ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เผยผลสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งแรกของปี 2566 โดยในการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยภาคเหนือ ภาคใต้ และภาคตะวันออกเฉียงเหนือ พบว่า ตลาดมีการเปลี่ยนแปลงไปในทิศทางที่แตกต่างกันออกไปตามปัจจัยที่เข้ามากระทบ
โดย ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า จากผลการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยภาคเหนือ 5 จังหวัด ครึ่งแรกปี 2566 พบว่า มีซัปพลายพร้อมขาย 16,985 หน่วย มูลค่า 67,516 ล้านบาท แบ่งเป็น อาคารชุด 1,421 หน่วย มูลค่า 4,221 ล้านบาท บ้านจัดสรร 15,564 หน่วย มูลค่า 63,295 ล้านบาท
ขณะที่มีโครงการเปิดขายใหม่ 1,654 หน่วย มูลค่า 6,379 ล้านบาท โดยมีโครงการขายได้แล้ว 1,707 หน่วย มูลค่า 6,822 ล้านบาท ส่งผลให้มีหน่วยเหลือขาย 15,278 หน่วย มูลค่า 60,694 ล้านบาท ซึ่งเป็นที่น่าสังเกตว่าภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในภาคเหนือแม้ผู้ประกอบการจะปรับกลยุทธ์การเปิดขายโครงการใหม่ แต่ยังไม่สามารถฟื้นกำลงซื้อได้ โดยจะเห็นได้จากภาพรวมจำนวนหน่วยเสนอขายลดลงอย่างต่อเนื่อง
ทั้งนี้ ซัปพลายโดยรวม ในช่วงครึ่งแรกปี 2566 ที่อยู่อาศัยเสนอขายทั้งหมด 16,985 หน่วย มูลค่า 67,516 ล้านบาท ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน -14.3% และมูลค่าลดลง -11.7% โดยเป็นโครงการใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวน 1,654 หน่วย มูลค่า 6,379 ล้านบาท ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน -47.8% และ -52.4% ตามลำดับ ขณะที่ที่อยู่อาศัยเหลือขาย ณ ครึ่งแรกปี 66 อยู่ที่ 15,278 หน่วย มูลค่า 60,694 ล้านบาท หรือมีจำนวนหน่วยลดลง -9.1% และมูลค่าลดลง -7.7%
สำหรับ 5 ทำเล ที่มีจำนวนหน่วยเหลือขายมากที่สุดใน 5 จังหวัดภาคเหนือ คือ อันดับ 1 ทำเลในเมืองเชียงราย จำนวน 1,489 หน่วย มูลค่า 6,509 ล้านบาท อันดับ 2 ทำเลสันทราย จำนวน 1,376 หน่วย มูลค่า 4,742 ล้านบาท อันดับ 3 ทำเลบ่อสร้าง-ดอยสะเก็ด จำนวน 1,304 หน่วย มูลค่า 6,019 ล้านบาท อันดับ 4 สารภี จำนวน 1,296 หน่วย มูลค่า 4,993 ล้านบาท อันดับ 5. ทำเลสนามบิน-ม.แม่ฟ้าหลวง จำนวน 1,233 หน่วย มูลค่า 4,395 ล้านบาท โดยระดับราคาที่มีหน่วยเหลือขายมากที่สุดคือ 3.01-5.00 ล้านบาท มีจำนวนถึง 5,475 หน่วย มูลค่า 22,831 ล้านบาท
ด้าน ดีมานด์ โดยรวมของตลาดภาคเหนือ พบว่าในช่วงครึ่งแรกปี 2566 มีที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ 1,707 หน่วย มูลค่า 6,822 ล้านบาท แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 1,547 หน่วยมูลค่า 6,390 ล้านบาท และอาคารชุด 160 หน่วย มูลค่า 432 ล้านบาท โดยทำเลที่มีหน่วยขายได้สูงสุด 5 อันดับแรก คือ อันดับ 1 ในเมืองพิษณุโลกจำนวน 173 หน่วย มูลค่า 595 ล้านบาท อันดับ 2 ดรีมแลนด์ จำนวน 151 หน่วย มูลค่า 1,262 ล้านบาท อันดับ 3 สารภีจำนวน 134 หน่วย มูลค่า 383 ล้านบาท อันดับ 4 สันทรายจำนวน 122 หน่วย มูลค่า 429 ล้านบาท และอันดับ 5 สนามบิน-ม.แม่ฟ้าหลวงจำนวน 117 หน่วย มูลค่า 494 ล้านบาท
ทั้งนี้ เมื่อเปรียบเทียบระหว่างตลาดที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างขายของ 5 จังหวัดนี้ พบว่าจังหวัดเชียงใหม่และเชียงรายเป็นจังหวัดที่มีขนาดตลาดเป็นลำดับ 1 และ 2 ในทุกด้าน ดังจะเห็นได้จากจำนวนและสัดส่วนที่อยู่อาศัยทุกประเภทที่มีการเสนอขายถึง 9,887 หน่วย คิดเป็น 58.2% โดยมีมูลค่า 41,525 ล้านบาท หรือคิดเป็น 61.5% และ 3,132 หน่วย คิดเป็น 18.4% มีมูลค่า 12,493 ล้านบาท คิดเป็น 18.5% ของหน่วยที่เสนอขายทั้งหมดตามลำดับ โดยจังหวัดเชียงใหม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่มากที่สุดซึ่งมีการเปิดตัวใหม่เป็นบ้านจัดสรร 568 หน่วย มูลค่า 2,606 ล้านบาท
ขณะเดียวกัน จังหวัดเชียงใหม่เป็นพื้นที่ที่มีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่สูงสุด 808 หน่วย มูลค่า 2,997 ล้านบาท โดยมีอัตราการดูดซับที่ 1.4% ต่อเดือน ต่ำกว่าจังหวัดอื่นเล็กน้อย เนื่องจากซัปพลายในตลาดที่มีมากรองลงมาคือจังหวัดพิษณุโลกเพียงเล็กน้อยที่ 365 หน่วย มูลค่า 1,201 ล้านบาท โดยมีอัตราการดูดซับที่ 2.3% ต่อเดือน โดยจังหวัดนครสวรรค์เป็นจังหวัดที่มีอัตราดูดซับบ้านจัดสรรสูงสุด 4.6% และเชียงใหม่มีอัตราดูดซับอาคารชุดสูงสุด 2.0%
ซัปพลายสะสมภาคใต้ลดสะท้อนอัตราระบายออก
ดร.วิชัย กล่าวว่า จากผลสำรวจภาคสนามพบว่า อสังหาริมทรัพย์ภาคใต้ 4 จังหวัด จังหวัดภูเก็ต นครศีธรรมราช สุราษฎร์ธานี และสงขลา พบว่า มีหน่วยเสนอขายในตลาดรวม 126,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่ามากกว่า 500,000 ล้านบาท โดยเป็นบ้านจจัดสรรในจังหวัดภูเก็ต 39,407 หน่วย มูลค่า 190,000 ล้านบาท เป็นบ้านจัดสรรในจังหวัดสงขลา 37,000 หน่วยเศษ 150,000 ล้านบาทเศษ ถัดมาเป็นจังหวัดสุราษฎร์ธานี 30,000 หน่วย มูลค่า 100,000 ล้านบาท โดยทั้ง 3 จังหวัดนี้ครองส่วนแบ่งตลาดกว่า 85% แล้ว
ส่วนตลาดคอนโดมิเนียม มีโครงการเสนอขายอยู่ในตลาดรวม 70,000 หน่วย มูลค่ากว่า 32,700 ล้านบาท โดยส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดฯ ในจังหวัดภูเก็ต โดยมีส่วนแบ่งตลาดอยู่ที่ 84% หรือมีหน่วยเสนอขายกว่า 58,900 หน่วย มูลค่า 290,000 ล้านบาท เรียกได้ว่าภูเก็ตคือตลาดที่ใหญญ่ที่สุดใน 4 จังหวัดภาคใต้ โดยคอนโดมิเนียมมีแชร์ในตลาดภูเก็ต 57% มีแชร์ในตลาดสงขลา 17% แชร์อยู่ในตลาดสุราษฎร์ธานี 8% และจังหวัดนครศรีธรรมราช มีแชร์คอนโดฯ 2%
สำหรับสถานการณ์ ตลาดอสังหาฯ ภาคใต้นั้น พบว่า จำนวนการเสนอขายบ้านจัดสรรนั้นมีจำนวนหน่วยเสนอขายในแต่ละจังหวัดใกล้เคียงกัน แต่หากดูไส้ในแล้วจะพบว่าจังหวัดสุราษฎร์ธานี มีการเสนอขายบ้านเดี่ยวมากที่สุด 19,000 หน่วย รองลงมาคือ สงขลา และภูเก็ต ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในส่วนของมูลค่าขายแล้วจะพบว่าภูเก็ตเป็นตลาดที่มีมูลค่ามากที่สุด โดยมีบ้านเดี่ยวเสนอขาย 15,784 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 273,000 ล้านบาท เทียบกับจังหวัดสงขลาที่เป็นอันดับ 2 มีหน่วยเสนอขายมากกว่า 27,000 หน่วย มูลค่า 89,000 ล้านบาท ส่วนจังหวัดสุราษฎร์ธานี มีหน่วยเสนอขายมากที่สุดแต่มีมูลค่าเพียง 119,000 ล้านบาท
“อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาแล้วจะพบว่าภูเก็ตมีจำนวนหน่วยเสนอขายบ้านแฝดมากที่สุด นอกจากนี้ ยังมีทาวน์เฮาส์เสนอขายมากที่สุด ซึ่งอาจมีปัจจัยมาจากปัญหาราคาที่ดินแพง ทำให้เหมาะสมกับการพัฒาโครงการบ้านแฝดและทาวน์เฮาส์กว่าบ้านเดี่ยว โดยทั้ง 4 จังหวัดในภาคใต้มีทาวน์เฮาส์เสนอขายรวม 37,000 หน่วย มูลค่ารวม 100,000 ล้านบาท อยู่ในภูเก็ต 17,000 หน่วย มูลค่ารวม 50,000 ล้านบาท หรือคิดเป็น 50% ของหน่วยเสนอขายใน 4 จังหวัดภาคใต้”
นายวิชัย กล่าวต่ออีกว่า ณ ไตรมาสที่2 ของปีนี้ จังหวัดภูเก็ต มีซับพลายเสนอขายในตลาด 7,500 หน่วย เป็นคอนโดกว่า4,200 หน่วย โดยซับพลายคอนโดในครึ่งแรกของปีนี้มีสต๊อกที่ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า1.8% ขณะที่ซับพลายบ้านจัดสรรมีหน่วยเสนอขายรวม 3,290 หน่วย แบ่งเป็นบ้านเดี่ยว1,302 หน่าวยลดลง 4.6% หรือปรับตัวลดลงเล็กน้อยจาก1,365 หน่วยในปีก่อน ส่วนบ้านแฝด748 หน่วยลดลงจ 10% เป็นทาวน์เฮ้าส์1,200 หน่วย ลดลง4.6%
สาเหตุที่ทำให้ซับพลายรวมในตลาดภูเก็ตลดลงเนื่องจากในช่วงเกิดสถานกรณ์โควิด-19 แพร่ระบาด ผู้ประกอบการต่างชะลอแผนการลงทุนโครงการใหม่ และชะลอการก่อสร้างโครงการเดิมที่มีอยู่ทำให้ซับพลายเหลือขายในตลาดยังเยอะอยู่ แต่หลังจากมีการเปิดประเทศทำให้ซับพลายในตลาดถูกระบายออกไป ในขณะที่โครงการใหม่อยู่ระหว่างเปิดตัวและก่อสร้างจึงทำให้ซับพลายสะสมเดิมที่มีอยู่ในตลาดมีจำนวนลดลง
“อย่างไรก็จตามในรอบนี้ตลาดที่มีความน่าสนใจคือ ตลาดวิลล่าซึ่งมีการเติบโตอย่างมาก โดยตลาดวิลล่าพบว่า มีอยู่เฉพาะจังหวัดภูเก็ตและจังหวัดสุราษฎร์ธานี มีซับพลายรวม5,000 หน่วยเศษ มูลค่ารวงมกว่า230,000 ล้านบาท แบ่งเป็นวิลล่าในจังหวัดภูเก็ต3,000หน่วยเศษ คิดเป็น70% และอยู่ในจังหวัดสุราษฎร์ธานี (เกาะสมุย) กว่า2,000 หน่วย คิดเป็น30%”
ภาคอีสานซับพลายขยับเพิ่ม22.8%
คาดปี66ที่อยู่อาศัยเข้าตลาด4,511หน่วย
ดร.วิชัย กล่าวว่า ผลการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยภาคตะวันออกเฉียงเหนือ 5จังหวัด ครึ่งปีแรก พบว่าซับพลายที่อยู่อาศัยพร้อมขายมีจำนวนกว่า 14,721 หน่วย มูลค่า 50,859 ล้านบาท โดยแบ่งออกเป็นโครงคอนโดมิเนียม 2,812 หน่วย มูลค่า 5,444 ล้านบาท เป็นโครงการบ้านจัดสรร 11,909 หน่วย มูลค่า 45,415 ล้านบาท มีโครงการใหม่เข้าสู่ตลาด 3,007 หน่วย มูลค่า 10,297 ล้านบาท มีโครงการขายได้ใหม่จำนวน 1,892 หน่วย มูลค่า 6,854 ล้านบาท ส่งผลให้มีหน่วยเหลือขาย 12,829 หน่วย มูลค่า 44,006 ล้านบาท
ทั้งนี้ เมื่อเปรียบเทียบตลาดที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างขายของ 5 จังหวัดนี้ พบว่า จังหวัดนครราชสีมา และ ขอนแก่นเป็นจังหวัดที่มีขนาดตลาดเป็นลำดับ1และ2ในทุกด้าน โดยจะเห็นได้จากจำนวนและสัดส่วนที่อยู่อาศัยทุกประเภทที่มีการเสนอ.ขายในจังหวัด จังหวัดนครราชสีมา ซึ่งมีอยู่กว่า 6,577หน่วย คิดเป็น44.7%ของหน่วยเสนอขายทั้งหมดโดยมีมูลค่า23,620ล้านบาท คิดเป็น46.4%ขณะที่จังหวัดขอนแก่นมีหน่วยเสนอขาย 4,979หน่วย คิดเป็น33.8%หรือมีมูลค่ากว่า15,996ล้านบาท คืดเป็น31.5%ของหน่วยที่เสนอขายทั้งหมด
“จังหวัดขอนแก่น เป็นจังหวัดที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่มากที่สุด โดยมีการเปิดตัวทั้งบ้านจัดสรรและอาคารชุดรวม 1,378 หน่วย คิดเป็น 45.8% คิดเป็นมูลค่า 4,400 ล้านบาท หรือ 42.7%ของหน่วยที่เปิดขายใหม่ ซึ่งมากกว่าจังหวัดอื่น ทั้งนี้หน่วยที่เปิดขายใหม่ เป็นหน่วยบ้านจัดสรร 888 หน่วย คิดเป็น 36.3% มูลค่า 3,687ล้านบาท หรือคิดเป็น 39.2% และอาคารชุด 490 หน่วย คิดเป็น 86.9% หรือคิดเป็นมูลค่า 712 ล้านบาท”
ส่วนจังหวัดนครราชสีมามีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่สูงสุด 746 หน่วย หรือกว่า 39.4% มูลค่า 2,774 ล้านบาท คิดเป็น 40.5% โดยมีอัตราการดูดซับที่ 1.9% ต่อเดือน ซึ่งต่ำกว่าจังหวัดอื่นเล็กน้อย รองลงมาเป็นจังหวัดขอนแก่น 739 หน่วย หรือ 39.1% มูลค่า 2,632 ล้านบาท คิดเป็น 38.4% โดยมีอัตราการดูดซับที่ 2.5% ต่อเดือน ทั้งนี้ จังหวัดขอนแก่นมีอัตราดูดซับบ้านจัดสรรสูงสุด 2.7% และมหาสารคามมีอัตราดูดซับอาคารชุดสูงสุด 2.6%
ขณะที่ในซับพลายรวม ในช่วงครึ่งแรกปี 2566 ที่อยู่อาศัยเสนอขายทั้งหมด จำนวน 14,721 หน่วยเพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน 11.6% โดยมีมูลค่า 50,859 ล้านบาทเพิ่มขึ้น 8.6% โดยเป็นโครงการใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวนเพียง 3,007หน่วย เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน 48.9% โดยมีมูลค่า 10,297 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 72.4% ขณะที่ที่อยู่อาศัยเหลือขาย ณ ครึ่งแรกปี 2566 จำนวน 12,829 หน่วย มูลค่า 44,006 ล้านบาท จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 22.8% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 25.5%เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
สำหรับ 5 ทำเล ที่มีจำนวนหน่วยเหลือขายมากที่สุดใน 5 จังหวัดภาคตะวันออกเฉียงเหนือ คือ อันดับ 1 ทำเลจอหอ จำนวน 1,606 หน่วย มูลค่า 5,173 ล้านบาท อันดับ 2 ทำเลในเมืองนครราชสีมา จำนวน 1,196 หน่วย มูลค่า 4,990 ล้านบาท อันดับ 3 ทำเล ม.ขอนแก่น จำนวน 1,115 หน่วย มูลค่า 1,994 ล้านบาท อันดับ 4 ทำเลบ้านใหม่-โคกกรวด จำนวน 979 หน่วย มูลค่า 2,884 ล้านบาท อันดับ 5 ทำเลหัวทะเล จำนวน 942 หน่วย มูลค่า 3,103 ล้านบาท โดยระดับราคาที่มีหน่วยเหลือขายมากที่สุดคือ 2.00-3.00 ล้านบาท มีจำนวนถึง 3,986 หน่วย มูลค่า 10,706 ล้านบาท
ทั้งนี้ จากการสำรวจดีมานด์โดยรวมของตลาดภาคตะวันออกเฉียงเหนือในช่วงครึ่งแรกปี 2566 พบว่ามีจำนวนที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ 1,892 หน่วย มูลค่า 6,854 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 1,593 หน่วย มูลค่า 6,303 ล้านบาท และอาคารชุดเพียง 299 หน่วย มูลค่า 551 ล้านบาท ซึ่งทำเลที่มีหน่วยขายได้สูงสุด 5 อันดับแรกคือ อันดับ 1 บ้านเป็ด จำนวน 241 หน่วย มูลค่า 1,110 ล้านบาท อันดับ 2 ในเมืองนครราชสีมาจำนวน 229 หน่วย มูลค่า 895 ล้านบาท อันดับ 3 จอหอ จำนวน 189 หน่วย มูลค่า 658 ล้านบาท อันดับ 4 บึงแก่นนคร จำนวน 141 หน่วย มูลค่า 633 ล้านบาท อันดับ 5 ม.ขอนแก่น จำนวน 132 หน่วย มูลค่า 282 ล้านบาท
