นักวิเคราะห์ SCB EIC เตือนภาคอสังหาฯ รับมือ 5 ปัจจัยเสี่ยงกระทบตลาด หนี้ครัวเรือน ดอกเบี้ย ต้นทุน การแข่งขัน และนโยบายรัฐบาล ขณะที่ 3 แม่ทัพใหญ่ “แสนสิริ-เอพี-ศุภาลัย” มองทิศทางเดียวกัน การฟื้นตัวเศรษฐกิจหัวใจสำคัญกระทบโดยตรงฟื้นอสังหาฯ “อุทัย อุทัยแสงสุข” บิ๊กแสนสิริเร่งเครื่องลงทุนโครงการอสังหาฯ เปิดคอนโดฯมากขึ้น มั่นใจรัฐบาลชุดใหม่ดัน GDP โต พร้อมเฟ้นหาที่ดินทำโครงการขนาดใหญ่ จากปัจจุบันที่มีอยู่ 8 โซน ขณะที่ “ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” ไม่ห่วงดอกเบี้ยปรับขึ้น เผยเครดิตดี ลูกค้าศุภาลัยได้รับดอกเบี้ยต่ำ แต่ยอมรับ มูลค่าขายบ้านสูงขึ้น เหตุปัจจัยเรื่องเงินเฟ้อ ค่าก่อสร้าง ที่ดินแพง ด้านบิ๊กเอพี ไทยแลนด์ ระบุลูกค้าไต้หวันซื้อโครงการเอพีมาก เชื่อมั่นเซฟโซนประเทศไทย ระบุเงินดิจิทัลหมื่นบาท ถ้าทำดี ขับเคลื่อน ศก.
นายเชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ นักวิเคราะห์ ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ (Economic Intelligence Center : EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ SCB กล่าวปาฐกถาพิเศษในงานเสวนากรุงเทพจตุรทิศ ในหัวข้อ "กลยุทธ์จัดทัพสู้วิกฤตอสังหาฯ" ว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 จะฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป ที่ฟื้นตัวเป็นผลจากภาวะเศรษฐกิจ จีดีพีโตกว่าปีก่อนหน้า และคาดว่าปี 2567 จะภาพรวมเศรษฐกิจจะโตกว่าปี 2566 ประกอบกับแรงหนุนกำลังซื้อจากต่างประเทศที่มีแนวโน้มกลับมา โดยคาดว่าหน่วยขายจะชะลอตัวลงเล็กน้อยประมาณร้อยละ 4-5 ซึ่งจะมีผลต่อสินค้ารอการขาย (สต๊อก) ปรับลดลงเล็กน้อย แต่คาดว่าปี 2567 การขายใหม่จะปรับเป็นบวกได้ประมาณ 1-3
ตลาดแนวราบปีนี้ทั้งหน่วยโอนกรรมสิทธิ์และมูลค่าการโอนในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลจะติดลบ โดยเฉพาะสินค้าประเภททาวน์เฮาส์ที่น่าเป็นห่วง ที่โครงการใหม่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยมาต่อเนื่องถึง 2 ปี และยังมีทิศทางที่ลดลงต่อไป
สำหรับแรงกดดันที่ต้องเฝ้าระวังต่อเนื่องในปีนี้ มี 5 แรงกดดัน ได้แก่
1.ตัวเลขหนี้ครัวเรือน หนี้นอกระบบที่กดดันกำลังซื้อ
2.ต้นทุนวัสดุที่ยังปรับตัวสูงขึ้น เช่น ราคาเหล็ก และราคาปูนซีเมนต์ที่มีแนวโน้มปรับขึ้นอีกในปีหน้า
3.อัตราดอกเบี้ยนโยบายที่คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จะปรับขึ้น โดย EIC คาดว่า กนง.จะปรับขึ้นอีกร้อยละ 0.25 ส่งผลให้อัตราล่าสุดอยู่ที่ร้อยละ 2.5 และยืนอัตราไปจนถึงสิ้นปี 2567 ซึ่งเป็นความกังวลที่ทำให้ผู้ซื้อเข้าถึงสินเชื่อยาก
แรงกดันที่ 4.โอกาสในต่างจังหวัด เนื่องจากกรุงเทพฯ มีการแข่งขันที่สูงขึ้น เพราะฉะนั้นการแข่งขันในต่างจังหวัด โดยเฉพาะจังหวัดที่สำคัญจะสูงขึ้นตาม เช่น จังหวัดเชียงราย เขาใหญ่ และกาญจนบุรี เป็นต้น
และ 5.ต้องติดตามมาตรการกระตุ้นอสังหาฯของภาครัฐ ที่ผ่านมาได้ผลสำเร็จมาก เช่น มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองในอัตราร้อยละ 0.01 เป็นต้น
3 แม่ทัพใหญ่อสังหาฯ หนุนมาตรการรัฐ
ในส่วนของวิทยากรจากภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มาร่วมเสวนาในครั้งหนึ่ง ได้แก่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) และบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ถือเป็น 3 แม่ทัพใหญ่ที่มีบทบาทต่อภาคธุรกิจอสังหาฯ เฉพาะแค่ 3 บริษัทดังกล่าว (ณ 30 มิ.ย.2566) มีสินทรัพย์รวมมูลค่า 303,675 ล้านบาท และมีตัวเลขรายได้รวมกว่าครึ่งแสนล้านบาท ซึ่ง 3 คีย์แมนใหญ่ได้ฉายภาพอสังหาฯ ในหัวข้อ "จัด 9 ทัพ รับศึก 10 ทิศ สู้วิกฤตอสังหา 3 ขุนพล"
โดย นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า เป็นปีที่ไม่ง่าย ยากตั้งแต่ต้นปี มีทั้งเรื่องมาตรการหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัย (Loan-to-Ratio หรือ LTV) ที่กระทบตลาดค่อนข้างมาก อัตราดอกเบี้ยขาขึ้น และราคาก่อสร้างที่ปรับสูง ไม่นับรวมกับกำลังทรัพย์ของลูกค้าที่หายไปในช่วงเกิดโควิด-19
"ยอดซื้อขายและยอดโอนจะแตกต่างกัน แต่โดยรวมเราจะเห็นยอดซื้อขายในกรุงเทพฯ เติบโตปีละราวร้อยละ 2-3 ไม่มากแต่ก็ไม่น้อย ขณะที่แยกเป็นกลุ่มตลาดคอนโดฯ ซึ่งก่อนเกิดโควิด ตลาดรวมคอนโดฯ ดีมาก จีนเข้ามามีสัดส่วนมากถึงร้อยละ 25 และหลังโควิดเริ่มกลับมาดีขึ้น สามารถทำราคาได้ 1.5-1.8 แสนบาทต่อตารางเมตร ส่วนแนวราบดีขึ้นมากไม่น่าเกลียด แต่ภาพรวมตลาดแล้วจำนวนยูนิตของคอนโดฯ และแนวราบทั้งตลาดน่าจะหดตัว แต่สิ่งที่เราเห็นยอดขายและรายได้ที่เพิ่มขึ้นใน 5 ปีที่ผ่านมา จำนวนการขายไม่ได้เพิ่มขึ้น แต่ราคาขายสูงขึ้นตามต้นทุนที่สูงขึ้น ทั้งจากราคาที่ดิน ค่าแรง และค่าก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น นั่นแปลว่า เราโตมาจากเงินเฟ้อที่เพิ่มขึ้น และส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อได้ ผู้ซื้อจะต้องพิจารณาที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่เหมาะสม เช่น ต้องการบ้านเดี่ยว แต่กำลังซื้อไม่ถึง จะต้องมองบ้านแฝด แต่ไม่ใช่บ้านในฝัน เพื่อให้เหมาะกับเงินในกระเป๋า"
นายไตรเตชะ กล่าวว่า การที่ภาพรวมเศรษฐกิจปรับตัวดีขึ้นจะส่งผลดีต่อความเชื่อมั่น และหน้าที่การงานที่ทำอยู่ ถ้ารัฐบาลชุดใหม่ทำให้คนมีรายได้ นักท่องเที่ยวเข้ามา เงินลงทุนจากต่างชาติเข้ามา เราจะเห็นตลาดอสัหาฯ ดีขึ้นเช่นกัน เช่นเดียวกับอัตราดอกเบี้ย แม้อัตราดอกเบี้ย กนง.ปรับขึ้นมาร้อยละ 1.75 ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 5 แบงก์ใหญ่เพิ่มขึ้นมาราว 1.1 แต่นั่นไม่ใช่ประเด็น เพราะแต่ละบริษัทอสังหาฯ จะได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่างกัน อย่างเช่นลูกค้าศุภาลัย ช่วง 3 ปีแรก ดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นแค่ร้อยละ 0.49 และหลังจากปีที่ 3 เป็นต้นไป ดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.84 แต่ลูกค้าจะมีการรีไฟแนนซ์สินเชื่อไปสถาบันการเงินอื่นแทน
สำหรับการลงทุนของศุภาลัย เรามองว่าอสังหาฯ ภูมิภาคเติบโตและโตหลายเท่าตัว เนื่องจากปัจจัยในเรื่องของการท่องเที่ยว และมีการลงทุนของบริษัทขนาดใหญ่เข้าสู่พื้นที่ในแต่ละจังหวัด เช่น กลุ่มทรู ลงทุนในจังหวัดขอนแก่น ส่งผลให้เกิดการจ้างงาน ซึ่งเราได้มีการลงทุนซื้อที่ดินเพื่อรองรับแผนเปิดโครงการให้ครอบคลุม 31 จังหวัด
แสนสิริโหมลงทุนอสังหาฯ
รับนโยบายรัฐบาลใหม่กระตุ้น ศก.
นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงาน ปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ในปีนี้แสนสิริจะมีการเปิดโครงการจำนวนมาก สัดส่วนจะเป็นโครงการคอนโดฯ และแนวราบในสัดส่วนเท่ากัน แต่พอช่วงเกิดโควิด เราให้น้ำหนักกับตลาดแนวราบจำนวนมาก และตลาดคอนโดฯ ชะลอการเปิดตัวโครงการในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา โดยในปีนี้เราจะเปิด 52 โครงการ มูลค่าสูงถึง 75,000 ล้านบาท ตั้งเป้ายอดขายสูงถึง 55,000 ล้านบาท และรายได้ 40,000 ล้านบาท จะเห็นได้ว่า ปีนี้เราเปิดคอนโดฯ มากถึง 22 โครงการ มูลค่า 24,300 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 32 และตลาดแนวราบเปิด 30 โครงการ มูลค่า 50,700 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 68
"เราเห็นหลายนโยบายของรัฐบาลชุดใหม่ที่เข้ามา อย่างน้อยเราจะเห็นจีพีดีสูงกว่าร้อยละ 3 อย่างแน่นอน เชื่อว่าอสังหาฯ ต้องเติบโต เรามั่นใจ เรื่องท่องเที่ยว ตลอดช่วง 20 ปี เงินไหลเข้าประเทศมาก ทำให้เศรษฐกิจไทยเติบโตมาก ท่องเที่ยวจะทำให้เกิดลูกค้าชาวต่างชาติเข้ามาซื้อพร็อพเพอร์ตี้ในประเทศไทย ดังนั้น เราเชื่อว่ารัฐบาลใหม่จะมีนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจ ทำให้ปีนี้ ปีหน้า แสนสิริจะเปิดคอนโดฯ มากขึ้นหลังจากที่ชะลอการเปิดคอนโดฯ มาระยะหนึ่ง เพราะมีการระบายสต๊อกออกไปช่วงโควิด จากที่มีอยู่ 20,000 ล้านบาท จนตอนนี้เหลือประมาณ 7,000 ล้านบาท นอกจากนี้ แสนสิริมีแนวคิดในการพัฒนาโครงการอสังหาฯ ที่จะให้ความสนใจที่ดินแปลงใหญ่ขึ้น เพื่อพัฒนาโครงการที่มีความหลากหลายในทำเลเดียวกัน ภายใต้ชื่อแสนสิริ คอมมูนิตี้ ใน 8 โซน ทั้งนี้ เรายังดูฐานการเงินแล้ว ตลาดที่เราทำไม่ใช่แค่ราคาแพงอย่างเดียว เรามีคอนโดฯ ราคาหนึ่งล้านไปถึงบ้านสองร้อยล้าน เช่น แบรนด์ บูก้าน ที่เราเปิด 3 โครงการ เริ่ม 40 ล้านบาทไปจนถึง 100 ล้านบาท แบรนด์ เศรษฐสิริ ราคาระดับกลาง เปิด 10 โครงการ ยอดขายปีนี้ทำได้ดีถึง 3,400 ล้านบาท ดังนั้น เราจะขยายไปทุกเซกเมนต์ที่มีช่องว่าง แม้บางทำเลเราไปแล้วก็เปลี่ยนประเภทโปรดักต์ ทำให้ฐานเรากว้างขึ้น"
นายอุทัย กล่าวถึงตลาดต่างชาติว่า เรายังมีความหวัง โดยตั้งเป้าขาย 12,000 ล้านบาท ลูกค้าหลักยังเป็นจีน 75% (รวมจีน ไต้หวัน ฮ่องกง) รวมถึงลูกค้าในกลุ่ม CLMV ให้ความสนใจซื้อสินค้าของแสนสิริ
บิ๊กเอพีหนุนฟื้นท่องเที่ยว
เงินดิจิทัลต้องได้ผล ขับเคลื่อน ศก.
นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) กล่าวยอมรับว่า สิ่งที่มีผลกระทบต่อการเติบโตต่อภาคอสังหาฯ คือ เศรษฐกิจเราเห็นว่ามาตรการของรัฐบาลใหม่หลายมาตรการที่ออกมา เพื่อผลักดันให้เกิดการเติบโตของเศรษฐกิจ ไม่ว่าจะเป็นนโยบายเกี่ยวกับการกระตุ้นท่องเที่ยว เกี่ยวกับต่างประเทศ สิ่งเหล่านี้จะมีผลต่อภาคอสังหาฯ
"เรามองว่าเรื่องดอกเบี้ยจะมีผลกระทบน้อยกว่าเรื่องการเติบโตของจีพีดี เป็นจริงอย่างที่เอพี ไทยแลนด์มอง ถ้าเศรษฐกิจดี ทุกอย่างก็สดใส การปล่อยสินเชื่อง่ายขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการปล่อยกู้ให้โครงการ หรือปล่อยให้ผู้ซื้อ ทำให้ทุกอย่างหมุนได้มากขึ้น เพราะฉะนั้น มาตรการต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นเงินดิจิทัล 10,000 บาท ถ้าสามารถทำให้เกิดความเคลื่อนไหวของเศรษฐกิจ มีการเติบโต จะส่งผลกระทบโดยตรงกับอสังหาฯ มากที่สุด ทั้งนี้ ถ้ามาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ยิ่งมี ยิ่งดี ยิ่งเป็นบวก หลายมาตรการที่ออกมีผลต่อการซื้อ แต่หลักใหญ่คือ ขอให้เศรษฐกิจฟื้นตัว"
สำหรับมาตรการฟรีวีซ่าเพื่อส่งเสริมการท่องเที่ยว นายวิทการ กล่าวว่า ถ้าดีจะช่วยขับเคลื่อนเศรษญกิจและกลับไปส่งผลดีต่อภาคอสังหาฯ แต่คำถามคือ ถ้าต้องการให้ชาวต่างชาติมาอยู่และซื้ออสังหาฯ จริงๆ อาจจะต้องมีมาตรการอื่นเข้ามา ให้เขามาอยู่ในเมืองไทยมากขึ้น
"ไทยมีข้อดีหลายอย่าง อย่างเอพีมีลูกค้าไต้หวันเข้ามาซื้อโครงการของเราในปริมาณที่สูงมาก ใหญ่กว่าจีนอีก เนื่องจากไทยมีความปลอดภัย เป็นที่เก็บเงินก็ได้ ถ้ามีมาตรการส่งเสริมจะเป็นอีกมาตรการกระทบโดยตรงต่ออสังหาฯ"
