การพลิกฟื้นของภาคการท่องเที่ยวที่เติบโตขึ้นอย่างชัดเจน “หนึ่งในเครื่องยนต์สำคัญ” ในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจภายในประเทศไทยให้เติบโตเพื่อชดเชยภาพรวมของการส่งออกที่หลายสำนักได้คาดการณ์ว่าในปี 2566 ตัวเลขจะติดลบได้ เนื่องจากประเทศคู่ค้าที่สำคัญหลายแห่ง ไม่ว่าจะเป็นประเทศจีน ประเทศสหรัฐอเมริกา เศรษฐกิจยังอยู่ในช่วงของการปรับฐานให้กลับมาฟื้นตัวอีกครั้ง
ทั้งนี้ “ภาคท่องเที่ยว” แม่เหล็กใหญ่จะช่วยกระตุ้นให้ธุรกิจต่างๆ ในประเทศได้รับอานิสงส์ของการเข้ามาของนักท่องเที่ยว ทั้งจากประเทศจีน อินเดีย และตะวันออกกลาง เป็นต้น โดยทิศทางของการท่องเที่ยวจากนี้ไป น.ส.ฐาปนีย์ เกียรติไพบูลย์ ผู้ว่าการการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย (ททท.) ที่เข้ารับตำแหน่งตั้งแต่วันที่ 1 กันยายนที่ผ่านมา ประกาศพร้อมเข้ามาดูแลการท่องเที่ยวของไทย ซึ่งเป็นฟันเฟืองสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยในปัจจุบันให้สามารถสร้างรายได้ตามที่รัฐบาลใหม่ (รัฐบาลเศรษฐา) ตั้งความหวังไว้ โดยเฉพาะภารกิจหลักในการทำรายได้ท่องเที่ยวปี 2567 ให้ได้ตามเป้าหมายสูงสุด 3 ล้านล้านบาท
โดยในส่วนตลาดต่างประเทศ ตั้งเป้าจะทำรายได้ 1.54-1.92 ล้านล้านบาท เพื่อติดอันดับ 1 ใน 5 ประเทศที่มีรายได้จากนักท่องเที่ยวต่างชาติมากที่สุดในโลก มีนักท่องเที่ยวเข้าไทย 28-35 ล้านคน (แม้จะไม่เท่าก่อนเกิดโควิด ตัวเลขนักท่องเที่ยวประมาณ 40 ล้านคน) ใช้จ่ายเงินเฉลี่ย 54,800 บาทต่อคนต่อทริป ส่วนตลาดไทยเที่ยวไทย ตั้งเป้าจะทำรายได้ 8.6 แสนล้านบาท ถึง 1.08 ล้านล้านบาท ใช้เงินเฉลี่ย 4,000 บาทต่อคนต่อทริป โดยจะเร่งอำนวยความสะดวกเรื่องการขอวีซ่า เพิ่มจุดขายซอฟต์เพาเวอร์ มาพัฒนาสู่การเป็นฮับท่องเที่ยวด้านความบันเทิง ฮับทองเที่ยวด้านกีฬา และฮับท่องเที่ยวด้านสุขภาพ
สัญญาณที่ดีที่มาจากภาคท่องเที่ยวย่อมจะส่งผลดีต่อธุรกิจโรงแรม ธุรกิจค้าปลีก ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และบริการที่จะได้รับแรงบวกของการเข้ามา รวมถึงรัฐบาลใหม่มีทิศทางกระตุ้นการจับจ่ายใช้สอยด้วยแล้ว ยิ่งเป็นแสงสว่างให้เห็นความหวังของประเทศไทย กลับมาเข้มแข็งอีกครั้ง
สำหรับผู้นำในธุรกิจศูนย์การค้า อย่างกลุ่มเซ็นทรัลพัฒนา บริษัทของคนไทยที่มีขนาดใหญ่ระดับประเทศและแบรนด์ระดับโลก มี แอสเสทตามงบการเงินสิ้นสุดงวด 6 เดือนแรกของปี 66 มีถึง 2.78 แสนล้านบาท มีรายได้รวมครึ่งปีแรกประมาณ 22,000 ล้านบาท กำไรสุทธิเกือบ 7,000 ล้านบาท (ยังไม่นับรวมแอสเสทในธุรกิจอื่นๆ) และแม้ธุรกิจหลักและการลงทุนจะให้น้ำหนักในธุรกิจศูนย์การค้า แต่ด้วยศักยภาพของขนาดของธุรกิจที่ใหญ่ และที่ตั้งของศูนย์การค้าที่อยู่ในทำเลไพรม์เอเรียลกระจายอยู่หลายจังหวัด บวกกับที่ดินสะสม (แลนด์แบงก์) ได้สร้างโอกาสในการต่อยอดเกี่ยวกับการรุกหนักในธุรกิจที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นการ “SYNERGIES เครือข่ายธุรกิจที่มีอยู่” ในการสร้าง 'พลัง' ให้องค์กรเข้มแข็งและเติบโตอย่างมั่นคงแข็งแกร่งระดับโลก
กางแผนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ
นายกรี เดชชัย กรรมการผู้จัดการใหญ่ฝ่ายธุริจที่อยู่อาศัย บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN กล่าวว่า เซ็นทรัลพัฒนา มุ่งมั่นพัฒนาโครงการในรูปแบบ Retail-Led Mixed-Use Development โดยมีธุรกิจศูนย์การค้าค้าเป็นแกนหลัก สร้างความแข็งแกร่งของ Ecosystem เชื่อมโยงกับธุรกิจที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน และโรงแรม ตอบโจทย์การใช้ชีวิตของทุกคนครบแบบ 360 องศา และด้วยประสบการณ์จับตลาด Residential กว่า 10 ปี ทำให้เรามั่นใจในการบุกเบิกตลาดที่อยู่ในอาศัยในหลายจังหวัดเพิ่มเติม ซึ่งในปัจจุบัน เซ็นทรัลพัฒนาในส่วนของธุรกิจที่อยู่อาศัยมีการลงทุนและเปิดโครงการที่อยู่อาศัย ทั้งประเภทโครงการแนวราบ โครงการคอนโดมิเนียม โครงการเชิงพาณิชย์ เป็นต้น
“เราไม่ได้หยุดอยู่แค่นี้ เรามีความพร้อมทุกอย่าง นอกจากในกลุ่มของเซ็นทรัลกรุ๊ปแล้ว วันนี้ เราได้รับความร่วมมือจากสาขาโรบินสันทั่วประเทศ ในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเสริมศักยภาพในพื้นที่ โดยเราได้ปักหมุด 5 โครงการในสาขาของโรบินสันแล้ว ตอนนี้เรามี 18 จังหวัดที่เราจะตามการลงทุนของเซ็นทรัลพัฒนา และกลุ่มโรบินสัน ที่สำคัญ เรามีศักยภาพและพร้อมที่จะทำโครงการแนวราบ เราได้ไปขยายตลาดแนวราบไปแล้ว 3-4 จังหวัด ลูกค้าให้การตอบรับที่ดี ลักษณะการพัฒนาจะอยู่ใกล้ๆ ศูนย์การค้า เพื่อเชื่อมต่อกับธุรกิจรีเทลเรสซิเดนท์ ในการทำความร่วมมือ ไม่ว่าจะอยู่ในโครงการคอนโดมิเนียม หรือ บ้านจัดสรรจะได้รับสิทธิพิเศษและสิทธิประโยชน์ในการเป็นลูกค้าในเครือของเซ็นทรัล เช่น เรื่องจอดรถฟรี ส่วนลดพิเศษจากเซ็นทรัลและโรบินสัน หรือแม้แต่เกี่ยวกับเรื่องบ้านผ่านธุรกิจวัสดุก่อสร้างอย่าง BnB Home ร้านอาหาร เป็นต้น” นายกรี กล่าว
โดยกรรมการผู้จัดการใหญ่ได้กางข้อมูล "พอร์ต" โครงการอสังหาฯ ในขณะนี้ว่า มีโครงการที่อยู่ทั้งในพื้นที่กรุงเทพฯ และในต่างจังหวัด โดยรวมมีโครงการที่อยู่อาศัยรองรับความต้องการของผู้ซื้อในพื้นที่และกลุ่มที่เข้ามาทำงานมากถึง 18 จังหวัด ซึ่งในช่วงที่เหลือของปีนี้ กลุ่มที่อยู่อาศัยจะมีการลงทุนเปิดทั้งแนวสูงและแนวราบเพิ่มอีก 5 โครงการ แบ่งเป็นโครงการบ้าน 3 โครงการ และโครงการคอนโดมิเนียมอีก 2 โครงการ ซึ่งจะส่งผลให้แอสเสทของโครงการที่บริหารถึงสิ้นปีนี้รวมเพิ่มขึ้นอยู่ที่ 34 โครงการ
"แผนต่างๆ ของทางกลุ่มเซ็นทรัลที่ประกาศไปก่อนหน้านี้ ยังคงอยู่ในแผน เช่น การพัฒนาโครงการตามโมเดลแบบมิกซ์ยูส ที่มีห้างสรรพสินค้าเป็นแกนหลัก โรงแรม อาคารสำนักงาน และคอนโดมิเนียม เช่น ที่โคราช มี 2 คอนโดมิเนียมซึ่งไปได้ค่อนข้างดี หรือแม้แต่ที่ จ.พระนครศรีอยุธยา ที่มี 3 บิสซิเนส ไปได้ดีเช่นกัน และที่จะตามใน จ.ระยอง เป็นต้น ส่วนที่ จ.นครปฐม จะเป็นโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ กำลังจะขึ้นเช่นกัน และตามออกมาเยอะมาก"
เซ็นทรัลพัฒนาบุกภูเก็ต เปิดคอนโดฯ ใจกลางเมือง
นายกรี กล่าวถึงภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในภูเก็ตว่า มีโอกาสเติบโต ด้วยศักยภาพของเมืองที่เป็น Attractive Global Destination ล่าสุดติดอันดับ World’s Greatest Places 2023 จากนิตยสาร Time อีกทั้งอยู่ในพื้นที่ที่อยู่ในแนวทางการพัฒนาการท่องเที่ยวของภาครัฐ เพื่อยกระดับให้เป็นเมืองท่องเที่ยวชายทะเลระดับโลก รวมถึงจากเมกะโปรเจกต์ของรัฐในการพัฒนาระบบคมนาคมในอนาคต ครอบคลุมทั้งทางบก ทางน้ำ ทางอากาศ และทางราง เพื่อรองรับการขยายเมือง เช่น สนามบินภูเก็ตเฟส 2 ทางด่วนกระทู้-ป่าตอง ทางหลวงเมืองใหม่-เกาะแก้ว รถไฟฟ้ารางเบาภูเก็ต
นอกจากนี้ ยังมีสัญญาณดีด้านการท่องเที่ยวและกำลังซื้อทั้งจากในประเทศและต่างประเทศ โดยตลาดในประเทศโรงแรมและการท่องเที่ยวในภูเก็ตได้รับการสนับสนุนอย่างดีจากแคมเปญภาครัฐตั้งแต่ช่วงสถานการณ์ที่ผ่านมา ซึ่งตลาดที่พักอาศัยยอดขายค่อยๆ ฟื้นฟูกลับมา ขณะที่ตลาดต่างประเทศ การท่องเที่ยวฟื้นฟูกลับมาเช่นกัน นักท่องเที่ยวต่างชาติท่องเที่ยวภูเก็ตในปี 2566 ช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ 2.3 ล้านคน คาดปี 2567 จะเพิ่มขึ้นเป็น 4-5 ล้านคน/ปี โดยนักท่องเที่ยวกลุ่มหลักคืออันดับหนึ่ง ได้แก่ รัสเซีย ตามมาด้วยจีน อีกทั้งยังพบดีมานด์ในกลุ่มลูกค้าชาวยุโรปที่ต้องการบ้านสำหรับช่วงเกษียณอายุโดยเฉพาะลูกค้ากลุ่มรัสเซีย
ล่าสุด บริษัทฯ ได้เปิดตัวโครงการ "ฟีล ภูเก็ต" (Phyll Phuket) คอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ใกล้เซ็นทรัล ภูเก็ต เพียง 300 เมตร ซึ่งพัฒนาในเฟสแรกบนเนื้อที่ 6 ไร่ มูลค่ารวมกว่า 1,500 ล้านบาท เป็นโครงการคอนโดมิเนียมแห่งที่ 2 ของโครงการ “ฟีล” ต่อจาก “ฟีล พหล 34” และยังเป็นคอนโดมิเนียมแห่งแรกของเซ็นทรัลพัฒนา ที่เข้ามาทำตลาดที่เมืองภูเก็ต ด้วยการต่อยอดจากศูนย์การค้าเซ็นทรัลภูเก็ต จึงทำให้เราเข้าใจ Insight ของตลาดที่อยู่อาศัย ด้วยข้อมูล Customers Behavior และ Domestic Demand ที่มีอยู่ในมือ โดยการขายในปัจจุบันลูกค้าตอบรับอย่างดีมาก ตัวเลขการขายถึง 70% ในจำนวนนี้มีลูกค้าต่างชาติประมาณ 15% มีผู้ซื้อมาจากประเทศสิงคโปร์ มาเลเซีย และประเทศในแถบยุโรป เป็นต้น
โครงการ “ฟีล ภูเก็ต” มีจำนวน 3 อาคาร สูง 8 ชั้น ทั้งหมด 439 ยูนิต พื้นที่ขนาด 6-1-33 ไร่ พัฒนาภายใต้คอนเซ็ปต์ “A Beach Life in the City” เสมือนยกบรรยากาศริมหาดมาไว้ใจกลางเมือง ด้วยการดีไซน์แบบ Beach City Condo สไตล์รีสอร์ต ตัวอาคารจะมีความโค้งเว้าสลับเป็นชั้นเลียนแบบหมู่เกาะ ให้ทุกยูนิตสัมผัสถึงพื้นที่สีเขียวได้อย่างทั่วถึง ตัวอาคารโอบล้อมด้วยพื้นที่ส่วนกลางที่มีขนาดใหญ่ถึง 2 ไร่
“ที่ดินแปลงที่พัฒนาคอนโดมิเนียม ฟีล ภูเก็ต บริเวณถนนเหมืองนาคา ซื้อมาก่อนเกิดโควิด โดยเนื้อที่รวมจริงๆ ประมาณ 20 ไร่ สามารถพัฒนาได้ 3 เฟส มูลค่าการขายโครงการรวม 4,200 ล้านบาท พัฒนาห้องชุดได้รวม 1,300 ยูนิต ใช้เวลาพัฒนาและปิดโครงการได้ไม่เกิน 7 ปี จากเดิมประมาณ 9 ปี เนื่องจากทางเราประเมินจากภาพรวมเศรษฐกิจและการเติบโตของภูเก็ตในปัจจุบัน นอกจากนี้ ยังมีโมเดลที่จะนำที่ดินในเฟสที่ 3 ของโครงการมาศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในภูเก็ต คาดว่าจะทำได้จำนวน 300 ห้อง” นายกรีกล่าว และว่า แปลงที่ดินของโครงการยังอยู่ในบริเวณที่มีศูนย์การค้าของเซ็นทรัลมาเปิดให้บริการ รวมแล้ว อาณาจักรบริเวณนี้ ธุรกิจของกลุ่มเซ็นทรัล รวมโครงการที่อยู่อาศัยจะมีมูลค่าไม่ต่ำกว่า 25,000 ล้านบาท ซึ่งเราจะเห็นได้ว่ามีโครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จากกรุงเทพฯ เช่น บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) บริษัท ออริจิ้น จำกัด (มหาชน) เข้ามาสร้างคอนโดมิเนียมรูปแบบโลว์ไรส์ เป็นการตอกย้ำถึงศักยภาพของทำเลนี้
ราคาที่ดินในภูเก็ตพุ่งเกินจริงหลายเท่าตัว
สำหรับแนวโน้มราคาที่ดินในภูเก็ตหลังโควิด-19 คลี่คลายนั้น นายกรี กล่าวว่า ราคาปรับขึ้นไม่น้อยกว่า 5 เท่าจากช่วงโควิด ขึ้นอยู่แต่ละทำเล เช่น ลากูนา ราคาประมาณ 20-30 ล้านบาทต่อไร่ บางทำเลอยู่ที่ 60 ล้านบาทต่อไร่ เป็นทำเลที่อาจจะไม่ติดหาด
ด้านนายเมธาพงศ์ อุปัติศฤงศ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตคนใหม่ กล่าวเสริมว่า ราคาคอนโดมิเนียมหลังเริ่มมีโครงการใหม่ ปรับขึ้นเช่น ถ้าโซนในเมืองอยู่ที่ 70,000-120,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) ริมทำเลอยู่ที่ 120,000-200,000 บาทต่อ ตร.ม.ขึ้นอยู่กับทำเล
ขณะที่ราคาที่ดินก็ร้อนแรง โดยปรับขึ้นเท่าตัวจากช่วงโครงการ ที่ดินไม่ติดทะเล ไร่ละ 6-15 ล้านบาท ติดทะเลหาดป่าตองไร่ละ 100-200 ล้านบาท หาดกะตะกะรน 25-80 ล้านบาทต่อไร่ ตอนนี้ราคาที่ดินแพงในภูเก็ตแพงขึ้น
ทุนต่างชาติรุกพัฒนาโครงการวิลล่า ภูเก็ต
นายกรี กล่าวว่า การที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตปรับตัวดีขึ้นหลังผ่านสถานการณ์โควิด-19 มีปัจจัยการที่นักท่องเที่ยวเดินทางเข้ามาจำนวนมาก มีการนำเงินเข้ามา เกิดการจ้างงาน ทำให้การค้าขายได้มีรายได้มากขึ้น ซึ่งเป็นผลบวกต่อเศรษฐกิจในภูเก็ต ประกอบกับปัจจัยความขัดแย้งระหว่างประเทศรัสเซียและยูเครน ทำให้อสังหาริมทรัพย์เป็นที่ต้องการของชาวต่างชาติมากยิ่งขึ้น เช่น ซื้อวิลล่า แต่มีข้อสังเกตได้มีนักลงทุนจากต่างชาติในรูปแบบคอมปะนี พร้อมจะเข้ามาลงทุนและแต่กำลังหาที่ดินเพื่อจะพัฒนาโครงการ ก็ได้รับความสนใจ ยอดขายหมดแล้ว เป็นต้น
"ทุนต่างชาติบุกอสังหาฯ ในภูเก็ตเยอะอยู่แล้ว แม้แต่ผู้ประกอบการแบรนด์ดังๆ จากกรุงเทพฯ ได้เข้ามาลงทุนผ่านการร่วมทุน (JV) กับผู้ประกอบการหรือแลนด์ลอร์ดในพื้นที่ภูเก็ต เพราะเขารวย อย่างที่ทราบกัน เช่น บมจ.ออริจิ้นฯ บมจ.แอสเซทไวส์ฯ ในส่วนของเรา (CPN) มีร่วมทุนก็เพียงดุสิตธานี เท่านั้น"
CPN ศึกษาทำมาสเตอร์แพลนที่ดินผืนใหญ่
นายกรี กล่าวถึงที่ดินแปลงใหญ่ที่ทางกลุ่มเซ็นทรัลถือครองไว้อยู่ว่า ทุกแปลงที่มีอยู่ ทั้งผืนที่ดินใจกลางย่านรัชภิเษก-พระราม 9 บนเนื้อที่กว่า 73 ไร่ (เดิมเป็นของบริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือจีแลนด์ ซื้อที่ดินแปลงของบริษัทมีเนื้อที่ 616 ไร่ ติดถนนรังสิต หรือแม้แต่ที่ดินแดนเนรมิต ทางกลุ่มเซ็นทรัลยังคงนำที่ดินทุกแปลงมาทำการศึกษาตลอด เพื่อหาแนวทางและความเหมาะสมที่ดีที่สุดในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่และโครงการที่อยู่อาศัย รวมถึงโครงการในเชิงพาณิชย์ เป็นต้น
สำหรับเป้าหมายรายได้ของธุรกิจกลุ่มที่อยู่อาศัยปีนี้เติบโตมาก คาดตัวเลขอยู่ระดับ 5,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีที่ผ่านมาที่มีรายได้ 3,000 ล้านบาท เนื่องจากจะมีโครงการโอนกรรมสิทธิ์ในปีนี้เป็นจำนวนมาก เช่น โอนคอนโดฯ ฟีล ภูเก็ต ต่อเนื่องไปถึงปี 2567 Escent หาดใหญ่ ที่จะมีโอนประมาณ 4 อาคาร และโครงการที่ จ.พระนครศรีอยุธยา เป็นต้น
“ธุรกิจกลุ่มที่อยู่อาศัยตอนนี้เราเปลี่ยนไป เดินเราอาจจะหลานของบริษัทซีพีเอ็น แต่ตอนนี้ เราเป็นลูกคนเล็ก ทำให้เราต้องมีเป้าการเติบโตไม่น้อยกว่าร้อยละ 10 ของรายได้กลุ่มเซ็นทรัล แต่เราเชื่อมั่นในศักยภาพของทีมงาน และโปรดักต์ที่พัฒนาออกสู่ตลาด และกลยุทธ์ต่างๆ ที่ตามธุรกิจในเครือเราจะทำรายได้เติบโตได้มากกว่าร้อยละ 20 เทียบสัดส่วนของกลุ่มเซ็นทรัล”
ปัจจุบัน เซ็นทรัลพัฒนามีแบรนด์ในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย แยกเป็นโครงการบ้าน ได้แก่ แบรนด์นินญา ราคาเฉลี่ย 12-20 ล้านบาท แบรนด์นิยาม ราคาเฉลี่ย 30-60 ล้านบาท แบรนด์นิรดา ราคาเฉลี่ย 6-10 ล้านบาท เป็นต้น ส่วนโครงการคอนโดมิเนียม มีแบรนด์เอสเซ็นท์ ราคาเฉลี่ย 2-4 ล้านบาท แบรนด์ฟีล ราคาเฉลี่ย 3-6 ล้านบาท และอาคารพาณิชย์ จะมีราคาเฉลี่ย 6-8 ล้านบาท เป็นต้น
