นายวิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร (ซีอีโอ) บริษัท แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท จำกัด กล่าวว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทย ระดับราคา 2-4 ล้านบาท ซึ่งเป็นฐานที่ใหญ่ที่สุดของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ยังมีปัญหาในเรื่องการปฏิเสธสินเชื่อกู้ซื้อบ้านจากธนาคารค่อนข้างสูง (รีเจกต์เรต) เพราะติดภาระหนี้อื่นๆ โดยเราจะเห็นข่าวอยู่มากเรื่องหนี้ภาคครัวเรือน ซึ่งนโยบายเกี่ยวกับการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์มีความเข้มงวดมากเกินไปจากข้อกังวลจากธนาคารแห่งประเทศไทย และใช้มาตรการ LTV ซึ่งเป็นการแทรกแซงตลาดการให้สินเชื่อระหว่างธนาคารและผู้กู้ โดยพยายามให้สัดส่วนหนี้ครัวเรือนต่อ GDP ลดลง
ซึ่งถ้าเราเปรียบเทียบกับประเทศอื่นในภูมิภาคเอเชีย เช่น เกาหลีใต้ ฮ่องกง ไต้หวัน และออสเตรเลีย จะมีหนี้ภาคครัวเรือนต่อ GDP สูงกว่าประเทศไทย ทั้งๆ ที่มีอัตรา GDP ต่อประชากรสูงกว่าไทย 5-6 เท่า และวิธีการประเมินการปล่อยสินเชื่อควรจะต้องมีการปรับเปลี่ยน หลักการในการคำนวณความสามารถในการผ่อนชำระไม่ได้ ต้องมีการปรับไปตามยุคสมัยที่เปลี่ยนไป เช่น หนี้บัตรเครดิต ที่ธนาคารพาณิชย์นำหนี้ดังกล่าวมาประเมินผู้ขอสินเชื่อ แต่ในบางประเทศ ธนาคารไม่รวมหนี้บัตรเครดิตมาเป็นปัจจัยหลักในการคำนวณขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัย
โดยผลการอนุมัติจะใช้ระบบ Credit score ที่เป็นมาตรฐานการคำนวณจากหน่วยงานกลางที่ไม่ใช่ Credit bureau (เครดิตบูโร) หรือบางครั้งพิจารณาจากความสามารถในการชำระค่าเช่าของผู้กู้ มาเป็นหลักการประกอบการพิจารณา การใช้วิธีการประเมินขึ้นอยู่กับหลักการของแต่ละธนาคาร ทำให้การกู้ซื้อบ้านมีอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อค่อนข้างสูง เพราะไม่มีมาตรฐานที่ชัดเจนให้ผู้ที่ต้องการยื่นสินเชื่อบ้าน ที่จะเป็นแนวทางปฏิบัติที่เป็นไปได้ในการเตรียมความพร้อม โดยปัญหาของภาคอสังหาริมทรัพย์ ณ ปัจจุบัน มีผลกระทบจากปัญหาเชิงโครงสร้างเกี่ยวข้องกับสภาวะเศรษฐกิจไทยที่ไม่ชัดเจน และไม่เปลี่ยนเพื่อให้ทันกับสถานการณ์ทั่วโลก
ซึ่งนับตั้งแต่หลังช่วงโควิดมา สหรัฐฯ ได้มีการขึ้นอัตราดอกเบี้ยค่อนข้างสูง จาก 2.25% ในปี 2562 ก่อนโควิดเป็น 5.5% ณ ปัจจุบัน ซึ่งถ้าเปรียบเทียบกับไทยแล้วในปี 2562 อัตราดอกเบี้ยนโยบายจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะอยู่ที่ 1.5-1.75% แต่ปัจจุบัน จะอยู่ที่ 2.5% เท่านั้น ทำให้เงินทุนไหลออกไปลงทุนในประเทศอื่นค่อนข้างมาก ส่งผลกระทบให้เงินหมุนเวียนหรือสภาพการลงทุนในตลาดทุนได้ไหลออกจากประเทศไทยค่อนข้างสูง โดยมีดัชนี Set index ต่ำที่สุดในรอบ 3 ปี และมีผลกระทบต่อความมั่นใจผู้บริโภคอย่างเห็นได้ชัดเจนในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมา
"กำลังซื้อของคนไทยได้ถดถอยลงไปมากตามสภาวะการลงทุน ทั้งนี้ หลายฝ่ายอาจจะมองว่าการขึ้นอัตราดอกเบี้ยจะเป็นการเพิ่มต้นทุนการทางเงินในการกู้ยืมและส่งผลให้เศรษฐกิจถดถอย แต่อยากให้มองอีกมิติว่าจะทำอย่างไรให้สภาพการลงทุนหรือความมั่นใจผู้บริโภคมีการปรับตัวดีขึ้นจากสภาพ ณ ปัจจุบัน โดยพิจารณาจากสหรัฐฯ เป็นตัวอย่างว่า การขึ้นอัตราดอกเบี้ยสูงแต่สภาวะเศรษฐกิจยังคงดีอยู่ และไม่ทำให้เศรษฐกิจถดถอย ดังนั้น การกำหนดอัตราดอกเบี้ยนโยบายไม่ควรดูจากอัตราเงินเฟ้ออย่างเดียว เนื่องจากประเทศไทยขนาดเศรษฐกิจยังเล็กอยู่ ควรพิจารณาจากสภาพแวดล้อมภายนอกประเทศประกอบด้วย"
แบงก์ปรับเกณฑ์ปล่อยกู้ใหม่
ชงคิดอัตราผ่อนงวดแบบ 'บอลลูน'
นอกจากนั้น ในการเพิ่มความสามารถในการผ่อนค่างวดของผู้กู้ หากเรายังใช้ระบบเดิมในการพิจารณาสินเชื่อ ธนาคารจะพิจารณาปรับมาคิดอัตราการผ่อนแบบ "บอลลูน" (Balloon) ซึ่งเป็นแบบการผ่อนชำระรายเดือนในระยะที่กำหนดเท่าๆ กันทุกเดือน แต่ในงวดสุดท้ายจะต้องนำเงินก้อนมาชำระ แนวทางดังกล่าวจะช่วยในเรื่อง 1.อัตราค่าผ่อนต่องวดน้อยลง ส่งผลในเรื่องการเพิ่มกำลังซื้อ 2.อสังหาริมทรัพย์ยังเป็นสินทรัพย์ของธนาคาร และแม้จะไปจ่ายบอลลูนในช่วงท้ายๆ ธนาคารสามารถนำอสังหาฯ ไปขายได้ และ 3.ถึงเวลาครบกำหนดงวดสุดท้าย สามารถรีไฟแนนซ์ได้
ภาครัฐควรพิจารณาอุดหนุนอัตราดอกเบี้ยต่ำให้ผู้ซื้อ เช่น ดอกเบี้ยที่ลดลง 1% สามารถเพิ่มกำลังซื้อบ้านได้ ซึ่งเป็นวิธีที่สหรัฐฯ ใช้กระตุ้นตลาดอยู่และยังคงใช้อยู่จนถึงปัจจุบัน โดยหากปี 2567 ถ้าปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเพื่อสร้างสมดุลเรื่องอัตราดอกเบี้ยระหว่างประเทศ ภาครัฐอาจจะใช้โนบายสนับสนุนให้คนไทยเป็นเจ้าของบ้านได้ง่ายขึ้น โดยอัดฉีดเงินเข้าระบบในต้นทุนอัตราดอกเบี้ยต่ำให้ธนาคารพาณิชย์ เพื่อปล่อยสินเชื่อในอัตราดอกเบี้ยต่ำแก่ผู้ซื้อบ้านได้
"หวังว่าหากรัฐบาลไทยจะเร่งสร้างความเชื่อมั่นให้ผู้บริโภคเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในเชิงนโยบายที่จะส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ กล้าลงทุนและพัฒนาโครงการใหม่เพิ่มมากขึ้น จากสภาพตลาดปัจจุบัน การเปิดโครงการใหม่ไม่ได้ตามแผนที่ผู้ประกอบการประกาศไว้ และหากรัฐบาลเร่งรัดนโยบายต่างๆ ออกมาอย่างรวดเร็ว จะมีส่วนขับเคลื่อนเศรษฐกิจภายในขยายตัวมากขึ้น"