กางข้อมูลผลสำรวจ พบโครงการมิกซ์ยูสในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลระดับ 125 โครงการ ซัปพลายพื้นที่สูงถึง 15.3 ล้าน ตร.ม. ครึ่งปีแรกสร้างเสร็จไปแล้ว 110 โครงการ จับตามิกซ์ยูสขนาดใหญ่ยึดพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้า โซนปทุมวันทำเลทอง เผย 3 เส้นรถไฟฟ้าสายหลัก โครงการมิกซ์ยูสเรียงรายจำนวนมาก
ในงานสัมมนาทางวิชาการ เรื่อง "Mixed Use Projects กับการขับเคลื่อน TOD" ซึ่งจัดโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ที่เป็นการสำรวจโครงการ Mixed-use ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลที่อยู่ระหว่างการขายและให้เช่า ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 ซึ่งเป็นข้อมูลที่สะท้อนถึงภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ในเมือง
โดย REIC ได้ให้คำนิยามของโครงการ Mixed-use ในการสำรวจนี้เป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีพื้นที่อาคารรวมตั้งแต่ 10,000 ตร.ม.ขึ้นไป และมีการใช้ประโยชน์อาคารตั้งแต่สองประเภทขึ้นไป โดยเป็นการลงทุนจากผู้พัฒนารายเดียวหรือบริษัทร่วมทุน โดยอาจประกอบด้วยอาคารชุดพักอาศัย ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม (ไม่รวมโรงพยาบาล)
โครงการ Mixed-use ที่สำรวจในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ทุกสถานะของการก่อสร้างที่ทำการสำรวจมีทั้งสิ้น 126 โครงการ พื้นที่ก่อสร้างอาคารรวม (GFA) 15,312,966 ตร.ม. แบ่งออกเป็น
1) โครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ในช่วงครึ่งแรกปี 2566 มีจำนวน 110 โครงการ มีพื้นที่ก่อสร้าง (GFA) ทั้งสิ้น 11,462,394 ตร.ม.
และ 2) โครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและยังไม่ก่อสร้าง ที่จะสร้างแล้วเสร็จเพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งหลังปี 2566 จนถึงปี 2570 อีก 16 โครงการ พื้นที่ประมาณ 3,850,572 ตร.ม. เช่น ส่วนที่ 1 ของโครงการ One Bangkok, The Forestias และโครงการขนาดกลางอื่นๆ
โดยพบว่า ในช่วงปี 2561 และ 2562 มีโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จจำนวนมากกว่า 10 โครงการ เช่น Icon Siam, Singha Complex, Samyan Mitrtown, Sindhorn Village และ True Digital Park เป็นต้น
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า จากข้อมูลจะเห็นว่าด้วยปัจจัยของราคาที่ดินปรับสูงขึ้นมากทั้งในพื้นที่กรุงเทพฯ และขยายไปถึงปริมณฑล มีผลให้การพัฒนาโครงการต้องให้ผลตอบแทนจากการลงทุนที่เหมาะสม โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หากลงลึกในข้อมูลจะพบว่า โครงการมิกซ์ยูสจะให้ความสำคัญกับ "โลเกชัน" หรืออยู่ในรัศมีของโครงข่ายคมนาคมขนาดใหญ่ ที่เกี่ยวโยงถึงการเคลื่อนย้ายของประชากรจำนวนมากเข้าสู่พื้นที่
น.ส.สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า โครงการ Mixed-use ที่สร้างเสร็จสะสมและเปิดให้เช่าหรือขายพื้นที่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 ส่วนใหญ่จะอยู่ในรัศมี 500 เมตร จากสถานีรถไฟฟ้า โดยมีสัดส่วนมากถึง 85.3%
รองลงมา 11.0% อยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าในระยะ 500-1,000 เมตร และ 3.7% มีระยะห่างจากสถานีรถไฟฟ้ามากกว่า 1,000 เมตร
รถไฟฟ้าที่มีโครงการ Mixed-use ที่สร้างเสร็จเรียงรายอยู่สองข้างทางมากที่สุด 3 อันดับแรก ส่วนใหญ่จะเป็นสายรถไฟฟ้าที่มีเส้นทางผ่านย่านศูนย์กลางธุรกิจ เรียงลำดับ ดังนี้
1) รถไฟฟ้า BTS สายสุขมวิท มีสัดส่วน 33.6% 2) รถไฟฟ้า MRT มีสัดส่วน 18.5% และ 3) รถไฟฟ้า BTS สายสีลม มีสัดส่วน 14.2%
หากพิจารณาโครงการ Mixed-use ที่จะก่อสร้างแล้วเสร็จในอนาคต โซนปทุมวัน เป็นทำเลที่อุปทานมีแนวโน้มเติบโตสูง และมีอุปทานในอนาคตที่ประกาศแล้วถึงปี 2570 เป็นจำนวน 1,711,990 ตร.ม. ซึ่งคิดเป็น 14.9% ของอุปทานที่สร้างเสร็จในปัจจุบัน (11,462,394 ตร.ม.) อุปทานในอนาคตมาจากโครงการขนาดใหญ่หลายโครงการ เช่น โครงการ One Bangkok โครงการ Central Embassy Phase 2 และโครงการ Aman Nai Lert Bangkok
โซนสีลม-สาทร-บางรัก เป็นอีกทำเลที่อุปทานมีแนวโน้มเติบโตสูง และมีอุปทานในอนาคตที่ประกาศแล้วถึง ปี 2570 เป็นจำนวน 732,585 ตารางเมตร ซึ่งคิดเป็น 6.4% ของอุปทานที่สร้างเสร็จในปัจจุบัน อุปทานในอนาคตมาจากโครงการขนาดใหญ่หลายโครงการ เช่น โครงการ Dusit Central Park โครงการ Supalai Icon Sathorn โครงการ Park Silom และโครงการ Grande Centre Point Lumphini
แต่ยังมีประเด็นที่ต้องติดตามว่าการที่โครงการมิกซ์ยูสเกิดขึ้นในใจกลางเมืองเป็นจำนวนมาก นั่นหมายความว่ากรุงเทพฯ ยังถูกจัดอันดับให้มีความสำคัญในเชิงการลงทุน และเศรษฐกิจ ความเจริญกระจุกตัวอยู่ในบางพื้นที่ คำถามคือ การเข้ามาทำงานและเดินทางออกสู่นอกเมืองจะตอบโจทย์การส่งเสริมคุณภาพชีวิตได้หรือไม่ เพราะสุดท้ายต้นทุนต่างๆ หรือค่าครองชีพจะปรับตัวสูงขึ้นตามไปด้วย
