ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ชี้ชัดราคาค่าก่อสร้างบ้านปรับสูงขึ้น เหตุต้นทุนปรับสูงขึ้นมามาต่อเนื่อง 2 ปี บวกค่าแรง แนะรัฐดึงผู้รับเหมารายย่อยเข้าระบบ หนุนโอกาสกระตุ้นตลาด พร้อมกางข้อมูลเชิงลึกตลาดบ้านสร้างเอง ทั้งยอดขอจัดสรรที่ดินเปล่าสูงขึ้น ขอใบอนุญาตก่อสร้างในพื้นที่ กทม.-ปริมณฑลเติบโตพุ่งเป้าสร้างบ้านเดี่ยวสัดส่วนกว่า 74% ยอดขอสินเชื่อปลูกสร้างบ้านวิ่งกระฉูดกว่า 1.6 แสนล้านบาท ด้านสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน ยอมรับต้นทุนตัวแปรทำให้อัตราค่าก่อสร้างเกือบ 20,000 บาทต่อ ตร.ม.
วานนี้ (30 ต.ค.) ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ร่วมกับสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน ได้จัดงานสัมมนาทางวิชาการ "กระตุ้นเศรษฐกิจด้วย ธุรกิจรับสร้างบ้าน" โดยมีผู้เข้าร่วมฟังสัมมนาที่อยู่ในแวดวงเกี่ยวกับงานสร้างบ้าน เช่น ผู้ประกอบการในธุรกิจรับสร้างบ้าน สถาปนิก และวัสดุก่อสร้างเข้าร่วมฟัง ซึ่งตลาดบ้านสร้างเองมีแนวโน้มเติบโต โดยในปี 2565 มูลค่า 200,000 ล้านบาทต่อปี (คิดจากค่าจ้างต่อตารางเมตรที่ 12,000 บาท) ขณะที่โครงการบ้านจัดสรรประมาณ 800,000 ล้านบาท ขณะที่ประชากรในประเทศไทยมีถึง 70 ล้านคน มีอยู่ 23 ล้านหลัง บางส่วนมีบ้านเป็นของตนเอง บางส่วนต้องเช่าบ้านอยู่ก็มี
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวถึงแนวโน้มตลาดบ้านสร้างเองในปี 2566 ว่า ดัชนีราคาค่าก่อสร้างบ้านมาตรฐานในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเพิ่มขึ้นมาอย่างต่อเนื่อง และเพิ่มเกินกว่าจากปีฐานที่ระดับ 100 เป็นผลจากราคาวัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้น แสดงให้เห็นว่า ราคาปลูกสร้างบ้านไม่ได้ลดลง และจริงๆ แล้ว การเพิ่มขึ้นของต้นทุนดังกล่าวเป็นภาระของผู้สั่งสร้าง (ลูกค้า) และแนวโน้มที่อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นจะกลายเป็นอุปสรรคต่อการปลูกสร้างบ้านไปด้วย ซึ่งผลจากดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นมีผลต่อการตัดสินใจซื้อบ้านจากโครงการของบริษัทอสังหาฯ
"ตัวแปรที่มีผลต่ออัตราเงินเฟ้อค่าก่อสร้างที่สูงขึ้น จะเห็นได้ว่าช่วง 2 ปีราคาเหล็กที่สูงขึ้น ทำให้ผู้รับเหมาบางส่วนได้รับผลกระทบจากส่วนนี้ไป แต่ผู้รับเหมาบางส่วนที่ไปรับงานทำใจลำบาก เพราะราคาค่าก่อสร้างสูงขึ้น แต่กำลังซื้อของลูกค้าลดลง และสิ่งที่เราห่วง คือ เรื่องค่าแรง ผู้สมัครที่รับเลือกตั้งได้ประกาศปรับขึ้นค่าแรงเป็นขั้นบันไดไปถึง 600 บาท ตรงนี้ถ้าเป็นช่างฝีมือไม่น่าจะมีปัญหา แต่ถ้าเป็นแรงงานทั่วไป จะมีผลต่อต้นทุน สุดท้าย ต้องมีการถ่ายโอนต้นทุนไปสู่ลูกค้า ถ้าถ่ายโอนต้นทุนมากเกินไปจะทำให้ราคาปลูกสร้างบ้านสูงตามไปด้วย"
ดร.วิชัย กล่าวถึง โอกาสกระตุ้นตลาดรับสร้างบ้าน ว่า รัฐบาลควรทำอย่างยิ่ง ทำอย่างไรให้ผู้รับเหมาที่ไม่อยู่ในระบบการจดทะเบียนให้เข้าสู่ระบบมากขึ้น เพื่อให้รัฐบาลสามารถกำหนดเป้าหมายในการเข้ากระตุ้นตลาดบ้านสร้างเองได้ (ฐานข้อมูล) รัฐต้องนำ Pain Point ของประชาชนนำมาแก้ไขปัญหา และการจะใช้กลไกของรับสร้างบ้านมากระตุ้นเศรษฐกิจ รัฐบาลต้องดึงผู้รับเหมาเข้าสู่ระบบให้มากขึ้น และหากในอนาคตรัฐบาลจะมีมาตรการกระตุ้นทั้งระบบสามารถใช้ผ่านกลไกรับสร้างบ้านได้
สำหรับจากข้อมูลสถิติที่บ่งชี้ทิศทางตลาดบ้านสร้างเองพิจารณาได้จากการจัดสรรที่ดินเปล่า ซึ่งมีสัดส่วนประมาณ 3% ของจำนวนหน่วยจัดสรรทั่วประเทศ ทำให้คาดการณ์ว่าจะมีการจัดสรรที่ดินเปล่าทั่วประเทศ 2,500 หน่วย (จาก 8 เดือนแรก ที่ดินจัดสรรอยู่ที่ 1,554 แปลง) และหากสมมติให้ค่าก่อสร้างต่อแปลงเท่ากับ 7 ล้านบาทต่อหน่วย จะเห็นโอกาสที่จะเกิดมูลค่าทางการตลาดบ้านสร้างเองไม่น้อยกว่า 17,500ล้านบาทในปี 2566
ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลการจัดสรรที่ดินเปล่าที่มีสัดส่วนประมาณ 4% ของจำนวนหน่วยจัดสรร ทำให้คาดการณ์ว่าจะมีการจัดสรรที่ดินปล่าทั่วประเทศประมาณ 1,750 หน่วย จาก 8 เดือนมีประมาณ 1,228 หน่วย และหากให้ค่าก่อสร้างต่อแปลงเท่ากับ 7 ล้านบาทต่อหน่วย ตลาดจะมีมูลค่าไม่น้อยกว่า 12,250 ล้านบาท
ทั้งนี้ ตัวเลข 7 เดือนแรกการขอใบอนุญาตก่อสร้างทั่วประเทศแม้จะลดลง -1.7% อยู่ที่ 20.9 ล้านตารางเมตร (ตร.ม.) ซึ่งตลาดหลักจะสร้างบ้านแนวราบเป็นหลัก มีสัดส่วนสูงถึง 84.6% หรือประมาณ 17,724.96 หน่วย รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์สัดส่วน 10% แต่ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลตลาดที่มีการเติบโตอย่างมีนัยยสำคัญ เนื่องจากราคาที่ดินแพง ทำให้ต้องมีการก่อสร้างบ้านให้คุ้มค่าที่ดิน โดยตัวเลข 7 เดือนเติบโต 5.7% พื้นที่รวม 6.8 ล้าน ตร.ม. หลักๆ เป็นบ้านเดี่ยว 5,073 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 74.2%
ทั้งนี้ ทางศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้ประมาณการว่า ปี 2566 จะมีพื้นที่ปลูกสร้างบ้านเดี่ยวทั่วประเทศ (สัดส่วน 85% ของบ้านแนวราบ) มีพื้นที่ 26.80 ล้าน ตร.ม. จะมีพื้นที่บ้านเดี่ยวสร้างประมาณ 67,000 หน่วย แยกเป็นบ้านสร้างเองประมาณ 42,000 หลัง (ประมาณการพื้นที่ 400 ตร.ม.ต่อหน่วย อัตราค่าก่อสร้าง 12,000 บาทต่อ ตร.ม.) คาดว่าบ้านสร้างเองจะมีมูลค่าประมาณ 2.01 แสนล้านบาท จากมูลค่าบ้านเดี่ยวทั่วประเทศ 3.22 แสนล้านบาท
สำหรับในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑณ คาดว่าจะมีบ้านสร้างเองประมาณ 2.40 ล้าน ตร.ม. เป็น บ้านเดี่ยว สร้างประมาณ
20,000 หน่วย เป็นส่วนของบ้านสร้างเอง ประมาณ 6,000 หน่วย (คิดเป็น 30% ของทั้งหมด) ประมาณการมูลค่าบ้านเดี่ยวทั่วประเทศ 1 แสนบาทล้านบาท แต่เป็นบ้านเดี่ยวสร้างเองประมาณ 30,000 ล้านบาท (คิดเป็น 15% ของตลาดทั้งประเทศ)
อ้างอิงข้อมูล ธอส.ยอดขอสินเชื่อปลูกสร้างบ้านทั่วประเทศพุ่ง 1.6 แสนล้าน
ดร.วิชัย กล่าวถึงภาพรวม ตลาดข้อมูลสินเชื่อที่อยู่อาศัยปลูกสร้างบ้านทั่วประเทศ ว่า จำนวนบัญชีและมูลค่าเงินเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยแยกเป็น จำนวนบัญชีตั้งแต่ปี 2562-2565 เติบโต 2% ซึ่ง 9 เดือนแรก มีจำนวน 185,446 บัญชี ซึ่งสูงขึ้นเมื่อเทียบกับ 6 ปีที่ผ่านมา สอดคล้องกับภาพรวมการขอสินเชื่อเพิ่มขึ้นต่อปีประมาณ 7-9% ซึ่งตัวเลขล่าสุดมีจำนวน 163,838 แสนล้านบาท (อ้างอิงจากข้อมูลของธนาคารอาคารสงเคราะห์) ซึ่งสูงกว่าทุกๆ ปีเทียบ 6 ปีที่ผ่านมา สะท้อนให้เห็นว่าตลาดบ้านสร้างเองมีพัฒนาการที่ดีมีมูลค่าสูงขึ้นเช่นกัน
ส.ธุรกิจรับสร้างบ้าน เผยสร้างบ้านแพงขึ้น เหตุต้นทุนพุ่ง
ดร.โอฬาร จันทร์ภู่ นายกสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน (HBA) กล่าวเชื่อมั่นว่ามาตรการของภาครัฐที่จะออกมาต่อจากนี้จะส่งผลให้ภาพรวมตลาดรับสร้างบ้านขยายตัวได้ในช่วงโค้งสุดท้ายของปีและต่อเนื่องถึงปี 2567 จะเป็นแรงส่งให้ตลาดเติบโตต่อเนื่อง ซึ่งที่ผ่านมาภาคธุรกิจรับสร้างบ้านสามารถสร้างมูลค่าทางการตลาดรวมที่ 12,500 ล้านบาท และตั้งเป้าที่จะเติบโต 13,250 ล้านบาทในสิ้นปีนี้
"ความท้าทายในช่วงโค้งสุดท้ายของปีนี้ และคาดว่าจะส่งผลต่อเนื่องไปถึงไตรมาสแรกของปี 2567 คือ ต้นทุนในการทำธุรกิจ ทั้งค่าขนส่ง ค่าแรงงาน ค่าวัสดุก่อสร้าง และอื่นๆ รวมถึงดอกเบี้ยที่อยู่ในช่วงขาขึ้น ส่งผลให้อัตราค่าก่อสร้างต่อ ตร.ม.ขยับสูงขึ้น โดยในพื้นที่กรุงเทพฯ คิดอยู่ที่ 18,000 บาทต่อ ตร.ม. ในต่างจังหวัดจากข้อมูลของสมาชิกประมาณ 15,000 บาทต่อ ตร.ม.ขณะที่ข้อมูลของกระทรวงพาณิชย์อยู่ที่ 13,500 บาทต่อ ตร.ม. โดยเราคาดว่าราคาบ้านในปีนี้จะปรับขึ้นไปอีกร้อยละ 3-5"
