ในช่วงที่ผ่านมาบิริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์หลายรายต่างออกมาคาดการณ์ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 ว่าจะมีอัตราการขยายตัวที่ดีขึ้น จากการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจและกำลังซื้อของผู้บริโภคในประเทศ แต่ในช่วงครึ่งปีที่ผ่านมา กำลังซื้อของคนไทยดูเหมือนจะยังทรงๆ และมีทีท่าว่าจะลดลงจากปีก่อนเสียด้วยซ้ำ
สาเหตที่ทำให้กำลังซื้อของคนไทยมีแนวโน้มลดลงนั่นคือ ปัญหาหนี้ครัวเรือน และค่าครองชีพที่ปรับตัวสูงขึ้นตามต้นทุนพลังงาน และที่สำคัญ คือ การเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยกู้สินเชื่อมี่อยู่อาศัย ซึ่งมีผลให้ผู้บริโภคชะลอการจตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยออกไปก่อน ปัจจัยดังกล่าวทำให้กลุ่มลูกค้าต่างชาติกลายเป็นกลุ่มลูกค้าที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ให้ความสำคัญอย่างมาก
อย่างไรก็ตาม แม้ว่ากลุ่มลูกค้าต่างชาติที่เข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยจะเป็นกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อสูง แต่เมื่อพิจารณาให้ดีแล้วกลุ่มลูกค้าต่างชาติที่เข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 นี้จะไม่ใช่กลุ่มลูกค้าในโซนยุโรป อเมริกาที่เป็นลูกค้าหลักอีกต่อไป เพราะเพราะกลุ่มลูกค้าทั้ง 2 กลุ่มดังกล่าวต่างใช้เงินอย่างระมัดระวัง แถมยังชะลอแผนการลงทุนในด้านต่างๆ เพื่อเก็บเงินสดเอาไว้กับตัว ดังนั้นในปีนี้กลุ่มลูกค้ายุโรป และอเมริกาคงไม่ใช่กลุ่มหลักที่จะมาขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย มีเพียงกลุ่มลูกค้าชาวจีนเท่านั้นที่ยังคงมีการลงทุนต่อเนื่อง ดังนั้น ความหวังของอสังหาริมทรัพย์ไทยจึงยังคงเป็นกลุ่มลูกค้าจีนเป็นหลักเช่นเดียวกับช่วง 2-3 ปีก่อนหน้านี้
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า ภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทยอาจจะยังไม่ฟื้นตัวหรือยังไม่ดีขึ้นแบบที่มีการคาดการณ์กันมาตั้งแต่ปลายปีที่แล้ว แม้ว่าปัจจัยลบหลายอย่างลดน้อยลงหรือหายไปแล้ว ทั้งเรื่องความวิตกกังวลในสถานการณ์โควิด-19 ที่แทบไม่มีผลต่อการใช้ชีวิตหรือกิจกรรมใดๆ แล้วก็ตาม แต่ยังมีบางส่วนที่ยังระวังและพยายามหลีกเลี่ยงการติดเชื้ออยู่ ซึ่งไม่มีผลอะไรมากนัก เห็นได้จากการที่กิจกรรมต่างๆ กลับมาแทบจะ 100% ธุรกิจการท่องเที่ยวก็เช่นกันที่ดีขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงปี 2563-2565 ชาวต่างชาติเดินทางเข้าประเทศไทยมากกว่า 10 ล้านคนไปแล้วในช่วงไม่กี่เดือนแรกของปี 2566 ซึ่งมีผลให้เศรษฐกิจในภูมิภาคต่างๆ ดีขึ้น แม้ว่าจะยังมีผู้ประกอบการจำนวนไม่น้อยในธุรกิจโรงแรมและการท่องเที่ยวที่ประสบปัญหาต่อเนื่องจากช่วงก่อนหน้านี้
การที่ชาวต่างชาติเดินทางเข้าประเทศไทยมากขึ้นมีผลต่อเนื่องไปยังธุรกิจอื่นๆ ที่ไม่ใช่แค่การท่องเที่ยวและโรงแรมชาวต่างชาติยังมีส่วนกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมที่เคยประสบปัญหาในช่วง 2-3 ปีก่อนหน้านี้ กำลังซื้อต่างชาติ โดยเฉพาะคนจีนกลายเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักที่ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องการการออกไปหาพันธมิตรหรือนายหน้าต่างชาติที่สามารถเจาะเข้าไปถึงกำลังซื้อในประเทศจีน ได้กลายเป็นเรื่องที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยพยายามกันอยู่ในช่วงตั้งแต่ต้นปี 2566 เป็นต้นมา
ทั้งนี้ เพราะการอาศัยเพียงกำลังซื้อคนไทยอาจจะไม่เพียงพอ หรือไม่สามารถที่จะสร้างกระแสเงินสดหมุนเวียนมากพอในการขยายตัวทางธุรกิจหรือการรักษาระดับรายได้ให้ต่อเนื่อง หรือมากขึ้นชดเชยจากที่ลดลงก่อนหน้านี้ กำลังซื้อต่างชาติโดยเฉพาะจากคนจีนกลายเป็นเรื่องที่ผู้ประกอบการทุกรายต้องการมากในช่วงนี้ ซึ่งเป็นไปในทิศทางเดียวกับก่อนหน้านี้ที่กำลังซื้อคนไทยอาจจะไม่มากพอในการระบายสต๊อกคอนโดมิเนียมในประเทศไทย
การเร่งการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งบ้าน และคอนโดมิเนียมในช่วงที่ผ่านมาสะท้อนให้เห็นแบบชัดเจนในเรื่องของการต้องการรายได้
ทั้งการเร่งโอนกรรมสิทธิ์แบบทั่วไป และการเร่งโอนกรรมสิทธิ์โดยให้ลูกค้าพิจารณาเฉพาะบ้าน หรือคอนโดมิเนียมยูนิตที่ซื้อเท่านั้น ไม่ต้องสนใจพื้นที่ส่วนกลางที่อาจจะยังไม่เรียบร้อย 100% หรือแม้แต่ยูนิตอื่นๆ ที่ยังไม่สมบูรณ์พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ เพราะผู้ประกอบการต้องการรายได้เข้ามา แต่ถ้ามองในเรื่องของรายได้ในฝั่งของผู้ประกอบการจะเห็นได้ว่าพวกเขาไม่ได้มีรายได้ลดลง ผู้ประกอบการหลายรายมีรายได้มากกว่าช่วงก่อนหน้านี้ซะอีก เพราะประกาศว่าสร้างรายได้สูงที่สุดในประวัติศาสตร์ของบริษัทในปี 2565 และบางรายมีรายได้มากมายต่อเนื่องในช่วงไตรมาสที่ 1/2566
กำลังซื้อคนไทยในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา อาจจะยังมีปัญหาในหลายด้าน ทั้งในเรื่องของภาระหนี้สินของคนไทยที่ยังอยู่ในระดับที่น่ากังวลเพราะหลายครอบครัวมีปัญหาในช่วงโควิด-19 ทำให้ภาระหนี้สินเพิ่มขึ้น และยังไม่สามารถลดภาระหนี้สินที่ก่อไว้ได้ในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา แม้ว่าในภาพรวมแล้วหนี้ครัวเรือนในประเทศไทยอยู่ในช่วงที่ลดลงก็ตาม แต่ยังอยู่ในระดับสูงคือ ประมาณ 90.6% ของ GDP แม้ว่าจะเป็น GDP ที่ดีขึ้นกว่าช่วงก่อนหน้านี้ก็ตาม อีกทั้งจำนวนของสินเชื่อที่ค้างชำระเกิน 90 วันมีจำนวนที่ลดลงต่อเนื่องตั้งแต่เดือนตุลาคม 2565 แต่มูลค่าของหนี้สินค้างชำระยังสูงกว่า 3.1 แสนล้านบาท นั่นแสดงให้เห็นถึงปัญหาที่กดดันให้ธนาคารต่างๆ ต้องเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อ
ความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นเรื่องของการสร้างภาระหนี้สินในระยะยาวกลายเป็นเรื่องที่ไม่รีบด่วนไปทันที อีกทั้งการซื้อที่อยู่อาศัยของคนไทยส่วนใหญ่หรือเกือบ 100% ต้องอาศัยการขอสินเชื่อธนาคาร ซึ่งแน่นอนว่ายังคงเป็นเรื่องที่ยากลำบากสำหรับคนส่วนหนึ่ง เพราะธนาคารต่างๆ ยังมีความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อต่อเนื่องจากช่วงก่อนหน้านี้ แม้ว่าภาวะกดดันหลายอย่างจะลดลงแล้ว แต่ธนาคารต่างๆ ยังไม่ได้ผ่อนกฎเกณฑ์ในการพิจารณาลงเหมือนที่เคยออกข่าว
เพราะสุดท้ายธนาคารต้องมองเรื่องของความมั่นคงทางการเงินของตนเองเป็นหลัก ผู้ขอสินเชื่อรายใดที่มีภาวะที่ไม่น่าไว้วางใจหรือมีความเสี่ยงอาจจะไม่ได้รับสินเชื่อหรือได้รับสินเชื่อไม่เป็นไปตามที่ต้องการ ยิ่งในปีนี้เป็นช่วงที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคารต่างๆ อยู่ในช่วงลอยตัวและปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ยิ่งมีผลต่อการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นสินเชื่อที่มีระยะเวลาในการผ่อนชำระยาวนาน
ช่วงเวลาที่เหลือของปี 2566 อาจจะเกิดการเปลี่ยนแปลงไม่มากนักในด้านของการขยายตัวทางเศรษฐกิจ แม้ว่าจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางเข้าประเทศไทยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยในช่วง 4-5 เดือนที่ผ่านมาเฉลี่ยแล้วมีชาวต่างชาติเดินทางเข้าประเทศไทยประมาณ 2 ล้านคนต่อเดือน
ดังนั้น ตลอดทั้งปี 2566 คาดว่าจะมีนักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางเข้ามาในประเทศไทยประมาณ 25 ล้านคน มากกว่าปี 2563-2565 แต่ยังไม่เทียบเท่ากับช่วงก่อนปี 2563 การส่งสินค้าออกไปต่างประเทศยังไม่ดีขึ้น เพราะความขัดแย้งในบางภูมิภาคของโลก แม้ว่าค่าเงินบาทไทยจะอ่อนค่าลงมาก็ตาม ซึ่งเมื่อประเทศไทยยังพึ่งพากำลังซื้อต่างชาติทั้งในเรื่องของการท่องเที่ยว และการส่งออกแบบปัจจุบันยังยากที่เศรษฐกิจของประเทศไทยจะขยายตัวดีขึ้น
การหวังพึ่งกำลังซื้อคนไทยเพียงอย่างเดียวอาจจะทำได้ยาก เพราะปัญหาหลายอย่างยังกดดันการใช้จ่าย แม้ว่าความเชื่อมั่นของคนไทยจะลดลงเล็กน้อยในเดือนมิถุนายน 2566 แต่ยังอยู่ในช่วงขาขึ้นต่อเนื่องจากหลายเดือนก่อนหน้านี้ เพียงแต่ปัจจัยลบยังอยู่ และคนยังกังวลต่อสถานการณ์เศรษฐกิจในระยะยาว เพราะคนยังจำสถานการณ์ช่วงโควิด-19 ปี 2563 -2564 ได้ และเรื่องของราคาน้ำมันที่ปรับเพิ่มขึ้นแบบกะทันหันและมีผลต่อเนื่องไปยังราคาสินค้าอุปโภคบริโภคต่างๆ ในช่วงปี 2565 ทำให้คนไทยเลือกที่จะใช้เงินอย่างระมัดระวัง
การจะกระตุ้นกำลังซื้อในประเทศไทยอาจจะยังต้องรอเวลาอีกระยะ เพราะประเทศไทยยังไม่มีรัฐบาลที่ทำงานแบบเต็มรูปแบบ หลายปัญหาจึงยังไม่มีการแก้ไขแบบเป็นรูปธรรมในช่วงนี้ เพราะไม่มีคนที่มีอำนาจสั่งการ มีแต่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่ปฏิบัติหน้าที่ไปตามขอบเขตการทำงานของตนเองเท่านั้น
การจะกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องที่จำเป็น และเป็นเรื่องที่หลายรัฐบาลก่อนหน้านี้ทำกันเป็นเรื่องปกติ เนื่องจากว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะเรื่องของการซื้อขายที่อยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับคนจำนวนมาก และเกี่ยวข้องกับอีกหลายธุรกิจ การกระตุ้นให้เกิดกำลังซื้อในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะเป็นฟันเฟืองสำคัญในการผลักดันให้เศรษฐกิจของประเทศขยายตัวไปในทิศทางที่ดีมากขึ้น
การซื้อที่อยู่อาศัยในปีนี้มีความเป็นไปได้ที่จะไม่แตกต่างจากปี 2565 มากนัก เพราะหลายปัจจัยแบบที่กล่าวไปแล้วเป็นตัวแปรสำคัญ แต่ถ้าการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ผ่านพ้นไปได้ด้วยดี ไม่มีสถานการณ์อะไร ก็คงเป็นเรื่องที่ดีที่สถานการณ์ต่างๆ ในประเทศไทยจะคลี่คลายและเดินหน้ากว่าที่ผ่านมา ธุรกิจการท่องเที่ยวคงยังดีขึ้นต่อเนื่องไปเรื่อยๆ หลายธุรกิจจะขยายตัวมากขึ้น รัฐบาลอาจจะมีมาตรการหรือนโยบายออกมาเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศไทย
โดยอาจจะกระตุ้นในหลายกลุ่ม หลายธุรกิจพร้อมกัน รวมไปถึงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่สุดท้ายแล้วคงต้องดูสถานการณ์ทางการเมืองต่อเนื่องต่อไปอีกหลายเดือน เพราะถ้าการตั้งรัฐบาลยืดเยื้อหรือมีการสลับข้างเกิดขึ้นอาจจะมีปัญหาทางการเมืองได้ และจะกระทบต่อทั้งเรื่องของการท่องเที่ยว และเรื่องต่างๆ ตามมาอีก
