ตลาดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 ที่ผ่านมา ต้องถือว่าเป็นปีที่ไม่สดใส เนื่องจากมีหลายปัจจัยเข้ามากระทบ ทั้งการมีรัฐบาลใหม่ที่ล่าช้า กระทบความเชื่อมั่น แนวโน้มเศรษฐกิจที่เติบโตลดลงอย่างชัดเจน เครื่องยนต์จากการส่งออกที่ติดลบ การลงทุนภาครัฐชะลอตัว คงเหลือเพียงภาคการท่องเที่ยวที่ฟื้นตัวอย่างเด่นชัดหลังโควิด-19 คลี่คลาย ขณะที่ต้นทุนพลังงาน ราคาวัสดุก่อสร้าง อัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้น เงินเฟ้ออยู่ในระดับที่เพิ่มสูงขึ้น เรื่องของความขัดแย้งระหว่างประเทศ ธนาคารเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อทั้งสินเชื่อโครงการ สินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย เนื่องจากกังวลต่อความสามารถของผู้ประกอบการ และป้องกัน NPL สินเชื่อที่อยู่อาศัย
ขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ปีมังกรทอง น่าจะเป็นปีที่รัฐบาลดำเนินนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจได้อย่างเต็มที่ เต็มกำลัง โดยช่วงปลายปี 66 รัฐบาลได้มอบของขวัญปีใหม่ หนึ่งในนั้นคือ การต่อมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนอง ในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ออกไปถึงสิ้นปี 2567 (จากที่ผู้ประกอบการเรียกร้องขยายราคาไปถึงกลุ่ม 5 ล้านบาท)
นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มั่นใจแนวราบเติบโตดี
นายวสันต์ เคียงศิริ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ธารารมณ์ เอ็นเตอร์ไพรส์ จำกัด (มหาชน) ในฐานะนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยกับผู้สื่อข่าวถึงสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ หรือบ้านจัดสสรร ในปี 2566 ที่ผ่านมาว่า ตลาดแนวราบน่าจะติดลบราว 10-12% ทั้งเรื่องของยอดเปิดตัวโครงการใหม่ ยอดโอนกรรมสิทธิ์ และยอดขาย (พรีเซล) สาเหตุมาจากทั้งเรื่องความล่าชัดของการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ ที่มีผลทำให้ประชาชนที่ต้องการมีบ้านเป็นของตนเอง ขาดความเชื่อมั่นต่อภาพรวมเศรษฐกิจในระยะยาว ประกอบกับเพิ่งผ่านพ้นช่วงโควิด ขณะที่บ้านเป็น 1 ในปัจจัย 4 ในการดำรงชีวิต แต่เป็นทรัพย์สินที่ต้องก่อหนี้นานถึง 15-20 ปี ประกอบกับสถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการอนุมัติสินชื่อที่อยู่อาศัย จากเดิมที่เข้มงวดอยู่แล้ว โดยเฉพาะในกลุ่มราคาที่น่าเป็นห่วง 1-3 ล้านบาท ซึ่งกระทบตลาดคอนโดมิเนียมโดยตรง ทำให้ยอดการถูกปฏิเสธสินเชื่อ (รีเจกต์เรต) สูงถึง 50% จากปกติอยู่ในระดับ 15% ส่วนกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท มีอัตรารีเจกต์เรต แต่ไม่มากประมาณ 30% ซึ่งเป็นตัวเลขในภาวะที่ปัจจุบันยังไม่เกิดภาวะการเลิกจ้าง เพียงแต่รายได้ประชาชนไม่เพิ่ม โบนัสไม่มี
“ปัจจุบันไม่สามารถบอกได้ว่ากลุ่มผู้ขอสินเชื่อในตลาดที่อยู่อาศัยระดับใดปลอดภัย (เซฟโซน) ที่สุด ต้องขึ้นอยู่กับแต่ละบุคคลเป็นสำคัญ เช่น กู้ซื้อบ้าน 10 ล้านบาท เป็นเจ้าของธุรกิจ ธนาคารต้องเข้าไปดูอีกว่าทำธุรกิจที่มีความเสี่ยงหรือไม่ ลูกค้าบางคนไม่มีปัญหา แต่อยู่ในองค์กรที่แบงก์คิดว่ามีความเสี่ยง ก็เข้มปล่อยกู้เช่นกัน ซึ่งจะเห็นว่าธนาคารมีความระมัดระวังในการปล่อยกู้มากขึ้น ทั้งนี้ ต้องเข้าใจในมุมของสถาบันการเงิน เนื่องจากเศรษฐกิจในขณะนี้ไม่เพียงแค่ทรง ตัวแต่มีแนวโน้มที่จะชะลอลงด้วย เพราะที่ผ่านมา เศรษฐกิจไทยมีการเติบโตประมาณร้อนละ 4-5 บางปีไปร้อยละ 7 แต่ถ้าต่ำกว่าร้อยละ 3 ถือว่าแย่แล้ว แต่ปีนี้ร้อยละ 1.9 แย่มาก”
บ้านใหม่ราคาแพงขึ้น รับต้นทุนพุ่ง 10-20%
สำหรับตลาดบ้านแนวราบในปี 2567 ยังมองว่า เป็นตลาดที่มีความจำเป็นในการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ดังนั้น ตนมองว่ากำลังซื้อที่ชะลอตัวในปี 2566 จะมีการเทไปซื้อในปี 2567 ซึ่งจะส่งผลให้ภาพรวมตลาดบ้านจัดสรรเติบโตได้ดีขึ้น ทั้งในด้านการเปิดตัวโครงการใหม่ และยอดซื้อยอดโอนกรรมสิทธิ์ หลังจากปี 66 ที่ตลาดติดลบ ประกอบกับทิศทางดอกเบี้ยดีขึ้น แต่ในส่วนของมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ซึ่งธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ยังคงไม่ผ่อนคลาย แม้ว่าสถานการณ์การเก็งกำไร หรือภาวะฟองสบู่น่าจะหมดไปจากตลาดแล้วก็ตาม ทั้งที่มองว่าในขณะที่สถานการณ์เศรษฐกิจไม่ดี ภาครัฐควรจะผ่อนคลาย รวมถึงการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราเต็ม 100% ตรงกันข้ามกับภาวะเศรษฐกิจที่เติบโตต่ำมาก ประกอบกับจังหวะที่ประชาชนมีภาระค่าครองชีพสูง แต่รายได้คงที่ ซึ่งประเด็นนี้มองว่าเป็นปัจจัยภายในที่ภาครัฐสามารถควบคุมและผ่อนคลาย เพื่อให้ภาพรวมตลาดเติบโตดีขึ้นได้
"เรื่องราคาที่ดินปรับขึ้นทุกปี ปีละร้อยละ 10-20 ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะถูกบวกเข้าไปในต้นทุนที่ดิน และคาดว่าบ้านในโครงการใหม่น่าจะปรับขึ้นพอสมควร แต่ไม่สามารถระบุได้ว่าจะแพงขึ้นเท่าไหร่ โดยที่ผู้ประกอบการต้องไปออกแบบบ้านให้เหมาะสมกับกำลังซื้อ ลดขนาดของบ้านลง"
ได้ฤกษ์หารือ 'นายกฯ เศรษฐา' ลุ้นแพกเกจอสังหาฯ
นายวสันต์ กล่าวว่า ทาง 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ และสมาคมต่างๆ จะได้มีการหารือและนำเสนอมาตรการต่างๆ ต่อ ฯพณฯ นายเศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง เกี่ยวกับแนวทางในการที่จะส่งเสริมตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งนายกฯ มีความรู้และความเข้าใจในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างดี ซึ่งมาตรการที่จะสรุปแล้วเสนอ เช่น การผ่อนปรนเรื่อง LTV การอุดหนุนให้ผู้ซื้อบ้านหลังแรก คล้ายๆ โครงการบ้านดีมีดาวน์ จาก 50,000 บาท เพิ่มเป็น 100,000 บาท แหล่งเงินกู้อัตราดอกเบี้ยต่ำ (ซอฟต์โลน) ซึ่งกลุ่มที่เรียนจบใหม่และเริ่มต้นทำงานจะได้รับโอกาส ล่าสุด รัฐบาลได้ขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ เหลือ 1% และจดจำนอง เหลือ 0.01% บ้านและคอนโดฯ ไม่เกิน 3 ล้านบาท ให้มีผลบังคับใช้ไปถึงสิ้นปี 2567
"ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เกรงใจท่านนายกฯ และคิดว่าคงต้องให้รัฐบาลดำเนินนโยบายดูแลเศรษฐกิจโดยรวมก่อน ที่เดือดร้อนไม่ใช่มีแค่อสังหาริมทรัพย์ แต่มีทุกภาคส่วน เพราะฉะนั้น ให้รัฐบาลกระตุ้นเศรษฐกิจในภาพโดยรวมก่อน และถ้าอสังหาริมทรัพย์ดีขึ้น ไม่ต้องไปช่วยอะไรเป็นพิเศษ แต่สิ่งที่เราทำคือ ทำในหน้าที่ของเรา สะท้อนให้เห็นว่า ตัวเลขที่เกี่ยวกับภาคอสังหาฯ แย่ลง ติดลบ หากนายกฯ จะมองว่า ถ้าต้องการกระตุ้นภาพรวม เราคิดว่าอสังหาฯ จะเป็นเครื่องมือที่จะขับเคลื่อนเศรษฐกิจในประเทศไทยได้ ซึ่งปี 2567 ผู้ประกอบการยังต้องมองความเสี่ยง เนื่องจากกำไรของผู้ประกอบการไม่เพิ่ม สวนทางกับต้นทุนที่ปรับขึ้น ทำให้ภาคเอกชนต้องหาวิธีการบริหารจัดการ นำนวัตกรรมต่างๆ เข้ามาช่วยเสริม"
"ออมดาวน์" หนุนคนกู้ได้โอกาสโอนบ้าน
นายวสันต์ แนะนำผู้ที่จะคิดซื้อที่อยู่อาศัยนั้น ควรเลือกซื้อที่เหมาะสมกับรายได้ ซึ่งในหลายปีที่ผ่านมา เคยมีเรื่องของการ "ออมดาวน์" โดยการให้ผู้ที่ขอเงินกู้ต้องเตรียมเงินให้พร้อมก่อน อย่างน้อย 20-30% เนื่องจากการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารจะไม่ได้ให้วงเงินเต็ม 100% ดังนั้น หากผู้กู้มีเงินออมแล้ว จะไม่มีปัญหา สามารถได้บ้านสร้างเสร็จและอยู่อาศัยได้เลย แต่หากบ้านสร้างเสร็จแล้ว แต่ผู้กู้อยู่ระหว่างการผ่อน สภาพบ้านอาจจะเก่าลงได้
"บ้านพร้อมอยู่น่าจะเป็นหนึ่งในกลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการจะต้องพัฒนาให้มีสินค้ารองรับกลุ่มที่ต้องการกำลังซื้อและสามารถโอนได้เลย คาดว่าในตลาดน่าจะมีอยู่ร้อยละ 3-4 และมีบ้านระหว่างการก่อสร้างผสมอยู่ในโครงการ ซึ่งในปี 2566 ที่ผ่านมา การชะลอตัวของกำลังซื้ออาจทำให้บ้านที่กำลังสร้าง จะไปสร้างเสร็จเพิ่มขึ้นในปี 2567 แต่คงไม่มากมาย" นายวสันต์ กล่าว
ส.อาคารชุดไทยประเมินปี 67 ยังเหนื่อย
นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI"ฝ ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ปีนี้ (2566) ผู้ประกอบการผ่านร้อนผ่านหนาว ผจญภัย มีหลายเรื่อง จนมาถึงวันนี้ขอให้ทุกคน (ผู้ประกอบการ) มีพลัง มีแรงในการที่จะสู้เศรษฐกิจปี 2567 ปี 66 ว่ายากแล้ว ปี 67 ตั้งคำถามให้เยอะๆ คาดเดาลำบากเหลือเกิน การจะบอกเลยว่าแย่ดูเหมือนคิดลบเกินไป แต่ถ้าให้ข้อมูลเชิงบวกเป็นการคิดบวกเกินไป คงเชื่อว่าคงไม่ง่ายแน่นอน แต่ไม่ยากเกินกว่าที่ผู้ประกอบการทำอยู่ในปัจจุบัน ซึ่งเรื่องต่างๆ ที่ประดังประเดเข้ามา สมบุกสมบัน ก็เพื่อทดสอบเครื่องยนต์ของเรา (ผู้ประกอบการ) ทดสอบกำลังจิตใจต่างๆ
"อสังหาฯ ปี 2566 ฟื้นหลอก เพราะต้นปีเราไปตั้งความหวังอสังหาฯ จะฟื้น แต่สุดท้ายไม่ได้ฟื้นเท่าไหร่ มีปัจจัยลบใหม่ๆ ที่เข้ามากระทบ เรื่องสงครามอิสราเอล-ฮามาส มีเรื่องการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยตลอดทั้งปี เรื่องภาพรวมเศรษฐกิจที่ไม่ดี และหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูง อัตราการปฏอเสธสินเชื่อ (รีเจกต์เรต) สูง เช่น กลุ่มคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท รีเจกต์เรตสูงถึงร้อยละ 50 กลุ่มไม่เกิน 5 ล้านบาท รีเจกต์เรตอาจลดลงมาอยู่ระดับร้อยละ 30 ส่วนราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ไม่ค่อยมีปัญหามากนัก เพราะใช้เงินสดซื้อ"
หวังมีเซอร์ไพรส์ครึ่งปีแรก ธปท.ลดดอกเบี้ยลง
อย่างไรก็ตาม ทางสมาคมอาคารชุดไทยมองว่าปี 67 ตลอดคอนโดมิเนียมคาดว่าโตบวกอ่อนๆ ประมาณ 5-10% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา เนื่องจากพอมีปัจจัยบวกเล็กๆ ต่อเนื่องจากปี 66 ทั้งในเรื่องของการเติบโตทางเศรษฐกิจ ที่ตนประเมินจะขยายตัวได้ 3% กลางๆ ดีขึ้นเยอะ เมื่อเทียบกับตัวเลขจีดีพีระดับ 2% กลางๆ อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มจะปรับลดลง ภาคท่องเที่ยวจะดีขึ้น คาดตัวเลขที่ประเมินเองไว้เองประมาณ 30-35 ล้านคน การใช้จ่ายของนักท่องเที่ยวมากกว่าช่วงก่อนเกิดโควิด-19 ไปแล้ว เนื่องจากมีนักท่องเที่ยวที่มีกำลังซื้อสูงเข้ามาเยือนประเทศไทย เช่น รัสเซีย และมีหลายชาติที่เข้ามาเสริมทดแทนกลุ่มชาวจีน ส่งผลให้รายได้เข้าประเทศไทยมากขึ้น กระจายลงไปได้ทั่วถึง
"ปัจจัยบวกต่อภาคอสังหาฯ เรามองว่าครึ่งแรกของปี 67 อัตราดอกเบี้ยจะนิ่ง เป็นสัญญาณที่ดี ส่งต่อไปถึงครึ่งหลังของปีนี้ที่อัตราดอกเบี้ยลดลง แต่ถ้าจะเป็นข่าวดีเลย เซอร์ไพรส์ คือ ปีนี้ลดอัตราดอกเบี้ยเลย เราต้องพูดเยอะๆ เพื่อให้ธนาคารแห่งประเทศไทยลดอัตราดอกเบี้ยลง ที่ผ่านมา การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเพื่อป้องกันเงินทุนไหลออก กังวลจะไม่มีนักลงทุนเข้ามาลงทุนตราสารหนี้ ไม่มาลงทุนในประเทศของเรา สุดท้ายเงินทุนไหลออกหมด เราสู้ไม่ได้ เพราะสหรัฐฯ มีเศรษฐกิจใหญ่กว่า เงินเฟ้อสูงกว่า ต้องใช้นโยบายเพิ่มดอกเบี้ยสกัด แต่ของประเทศไทยที่พูดไปเศรษฐกิจ เงินเฟ้อยังไม่มาสักอย่าง ทุกวันนี้ทุกคนเหนื่อย ภาระดอกเบี้ยไม่เป็นผลดีต่อสุขภาพคนไทย ใช้ชีวิตยากขึ้น ภาคครัวเรือนลำบาก ภาคธุรกิจก็ยาก สิ่งที่อยากให้ภาครัฐช่วยคือ ลดดอกเบี้ย เพื่อลดภาระการใช้ชีวิต การทยอยปรับลงของดอกเบี้ยจะเป็นสัญญาณบวก เราจะเห็นว่า อย่างธนาคารกลางสหรัฐฯ หรือเฟด มีเกณฑ์ในปี 67 จะลดดอกเบี้ยลง 3-4 ครั้ง ทุกคนจะไม่กังวล ตลาดจะเริ่มกลับมาดีขึ้น" นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวตั้งความหวัง
เตือนภาคธุรกิจระมัดระวังลงทุน ตรวจสอบดีมานด์ให้ดี
ในประเด็นการดำเนินธุรกิจของผู้ประกอบการในปี 2567 นั้น นายพีระพงศ์ กล่าวในมุมตนเองว่า ถ้าไม่จำเป็นไม่ต้องรีบร้อนขึ้นโครงการ ทยอยเปิดโครงการขนาดไม่ใหญ่ ตรวจสอบความต้องการซื้อ (ดีมานด์) ให้ดี ทำวิจัยตลาดให้ดี ต้องมีการหารือกับธนาคารให้ชัดเจนในเรื่องการขอสินเชื่อโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (Project Finance) เนื่องจากธนาคารมีเกณฑ์ในการปล่อยโครงการเข้มข้นยิ่งขึ้น ไม่ได้ปล่อยง่ายๆ เหมือนเดิม
