เสี่ยงสะท้อนจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งแรกของปีนี้ โดยช่วงไตรมาสแรกนี้ต่างเป็นไปในทิศทางเดียวกัน ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มผู้ประกอบการรายเล็ก หรือรายใหญ่ ทั้งในพื้นที่ต่างจังหวัด กทม. และปริมณฑล โดยแทบทุกรายต่างพูดเป็นเสียงเดียวกันว่าตลาดยังคงมีอัตราการหดตัวต่อนเนื่องจากช่วงปลายปีก่อน ขณะที่ในไตรมาสที่ 2/66 นี้ทิศทางตลาดยังคงแย่ลง
โดยปัจจัยหลักที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ มองว่าส่งผลกระทบต่อตลาดคือ การหดตัวของกำลังซื้อ ซึ่งได้รับผลกระทบจากเงินเฟ้อ และการชะลอตัวของเศรษฐกิจ แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในทิศทางขาขึ้น และหนี้ครัวเรือนที่ขยับเพิ่ม และยังรวมไปถึงการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงิน
อย่างไรก็ตาม ในช่วงครึ่งหลังของปี 66 นี้ หลังมีการจัดตั้งรัฐบาลใหม่เสร็จเรียบร้อยแล้วทิศทางของตลาดเริ่มเป็นบวกมากขึ้น ซึ่งโดยหลักๆ แล้วมีปัจจัยมาจากทิศทางการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ ซึ่งได้แรงหนุนจากอุตสาหกรรรมท่องเที่ยว ซึ่งผลักดันให้ตลาดอสังหาฯ ในเมืองท่องเที่ยว กทม. และปริมณฑล กลับมาขยายตัวได้แม้ว่าการขยายตัวจะไม่หวือหวาอย่างที่หลายคนคาดหวัง แต่ทิศทางของตลาดโดยรวมจะเริ่มปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อนเองไปถึงปีหน้า
ทั้งนี้ ผลจากการสำรวจที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ของ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) พบว่า ในครึ่งแรกของปีภาคเหนือและภาคใต้มีอัตราการขายที่ดีขึ้น หลังได้รับปัจจัยบวกจากการขยายตัวของภาคการท่องเที่ยว ขณะที่ภาคอีสานยังคงเป็นภาคเดียวที่จำนวนซัปพลายสะสมขยายตัวเพิ่ม สวนทางกับอัตราการขายที่ลดลง
ขณะที่ข้อมูลรายงานสถานการณ์ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยภาคกลางและภาคตะวันตก ในช่วงครึ่งแรกปี 66 ซึ่งประกอบด้วยภาคตะวันตก 2 จังหวัด คือ จังหวัดประจวบคีรีขันธ์ จังหวัดเพชรบุรี และภาคกลาง 2 จังหวัด คือ จังหวัดพระนครศรีอยุธยา สระบุรี พบว่าโดยภาพรวมภาคตะวันตก 2 จังหวัด มีจำนวนหน่วยเหลือขายในช่วงครึ่งแรกของปีลดลง -20.9% มีผลให้อัตราดูดซับของภาพรวมตลาดอยู่ที่ 1.7% และคาดการณ์ว่า จะมีที่อยู่อาศัยเข้ามาในตลาดจำนวน 485 หน่วย มูลค่า 2,709 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ 1,091 หน่วย มูลค่า 5,549 ล้านบาท มีหน่วยเหลือขาย 4,755 หน่วย มูลค่า 23,370 ล้านบาท
ขณะที่ภาคกลาง 2 จังหวัดมีจำนวนหน่วยเหลือขายในช่วงครึ่งแรกปี 66 ลดลง -11.7% และมีผลให้อัตราดูดซับของภาพรวมตลาดอยู่ที่ 2.4% และคาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยเข้ามาในตลาดจำนวน 801 หน่วย มูลค่า 2,115 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ 2,580 หน่วย มูลค่า 7,845 ล้านบาท มีหน่วยเหลือขาย 7,254 หน่วย มูลค่า 22,810 ล้านบาท
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC กล่าวว่า จากการประเมินภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยภาคตะวันตก 2 จังหวัด คือ เพชรบุรีและประจวบคีรีขันธ์ คาดการณ์ ภาพรวมปี 66 จำนวนหน่วยเหลือขาย 4,755 หน่วย มูลค่า 23,370 ล้านบาท จะลดลง -12.5% โดยเป็นการลดลงจากการขายได้ใหม่จากความต้องการซื้อในพื้นที่และการชะลอเปิดโครงการใหม่ ภาพดังกล่าวทำให้ตลาดแนบราบไม่น่าเป็นห่วง ที่น่ากังวล คืออาคารชุดพักอาศัยสร้างเสร็จเหลือขายในพื้นที่ชะอำตอนเหนือซึ่งมีจำนวนหน่วยเหลือขายสูงกว่า 60% ของโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ จึงจำเป็นต้องเพิ่มความระมัดระวังเป็นพิเศษ
ส่วนภาคกลาง 2 จังหวัด คือ พระนครศรีอยุธยา และสระบุรี คาดว่าปี 66 จะมีจำนวนหน่วยเหลือขาย 7,254 หน่วย มูลค่า 22,810 ล้านบาท ลดลง -18.3% ซึ่งเป็นการลดลงจากยอดขายได้ใหม่เพิ่มสูงขึ้นในกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบ โดยเฉพาะในพื้นที่จังหวัดสระบุรี ยอดขายปรับเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน แต่ในส่วนของโครงการอาคารชุดยังคงมีพื้นที่เหลือขายมากพอสมควรโดยเฉพาะในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม
Q2/66 ยอดขาย -32.3% เหลือขาย 1.9 แสนหน่วย
สำหรับผลสำรวจภาคดีมานด์และซัปพลายที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายไตรมาส 2/66 ในพื้นที่กรุงเทพฯ ปริมณฑล ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ พบว่าที่อยู่อาศัยมีจำนวนหน่วยเสนอขายเพิ่มขึ้น 3.3% โดยมีหน่วยที่เปิดตัวใหม่ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน -19.0% ขณะที่ยอดขายได้ใหม่จำนวนหน่วยลดลง -32.3% ทำให้สถานการณ์โดยภาพรวมยังคงอยู่ในช่วงที่ต้องเฝ้าระวัง โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทโครงการอาคารชุดซึ่งมีหน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้น 11.2%
ตลาดรวมปรับตัวลงแรงทั้งบ้าน-คอนโดฯ
ดร.วิชัย กล่าวว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยทั้งโครงการแนวราบและอาคารชุด ในไตรมาส 2/66 ในกรุงเทพฯ และ5 จังหวัดปริมณฑล พบว่า มีหน่วยเสนอขายที่อยู่อาศัย ทั้งบ้านจัดสรรและอาคารชุดรวม 206,246 หน่วยมูลค่า 1,019,318 ล้านบาท ขยายตัว 3.3% และ 5.3% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ในจำนวนนี้เป็นหน่วยเกิดจากโครงการเปิดตัวใหม่เพียง 23,080 หน่วย หรือเพียง 11.19% ของหน่วยที่เสนอขายทั้งหมด มูลค่า 127,774 ล้านบาท หรือเพียง 12.54% ของมูลค่าที่เสนอขายทั้งหมด ซึ่งหน่วยที่เปิดตัวใหม่มีจำนวนและมูลค่าที่ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน -19.0% และ -6.6% ตามลำดับ ในจำนวนดังกล่าวแบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรรจำนวน 11,224 หน่วย มูลค่า 80,299 ล้านบาท จำนวนหน่วยลดลง -7.8% โครงการอาคารชุดจำนวน 11,856 หน่วย จำนวนหน่วยลดลง -27.3% มูลค่าโครงการ 47,475 ล้านบาท มูลค่าเพิ่มขึ้น 5.9%
ในด้านยอดขายพบว่าในช่วงไตรมาส 2 มีที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่จำนวนทั้งสิ้น 15,959 หน่วย มูลค่าโครงการรวม 83,499 ล้านบาท จำนวนหน่วยลดลง -32.3% มูลค่าลดลง -28.4% ในจำนวนดังกล่าวเป็นการขายได้ใหม่ของโครงการอาคารชุดจำนวน 5,909 หน่วย มูลค่าโครงการรวม 24,900 ล้านบาทโดยจำนวนหน่วยลดลง -56.5% มูลค่าลดลง -53.1% และเป็นโครงการบ้านจัดสรรจำนวน 10,050 หน่วย มูลค่า 59,490 ล้านบาท โดยจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 0.7% มูลค่าลดลง -8.9%
สำหรับที่อยู่อาศัยเหลือขายพบว่าไตรมาส 2/66 มีจำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขายทั้งสิ้น 190,287 หน่วยเพิ่มขึ้น 8.0% มูลค่า 935,819 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.9% แบ่งเป็น อาคารชุด 74,230 หน่วย เพิ่มขึ้น 11.2% มูลค่า 290,637 ล้านบาท ลดลง -1.3% และบ้านจัดสรรจำนวน 116,057 หน่วย เพิ่มขึ้น 6.1% มูลค่า 645,182 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 15.8%
บ้านเดี่ยวเปิดขยายใหม่โต 15.9% ทาวน์เฮาส์ -15.5%
เมื่อแยกวิเคราะห์เฉพาะตลาดบ้านแนวราบ ในไตรมาส 2/66 ในพื้นที่กรุงเทพฯ ปริมณฑล พบว่า หน่วยที่มีการเสนอขายเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 126,107 หน่วย มูลค่า 704,672 ล้านบาท ขยายตัว 5.7% และ 13.2% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งพบว่าประเภทบ้านเดี่ยวมีการขยายตัวของหน่วยเสนอขายมากที่สุด จำนวนทั้งสิ้น 32,947 หน่วย มีอัตราการขยายตัว 15.9% เป็นที่น่าสังเกตว่าทาวน์เฮาส์เป็นที่อยู่อาศัยแนวราบประเภทเดียวที่มีจำนวนหน่วยเสนอขายลดลงเล็กน้อย โดยมีจำนวน 69,356 หน่วย ลดลง- 0.3%
ขณะที่ยอดขายใหม่ไตรมาส 2/66 ของประเภทที่อยู่อาศัยแนวราบมีจำนวน 10,050 หน่วย ขยายตัว 0.7% และ มูลค่า 59,490 ล้านบาท ลดลง -8.9% และมีอัตราการดูดซับทรงตัวอยู่ในระดับ 2.7% สะท้อนให้เห็นว่าตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบค่อนข้างทรงตัวเช่นเดียวกับไตรมาส 1/65
ทั้งนี้ พบว่าจำนวนที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ประเภทโครงการแนวราบทุกประเภทมีอัตราการขยายตัวของจำนวนหน่วยขายได้ใหม่เพิ่มสูงกว่าค่าเฉลี่ยในช่วงหลังจากโควิด หรือระหว่างปี 65 ถึงปัจจุบัน โดยอาคารพาณิชย์และบ้านแฝดมีอัตราการขยายตัวเพิ่มขึ้นมากที่สุด 26.1% และ 25.6% ตามลำดับ ยกเว้นทาวน์เฮาส์มีอัตราการขายได้ใหม่ลดลง -7.5% ในขณะที่บ้านเดี่ยวมีอัตราการขยายตัวเพิ่มขึ้น 3.3% แต่เป็นที่น่าสังเกตว่าทาวน์เฮาส์เปิดขายใหม่มีจำนวนลงโดยลดลง -15.5%
อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาถึงหน่วยเหลือขายคงค้างประเภทโครงการแนวราบ กลับพบว่าบ้านเดี่ยวยังมีอัตราหน่วยเหลือขายมากที่สุดโดยมีอัตราเพิ่มขึ้นถึง 17.1% ในขณะที่บ้านแฝดมีอัตราหน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้น 11.7% และทาวน์เฮาส์มีอัตราหน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้น 0.4% ในขณะที่อาคารพาณิชย์มีหน่วยเหลือขายลดลง -0.9
โดยภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ พบว่าอัตราดูซับของที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ลดลงจากปีก่อนหน้า ในขณะที่บ้านแฝด และอาคารพาณิชย์ปรับตัวดีขึ้น ซึ่งเกิดจากมีการเปิดขายโครงการใหม่ และในตลาดมีที่อยู่อาศัยประเภทดังกล่าวจำนวนไม่มากนัก
สำหรับทำเลที่อยู่อาศัยแนวราบที่ต้องระมัดระวัง เนื่องจากยังคงมีหน่วยเหลือขายที่มากติดอันดับต้นๆ แม้ว่าบางพื้นที่จะมียอดขายและอัตราการดูดซับที่ดี ได้แก่ 1.บางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย เหลือขาย 16,811 หน่วย มูลค่า 83,218 ล้านบาท 2.บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง เหลือขาย 14,689 หน่วย มูลค่า 79,073 ล้านบาท 3.ลำลูกกา-ธัญบุรี เหลือขาย 14,501 หน่วย มูลค่า 57,010 ล้านบาท 4.คลองหลวง-หนองเสือ เหลือขาย 13,112 หน่วย มูลค่า 46,477 ล้านบาท และ 5. เมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก เหลือขาย 10,344 หน่วย มูลค่า 42,653 ล้านบาท
โดยระดับราคาที่อยู่อาศัยแนวราบเหลือขายสูงสุดเป็นกลุ่มราคา 3.01-5.00 ล้านบาท โดยมีจำนวนหน่วยเหลือขาย 37,068 หน่วย มูลค่า 151,278 ล้านบาท อันดับ 2 คือระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท จำนวน 34,924 หน่วย มูลค่า 95,177 ล้านบาท และอันดับ 3 ระดับราคา 5.10-7.50 ล้านบาท จำนวน 17,406 หน่วยมูลค่า 110,101 ล้านบาท
คอนโดฯ เปิดใหม่ลดลง -27.3%
นายวิชัย กล่าวว่า สำหรับตลาดอาคารชุดในไตรมาส 2/66 ในพื้นที่กรุงเทพฯ ปริมณฑล พบว่า หน่วยที่มีการเสนอขายอาคารชุด 80,139 หน่วย มูลค่า 314,646 ล้านบาท จำนวนหน่วยลดลง -0.3 และ มูลค่าลดลง -8.9 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ในจำนวนนี้เป็นหน่วยเกิดจากโครงการอาคารชุดเปิดตัวใหม่สูงถึง 11,856 หน่วย ลดลง -27.3% มูลค่า 47,475 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.9% และเมื่อดูถึงยอดขายใหม่ของอาคารชุดที่เกิดในไตรมาส 2/66 จำนวน 5,909 หน่วย ลดลง -56.5% มูลค่า 24,009 ล้านบาท ลดลง -53.1% ส่งผลให้มีหน่วยเหลือขายจำนวนทั้งสิ้น 74,230 หน่วย เพิ่มขึ้น 11.2% มูลค่า 290,637 ล้านบาท ลดลง -1.3%
5 ทำเลศักยภาพโครงการอาคารชุด
โดย 5 ทำเลที่ต้องระมัดระวังในการลงทุนของคอนโดฯ เนื่องจากมีหน่วยเหลือขายค่อนข้างมาก ได้แก่ 1.ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง เหลือขาย 11,086 หน่วยมูลค่า 46,350 ล้านบาท 2.ธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด เหลือขาย 8,526 หน่วย มูลค่า 26,251 ล้านบาท 3.พระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ เหลือขาย 8,390 หน่วย มูลค่า 24,378 ล้านบาท 4.เมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด เหลือขาย 5,922 หน่วย มูลค่า 13,676 ล้านบาท 5.สุขุมวิท เหลือขาย 4,856 หน่วย มูลค่า 42,291 ล้านบาท
ทั้งนี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ประเมินภาพรวมตลาดปี 66 และแนวโน้มปี 67 โดยคาดว่าปี 66 จะมีที่อยู่อาศัยเข้ามาในตลาดจำนวนทั้งสิ้น 95,732 หน่วย แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรรจำนวน 56,646 หน่วย โครงการอาคารชุดจำนวน 39,086 หน่วย มีอัตราการขยายตัวลดลง -12.5% โดยคาดว่าจะมียอดขายใหม่เข้ามาในตลาดรวมทั้งสิ้น 80,239 หน่วย เป็นยอดขายโครงการบ้านจัดสรรจำนวน 47,375 หน่วย และยอดขายได้ใหม่โครงการอาคารชุดจำนวน 32,864 ลดลง -15.6% เมื่อเทียบกับปี 65 มีจำนวนหน่วยหรือขายคงค้างในตลาดทั้งสิ้น 198,282 หน่วย จำนวนที่อยู่อาศัยคงค้างเพิ่มขึ้น 7.5% ซึ่งถือว่ามีแนวโน้มที่ดีกว่าช่วงปี 65 แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 127,043 หน่วย และโครงการอาคารชุด 71,239 หน่วย ขณะที่อัตราดูดซับคาดว่าในปี 2566 อัตราดูดซับเฉลี่ยจะลดลงมาอยู่ที่ 2.8%
ในปี 67 คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยจะฟื้นตัวขึ้น โดยเป็นผลมาจากการปรับตัวของผู้ประกอบการในตลาดมีการปรับสมดุลระหว่างสินค้าเหลือขายและสินค้าเข้าใหม่ คาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จำนวนทั้งสิ้น 108,886 หน่วย เพิ่มขึ้น 13.7% เมื่อเทียบกับปี 66 แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 63,794 หน่วย และโครงการอาคารชุด 45,091 หน่วย รวมถึงคาดว่าจะมียอดขายใหม่เกิดขึ้นในปี 67 จำนวน 109,184 หน่วย เพิ่มขึ้น 36.1% แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 62,862 หน่วย และโครงการอาคารชุด 46,323 หน่วย ด้านอัตราดูดซับโดยรวมจะเพิ่มขึ้นจาก 2.8% ในปี 66 เป็น 3.0% ในปี 67 และคาดว่าจะมีหน่วยเหลือขายจำนวนทั้งสิ้น 197,984 หน่วย ในปี 67 แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 127,976 หน่วยและโครงการอาคารชุด 70,008 หน่วย
