“แอล ดับเบิลยู เอส” บริษัทวิจัยในเครือ LPN ปรับลดการคาดการณ์ตลาดอสังหาฯ ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปี 2566 ลดฮวบลงมาอยู่ที่ 0-5% จากเดิมเติบโตถึง 10-15% เป็นผลจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยโตต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ ภาระหนี้ครัวเรือน และอัตราดอกเบี้ยสูง รวมทั้งการยกเลิกมาตรการ LTV ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2566
นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LWS) บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN กล่าวถึงแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในช่วงครึ่งหลังของปี 2566 ว่า ถึงแม้เศรษฐกิจไทยในปีนี้จะเติบโตต่อเนื่องจากปี 2565 แต่มีแนวโน้มชะลอตัวกว่าที่คาดไว้ เนื่องจากเป็นการเติบโตกระจุกอยู่ในภาคธุรกิจบริการและการท่องเที่ยว ในขณะที่ภาคการส่งออกติดลบต่อเนื่องในช่วงครึ่งแรกของปี 66 ผนวกกับภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้นมาแตะระดับ 90.6% อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงมีแนวโน้มสูงขึ้นต่อเนื่อง โดยคาดว่าสิ้นปี 2566 อัตราดอกเบี้ยนโยบายจะอยู่ที่ไม่น้อยกว่า 2.25-2.5%
ประกอบกับธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ยกเลิกมาตรการผ่อนคลายอัตราส่วนการอนุมัติสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan-to-Value : LTV) ผนวกกับความไม่แน่นอนทางการเมืองภายหลังการเลือกตั้ง ส่งผลให้กำลังซื้อที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มชะลอตัวในช่วงครึ่งหลังของปี 66 โดย “แอล ดับเบิลยู เอส” คาดว่าตลาดอสังหาฯ ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลปี 66 จะใกล้เคียงกับปี 2565 หรือเติบโตไม่เกิน 5% โดยคาดว่าจะมีจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ 105,000-108,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 474,000-488,000 ล้านบาท เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีจำนวนการเปิดตัว 103,000 หน่วยคิดเป็นมูลค่า 457,000 ล้านบาท
ขณะที่จากการสำรวจการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ช่วงครึ่งแรกของปี 2566 ของ “แอล ดับเบิลยู เอส” พบว่า ผู้ประกอบการอสังหาฯ มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ทั้งสิ้น 179 โครงการ เพิ่มขึ้น 9.81% จากระยะเดียวกันของปี 2565 คิดเป็นจำนวนหน่วยเปิดตัวรวมทั้งสิ้น 45,162 หน่วยในช่วงครึ่งแรกของปี 66 ลดลงจาก 13% จากจำนวนหน่วยเปิดตัวรวมที่ 51,946 หน่วย ในช่วงครึ่งแรกของปี 2565 ในขณะที่มูลค่าการเปิดตัวโครงการรวมในช่วงครึ่งแรกของปี 66 อยู่ที่ 203,016 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8% จากมูลค่าการเปิดตัวที่ 188,373 ล้านบาท ในช่วงครึ่งแรกของปี 2565 โดยมีอัตราการขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัวโครงการอยู่ที่ 18% ในช่วงครึ่งแรกของปี 66 ลดลงจาก 25% ในระยะเดียวกันของปี 2565
"จำนวนโครงการที่เปิดตัวเพิ่มขึ้น แต่จำนวนหน่วยเปิดตัวลดลง ส่วนมูลค่าสูงขึ้น สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการอสังหาฯ มีการเปิดตัวโครงการเพิ่มขึ้น โดยที่แต่ละโครงการมีจำนวนหน่วยการเปิดตัวลดลง และมีราคาขายที่สูงขึ้น โดยเฉพาะการเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยที่เน้นตลาดบ้านราคาสูงมากขึ้น เพื่อตอบโจทย์กับความต้องการของผู้ซื้อ ในขณะที่การเปิดตัวอาคารชุดพักอาศัยมีการเปิดตัวจำนวนโครงการ หน่วยเปิดตัว และราคาลดลง"
ทั้งนี้ “แอล ดับเบิลยู เอส” สำรวจพบว่า ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 จากจำนวนการเปิดตัวโครงการทั้งหมด 179 โครงการเป็นการเปิดตัวโครงการอาคารชุดพักอาศัยจำนวน 45 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วยเปิดตัวทั้งสิ้น 24,167 หน่วยคิดเป็นมูลค่า 68,561 ล้านบาท ลดลง 6.2% (YoY) 21% (YoY) และ 12% (YoY)
ทำเลที่มีการเปิดตัวโครงการมากที่สุดใน 3 ทำเล ได้แก่ ทำเลบางขันใกล้มหาวิทยาลัยกรุงเทพฯ รัชดา-ห้วยขวาง และพัฒนาการ ราคาขายที่ได้รับความสนใจเป็นอาคารชุดที่ระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท
ในขณะที่การเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลในช่วงครึ่งแรกของปี 66 มีการเปิดตัวทั้งสิ้น 134 โครงการ แบ่งเป็น โครงการบ้านพักอาศัยที่ระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท จำนวน 92 โครงการ เพิ่มขึ้น 2.22% ขณะที่จำนวนหน่วยเปิดตัวทั้งสิ้น 18,467 หน่วย ลดลง 4.52% มูลค่าการเปิดตัวอยู่ที่ 75,203 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.18% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 65 โดยมีราคาบ้านขายเฉลี่ยอยู่ที่ 4.07 ล้านบาทต่อหน่วยในช่วงครึ่งแรกของปี 66 หรือราคาขายเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 7.1% จากราคาเฉลี่ยที่ 3.8 ล้านบาทต่อหน่วยในช่วงครึ่งแรกของปี 2565
สำหรับโครงการบ้านพักอาศัยระดับราคาเกิน 10 ล้านบาท มีการเปิดตัวในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 จำนวน 42 โครงการ จำนวน 2,528 หน่วย มูลค่ารวม 59,252 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 68% 24.9% และ 61.45% ตามลำดับ
มีอัตราการขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัวที่ 12% ในช่วงครึ่งแรกของปี 66 ลดลงจากอัตราการขายเฉลี่ยที่ 15% ในระยะเดียวกันของปี 65 จำนวนและมูลค่าโครงการที่เพิ่มขึ้น ทำให้ราคาขายเฉลี่ยของบ้านพักอาศัยระดับราคาเกิน 10 ล้านบาทอยู่ที่ 23.43 ล้านบาทต่อหน่วย ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 เพิ่มขึ้น 29.23% จากราคาขายเฉลี่ยที่ 18.13 ล้านบาทต่อหน่วยในช่วงครึ่งแรกของปี 2565
จากข้อมูลการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 จะเห็นได้ว่าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ได้มีการปรับกลยุทธ์เปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยที่มีระดับราคาสูงเพิ่มขึ้นเพื่อตอบโจทย์ความต้องการของกำลังซื้อที่มีอยู่ในตลาดนี้ ในขณะเดียวกัน ตลาดที่อยู่อาศัยราคาเกิน 10 ล้านบาทเป็นตลาดที่มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ต่ำสุดเมื่อเทียบกับตลาดที่อยู่อาศัยในกลุ่มที่ระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท
“การเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งหลังของปี 2566 จะยังคงมีแนวโน้มชะลอตัวต่อเนื่องจากครึ่งแรกของปี แต่คงจะไปเร่งเปิดตัวในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี ถ้าทิศทางการเมืองมีความแน่นอนมากยิ่งขึ้น ทำให้เราคาดการณ์ว่าตลาดอสังหาฯ ในปีนี้เติบโตไม่เกินร้อยละ 5 เมื่อเทียบกับปี 65 ซึ่งปรับลดจากที่เราคาดการณ์ไว้ก่อนหน้าว่าจะเติบโตที่ร้อยละ 10-15” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว
อย่างไรก็ตาม เราจะเห็นผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดมีการเปิดตัวโครงการในต่างจังหวัดที่ไกลกว่าทำเลปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ) มากขึ้น ทั้งพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และพื้นที่ท่องเที่ยวอย่างภูเก็ต เพื่อสร้างยอดขายและสร้างฐานรายได้ใหม่
