"ซีอีโอ แคปปิตอล วันฯ" ประเมินภาพรวมอสังหาริมทรัพย์กำลังซื้อกลุ่มคนไทยเริ่มชะลอตัวลงจากช่วงครึ่งแรกของปี ผลพวงปัญหาการเมือง เศรษฐกิจ หนี้ครัวเรือน ส่วนแรงซื้อจากต่างชาติยังมีความต้องการอยู่ ห่วงอสังหาฯ ระดับราคา 10-15 ล้านบาท ส่อมีปัญหา กลุ่มลูกค้าเจ้าของธุรกิจ SMEs ขาดสภาพคล่อง ล้มหายจากช่วงโควิด-19 ส่องดีมานด์ 'ลูกค้าเอเชีย' เค้กก้อนใหญ่ที่เติบโต ทั้งกลุ่มพม่า กัมพูชา รอพฤติกรรมนักลงทุนอินเดียเปลี่ยน ห่วงนโยบาย 'ประชานิยม' กระตุ้นเศรษฐกิจช่วงสั้น แนะปรับโครงสร้าง ลดความผิดเพี้ยนในระบบ แนะตีกรอบต่างชาติมาลงทุนในไทย รุกเปิดแบรนด์ ‘Keller Williams Luxury’ รุกเจาะกลุ่มอสังหาฯ ลักชัวรีในไทย วางเป้าปี 66 ยอดขายในตลาดลักชัวรี (Luxury) มูลค่า 9,000 ล้านบาท
นายวิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร (ซีอีโอ) บริษัท แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท จำกัด (Capital One Real Estate) และ เคลเลอร์ วิลเลี่ยม ไทยแลนด์ (Keller Williams Thailand หรือ KW) บริษัทตัวแทนด้านอสังหาริมทรัพย์และที่ปรึกษาด้านการบริการตลาดและอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ตัวแทนขายและที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มียอดขายสูงที่สุดในสหรัฐฯ ซึ่งมีเครือข่ายจำนวนพนักงานสูงที่สุดทั่วโลก ที่ปัจจุบันมีพอร์ตในการบริหารโครงการที่อยู่อาศัย คอนโดมิเนียม โรงแรม วิลล่า มูลค่าไม่น้อยกว่า 30,000-40,000 ล้านบาท เปิดเผยว่า ยอดขาย (Sale) ของบริษัทในช่วง 6-7 เดือนที่ผ่านมาดีขึ้นตลอด และดีกว่าช่วงที่เกิดการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ถึง 3 เท่า แต่เริ่มเห็นสัญญาณการชะลอตัวของกลุ่มลูกค้าคนไทยซึ่งเกิดขึ้นหลังจากการเลือกตั้ง โดยเริ่มจะมียอดขายลดลงจากไตรมาส 2 (เมษายน-มิถุนายน) ประมาณ 10% แต่ยังมียอดขายที่คงที่เมื่อเทียบกับเดือนเดียวกันในปีที่แล้ว ซึ่งอาจจะเป็นผลมาจากกลุ่มของลูกค้าไทยที่มีผลกระทบจาก 1.การเมือง 2.แนวโน้มเศรษฐกิจของประเทศไทยที่เติบโตลดลง และ 3.หนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับที่สูง
"ปัจจัยที่ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคากลางๆ ในตลาดกลุ่มคนไทยชะลอตัว โดยเฉพาะในสินค้าตลาดระดับราคา 10-15 ล้านบาท เนื่องจากระดับเจ้าของธุรกิจวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม หรือเอสเอ็มอี จำนวนมากประสบปัญหาตั้งแต่ช่วงโควิดจนถึงปัจจุบัน ทำให้กำลังซื้อส่วนนี้หายไป และจากข้อมูลที่ได้รับสัมผัสจากเจ้าของโครงการ ส่วนใหญ่ต้องการให้เข้าไปช่วยเรื่องการขายในสินค้ากลุ่มนี้จำนวนมาก ซึ่งคนทำงานไม่มีกำลังซื้อสินค้าในระดับราคานี้ เพราะราคาแพงเกินไป แต่ถ้าเป็นบ้านเดี่ยวราคาสูงกว่า 40 ล้านบาท จะไม่มีผลกระทบมากนัก เนื่องจากลูกค้าในกลุ่มนี้จะเป็นในส่วนของเจ้าของธุรกิจขนาดกลางและใหญ่ซึ่งจะมีเงินสำรองค่อนข้างสูงและซื้อตามความชอบอยู่แล้ว"
ในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียมในเมือง หรือ Central Business District หรือ CBD เริ่มปรับตัวดีขึ้น ซึ่งเป็นผลมาจากที่ห้องชุดบางส่วนถูกดูดซัปออกไปจากตลาดบวกกับจำนวนผู้ซื้อชาวต่างชาติที่เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงโควิด ส่งผลให้สินค้าคงเหลืออยู่ในตลาดจำนวนน้อยลง โดยเฉพาะในโซนศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) เช่น ทำเลสุขุมวิท สีลม สาทร ส่วนโครงการใหม่ที่จะมาเปิดตัวในซีบีดีมีจำนวนลดลง และราคาสูงขึ้น เนื่องมาจากราคาที่ดินสูงทำให้ราคาขายโครงการใหม่มีราคาสูงขึ้น ซึ่งส่งผลดีให้ตลาดคอนโดมิเนียมมือสองที่มีความต้องการสูงขึ้นต่อเนื่อง
ส่องดีมานด์คนเอเชียมองหาที่อยู่อาศัยในไทย
นายวิทย์ กล่าวถึงมุมมองในตลาดต่างชาติที่จะเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยว่า หากมาพิจารณาตามหลักภูมิศาสตร์แล้ว ตลาดลูกค้าเอเชียมีแนวโน้มเติบโตไปอีกต่อเนื่อง ซึ่งเราจะเห็นความเคลื่อนไหวของผู้ซื้อจากประเทศพม่า มาเลเซีย กัมพูชา เป็นต้น เพราะกลุ่มผู้ซื้อเหล่านี้จะมีความคุ้นเคยประเทศไทย และคาดว่าไม่เกิน 2 ปีจากนี้ผู้ซื้อจากประเทศพม่าจะกลายเป็นตลาดที่ใหญ่ขึ้น
ส่วนผู้ซื้อจากประเทศอินเดีย จะเป็นอีกกลุ่มที่จะเติบโต เพียงแต่ต้องใช้เวลาในการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรม เนื่องจากกลุ่มนักลงทุนอินเดียยังไม่มีความคุ้นเคยกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยเพื่อการลงทุนมากนัก
"ถามว่ากลุ่มทุนจากต่างประเทศที่เข้ามาลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยนั้นมองอยู่ไม่กี่ประเทศ เช่น ญี่ปุ่น และจีน เราจะเห็นได้ว่าที่บริษัทอสังหาฯ ญี่ปุ่นมาลงทุนในไทย เนื่องจากในญี่ปุ่น โครงการประเภทคอนโดมิเนียมไม่มีให้เห็นมาก ประกอบกับเศรษฐกิจชะลอตัว ประชากรใหม่เกิดขึ้นน้อย มีปัญหาเรื่องบ้านว่างเป็นจำนวนมาก จึงต้องจัดสรรเงินลงทุนและร่วมทุนกับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย ส่วนอสังหาฯ จากประเทศจีนที่เข้ามาไทย เนื่องจากในจีนมีกฎเกณฑ์ค่อนข้างมาก สถาบันการเงินเข้มงวด มีเรื่องของคอนโดฯ ล้นตลาด จึงมาลงทุนในไทยเราแทน" นายวิทย์ กล่าวในฐานะที่มีความเชี่ยวชาญตลาดอสังหาฯ ในต่างประเทศ
หวังรัฐบาลใหม่ออกนโยบายที่แรงกระตุ้นเศรษฐกิจ
ซีอีโอแคปปิตอล วันฯ กล่าวคาดหวังเกี่ยวกับโอกาสที่จะมีการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ว่า อยากให้มีนโยบายที่จะเปลี่ยนในเชิงโครงสร้างเพื่อส่งเสริมความมั่นคงของเศรษฐกิจในระยะกลางและยาว เพราะการใช้นโยบายประชานิยมหรือการกระตุ้นเศรษฐกิจแบบปลายทางนั้น ในความเห็นส่วนตัวแล้วจะกระตุ้นได้เพียงระยะสั้น 3-6 เดือนเท่านั้น และหลังการอัดฉีดเงินจะทำให้กลับสู่สภาพเดิม ไม่สามารถเปลี่ยนแปลง
เราอาจจะต้องเปลี่ยนมุมมองการลงทุนในอสังหาฯ จากกลุ่มทุนต่างประเทศว่ามีทั้งผลดีและผลเสียในระยะยาวเนื่องจากการลงทุนจากต่างประเทศควรดูจากปัจจัยหลักว่าคนไทยได้รับประโยชน์มากน้อยแค่ไหน เช่น ทำให้เกิดการจ้างงานจากสัดส่วนเงินลงทุนนั้นเท่าไร การใช้ทรัพยากรในประเทศมีสัดส่วนเท่าไร การลงทุนจำนวนมากไปจะทำให้เกิดปัญหาโอเวอร์ซัปพลายหรือไม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และทำให้ผู้พัฒนาโครงการไทยไม่มีความสามารถในการแข่งขันได้ การปรับปรุงในเรื่องการให้สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ของไทยยังเป็นปัจจัยเชิงโครงสร้างที่มีผลกระทบสูงต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่ยังไม่มีตัวเลือกของสถาบันการเงินที่ให้สินเชื่อมากนัก และการสนับสนุนจากภาครัฐเกี่ยวกับการปล่อยสินเชื่อยังไม่ครอบคลุมได้ทั่วถึง ทำให้บางครั้งสถาบันการเงินจะเป็นผู้กำหนดทิศทางของตลาดในด้านสินเชื่ออสังหาฯ มากเกินไปโดยผู้ซื้อจะไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้โดยข้อกำหนดที่รัดกุมจากสถาบันการเงิน การใช้เครดิตบูโร เพื่อเป็นข้อจำกัดสำหรับผู้ที่มีรายได้น้อย แต่ไม่ให้ประโยชน์สำหรับผู้ที่มีเครดิตดีและลดขั้นตอนการตรวจสอบสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อ ปัญหาต่างๆ เป็นปัญหาเชิงโครงสร้างที่ควรจะต้องได้รับการแก้ไข
สำหรับความคาดหวังเรื่องจัดตั้งรัฐบาลใหม่ นั้น แน่นอนว่าการมีรัฐบาลมีผลดีมากกว่าการมีเพียงรัฐบาลรักษาการ แต่หากการจัดตั้งรัฐบาลแล้วให้เกิดปัญหาตามมา เช่น มีความขัดแย้งมากขึ้น จะไม่เป็นผลดีกับธุรกิจอย่างแน่นอน โดยอาจจะต้องคำนึงถึงปัจจัยที่จะมีผลกระทบระยะยาว เช่น เสถียรภาพของรัฐบาลที่จะทำให้เกิดแรงขับเคลื่อนหรือการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจได้ ในมุมมองส่วนตัวไม่อยากให้มองว่าขอให้แค่มีรัฐบาลปัญหาต่างๆ ทางด้านเศรษฐกิจจะดีขึ้น
Keller Williams Luxury รุกเจาะกลุ่มอสังหาฯ ลักชัวรีในไทย
จากตัวเลขยอดขายตลาด Luxury หรือ Grade A++ มีแนวโน้มที่จะสูงขึ้นทั่วโลก โดย Keller Williams Luxury มียอดขายทั่วโลกในตลาดนี้มากกว่า 58,443 หน่วย สำหรับระดับราคาที่สูงกว่า 35 ล้านบาท ในปี 2564 และมียอดขายรวมทั้งสิ้นในตลาด Luxury มากกว่า 103.6 พันล้าน USD ทั่วโลก ซึ่งเป็นผู้นำในด้านตลาด Luxury Real Estate
ดังนั้น Keller Williams Thailand (KW) ได้เปิด Division ใหม่ โดยใช้แบรนด์ Keller Williams Luxury Thailand เพื่อให้บริการทางด้านอสังหาริมทรัพย์ในลูกค้ากลุ่มนี้โดยเฉพาะสำหรับลูกค้าชาวไทยและต่างชาติ โดยมีบริการเสริมเหนือระดับสำหรับลูกค้า เช่น Concierge services สิทธิพิเศษในการเข้าพักในโรงแรมหรูระดับ 5 ดาวทั่วโลก การบริการการลงทุนของลูกค้า โดย Account Manager บริการผู้ช่วยส่วนตัว รวมทั้งโปรแกรมส่วนลดในบริการด้านต่างๆ เฉพาะลูกค้า Keller Williams Luxury Thailand โดยบริษัทตั้งเป้าหมายยอดขายในตลาดลักชัวรี มูลค่า 9,000 ล้านบาท ในปี 2566 โดยมีอัตราการเติบโต 20% ต่อปี ซึ่งราคาที่อยู่อาศัยมีตั้งแต่ 40 ล้านบาทขึ้นไป จนไปถึง ระดับ 200 ล้านบาทที่เป็นแบบวิลล่าหรู เป็นต้น
โดยทาง KW ยังให้บริการสำหรับลูกค้าต่างชาติที่ต้องการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย เช่น กรุงเทพฯ สมุย หรือภูเก็ต รวมทั้งขาย Luxury property และสำหรับลูกค้าชาวไทยที่ต้องการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ระดับ Luxury ทั่วโลกเช่น Beverly hills London Berlin Dubai ซึ่ง Keller Williams Luxury มี Professional Agent Services ทั่วโลกคอยให้บริการท่าน
ทั้งนี้ Keller Williams Realty ก่อตั้งขึ้นในปี 1983 โดย Gary Keller และ Joe Williams โดยปัจจุบันมีสาขาประมาณ 1,100 แห่ง และพนักงานมากกว่า 200,000 คนทั่วโลก ในปี 2565 ได้รับการยอมรับว่าเป็นหนึ่งในบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการจัดอันดับสูงสุดจากสื่อสิ่งพิมพ์มากมาย รวมถึง Entrepreneur และ Forbes