ภาพชัดเจน "ตลาดอสังหาฯ" ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 ที่ผ่านมา อาจไม่สดใสเท่าที่ควร ยิ่งเห็นข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ที่แจงสถิติการขาย ยอดโอนกรรมสิทธิ์ปรับตัวลดลง ยิ่งสะท้อนให้เห็นว่า ทิศทางตลาดอสังหาฯ จากนี้ไปผู้ประกอบการต้อง 'กัดฟัน' ในการที่จะบริหารธุรกิจให้มีการเติบโต ท่ามกลางภาวะที่เศรษฐกิจยังเติบโตได้ไม่มาก อัตราดอกเบี้ยอยู่ในเทรนด์ขาขึ้น
ซึ่งล่าสุด เมื่อวันที่ 27 กันยายน 2566 เข้าสู่ปลายไตรมาส 3 ของปีนี้ คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ได้ประกาศขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายร้อยละ 0.25 ต่อปี จากร้อยละ 2.25 เป็นร้อยละ 2.50 ต่อปี สูงสุดในรอบเกือบ 10 ปี และถัดมาไม่กี่วัน ธนาคารพาณิชย์หลายแห่งมีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินฝากและเงินกู้ แต่มีเพียงธนาคารเฉพาะกิจของรัฐ เช่น ธนาคารออมสิน ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ที่ยังตรึงอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ไว้ก่อน ปรับขึ้นเพียงดอกเบี้ยเงินฝาก เพื่อเป็นการบริหารสภาพคล่องให้เหมาะสมกับแผนการปล่อยสินเชื่อได้
ในเมื่อฟากการเงินต้องปรับตัวรับกับสภาพเศรษฐกิจและต้นทุนที่สูงขึ้นแล้ว การบริหารสินเชื่อให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุดจึงเป็นสิ่งที่ต้องเกิดขึ้น การพิจารณาอนุมัติสินเชื่ออย่างระมัดระวัง ทั้งในตลาดบ้านหลังแรก หลังที่สอง หรือหลังที่สามต้องถูก "เอกซเรย์" อย่างเข้มงวด ผลลัพธ์ที่ตามมาคือ “ลูกค้าขอสินเชื่อไม่ผ่าน” ตัวเลขรีเจกต์เรตสูงขึ้นระดับ 40-50% โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดหลักและตลาดใหญ่ที่มีการเปิดตัวโครงการออกสู่ตลาดเป็นจำนวนมาก เนื่องจากเป็นกลุ่มที่เริ่มจะมองหาบ้านหลังแรก และกลุ่มที่ทำงานประจำมาได้ระยะหนึ่งแล้ว
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ทุกๆ 1% ของการปรับอัตราดอกเบี้ยขึ้นหรือลง มีผลต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย 8% (เพิ่ม/ลด) และฝั่งซัปพลาย 3% ซึ่งหมายความว่า ดอกเบี้ยปรับขึ้นหรือลดลง 1% ย่อมจะส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ประมาณ 10-12%
ทั้งนี้ ล่าสุดดอกเบี้ยที่ปรับขึ้น 0.25% จะทำให้เงินงวดผ่อนต่อเดือนเพิ่มขึ้น 350-400 บาท สำหรับวงเงินกู้ที่ 2 ล้านบาท
แต่ประเด็นที่ต้องมองตาม คือ การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเพื่อบริหารอัตราแลกเปลี่ยนที่ล่าสุด เงินบาทยังคงอ่อนค่าลงทะลุ 37 ต่อ 1 ดอลลาร์สหรัฐ อาจส่งผลต่อตัวเลขการนำเข้าต่างๆ รวมถึงต้นทุนเชื้อเพลิงที่จะไปกระทบต่อค่าครองชีพของประชาชนในระยะถัดไป
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ระบุว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัย ทั้งโครงการแนวราบและอาคารชุด ในไตรมาส 2/66 ในกรุงเทพฯ และ 5 จังหวัดปริมณฑล มีหน่วยเสนอขายรวม 206,246 หน่วย มูลค่า 1,019,318 ล้านบาท ขยายตัว 3.3% และ 5.3% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
ที่น่าสนใจคือ ในจำนวนนี้เป็นหน่วยที่เกิดจากโครงการเปิดตัวใหม่เพียง 23,080 หน่วย หรือเพียง 11.19% ของหน่วยที่เสนอขายทั้งหมด มูลค่า 127,774 ล้านบาท หรือเพียง 12.54% ของมูลค่าที่เสนอขายทั้งหมด ซึ่งหน่วยที่เปิดตัวใหม่มีจำนวนและมูลค่าที่ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน -19.0% และ -6.6% ตามลำดับ
แต่ที่เป็นไฮไลต์คงดูเรื่องความสามารถในการ "ขาย" ไตรมาส 2 ภาพรวมอืด โดยที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่จำนวนทั้งสิ้น 15,959 หน่วย มูลค่าโครงการรวม 83,499 ล้านบาท จำนวนหน่วยลดลง -32.3% มูลค่าลดลง -28.4%
LWS ระบุ 8 เดือน เอกชนชะลอขึ้นโครงการ
นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LWS) บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN ได้นำเสนอบทวิเคราะห์ที่น่าสนใจต่อภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 8 เดือนแรกของปีนี้ (มกราคม-สิงหาคม) ของปี 2566 ว่า มีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพฯ ปริมณฑล ทั้งสิ้น 258 โครงการ หน่วยเปิดตัวลดลง 11% โดยมีจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ทั้งสิ้น 60,641 หน่วย เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2565 ที่มีจำนวนโครงการ 234 โครงการ จำนวนหน่วยเปิดตัวอยู่ที่ 67,806 หน่วย
ผลมาจากผู้ประกอบการยังคงเฝ้าระวังสถานการณ์ ทั้งด้านแนวโน้มเศรษฐกิจไทยที่มีอัตราการเติบโตต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ในช่วงไตรมาส 2 ของปีที่ 1.8% ทำให้มีการปรับประมาณการอัตราการเติบโตของเศรษฐกิจไทย จาก 3-3.6% มาอยู่ที่ 2.7%-3% ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น และอัตราการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่ที่อัตราไม่เกิน 35%
ในขณะที่มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2566 ปรับตัวเพิ่มขึ้น 12% มีโดยมูลค่ารวมทั้งสิ้น 289,660 ล้านบาท เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2565 ที่มีมูลค่ารวมทั้งสิ้น 259,521 ล้านบาท
คอนโดฯ เฉลี่ยขายราคาแพงขึ้น
ทั้งนี้ 8 เดือนแรกของปีนี้ การเปิดตัวโครงการอาคารชุดพักอาศัยใหม่มีทั้งสิ้น 56 โครงการ จำนวนหน่วยเปิดตัว 29,601 หน่วย มูลค่า 81,457 ล้านบาท ลดลง 22%(YoY) และ 13% (YoY) ตามลำดับ จากหน่วยเปิดตัวในปี 2565 ที่มีจำนวนโครงการ 64 โครงการ จำนวนหน่วยเปิดตัวที่ 37,931 หน่วย มูลค่า 93,963 ล้านบาท
และเมื่อเทียบกับราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยในปี 2566 มีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 2.75 ล้านบาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้น 11.33% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2565 จากราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วย 2.47 ล้านบาท โดยมีอัตราการขาย ณ วันเปิดตัวเฉลี่ย 29% ลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้าที่มีอัตราการขาย ณ วันเปิดตัวที่ 31% โดยทำเลใกล้มหาวิทยาลัยในย่านบางขัน-รังสิต ใกล้กับมหาวิทยาลัยกรุงเทพ-มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ (แคมปัสคอนโดฯ) มีการเปิดตัวคอนโดฯ สูงสุด ในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งขายได้ดีในกลุ่มนักลงทุนเพื่อการปล่อยเช่าและเก็งกำไร
บ้าน 5-10 ล้านบาท ปรับราคาขึ้น 21%
ในขณะที่การเปิดตัวโครงการในกลุ่มบ้านพักอาศัยในระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท สะสม 8 เดือนแรก มีจำนวน 142 โครงการ จำนวนหน่วยเปิดตัว 27,137 หน่วย หน่วยเปิดตัวเพิ่มขึ้น 0.35% (YoY) เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีจำนวนโครงการ 129 โครงการ จำนวนหน่วยเปิดตัวอยู่ที่ 27,040 หน่วย โดยมีมูลค่าเปิดตัวโครงการ 113,716 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.32% (YoY) เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีมูลค่า 106,956 ล้านบาท มีอัตราขายได้เฉลี่ย ณ วันเปิดตัวที่ 8% ลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันปี 2565 ที่มีอัตราขายได้เฉลี่ย ณ วันเปิดตัวที่ 12%
ขณะที่ทาวน์เฮาส์เปิดตัวมากที่สุดในช่วงราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงการแข่งราคากับประเภทบ้านแฝด โดยอัตราขายได้เฉลี่ย ณ วันเปิดตัวที่ 7% มีจำนวนหน่วยเปิดตัวสูงสุดในทำเลรังสิต-นครนายก บ้านแฝดเปิดตัวมากที่สุดในช่วงราคา 3-5 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยเปิดตัวสูงสุดในทำเลบางใหญ่-กาญจนาภิเษก และปิ่นเกล้า โดยมีอัตราขายได้ ณ วันเปิดตัวเฉลี่ย 9% และบ้านเดี่ยวระดับราคา 5-10 ล้านบาท โดยทำเลที่มีการเปิดตัวสูงสุดได้แก่ เส้นราชพฤกษ์ 346 มีอัตราการขายได้เฉลี่ย ณ วันเปิดตัวโครงการที่ 9% สำหรับราคาบ้านพักอาศัยขายเฉลี่ยอยู่ที่ 6.71 ล้านบาทต่อหน่วยในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2566 โดยราคาขายเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 21% จากราคาเฉลี่ยที่ 5.54 ล้านบาทต่อหน่วยในช่วงครึ่งแรกของปี 2565
บ้านระดับพรีเมียมพยุงตลาดรวม 8 เดือนเติบโต
สำหรับโครงการบ้านระดับพรีเมียมที่ระดับราคาขายมากกว่า 10 ล้านบาทต่อหน่วย มีการเปิดตัวสะสมในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2566 จำนวน 60 โครงการ จำนวนหน่วยเปิดตัว 3,903 หน่วย เพิ่มขึ้น 25%(YoY) เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2565 ที่มีการเปิดตัว 41 โครงการ มีการเปิดตัวจำนวน 2,835 หน่วย และมูลค่าเพิ่มขึ้นถึง 62% รวม 94,487 ล้านบาท เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปี 2565 ที่มีมูลค่า 58,582 ล้านบาท เป็นสาเหตุที่ทำให้มูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยรวมเพิ่มขึ้น
นอกจากนี้ จำนวนและมูลค่าโครงการที่เพิ่มขึ้นทำให้ราคาขายเฉลี่ยของบ้านพักอาศัยระดับราคาเกิน 10 ล้านบาทอยู่ที่ 21.6 ล้านบาทต่อหน่วย ในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2566 เพิ่มขึ้น 18.68% จากราคาขายเฉลี่ยที่ 18.2 ล้านบาทต่อหน่วยในช่วงเดียวกันปี 2565 โดยเปิดตัวโครงการใหม่เป็นรูปแบบบ้านเดี่ยว คิดเป็นสัดส่วน 96% มีอัตราการขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัวเฉลี่ย 12% ลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าที่ 18%
และทำเลโครงการบ้านระดับพรีเมียมเปิดตัวมากที่สุดในทำเลพระราม 5-ราชพฤกษ์ มีการเปิดตัวในระดับราคา 20 ล้านบาทมากขึ้น ผลมาจากที่ดินในเมืองมีจำกัดและมีราคาที่ดินที่สูงขึ้น
CBRE ส่อง 3 โซนกรุงเทพฯ เปิดโครงการบ้านลักชัวรี
นายชาญวิชญ์ พสุวัต หัวหน้าแผนกพัฒนาการออกแบบโครงการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยกับผู้สื่อข่าวถึงภาพรวมตลาดบ้านลักชัวรี (ตามนิยามของซีบีอาร์อี ราคาตั้งแต่ 30 ล้านบาทขึ้นไป) ว่า หากจะดูว่าโซนไหนมีการเติบโตคงต้องดูเป็นทำเลและรายโครงการ ซึ่งแนวโน้มตลอดทั้งปี 2566 คาดว่าตลาดบ้านระดับลักชัวรี มูลค่าในตลาดเพิ่มขึ้น โดยในกลุ่มราคา 30-70 ล้านบาท ในครึ่งแรกของปี 2566 แม้จำนวนยูนิตเปิดใหม่ลดลงเกือบ 25% แต่มูลค่าสูงขึ้น สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการมีการเปิดและพัฒนาโครงการในระดับลักชัวรีที่มีมูลค่าสูงขึ้นมาก ตลาดมีการเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในครึ่งแรกของปีนี้มีการเปิดตัวโครงการไปแล้ว 9-10 โครงการ เพิ่มขึ้น 205% เมื่อเทียบกับครึ่งแรกของปี 2565
ขณะที่โซนกรุงเทพกรีฑา เป็นหนึ่งในพื้นที่กรุงเทพฯ ตะวันออก ยังคงเป็นทำเลที่มีโครงการบ้านระดับลักชัวรีเปิดโครงการมาเป็นอันดับหนึ่ง เนื่องจากมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน และสามารถเดินทางเชื่อมต่อเข้าสู่พื้นที่กรุงเทพฯ และอยู่ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ รองลงมาจะเป็นโซนกรุงเทพฯ ตะวันตก มีการเติบโตต่อเนื่องตลอดมา ผู้ซื้อมีความกำลังและความสามารถในการมีบ้านระดับลักชัวรี เนื่องจากเป็นโซนที่การเดินทางสะดวกสบาย มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
ในส่วนของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ (ดอนเมือง หลักสี่ แจ้งวัฒนะ ลาดพร้าว บางเขน และ สายไหม) เพียงครึ่งปีแรกมีอัตราการเปิดตัวโครงการใหม่สูงขึ้นถึง 81% เมื่อเทียบกับตัวเลขทั้งปีของปี 2565 และมียอดขายที่ดีในครึ่งปีแรกกว่า 70% ประมาณ 1,357 ยูนิต ทำให้ในโซนนี้ซัปพลายเหลือน้อยมาก
ยอดโอนชาวต่างชาติกลับมาพีกก่อนโควิด
นายชาญวิชญ์ กล่าวถึงแนวโน้มตลาดคอนโดฯ ในปี 2566 ว่า สัญญาณบวก เนื่องจากตัวเลขในครึ่งแรกของปีนี้กลับมามีสถิติสูงสุดก่อนเกิดโควิด-19 โดยมีชาวต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด (foreigner) ประมาณ 7,338 หน่วย มูลค่า 35,211 ล้านบาท ซึ่งสูงเมื่อเทียบกับตัวเลข 5 ปีที่ผ่านมา (2565-2561) ขณะที่ปี 61 อยู่ที่ 6,512 ยูนิต มูลค่า 26,541 ล้านบาท
และจากข้อมูลของซีบีอาร์อี พบว่า ในปี 2565 และช่วง 2 เดือนแรกของปี 2566 ยังมีลูกค้าชาวไทยที่โอนห้องชุดในสัดส่วนถึง 76% ลดลงเมื่อเทียบกับปี 63-64 มีสัดส่วนสูงถึง 90% ขณะที่ลูกค้าต่างชาติกลับมีสัดส่วนการโอนห้องชุดมากขึ้น จาก 10% ขยับเพิ่มเป็น 24% โดยพบว่า 5 อันดับชาวต่างชาติที่เข้ามาทำธุรกรรมมากที่สุด อันดับ 1 ยังคงมาจากประเทศจีน (17%) รองลงมาไต้หวัน (11%) สหรัฐฯ และรัสเซีย ในสัดส่วนเท่ากัน 10% และอังกฤษ (7%)
"ในเรื่องเป้าหมายของซีบีอาร์อีนั้น ช่วงที่ผ่านมา โครงการคอนโดฯ จะเป็นพอร์ตใหญ่ แต่ปัจจุบันโครงการแนวราบ รีสอร์ต กลับมามีสัดส่วนมากขึ้นถึงร้อยละ 60-70 จาก 30 โครงการที่บริหารอยู่ แต่มีแนวโน้มคอนโดฯ ระดับไฮเอนด์ในจะกลับมาในช่วงปลายปี 2567 เป็นเวลาที่ดี และพัฒนาโครงการให้เหมาะสมกับราคาที่ดินในเมืองที่ปรับสูงขึ้นมาก" นายชาญวิชญ์ กล่าว
สำหรับนโยบายเรื่องฟรีวีซ่าที่รัฐบาลได้ผลักดันออกมาดีกับภาพรวม ดีกับธุรกิจโรงแรม และธุรกิจรีเทล ที่จะมีนักท่องเที่ยวเดินทางเข้ามาพักผ่อนและจับจ่ายใช้สอย ส่งผลดีต่อเศรษฐกิจภายในประเทศ และตลาดคอนโดฯ จะได้รับอานิสงส์
