ภาคธุรกิจอสังหาฯ ยังต้องประคองตัวฝ่าปัจจัยลบ หลังสงครามอิสราเอล-ฮามาสปะทุหนัก หวั่นกระชากน้ำมันทะลุ 100 ดอลลาร์ต่อบาร์เรล ค่าแรงปรับขึ้นเฉลี่ยปีละ 30% แบงก์ล้วงลึกข้อมูลฐานะการเงินบริษัทผู้กู้ขอสินเชื่อบ้าน ซ้ำร้ายคนกู้ภาระหนี้เยอะจากพิษโควิด พร้อมเสนอ "รัฐบาลเศรษฐา" ลดความซ้ำซ้อนจัดเก็บภาษี ปลดล็อก LTV ตั้งกองทุนช่วยเหลือดูแลผู้ซื้อ
ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษาสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวถึงความสำคัญของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต่อภาพรวมเศรษฐกิจว่า ตลาดอสังหาฯ ช่วงก่อนเกิดโควิด-19 มีมูลค่าสูงถึง 9 แสนล้านบาท ซึ่งในที่เราต้องอยู่กับโควิดเป็นเวลา 3 ปี ทุกๆคนพยายามฝ่าวิกฤต โดยเฉพาะผู้ซื้อระดับกลางถึงล่าง เจอกับดักในเรื่องของรายได้ เนื่องจากต้องไปดึงรายได้ในอนาคตมาใช้ จนส่งผลให้ความสามารถในการขอสินเชื่อตกลง กดดันให้ผู้ประกอบการมียอดขายลดลง สินค้าคงค้างเพิ่มขึ้น ขณะที่ภาพรวมการดูดซับในตลาดคอนโดมิเนียมก็ลดลง ซึ่งปัจจัยมาจากโครงการคอนโดมิเนียมราคากลางและล่าง ซึ่งเป็นฐานใหญ่ของตลาดมียอดขายใหม่ลดลง ขณะที่กำลังซื้อจากลูกค้าต่างชาติที่มีสัดส่วน 10% ยังไม่กลับมาเหมือนเดิม
"เดิมแบงก์จะดูฐานะของผู้กู้ แต่ตอนนี้แบงก์ไปตรวจสอบงบการเงินของบริษัทกับกระทรวงพาณิชย์ย้อนหลัง 3 ปี มีผลขาดทุนหรือไม่ ถ้าขาดทุนจะไม่ปล่อยสินเชื่อให้พนักงานที่ทำงานอยู่ แต่การที่ธนาคารพิจารณาแค่ 3 ปี เป็นช่วงโควิดมีปัญหา และบางคนไปขอสินเชื่อก็มีปัญหา เพราะบริษัทที่ทำอยู่ขาดทุน ตรงนี้เป็นผลกระทบต่อเนื่องที่มาจากปัจจัยอื่นๆ ทำให้ธุรกิจที่อยู่อาศัยได้รับผลกระทบไปด้วย"
รวมถึงยังมีประเด็นที่ต้องกังวลอย่างหนัก เรื่องของอัตราเงินเฟ้อ แม้ช่วงที่ผ่านมาจะปรับลดลงก็ตาม เนื่องจากเราเจอเหตุการณ์ไม่คาดคิด สงครามอิสราเอล-ฮามาส ทำให้ราคาน้ำมันปรับสูงขึ้นจากตอนนี้อยู่ 70 ดอลลาร์ต่อบาร์เรล ไปอยู่ 85 ดอลลาร์ต่อบาร์เรล และหากขยายวงกว้างอาจทำให้ราคาน้ำมันวิ่งไปถึง 100-120 ดอลลาร์ต่อบาร์เรล และเรื่องค่าแรงที่จะปรับขึ้นตามนโยบายของรัฐบาลชุดใหม่ ซึ่งหนีไม่พ้นจะขึ้นเฉลี่ยปีละ 30% แม้จะทำให้รายได้เพิ่มขึ้น แต่รายจ่ายจะสูงขึ้นตาม
"อย่างไรก็ตาม การที่ประเทศไทยมีรัฐบาลใหม่ ถ่ายเลือดใหม่ เป็นเรื่องดี ดูรัฐบาลมีความกระตือรือร้นในการทำงาน และต้องการส่งเสริมให้ประชาชนมีรายได้ที่ดีขึ้น ซึ่งเราคิดว่าไตรมาส 4 ซึ่งเป็นช่วงฤดูการขาย จะมีการปรับตัวดีขึ้น และส่งผลดีต่อเนื่องไปถึงปี 2567 จากปัจจัยบวกที่รัฐบาลจะมีมาตรการออกมา"
ทั้งนี้ ตนอยากฝากถึงรัฐบาลชุดใหม่ในเรื่องการส่งเสริมบ้านหลังแรก ผ่านลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองให้เหลือ 0.01% ให้ธนาคารแห่งประเทศไทยอุดหนุนอัตราดอกเบี้ยพิเศษกับตลาดที่อยู่อาศัย การปรับลดภาษีธุรกิจเฉพาะที่จัดเก็บอยู่ 3.3%
"ตอนนี้ผู้บริโภคโดนภาษีซ้ำซ้อน รัฐบาลต้องดูความถูกต้องคืออะไร เพราะการมีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ควรมีการทบทวนในจุดนี้ สินค้าเพื่อขายไม่ควรอยู่ในนิยามเดียวกัน โดยอยากให้คอนโดฯ ไม่ได้ถูกระบุเป็นสัญญาที่ 2" ดร.อาภา กล่าว
นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวยอมรับว่า อัตราดอกเบี้ยมีผลต่อต้นทุนกับราคาบ้าน แต่ไม่มากเท่ากับราคาที่ดินที่เป็นต้นทุนใหญ่ ที่ในแต่ละปีจะปรับราคาขึ้นประมาณ 20% ยิ่งช่วง 5-6 ปีที่ผ่านมา ขึ้นมาเร็วมาก ซึ่งต้นทุนของที่ดินคิดเป็น 30% ของราคาบ้าน นอกเหนือจากต้นทุนของวัสดุก่อสร้างและค่าแรงที่มีสัดส่วนต่อต้นทุนบ้านที่สูงเช่นกัน
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ปัจจุบันเรื่องการปฏิเสธสินเชื่อในระบบยังอยู่ระดับสูง ประมาณ 30-50% แล้วแต่โครงการและกลุ่มราคาที่อยู่อาศัย และยิ่งเกิดสงครามอิสราเอล-ฮามาส ทำให้เกิดความกลัว โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายเล็ก ขณะที่ผู้ขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยแม้จะผ่านสินเชื่อแล้ว แต่เมื่อถึงกำหนดโอน ธนาคารจะเพิ่มเงื่อนไขขอหลักฐานเพิ่มขึ้นอีก
"เรามองว่าผู้ซื้อในกลุ่มบนยอดพีระมิด ราคาสูงยังไปได้ แต่ที่กลางๆ พีระมิดจะมีบ้านยากขึ้นเรื่อยๆ ถ้าจะใหัยั่งยืน รัฐต้องมีเรื่อง นโยบายเฮาส์ซิ่งออกมา เช่น รัฐบาลควรต้องมีกองทุนให้ช่วยผ่อนซื้อที่อยู่อาศัย เป็นการสร้างวินัย ไม่งั้นรายย่อยกู้ไม่ได้"
