ชำแหละโอกาสการพัฒนาเมืองรอบระบบขนส่ง หรือ TOD ทุกฝ่ายต้องประสานความร่วมมือแก้เรื่องกฎหมายหลายฉบับ กฎหมายเวนคืน ผังเมืองรวม เอกชนยอมรับเกิดขึ้นยาก ด้านศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ กางผลสำรวจโครงการ Mixed-Use มีถึง 126 โครงการ เผย ครึ่งปีแรกในพื้นที่ กทม.-ปริมณฑลสร้างเสร็จแล้ว 110 โครงการ พื้นที่กว่า 11.4 ล้าน ตร.ม. จ่ออีก 16 โครงการ ลากยาวไปเสร็จปี 79 ซัปพลายทะลักอีก 3.8 ล้าน ตร.ม. ตลาดอาคารสำนักงานได้รับความนิยม รองลงมารีเทล เผยทำเลหลักอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าใจกลางเมือง
วานนี้ (29 ส.ค.) ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ได้จัดงานสัมมนาทางวิชาการ เรื่อง "Mixed Use Projects กับการขับเคลื่อน TOD"
โดย นายเริงศักดิ์ ทองสม ผู้อำนวยการกองพัฒนาระบบการขนส่งและจราจร รักษาการในตำแหน่งนักวิชาการขนส่งทรงคุณวุฒิ สำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร (สนข.) กล่าวถึงการพัฒนาเมืองกับระบบโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่ง (TOD) จะช่วยดึงประชากรเข้าสู่พื้นที่ เกิดการจ้างงานและกระจายรายได้ไปสู่พื้นที่ และยังช่วยประสิทธิภาพโครงข่ายอย่างเป็นระบบบูรณาการ และสร้างมูลค่าเพิ่มทางเศรษฐกิจระยะยาว ซึ่งในหลายประเทศต่างประสบความสำเร็จจากการใช้ TOD มาแล้ว
"บริษัทปรึกษาที่เราจ้างมีการหยิบแต่ละประเทศมาศึกษา เอาข้อดีของแต่ละประเทศมาดู เช่น เยอรมนี การบริหารจัดการเป็นอย่างไร ทั้งนี้ หากถอดบทเรียนต่างประเทศ สิ่งสำคัญของการทำ TOD ต้องมีการวางผังเฉพาะ ซึ่งเราจะเห็นว่าของประเทศไทยที่จะเป็นอุปสรรค คือ เครื่องมือด้านกฎหมาย เนื่องจากต้องมีการปรับปรุงเรื่องกฎหมายจัดรูปที่ดิน กฎหมายเวนคืน การปรับเรื่องผังเมืองรวม และผังเมืองเฉพาะ ตรงนี้ยังขาดเอกภาพ อยู่ต่างกระทรวง มีข้อจำกด รวมถึงองค์กรที่จะขับเคลื่อน TOD ทั้งในระดับนโยบายและระดับขับเคลื่อนก็ไม่ชัดเจน ซึ่งทาง สนข.เป็นผู้กำหนดแผนแม่บทของ TOD"
ทั้งนี้ (ร่าง) แผนปฏิบัติการด้านการพัฒนาเมืองกับระบบโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่ง (พ.ศ.2567-2582) เพื่อเป็นกรอบชี้นำการพัฒนาพื้นที่ในและโดยรอบสถานีรถไฟฟ้าทางคู่ และรถไฟฟ้าความเร็วสูงทั่วประเทศ (ไม่รวมในกรุงเทพฯ) มีสถานีศักยภาพทั่วประเทศ จำนวน 177 สถานี
โดย 7 แนวทางของการพัฒนา 47 แผนงานต่อโครงการ ประมาณการงบปราะมาณ 17,436.1 ล้านบาท
กางข้อมูลบิ๊กธุรกิจแห่ผุดมิกซ์ยูส
น.ส.สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวถึงการสำรวจโครงการ Mixed-use ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลที่อยู่ระหว่างการขายและให้เช่าในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 โดยนิยามของโครงการ Mixed-use ในการสำรวจนี้ เป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีพื้นที่อาคารรวมตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตร (ตร.ม.) ขึ้นไป และมีการใช้ประโยชน์อาคารตั้งแต่ 2 ประเภทขึ้นไป โดยเป็นการลงทุนจากผู้พัฒนารายเดียวหรือบริษัทร่วมทุน โดยอาจประกอบด้วย อาคารชุดพักอาศัย ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม (ไม่รวมโรงพยาบาล) มีทั้งสิ้น 126 โครงการ พื้นที่ก่อสร้างอาคารรวม (GFA) 15,312,966 ตร.ม. แบ่งออกเป็น
1) โครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล มีจำนวน 110 โครงการ มีพื้นที่ก่อสร้าง (GFA) ทั้งสิ้น 11,462,394 ตร.ม.
และ 2) โครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและยังไม่ก่อสร้าง คาดจะเสร็จในครึ่งปีหลังปี 66 จนถึงปี 70 อีก 16 โครงการ พื้นที่ประมาณ 3,850,572 ตร.ม. เช่น ส่วนที่ 1 ของโครงการ One Bangkok, The Forestias และโครงการขนาดกลางอื่นๆ โดยพบว่า ในช่วงปี 2561-2562 มีโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จจำนวนมากกว่า 10 โครงการ เช่น Icon Siam, Singha Complex, Samyan Mitrtown, Sindhorn Village และ True Digital Park เป็นต้น
โครงการ Mixed-use ที่สำรวจ 126 โครงการ พื้นที่ก่อสร้างอาคารรวม (GFA) 15,312,966 ตร.ม.นี้ พบว่าเป็นโครงการที่พัฒนาโดยบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ (Listed Company) มีสัดส่วน 56% และบริษัทที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ (Non-Listed Company) มีสัดส่วน 44%
ผุดพื้นที่อาคารสำนักงานมากที่สุด
ทั้งนี้ ประเภทอสังหาฯ ที่พบมีการใช้ประโยชน์ในพื้นที่มากอันดับ 1 ได้แก่ อาคารสำนักงาน โดยมีพื้นที่รวม 6,052,598 ตร.ม. คิดเป็นสัดส่วน 39.5% ของพื้นที่ก่อสร้างรวม รองลงมา พื้นที่ค้าปลีก มีพื้นที่รวม 4,717,513 ตร.ม. คิดเป็นสัดส่วน 30.8% และอาคารชุดพักอาศัย มีพื้นที่รวม 3,428,750 ตร.ม. คิดเป็นสัดส่วน 22.4%
เมื่อแยกสถานะของการก่อสร้าง โครงการ Mixed-use ที่สำรวจ พื้นที่อาคารรวม 15,312,966 ตร.ม. พบว่า เป็นโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ 11,462,394 ตร.ม. คิดเป็นสัดส่วน 74.9% และโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและยังไม่ก่อสร้างรวมกัน 3,850,572 ตร.ม. คิดเป็นสัดส่วน 25.1%
โครงการ Mixed-use ที่สร้างเสร็จสะสมและเปิดให้เช่าหรือขายพื้นที่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 มีการใช้พื้นที่ประเภทอาคารสำนักงานมากที่สุด ร้อยละ 39.7 รองลงมา 31.4% เป็นพื้นที่ค้าปลีก 22.5% เป็นอาคารชุดพักอาศัย 5.9% เป็นโรงแรม และ 0.5% เป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์
โซนปทุมวันมีโครงการมิกซ์ยูสเปิดบริการจำนวนมาก
ในด้านทำเลที่ตั้ง พบว่าอยู่ในโซนปทุมวัน มากเป็นอันดับหนึ่ง 2,674,046 ตร.ม.คิดเป็น 23.3% ของพื้นที่ก่อสร้างแล้วเสร็จทั้งหมด โดยส่วนใหญ่ 71.6% จะใช้เป็นพื้นที่อาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีก (38.6% เป็นอาคารสำนักงาน และ 33.0% เป็นพื้นที่ค้าปลีก) ส่วนที่เหลืออีก 28.4% เป็นอาคารชุดพักอาศัย โรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์รวมกัน (18.6% เป็นอาคารชุดพักอาศัย 9.4% เป็นโรงแรม และ 0.3% เป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์)
โซนสีลม-สาทร-บางรัก (เป็นโซนสำนักงานเก่า) เป็นทำเลที่มีอุปทานมากเป็นอันดับสอง 2,049,949 ตร.ม. คิดเป็น 17.9% ของพื้นที่ก่อสร้างแล้วเสร็จทั้งหมด โดยส่วนใหญ่ 67.4% เป็นอาคารสำนักงาน ที่เหลืออีก 32.6% เป็นพื้นที่ค้าปลีก อาคารชุดพักอาศัย และโรงแรมรวมกัน (16.8% เป็นพื้นที่ค้าปลีก 12.9% เป็นอาคารชุดพักอาศัย และ 2.9% เป็นโรงแรม)
ส่วนโซนห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง (พื้นที่ธุรกิจ) เป็นทำเลที่มีอุปทานมากเป็นอันดับสาม 2,008,164 ตร.ม. คิดเป็น 17.5% ของพื้นที่ก่อสร้างแล้วเสร็จทั้งหมด ทำเลนี้มีสัดส่วนการใช้พื้นที่ประเภทพื้นที่ค้าปลีก อาคารชุดพักอาศัย และอาคารสำนักงานใกล้เคียงกัน (31.9% เป็นพื้นที่ค้าปลีก 30.9% เป็นอาคารชุดพักอาศัย และ 30.5% เป็นอาคารสำนักงาน) ส่วนที่เหลือ 4.3% เป็นโรงแรม และ 2.4% เป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์
ผุดโครงการใกล้สถานีรถไฟฟ้าใจกลางเมือง
โครงการ Mixed-use ที่สร้างเสร็จสะสมและเปิดให้เช่าหรือขายพื้นที่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 ส่วนใหญ่จะอยู่ในรัศมี 500 เมตร จากสถานีรถไฟฟ้า โดยมีสัดส่วนมากถึง 85.3% รองลงมา 11.0% อยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าในระยะ 500-1,000 เมตร และ 3.7% มีระยะห่างจากสถานีรถไฟฟ้ามากกว่า 1,000 เมตร
รถไฟฟ้าที่มีโครงการ Mixed-use ที่สร้างเสร็จเรียงรายอยู่สองข้างทางมากที่สุด 3 อันดับแรก ส่วนใหญ่จะเป็นสายรถไฟฟ้าที่มีเส้นทางผ่านย่านศูนย์กลางธุรกิจ เรียงลำดับ ดังนี้ 1) รถไฟฟ้า BTS สายสุขมวิท มีสัดส่วน 33.6% 2) รถไฟฟ้า MRT มีสัดส่วน 18.5% และ 3) รถไฟฟ้า BTS สายสีลม มีสัดส่วน 14.2%
หากพิจารณาโครงการ Mixed-use ที่จะก่อสร้างแล้วเสร็จในอนาคต โซนปทุมวัน เป็นทำเลที่อุปทานมีแนวโน้มเติบโตสูง และมีอุปทานในอนาคตที่ประกาศแล้วถึงปี 2570 เป็นจำนวน 1,711,990 ตร.ม. ซึ่งคิดเป็น 14.9% ของอุปทานที่สร้างเสร็จในปัจจุบัน (11,462,394 ตร.ม.) อุปทานในอนาคตมาจากโครงการขนาดใหญ่หลายโครงการ เช่น โครงการ One Bangkok โครงการ Central Embassy Phase 2 และโครงการ Aman Nai Lert Bangkok
โซนสีลม-สาทร-บางรัก เป็นอีกทำเลที่อุปทานมีแนวโน้มเติบโตสูง และมีอุปทานในอนาคตที่ประกาศแล้วถึงปี 2570 เป็นจำนวน 732,585 ตร.ม. ซึ่งคิดเป็น 6.4% ของอุปทานที่สร้างเสร็จในปัจจุบัน อุปทานในอนาคตมาจากโครงการขนาดใหญ่หลายโครงการ เช่น โครงการ Dusit Central Park โครงการ Supalai Icon Sathorn โครงการ Park Silom และโครงการ Grande Centre Point Lumphini
สำหรับสถานการณ์อุปสงค์ของโครงการ Mixed-use ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล
ประเภท “อาคารสำนักงาน” มีอุปทานพื้นที่อาคารทั้งหมด 4,627,314 ตร.ม. มีอัตราการเช่าเฉลี่ย 76% และคาดว่าจะมีอุปทานในอนาคตที่จะสร้างเสร็จในช่วงครึ่งหลังปี 2566 ถึงปี 2570 อีกกว่า 1,514,784 ตร.ม.
“พื้นที่ค้าปลีก” ณ ครึ่งแรกของปี 2566 มีพื้นที่ 3,622,357 ตร.ม. มีอัตราการเช่าเฉลี่ย 85% ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ค้าปลีกที่สนับสนุนการใช้งานอาคารประเภทอื่น (Supporting Retail) และคาดว่าจะมีอุปทานสร้างเสร็จในอนาคตอีกประมาณ 1,115,156 ตร.ม. และอยู่ในทำเลปทุมวันเป็นส่วนใหญ่
“อาคารชุดพักอาศัย” ในโครงการ Mixed-use ณ ครึ่งแรกของปี 2566 มีจำนวนหน่วยในผัง 27,534 หน่วย ขายได้สะสม 23,946 หน่วย สัดส่วนหน่วยที่ขายได้สะสม 87% ของหน่วยในผัง มีหน่วยเหลือขาย 359 หน่วยคาดว่าจะมีอุปทานอาคารชุดพักอาศัยในอนาคต (ครึ่งหลังปี 2566-2570) เพิ่มขึ้นประมาณ 7,099 หน่วย
“โรงแรม” ในโครงการ Mixed-use ณ ครึ่งแรกของปี 2566 มีอุปทานทั้งสิ้น 14,232 ห้องและคาดว่าจะมีอุปทานสร้างเสร็จในอนาคตอีก 4,341 ห้อง ราคาค่าเช่าห้องพัก พบว่าทำเลริมน้ำเป็นทำเลที่ทำราคาได้สูงที่สุดอยู่ที่ 15,500 บาทต่อคืน ตามด้วยทำเลเพลินจิต/วิทยุ สยาม/ชิดลม และสีลม/สุรวงศ์ ที่มีระดับราคาสูงกว่า 10,000 บาทต่อคืน การเข้าพักเฉลี่ยของโรงแรมในกรุงเทพมหานครในช่วงเวลาปกติ พบว่าโรงแรมมีอัตราเข้าพักเฉลี่ยอยู่ระหว่าง 70-80%
“เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์” ในโครงการ Mixed-use ณ ครึ่งแรกของปี 2566 มีจำนวน 3 โครงการ 774 ห้อง และมีอุปทานในอนาคตที่ประกาศโครงการแล้ว 1 โครงการ คือโครงการ One Bangkok โดยคาดว่ามีจำนวนประมาณ 400 ห้อง มีกำหนดแล้วเสร็จปลายปี 2566 เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ยังคงมีผลประกอบการโดยรวมที่ค่อนข้างดีเมื่อเทียบกับโรงแรม เนื่องจากมีลูกค้าระยะยาวเป็นสัดส่วนที่สูง โดยมีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยสูงกว่า 70% ตั้งแต่ช่วงกลางปี 2565
จับตา 5 ปีข้างหน้า พื้นที่รีเทลเพิ่มอีก 8 ล้านตร.ม.
นายธนินท์รัฐ ภักดีภิญโญ อดีตผู้บริหารระดับสูง บริษัท เซ็นทรัล พัฒนา จำกัด (มหาชน) ฉายภาพว่า ในอีก 5 ปีข้างหน้าจะมีธุรกิจค้าปลีกลงทุนเปิดพื้นที่เพิ่มเติมอีก 8 ล้าน ตร.ม. รวมจะมีพื้นที่เกิดขึ้นสะสมถึง 16 ล้าน ตร.ม. ดังนั้น จึงฝากถึงรัฐบาล หากให้การสนับสนุนให้เป็น "ชอปปิ้งอินดัสเตรียลปาร์ก" จะมีผลต่อภาพรวมของประเทศ ซึ่งจะส่งเสริมให้ไทยเป็นศูนย์กลางด้านชอปปิ้งมอลล์ ดึงนักท่องเที่ยวเข้าประเทศไทยจำนวนมาก ขณะเดียวกัน ธุรกิจศูนย์การค้ายังทำให้เกิดการจ้างงาน 3-5 แสนคน ดังนั้น ต้องการให้รัฐมนตรีที่เกี่ยวข้องผลักดันให้มีหลักสูตรในเรื่องการบริหารศูนย์การค้าเพื่อรองรับการเติบโตในอนาคต
ต้องแก้กฎหมาย หนุนเกิด TOD
นายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา กรรมการบริหาร บริษัท สัมมากร จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงเรื่อง TOD ว่า เกิดยาก ประเด็นคือ เราจะเชื่อมโยงกันอย่างไร ต้องเชื่อมหน่วยงานภาครัฐ ต้องประสานงานกันด้วย เวลาไปคุยกับภาครัฐยาก ไม่มีการเชื่อมโยงหรือเชื่อมต่อกันเลย ต้องปรับเรื่องการทำงาน และต้องมาดูประสิทธิภาพด้วย (ตรงนี้เป็นเสน่ห์ที่จะขายได้ สะดวกด้วย) ต้องสามัคคีกัน
"เราอยากให้รัฐบาลพิจารณาเรื่องการเวนคืน เวลาจะทำเรื่องเวนคืนควรทำให้เสร็จก่อน ไม่ใช่จะเวนคืน แล้วประกาศ ขีดเส้นแนวถนน แต่ไม่เวนคืน ไม่สำรวจ แต่คนถือที่ดินอยู่ถูกลิดรอนสิทธิ์ เช่น เส้นถนนรามคำแหง ขีดมานานแล้ว สุดท้ายที่ดินก็ทำอะไรไม่ได้ ถ้ารัฐจะขีดอะไรในการทำโครงการควรเวนคืนให้เสร็จ ซึ่งมีผลต่อต้นทุนที่ต่ำกว่าจริง ถ้าเวนคืนในราคาตลาดมีสิทธิ์ทำกำไรได้" นายกิตติพล กล่าว
