผังเมืองประกาศใช้จริง

อีก 1 พื้นที่ที่คาดว่าจะได้อานิสงส์จากการเปลี่ยนแปลงของผังเมืองกรุงเทพฯ ครั้งนี้ คือ พื้นที่ตามแนวถนนลาดพร้าวซึ่งมีเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง และรามอินทราที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู รวมไปถึงพื้นที่ตามแนวถนนประเสริฐมนูกิจ หรือถนนเกษตรนวมินทร์ ที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำตาลในอนาคต ซึ่งสามารถพัฒนาอาคารที่อยู่อาศัย และพาณิชยกรรมที่มีขนาดพื้นที่มากกกว่า 10,000 ตร.ม.ได้แล้ว ซึ่งมีนายทุนรายใหญ่มากกว่า 1 รายรอคอยมานานหลายปี และเก็บที่ดินไว้นานมาก ซึ่งถ้าปี พ.ศ.2568 ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ มีการประกาศใช้ อาจจะเห็นการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนในพื้นที่นี้

ทั้งนี้ การที่สำนักงานผังเมืองต้องการกระจายพื้นที่พาณิชยกรรมให้ออกไปในพื้นที่ชานเมืองมากขึ้น เป็นอีก 1 วัตถุประสงค์ที่ชัดเจนของผังเมืองฉบับนี้ โดยจะเห็นได้ชัดเจนว่า มีการเปลี่ยนผังสี และศักยภาพในการพัฒนาในบางพื้นที่ให้สามารถรองรับการพัฒนาโครงการพาณิชยกรรมได้มากขึ้น พื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้ามีบุรี ซึ่งเป็นสถานีรถไฟฟ้าร่วมระหว่างเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู และสายสีส้ม ซึ่งมีการขยายพื้นที่ของผังเมืองสีแดง ประเภทพาณิชยกรรมให้มีขนาดใหญ่มากขึ้น และการพัฒนาอาคารขนาดใหญ่สามารถทำได้ เพราะ FAR มากขึ้น ซึ่งมีข่าวออกมาบ้างแล้วว่า จะมีโครงการพาณิชยกรรมขนาดใหญ่ และโครงการที่เป็นอาคารสูงเกิดขึ้นในอนาคต เพียงแต่อาจจะต้องรอถึงปี พ.ศ.2568 จึงจะเห็นความชัดเจนมากขึ้น

เช่นกันในพื้นที่ฝั่งธนบุรี เพราะช่วงหลายปีที่ผ่านมาพื้นที่พาณิชยกรรมในฝั่งธนบุรีมีมากขึ้น เช่น พื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาบนถนนเจริญนคร ซึ่งทางสำนักการวางผังและพัฒนาเมืองกรุงเทพมหานคร ได้กำหนดให้เป็นพื้นที่พาณิชยกรรมย่อยในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) นอกเหนือจากพื้นที่พาณิชยกรรมหลักของ กรุงเทพฯ เพื่อเป็นการกระจายความหนาแน่น และเพิ่มพื้นที่พาณิชยกรรมรอบกรุงเทพฯ ให้มากขึ้น ซึ่งในปัจจุบันมีโครงการของภาคเอกชนเกิดขึ้นมาก่อนหน้านี้แล้ว เช่น ไอคอนสยาม และไอซีเอส รวมไปถึงโครงการของรัฐบาล เช่น ศูนย์ราชการกระทรวงมหาดไทยบนถนนเจริญนคร ซึ่งเป็นการเพิ่มจำนวนคนในพื้นที่อีกช่องทางหนึ่ง ซึ่งสำนักการวางผังและพัฒนาเมืองกรุงเทพมหานคร ปรับเปลี่ยนศักยภาพของที่ดินให้สามารถรองรับการเปลี่ยนแปลงในอนาคตแล้ว

ที่ดินในพื้นที่ฝั่งธนบุรี เกิดการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของศักยภาพที่ดินค่อนข้างมาก และครอบคลุมพื้นที่ขนาดใหญ่ เนื่องจากเส้นทางรถไฟฟ้าที่เข้ามาก่อนหน้านี้ เช่น เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว สายสีน้ำเงิน สายสีแดง สายสีทอง และเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง เช่น เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ และเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ในแผนการพัฒนา เช่น เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันตก หรือเส้นทางส่วนต่อขยายเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน และส่วนต่อขยายสายสีแดงที่แม้ว่าจะยังไม่ชัดเจน แต่มีแนวเส้นทางอยู่ในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ซึ่งการเปลี่ยนแปลงก่อนหน้านี้ของพื้นที่ต่างๆ ในฝั่งธนบุรีอาจจะมีข้อจำกัดค่อนข้างมาก เพราะติดเรื่องของการใช้ประโยชน์บนที่ดินทั้งในเรื่องของ FAR ที่ไม่มากพอกับการเปลี่ยนแปลง และเรื่องของเขตห้ามก่อสร้างอาคารสูงริมแม่น้ำเจ้าพระยาซึ่งครอบคลุมถึงพื้นที่ตามแนวถนนจรัญสนิทวงศ์ และพื้นที่รอบวงเวียนใหญ่ เป็นต้น

ที่ดินรอบสถานีรถไฟฟ้าตลิ่งชันกลายเป็นพื้นที่พาณิชยกรรม หรือพื้นที่ซึ่งเคยเป็นที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (ก.2) และที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม (ก.4) ซึ่งมีข้อจำกัดในการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร คือ ขนาดที่ดินต่ำสุดในโครงการจัดสรรต้องไม่ต่ำกว่า 100 ตารางวา และห้ามบ้านที่มีความสูงเกิน 12 เมตร ซึ่งผู้ประกอบการที่เข้ามาพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในพื้นที่ก่อนหน้านี้จำเป็นต้องพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรที่บ้านมีขนาดใหญ่ และมีราคาขายที่ค่อนข้างสูง แต่เมื่อข้อกำหนดในร่างผังเมือรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) มีการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของพื้นที่ที่อยู่ภายใต้ข้อจำกัดนี้ ให้มีขนาดพื้นที่ลดลง เปิดทางให้ผู้ประกอบการสามารถพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรขนาดเล็กลง และมีราคาขายต่ำลงได้ บางพื้นที่ เช่น พื้นที่ตามแนวถนนสุขสวัสดิ์ ที่อยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ (เตาปูน-ครุใน) มีการปรับให้มีศักยภาพมากขึ้นตามทิศทางการเปลี่ยนแปลงที่กำลังจะเกิดขึ้น และรูปแบบของการใช้ประโยชน์บนที่ดินที่เปลี่ยนแปลงไปจากในอดีต

หลายพื้นที่ในกรุงเทพฯ ศักยภาพเปลี่ยนแปลงไปมาก เพราะมีเส้นทางรถไฟฟ้าเปิดให้บริการแล้ว ซึ่งราคาที่ดินปรับเพิ่มมากขึ้น แต่ยังขึ้นได้ไม่มาก เพราะที่ดินยังมีข้อจำกัดในการพัฒนา เนื่องจากข้อจำกัดในผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ไม่มีการเปลี่ยนแปลง ทำให้ที่ดินไม่สามารถพัฒนาได้มากหรือสอดคล้องกับราคาที่ดิน ซึ่งมีความเป็นไปได้ที่จะเห็นการเปลี่ยนแปลงมากขึ้นตามการเปลี่ยนแปลงข้อกำหนดในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) การเพิ่มศักยภาพของที่ดินในทุกๆ พื้นที่ทั่วกรุงเทพฯ มีผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงตามมาแน่นอนในอนาคต เพียงแต่คงต้องรอสักระยะ และต้องดูทิศทางของเศรษฐกิจประเทศไทยด้วย

แม้บทสรุปของร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ยังไม่แล้วเสร็จ ย่อมจะมีทั้งผู้ได้ประโยชน์ และ เสียประโยชน์ อย่างกลุ่มนายทุน หรือเจ้าของแลนด์ลอร์ด ที่รอการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์บนที่ดินมาหลายปี ได้รับผลประโยชน์มากขึ้น สร้างโครงการขนาดใหญ่ หรืออาคารขนาดใหญ่ได้มากกว่าในอดีต ราคาที่ดินมากขึ้นตามศักยภาพที่เพิ่มมากขึ้น

ส่วนคนที่เสียประโยชน์อาตจะเป็นเพราะมีเรื่องแนวถนนหรือเส้นทางต่างๆ ที่ระบุอยู่ในร่างผังเมือง ต้องมีการเวนคืนที่ดินถ้ามีการพัฒนาถนนตามที่ระบุในร่างผังเมือง ซึ่งมีแนวเส้นทางหรือพื้นที่ที่อยู่ในข่ายการเวนคืนถนนถึง 148 เส้นทางระยะทางรวมกว่า 600 กิโลเมตร ซึ่งประชาชนในพื้นที่ดังกล่าวอาจจะยังไม่เคยรู้เรื่องมาก่อน ซึ่งมีทั้งแนวเส้นทางที่จะก่อสร้างใหม่ หรือการขยายถนนหรือซอยเดิมให้มีขนาดใหญ่มากขึ้น แม้ว่าที่ผ่านมาถนนที่ระบุในผังเมืองจะมีที่ไม่สามารถพัฒนาได้มากกว่าเส้นทางที่พัฒนาได้ก็ตาม

ดังนั้น ในกรณีหากบ้านจะถูกเวนคืนนั้น ส่วนนี้ สามารถโต้แย้งได้ แต่ประเด็นคือ บ้านที่จะสร้างใหม่ หากเป็นไปตามผังเมืองที่จัดทำขึ้นนี้ต้องเว้นระยะจากถนนมากขึ้น ซึ่งจะช่วยลดความแออัดให้เมืองได้มากเพราะถนนกว้างขึ้น หรือกรณีหากต้องซื้อโครงการที่อยู่อาศัย คำถามที่ต้องเน้นย้ำ โครงการนี้ในอนาคตจะได้รับผลกระทบ หรือโครงการได้รับทราบและรับรู้ในเรื่องการเวนคืนในอนาคตหรือไม่