ได้หรือเสีย! ดีเวลลอปเปอร์ผุดโครงการใกล้แนวถนนตัดใหม่ คนซื้อลุ้นระทึก เสี่ยงอนาคตถูกเวนคืน

"ถนน" เป็น 1 ในปัจจัยสำคัญในการทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลง หรือพัฒนาในทำเลใดทำเลหนึ่ง แม้ว่าปัจจุบันจะมีเรื่องของเส้นทางรถไฟฟ้าที่เข้ามาเป็นตัวแปร ที่มีผลต่อการเปลี่ยนแปลงของทำเลมากกว่าแบบชัดเจน แต่ไม่ได้หมายความว่า ทุกทำเลของกรุงเทพมหานครจะมีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่าน หลายๆ ทำเลที่เกิดการเปลี่ยนแปลงในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เพราะอิทธิพลของถนนเส้นทางใหม่

ก่อนหน้านี้ หลายปีที่เห็นได้ชัดเจนคือ พื้นที่ 2 ข้างทางของถนนราชพฤกษ์ที่เกิดการเปลี่ยนแปลงต่อเนื่องมาโดยตลอดหลังจากที่ถนนราชพฤกษ์เปิดให้บริการ และเป็นการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นต่อเนื่อง เช่นกันกับอีกหลายถนนที่เปิดให้บริการในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เช่น ถนนประเสริฐมนูกิจ ถนนประดิษฐ์มนูธรรม และถนนเทพรักษ์ และล่าสุดที่เห็นการเปลี่ยนแปลงได้ชัดเจน คือ เมื่อถนนศรีนครินทร์-ร่มเกล้า มีแนวเส้นทางที่ชัดเจน จนถึงเมื่อมีการก่อสร้าง จะเห็นได้ถึงการเปลี่ยนแปลงในพื้นที่ และยังเป็นการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นต่อเนื่องถึงปัจจุบัน การตัดถนนเส้นทางใหม่ในปัจจุบันส่วนใหญ่เป็นการเพิ่มเส้นทางเชื่อมต่อ หรือขยายถนนเดิม และต่อขยายไปอีกถนนหนึ่ง เพื่อความสะดวกในการเดินทางและลดความแออัดของถนนบางเส้นทาง ซึ่งแตกต่างจากการตัดถนนในอดีตที่อาจจะเน้นไปที่การเดินทางจากจุดหนึ่งไปจุดหนึ่ง

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA) บริษัทที่ปรึกษาการลงทุน อสังหาริมทรัพย์ครบวงจร กล่าวว่า "การตัดถนน" เป็นการเปิดหน้าดินหรือเป็นการเปิดพื้นที่ตลอดทั้ง 2 ฝั่งให้สามารถเข้าถึงได้ง่ายขึ้น ซึ่งแน่นอนว่าเป็นการทำให้พื้นที่ทั้ง 2 ฝั่งถนนได้รับความสนใจมากขึ้น พื้นที่ทั้ง 2 ฝั่งของถนนหลายเส้นทางจึงเปลี่ยนแปลงแบบรวดเร็วมาก มีโครงการที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นมากมายในเวลาไม่นาน บางถนนยังไม่ทันเปิดให้บริการแบบเป็นทางการ มีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ขึ้นป้ายประกาศความเป็นเจ้าของเกือบเต็ม 2 ฝั่งถนนแล้ว

เรื่องของถนนเส้นทางใหม่ๆ ที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคตยังมีให้เห็นอยู่ โดยเฉพาะในพื้นที่ฝั่งธนบุรีหรือพื้นที่ฝั่งตะวันตกของกรุงเทพมหานครต่อเนื่องไปถึงจังหวัดนครปฐม นนทบุรี สมุทรสาคร และปทุมธานี ถนนหลายเส้นทางอาจจะมีแนวของเส้นทางมานานแล้ว แต่เพิ่งจะเป็นรูปธรรมเมื่อมีการประกาศเวนคืนที่ดิน โดยถ้าไล่เรียงจากทางทิศเหนือลงมาถึงทิศใต้ จะมีเส้นทางของถนนที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคตที่น่าสนใจ ดังนี้

1.โครงการต่อเชื่อมถนนนครอินทร์-ศาลายา ซึ่งเป็นถนนที่เชื่อมจังหวัดนนทบุรี และนครปฐม โดยประกาศเป็นพระราชกฤษฎีกาเวนคืนที่ดิน เมื่อเดือนกันยายน พ.ศ.2564 โดยแนวเส้นทางผ่านพื้นที่ 3 อำเภอ 6 องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น 7 ตำบล และ 28 หมู่บ้าน/ชุมชนของจังหวัดนนทบุรี และนครปฐม ก่อนหน้านี้ พื้นที่ตามแนวเส้นทางเป็นพื้นที่สีเขียวที่ยังไม่มีการพัฒนา และเป็นหมู่บ้านจัดสรรอยู่จำนวนมาก มีหลายโครงการที่จะโดนเวนคืนที่ดินเพื่อการก่อสร้างถนนเส้นทางนี้ เป็นถนนขนาด 6 ช่องจราจร ซึ่งมีความยาวถนนประมาณ 12 กิโลเมตร ค่าเวนคืนที่ดินประมาณ 4,392 ล้านบาท โดยจะจ่ายให้ผู้ถูกเวนคืนมีที่ดิน 1,370 แปลง และสิ่งปลูกสร้างอีก 87 หลัง ซึ่งเรื่องของการเวนคืนอาจจะยังไม่ชุดเจน ณ ตอนนี้ อาจจะมีการเปลี่ยนแปลงได้ตลอด ถนนเส้นทางนี้จะช่วยให้การเดนิทางในพื้นที่ตอนเหนือของจังหวัดนนทบุรี และนครปฐมสะดวกมากขึ้น ระยะเวลาในการก่อสร้างหรือกำหนดแล้วเสร็จอาจจะยังตอบไม่ได้ในตอนนี้

2.โครงการสำรวจออกแบบถนนต่อเชื่อมถนนพุทธมณฑล สาย 3 และทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 304 (ทล.340) ในจังหวัดปทุมธานี ระยะทางรวมแล้วประมาณ 26 กิโลเมตร เป็นถนนขนาดใหญ่ที่มี 6 ช่องจราจรไปกลับ และอีก 4 ช่องจราจรคู่ขนาน รวมแล้วมีเขตทางประมาณ 60 เมตร ถนนเส้นทางนี้ครอบคลุมพื้นที่กรุงเทพมหานคร และอีก 2 จังหวัด คือ จังหวัดนนทบุรี และปทุมธานี เป็นถนนอีก 1 เส้นทางที่จะช่วยลดความหนาแน่นของถนนกาญจนาภิเษก และถนนราชพฤกษ์ได้เมื่อเปิดให้บริการ เพียงแต่ตอนนี้อาจจะยังเป็นเพียงการศึกษาแนวความคิดเท่านั้น ยังไม่มีการดำเนินการที่เป็นรูปธรรม และที่น่าสนใจ คือ การก่อสร้างของถนนเส้นทางนี้อาจจะเกิดขึ้นในเวลาที่ไล่เลี่ยกับวงแหวนรอบที่ 3 ของกรุงเทพมหานคร-ปริมณฑล ซึ่งมีความเป็นไปได้ที่การศึกษาแนวทางของการก่อสร้างจะแล้วเสร็จในปี 2566 งบประมาณในการก่อสร้างกว่าแสนล้านบาท ซึ่งถนนวงแหวนรอบที่ 3 นี้กระทบกับพื้นที่มหาศาลและกระทบถนนเส้นทางต่างๆ หลายเส้นทางเลย

3.โครงการเชื่อมต่อถนนกัลปพฤกษ์-ถนนพุทธสาคร เป็นถนนอีก 1 เส้นทางที่ยังไม่มีการประกาศพระราชกฤษฎีกาเวนคืน แม้ว่าถนนเส้นทางนี้จะมีข่าวหรือมีการรับรู้กันมานานหลายปีแล้วว่าจะเกิดขึ้น ถนนเส้นทางนี้จะเชื่อมต่อกรุงเทพมหานครฝั่งตะวันตกกับจังหวัดสมุทรสาคร ทำให้การเดินทางไปถนนพระรามที่ 2 และต่อเนื่องไปถึงภาคใต้มีทางเลือกเพิ่มเติมในอนาคต ช่วยบรรเทาความหนาแน่นของถนนพระรามที่ 2 ได้ ระยะทางรวมประมาณ 13.6 กิโลเมตร คาดว่าจะใช้งบประมาณในการก่อสร้างประมาณ 7,364 ล้านบาท โดยเป็นค่าก่อสร้างประมาณ 6,014 ล้านบาท และค่าเวนคืนประมาณ 1,350 ล้านบาท และมีแนวโน้มที่ค่าเวนคืนจะเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง เพราะเมื่อยังไม่มีการประกาศพระราชกฤษฎีกาเวนคืนที่ดิน จึงมีการก่อสร้างบ้านรวมไปถึงโครงการจัดสรรเกิดขึ้นหลายโครงการในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แม้ว่าทางบางผู้ประกอบการเจ้าของโครงการอาจจะมีการกันพื้นที่บางส่วนเพื่อรอความชัดเจนของโครงการ แต่บางโครงการไม่ได้มีการกันพื้นที่ไว้ เป็นถนนขนาด 6 ช่องจราจรไปกลับขนาดเดียวกับถนนกัลปพฤกษ์ และเป็นถนนอีก 1 เส้นทางที่มีแนวเส้นทางขนานกับถนนเพชรเกษม อีกทั้งเชื่อมต่อกับถนนอีกหลายเส้นทางแบบเดียวกับถนนเพชรเกษม

4.โครงการขยายถนนทวีวัฒนา-ซอยเพชรเกษม 69-ถนนบางบอน 3 เพราะซอยเพชรเกษม 69 มีขนาดเล็ก แต่ความหนาแน่นสูงมากเกือบทั้งวัน เพราะเป็นซอยที่เชื่อมต่อกับถนนบางบอน 3 ถนนเพชรเกษม และสามารถไปถึงพระรามที่ 2 ได้ ซึ่งพื้นที่ดังกล่าวมีความหนานแน่นของโครงการที่อยู่อาศัยจำนวนมาก จึงเกิดโครงการนี้ขึ้นมา เพื่อบรรเทาความหนาแน่น และทำให้การจราจรคล่องตัวขึ้น อีกทั้งยังช่วยให้การเดินทางในพื้นที่สะดวกมากขึ้น พระราชกฤษฎีกาเวนคืนที่ดินประกาศมาแล้วตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน พ.ศ.2561 เริ่มดำเนินการไปบ้างแล้วแต่ความคืบหน้ายังไม่มากเท่าไหร่ เพราะความหนาแน่นของที่อยู่อาศัยจำนวนมาก

5.ถนนเส้นทางเพชรเกษม-สุขสวัสดิ์-วงแหวนด้านใต้ ซึ่งเป็นแนวถนนที่อยู่ในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปี 2556 โดยในผังเมืองเรียกว่าถนน “ฉ1” และ “ง21” เป็นถนนอีก 1 เส้นทางที่เพิ่งจะมีการพระราชกฤษฎีกาเวนคืนที่ดินไปเมื่อเดือนพฤษภาคม พ.ศ.2566 นี้เอง เป็นถนนที่มีความยาวประมาณ 21.9 กิโลเมตร ครอบคุลมหลายเขตของกรุงเทพมหานคร เช่น ภาษีเจริญ จอมทอง บางขุนเทียน ทุ่งครุ และราษฎร์บูรณะ เป็นถนนที่มีช่องจราจร 6 ช่องจราจรไปกลับ เริ่มตั้งแต่ถนนเพชรเกษม ผ่านนถนนเทิดไท กัลปพฤกษ์ ไปเชื่อมต่อกับถนนสุขสวัสดิ์ และวงแหวนกาญนาภิเษกฝั่งใต้ แนวเส้นทางผ่านหมู่บ้านจัดสรรหลายแห่ง รวมไปถึงอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ อีกไม่น้อย เพราะเป็น 1 ในพื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงมาต่อเนื่อง โครงการบ้านจัดสรรของผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายโดนเวนคืนที่ดิน ซึ่งจริงๆ แล้วถนนเส้นทางนี้อยู่ในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครมานานแล้ว และมีมาก่อนที่จะเกิดหมู่บ้านจัดสรรต่างๆ อีก เพียงแต่ยังไม่มีการดำเนินการใดๆ เป็นรูปธรรมเท่านั้นมีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะโดนเวนคืน

ดังนี้ ที่ดินจำนวน 1,996 แปลง และสิ่งปลูกสร้างอีกกว่า 1,443 รายการ กรอบวงเงินในการเวนคืนประมาณ 12,680 ล้านบาท แค่ค่าเวนคืนก็มหาศาลแล้ว ไม่รู้ว่าจะเริ่มก่อสร้างได้เมื่อไหร่ แม้ว่าปัจจุบันเริ่มดำเนินการในเรื่องของการเวนคืนที่ดินไปแล้ว ยังคงต้องติดตามต่อไป ถนนเส้นทางนี้ผ่านจุดอับ จุดที่เข้าถึงได้ยากในฝั่งธนบุรีพื้นที่ใหญ่

ถนนทั้ง 5 เส้นทางนี้มีทั้งที่เริ่มดำเนินการไปแล้ว และยังเป็นเพียงแผนการพัฒนาที่รอการอนุมัติหรือรองบประมาณอยู่ แต่มีความเป็นไปได้ที่จะเกิดขึ้นเร็วๆ นี้ บางเส้นทางอาจจะมีข่าวหรือมีแนวเส้นทางมาเกินกว่า 10 ปีแล้ว แต่เพิ่งจะประกาศแบบเป็นรูปธรรมไม่นานมานี้เอง ซึ่งถนนเส้นทางต่างๆ เหล่านี้มีทั้งที่สร้างความเดือดร้อน และเพิ่มความสะดวกสบายในการเดินทาง ขึ้นอยู่กับว่าโดนผลกระทบในด้านใด แต่สิ่งที่ชัดเจน คือ พื้นที่ทั้ง 2 ฝั่งเปลี่ยนแปลงไปจากเดิมแน่นอน เพราะเห็นมาจากหลายพื้นที่ 2 ฝั่งของถนนหลายเส้นทางที่เปิดให้บริการมาในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

กรุงเทพมหานคร เพิ่งออกมาบอกว่าอาจจะมีการยกเลิกถนนผังเมืองเส้นทางต่างๆ ที่อยู่ในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครตั้งแต่ฉบับปี 2556 หรือก่อนหน้านั้น โดยตามข่าวอาจจะยกเลิกแนวเส้นทางต่างๆ หลายเส้นทาง เพราะเป็นแนวเส้นทางที่มีมานานแล้ว แต่ยังไม่มีการก่อสร้างหรือดำเนินการใดๆ ให้เกิดขึ้นเป็นรูปธรรมานานมากแล้ว เพราะติดขัดในเรื่องของงบประมาณที่ใช้ในการเวนคืน รวมไปถึงการก่อสร้าง ซึ่งเป็นเรื่องใหญ่ที่กรุงเทพมหานครจะจัดการได้ และหลายพื้นที่ตามแนวเส้นทางของถนนผังเมืองต่างๆ มีการเปลี่ยนแปลงไปค่อนข้างมาก ถ้าไม่มีการประกาศพระราชกฤษฎักาเวนคืนที่ดิน ก็มีการก่อสร้างเปลี่ยนแปลงพื้นที่อยู่ตลอด ถนนผังเมืองหลายเส้นทางที่เพิ่งมีการก่อสร้างไปในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา มีการเวนคืนบ้านในโครงการจัดสรรไปไม่น้อย เพราะผู้ประกอบการเข้าไปซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการไปก่อนแล้ว ซึ่งผู้ประกอบการชิงจังหวะที่ยังไม่มีการดำเนินการใดๆ เข้าไปพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร โดยไม่ได้คำนึงว่าสุดท้ายแล้วคนที่อาจจะเดือดร้อนจะเป็นผู้ซื้อบ้านในโครงการดังกล่าวก็ตาม

พื้นที่ที่มีแนวถนนผ่านเหล่านี้ ล้วนเป็นพื้นที่ที่มีการพัฒนามาแล้วระดับหนึ่ง มีโครงการบ้านจัดสรรเกิดขึ้นมาแล้วก่อนหน้านี้ มากน้อยแล้วแต่ข้อกำหนด และความเจริญของพื้นที่นั้นๆ ผู้ประกอบการที่เป็นรายใหญ่ในพื้นที่เหล่านี้ส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีโครงการบ้านจัดสรรเป็น 1 ในประเภทของโครงการที่สร้างรายได้ให้พวกเขา บ้านจัดสรรในพื้นที่เหล่านี้มีทั้งทาวน์เฮาส์ราคา 2-3 ล้านบาทขึ้นไป ถึงบ้านเดี่ยวราคาขายมากกว่า 20 ล้านบาทต่อยูนิต ขึ้นอยู่กับทำเลและรูปแบบของโครงการ

"ผู้ประกอบการรายใดมีที่ดินมากที่สุดในพื้นที่เหล่านี้อาจจะตอบได้ยาก แต่มีโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ทุกรายในพื้นที่ที่กล่าวไปแล้ว และมีหลายโครงการที่อยู่ในแนวเวนคืน"

แต่เพื่อให้แน่ใจ "ผู้ซื้อ" หรือที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย หากไม่เร่งรีบเกินไป "ตรวจเช็ก" พื้นที่โดยรอบโครงการที่เราจะไปฝากชีวิตไว้ จะมีโอกาสถูกซ้ำรอยเวนคืนที่ดินเพื่อก่อสร้างถนนหรือไม่ เพราะตัวอย่างมีให้เห็น โครงการดี แต่สุดท้ายถูกตัดไปครึ่งหนึ่งของโครงการ ส่งผลให้ผู้ที่ตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยมีหนี้ก้อนโตกับสถาบันการเงิน จะต้องอยู่ในโครงการที่มีสภาพแวดล้อมที่มีแต่ความทรุดโทรม การจะขายทิ้ง หรือหาผู้ซื้อรายใหม่คงเป็นเรื่องยาก สุดท้ายต้องก้มหน้าผ่อนหนี้บ้านก้อนโตไปทั้งชีวิต!