ปัญหาหนี้เสีย หรือหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ที่มีการปรับตัวสูงขึ้นในไตรมาสที่ 2/2566 ณ สิ้นเดือนมิถุนายน ซึ่งบริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ (เครดิตบูโร) ระบุว่า มีหนี้เสียรอการแก้ไขกลับมาแตะระดับ 1 ล้านล้านบาทอีกครั้ง โดยมีปริมาณหนี้ในระบบรวมอยู่ที่ 1.03 ล้านล้านบาท ปรับตัวเพิ่มขึ้น 7.7% จากไตรมาสที่ 1/2566 ซึ่งมีตัวเลขหนี้เสียอยู่ที่ 950,000 ล้านบาท หรือมีหนี้เสียเพิ่มขึ้นในช่วงไตรมาสที่ผ่านกว่า 50,000 ล้านบาท นับเป็นตัวเลขที่น่าเป็นห่วงมาก
คำถามคือ ตัวเลขหนี้เสียในช่วงครึ่งหลังของปีที่เหลือนี้จะปรับตัวเพิ่มขึ้นมาอีกหรือไม่ ซึ่งกรณีดังกล่าว “สุรพล โอภาสเสถียร” ผู้จัดการใหญ่ บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ ได้ให้ความเห็นว่า แนวโน้มของตัวเลขหนี้เสียในประเทศยังมีทิศทางปรับตัวต่อ เพราะด้วยสถานการณ์ทางเศรษฐกิจในปัจจุบันที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ประกอบกับการสิ้นสุดมาตรการช่วยเหลือตามแผนจากรัฐบาล และการกลับมาใช้มาตรการแก้หนี้ตามปกติ จะทำให้ตัวเลขหนี้เสียยังคงเพิ่มขึ้น แต่คาดว่าตัวเลขหนี้เสียจะไม่ปรับตัวขึ้นอย่างรุนแรงนัก
ทั้งนี้ ไส้ในของหนี้เสีย หรือหนี้ NPL ในระบบ สามารถแบ่งออกเป็น หนี้สินเชื่อเงินกู้เพื่อซื้อรถยนต์ 200,000 ล้านบาท หนี้ NPL จากสินเชื่อเงินกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัย 180,000 ล้านบาท หนี้ NPL จากสินเชื่อส่วนบุคคล 250,000 ล้านบาท หนี้เสีย NPL จากสินเชื่อบัตรเครดิต 56,000 ล้านบาท และ หนี้ NPL จากสินเชื่อเพื่อการเกษตรอีกกว่า 72,000 ล้านบาท ทั้งนี้ เป็นที่น่าสังเกตว่ากลุ่มหนี้ NPL จากการขอสินเชื่อเพื่อซื้อรถยนต์นั้น เป็นหนี้ที่เสียที่มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นสูงที่สุดจากช่วงเดียวกันของปี 2565 โดยมีหนี้เสียงในกลุ่มนี้ปรับตัวเพิ่มขึ้นสูงถึง 18% เลยทีเดียว
ขณะที่กลุ่มหนี้หนี้เสียที่มีการปรับโครงสร้างแล้ว หรือทรัพย์สินรอการขาย (NPA) เพื่อให้กลับมาเป็นหนี้ดี จำหน่ายได้นั้น ปัจจุบันมีอยู่ในระบบ 9.8 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้นจากไตรมาส 1/2566 ที่ผ่านมา โดยเพิ่มขึ้นกว่า 1 แสนล้านบาท จากเดิมที่มี NAP ในระบบ 8 แสนล้านบาท แน่นอนว่าการเพิ่มขึ้นของ NPA ในไตรมาสนี้เกิดขึ้นจากการเร่งเข้าไปช่วยเหลือ ช่วยปรับโครงสร้างหนี้ตามมาตรการที่ออกแบบมาโดย ธปท.
ส่วนหนี้เสียที่เกิดจากผลกระทบการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาพบว่า ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2566 มีจำนวนกว่า 370,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากไตรมาสที่ 1/2566 ซึ่งอยู่ที่ 310,000ล้านบาท คิดเป็นจำนวนลูกหนี้ 3.4 ล้านราย การเพิ่มของจำนวนเงินและจำนวนรายทั้งๆ ที่มีการเร่งปรับโครงสร้างหนี้ตามมาตรการแบบมุ่งเป้าอย่างเต็มกำลัง สะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการชำระหนี้ของลูกหนี้ที่ลดลงอย่างชัดเจน
แนวโน้มดังกล่าวสะท้อนให้เห็นว่า ผลที่ตามมาจากสภาพปัญหาภาระหนี้ที่มีอยู่ในระดับสูง ทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคในระบบหายไปและส่งผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งปีหลังอย่างหลีกหลี่ยงไม่ได้
นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด
บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑลในช่วงครึ่งหลังของปี 2566 กำลังซื้อที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มชะลอตัวลง เนื่องจากภาพรวมเศรษฐกิจมีการการเติบโตกระจุกอยู่เฉพาะภาคบริการและการท่องเที่ยว ส่วนส่งออกติดลบ บวกกับภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้นมาแตะระดับ 90.6% ของ GDP อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มสูงต่อเนื่อง ประกอบกับ ธปท.ได้ยกเลิกมาตรการผ่อนคลายอัตราส่วนการอนุมัติสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ซ้ำร้ายปัญหาการเมืองที่ยังไม่แน่นอนยังมีผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ทำให้ในช่วงครึ่งปีหลังตลาดจะยังชะลอตัวต่อจากครึ่งปีแรก
“ตลาดอสังหาฯ ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จะมีอัตราการขยายตัวใกล้เคียงกับปี 2565 หรือเติบโตไม่เกิน 5% ต่ำกว่าที่มีการประมาณการไว้ในช่วงต้นปีว่าในปี 2566 นี้ตลาดโดยรวมจะมีอัตราการขยายตัวได้ถึง 10-15% โดยคาดว่าจะมีจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ใกล้เคียงกับปีก่อน โดยมีปริมาณและมูลค่าในการเปิดตัวโครงการใหม่ประมาณ 105,000-108,000 หน่วย หรือมีมูลค่าการเปิดตัวใหม่ประมาณ 474,000-488,000 ล้านบาท ที่น่าสนใจคือ ตลาดที่อยู่อาศัยราคาเกิน 10 ล้านบาท เป็นตลาดที่มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อต่ำสุดเมื่อเทียบกับตลาดที่อยู่อาศัยในกลุ่มที่ระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว
อย่างไรก็ตาม ปัญหาการหดตัวของกำลังซื้อผู้บริโภค ซึ่งแน่นอนว่าจะส่งผลต่อการชะลอตัวของตลาดอสังหาฯ ในช่วงครึ่งหลังของปี 2566 นั้น แม้ว่าจะส่งผลกระทบต่อรายได้และผลประกอบการของบริษัทอสังหาฯ แต่ไม่น่าเป็นห่วงมากนักเมื่อเทียบกับปัญหาการไม่ส่งต่อค่างวดผ่อนบ้าน ซึ่งจะทำให้เปิดหนี้ NPL เพิ่มสูงขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง เนื่องจากปี 2566 เป็นปีแรกที่ ธปท. มีการปรับอัตราดอกเบี้ยลอยตัวสูงขึ้นมากที่สุดในรอบ 9 ปี ซึ่งแน่นอนว่าจะมีผลกรทบต่อการเข้มงวดการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินตามมาด้วย
จากแนวโน้มการเกิดขึ้นของภาวะหนี้เสีย หรือ NPL ที่จะเกิดขึ้น เว็บไซต์ “ดีดี พร็อพเพอร์ตี้” (DDproperty) ได้นำเสนอทางออกและแนวทางแก้ไขปัญหาการผ่อนส่งสินเชื่อบ้านในสถานการณ์ที่ผู้บริโภคมีภาระค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น ซึ่งอาจทำให้ผู้บริโภคผ่อนค่างวดสินเชื่อบ้านไม่ไหว ผู้บริโภชคสามารถลดภาระจาการผ่อนค่างวดสินเชื่อบ้านใน 2 แนวทางคือ 1.การขอลดดอกเบี้ยบ้าน (Retention) กับธนาคารเจ้าหนี้เดิม 2.การรีไฟแนนซ์บ้าน (Refinance) หนี้บ้านไปยังธนาคารอื่นที่ให้ดอกเบี้ยต่ำกว่าที่ต้องจ่ายในปัจจุบัน
ทั้งนี้ การรีไฟแนนซ์บ้าน (Refinance) คือการทำสัญญาสินเชื่อกู้ซื้อที่อยู่อาศัยกับอีกธนาคารหนึ่ง เมื่อเกิดการสิ้นสุดสัญญาสินเชื่อที่มีอยู่กับธนาคารหนึ่งไปแล้ว โดยผู้ขอสินเชื่อสามารถเลือกธนาคารได้เองตามแต่ว่าธนาคารใดจะให้ข้อเสนอที่น่าจูงใจมากกว่ากัน โดยส่วนใหญ่จะมีการรีไฟแนนซ์ หรือขอลดดอกเบี้ยบ้านต่อเมื่อผ่อนบ้านไปแล้ว 3 ปีขึ้นไปหรือตามเงื่อนไขที่ระบุในสัญญากู้บ้าน ดังนั้น การรีไฟแนนซ์จึงได้รับความสนใจเป็นอย่างมากเนื่องจากช่วยลดดอกเบี้ยบ้าน และภาระในการผ่อนได้
ส่วน การรีเทนชัน (Retention) คือ การขอลดดอกเบี้ยบ้านกับธนาคารเดิม โดยการพิจารณานั้นทางธนาคารจะตรวจสอบประวัติการผ่อนชำระของผู้กู้ที่ผ่านมา ข้อดีคือผู้กู้สินเชื่อบ้านสามารถดำเนินธุรกรรมกับธนาคารเดิมได้โดยไม่ต้องมีภาระในการจัดเตรียมเอกสารใหม่ เพื่อขอรีไฟแนนซ์กับธนาคารใหม่ ทำให้การรีเทนชันใช้ระยะเวลาไม่นานในการพิจารณาอนุมัติการขอลดดอกเบี้ยบ้าน
7 ขั้นตอน “รีเทนชัน-รีไฟแนนซ์”
เมื่อผู้กู้ผ่อนบ้านมาเป็นเวลา 3 ปี ผู้กู้จะสามารถขอลดอัตราดอกเบี้ยในการผ่อนบ้านกับธนาคารเก่า หรือธนาคารใหม่ที่เรียกว่าการ Retention กับ Refinance โดย ขั้นตอนในการรีไฟแนนซ์บ้าน (Refinance) และการขอลดดอกเบี้ยบ้าน มี 7 ขั้นตอนด้วยกัน คือ
1.ติดต่อกับธนาคารเดิมเพื่อขอรายการสรุปยอดหนี้สินเชื่อบ้าน โดยค่าใช้จ่ายในขั้นนี้ขึ้นอยู่กับธนาคารนั้นๆ บางธนาคารอาจไม่มีค่าใช้จ่าย
2.หลังจากได้รายการยอดหนี้ที่ต้องการแล้วนำเอกสารดังกล่าวไปยื่นขอรีไฟแนนซ์บ้านกับธนาคารใหม่ (ในกรณีที่พิจารณาแล้วว่าการรีเทนชันอาจจะคุ้มกว่าก็สามารถยื่นกับธนาคารเดิมได้)
3.ไม่ต่างกับการกู้ซื้อบ้านที่เคยทำในช่วงแรก เจ้าหน้าที่จะต้องมาประเมินบ้านหรือทรัพย์สินที่เราต้องการรีไฟแนนซ์รอฟังผลการอนุมัติจากธนาคาร
4.เมื่อได้รับการอนุมัติสินเชื่อแล้ว สามารถติดต่อกับธนาคารเก่านัดวันไถ่ถอนที่สำนักงานที่ดิน นำเอกสารไปไถ่ถอนบ้านจากสินเชื่อเดิม คิดยอดที่ต้องจ่ายเป็นเงินต้นบวกดอกเบี้ย (นับจนถึงวันไถ่ถอน)
5.ติดต่อกับธนาคารใหม่ที่ต้องการรีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อทำสัญญาสินเชื่อใหม่ โดยนัดวันทำสัญญาและโอนบ้านที่ใช้จำนอง อย่าลืมนัดทั้ง 2 ธนาคารมาภายในวันเดียวกันเพื่อชำระหนี้
6.ไปที่สำนักงานที่ดิน ณ เขตที่ตั้งของทรัพย์สิน เพื่อทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ โดยมีเจ้าหน้าที่จากทั้ง 2 ธนาคารไปด้วย
7.ขั้นตอนสุดท้าย มอบโฉนดที่ได้มาจากสำนักงานที่ดินให้ธนาคารใหม่ เป็นอันเสร็จสิ้น
สำหรับข้อดีของการรีไฟแนนซ์บ้านและการขอลดดอกเบี้ยบ้านที่ผู้บริโภคจะได้รับ มีอยู่ 3 ข้อด้วยกัน คือ
· ลดดอกเบี้ยที่ต้องเสีย ดอกเบี้ยที่ถูกลง ถือเป็นประโยชน์หลักที่เห็นได้ชัดที่สุดหากอัตราดอกเบี้ยผ่อนบ้านของธนาคารใหม่ต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยของธนาคารเก่า เช่น สัญญาเดิมมีอัตราดอกเบี้ย 6.5% แต่สัญญาใหม่มีอัตราดอกเบี้ยเพียง 3.5% เมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลง จำนวนดอกเบี้ยที่ต้องเสียต่อเดือนและดอกเบี้ยรวมทั้งสัญญาจะลดลงตามไปด้วย
· ช่วยให้ลดเงินต้นได้มากขึ้น เมื่อภาระดอกเบี้ยน้อยลง ค่าผ่อนบ้านในแต่ละเดือนจะถูกนำไปหักเงินต้นคงเหลือได้มากขึ้น ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในเดือนต่อไปจะลดลงอีก เช่น ผู้ขอสินเชื่อผ่อนบ้านเดือนละ 20,000 บาท ในสัญญาเดิมต้องหักดอกเบี้ย 12,000 บาท เหลือหักต้นเพียง 8,000 บาท แต่สัญญาใหม่หักดอกเบี้ย 7,000 บาท จะเหลือหักต้นเพิ่มขึ้นเป็น 13,000 บาท เป็นต้น
· จ่ายค่างวดค่าผ่อนบ้านที่น้อยลง สัญญาใหม่จะเป็นไปตามการประเมินจากธนาคารและตามการตกลงของผู้ขอสินเชื่อ ซึ่งอาจทำให้ค่าผ่อนบ้านในสัญญาใหม่ของผู้ขอสินเชื่อลดลง เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยลดลงหรือการขยายระยะเวลาในสัญญาใหม่นานขึ้น เช่น สัญญาเก่าผ่อนเดือนละ 20,000 บาท เหลือ 25 ปี สัญญาใหม่ที่ขยายเวลาเป็น 30 ปีทำให้เหลือผ่อนเพียงเดือนละ 15,000 บาท เป็นต้น
ทั้งนี้ การรีไฟแนนซ์ (Refinance) หรือขอลดดอกเบี้ยบ้านนั้น สามารถช่วยประหยัดดอกเบี้ยให้ผู้ขอสินเชื่อได้อย่างมากก็จริง แต่ไม่ได้หมายความว่าการรีไฟแนนซ์จะสามารถลดดอกเบี้ยได้เสมอไป ดังนั้น ก่อนจะรีไฟแนนซ์ แนะนำให้ผู้ขอสินเชื่อศึกษารายละเอียดของสินเชื่ออย่างละเอียดรอบคอบ โดยประเด็นหลักที่จะต้องพิจารณา คือ อัตราดอกเบี้ยตลอดอายุสินเชื่อของสินเชื่อรีไฟแนนซ์จะต้องต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยตลอดสินเชื่อปัจจุบัน
อีกทั้งยังต้องคำนึงถึงค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นจาก การรีไฟแนนซ์ (Refinance) เช่น ค่าธรรมเนียมการจดจำนอง ค่าอากร ค่าประเมินมูลค่าหลักทรัพย์ รวมไปถึงค่าประกันอัคคีภัยหรือประกันสินเชื่อ (MRTA) ซึ่งมีเงื่อนไขแตกต่างกันตามแต่ละธนาคาร ที่สำคัญอย่าลืมต้องตรวจสอบเงื่อนไขการไถ่ถอนสินเชื่อจากธนาคารเดิมด้วยว่ากำหนดให้ผู้ขอสินเชื่อสามารถรีไฟแนนซ์ได้ตั้งแต่ปีที่เท่าไรของการกู้ เพราะมิฉะนั้นแล้วผู้กู้จะต้องถูกปรับจากธนาคารเดิม หากผู้ขอสินเชื่อไถ่ถอนหนี้ก่อนกำหนด
