ตลาดที่อยู่อาศัยในแต่ละปีมีมูลค่าตลาดไม่ต่ำกว่า 5-6 แสนล้านบาท ขึ้นอยู่กับสภาพเศรษฐกิจ และภาวะตลาดในแต่ละช่วง ซึ่งการเติบโตของกำลังซื้อจริง (เรียลดีมานด์) และตลาดการลงทุนเป็นปัจจัยหลักที่ผลักดันให้ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และบริษัทอสังหาฯ ข้ามชาติเข้ามาลงทุน หรือร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทยในการพัฒนาและเปิดโครงการใหม่ ทั้งในกลุ่มคอนโดมิเนียม และบ้านหรู เป็นต้น
อย่างไรก็ตาม ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 (ม.ค.-มิ.ย.) เริ่มมีสัญญาณที่ผู้ประกอบการชะลอการลงทุน ทำให้ตัวเลขเปิดโครงการใหม่ลดลง 14% อันเป็นผลจากการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ลดลง ไม่เป็นไปตามที่หลายสำนักประเมินไว้ ซึ่งมีหลายปัจจัยมากดดัน เช่น ตัวเลขการส่งออกที่ต่ำเป้า เนื่องจากเศรษฐกิจประเทศคู่ค้ามีปัญหาคู่แข่งขันที่มากขึ้น ขณะที่การจัดตั้งรัฐบาลใหม่มีความล่าช้า มีผลต่อการพิจารณางบประมาณแผ่นดินประจำปี 2567 ได้ นั่นหมายความว่า การลงทุนของภาครัฐซึ่งเป็น "เครื่องยนต์" ใหญ่ อาจสะดุดลงได้!!
4 กลยุทธ์เสริมศักยภาพผู้ประกอบการ
SCB EIC ได้ให้มุมมองต่อผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ว่า ยังเผชิญความท้าทายในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย จากปัจจัยเศรษฐกิจที่ยังคงกดดันการฟื้นตัวของกำลังซื้อ ต้นทุนการพัฒนาโครงการที่ยังอยู่ในระดับสูง รวมถึงพฤติกรรมของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนแปลงไป โดยแนวทางการปรับกลยุทธ์ของผู้ประกอบการ มีดังนี้
บริหารจัดการต้นทุนการพัฒนาโครงการ เพื่อรักษาอัตรากําไร โดยต้นทุนการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่ยังอยู่ในระดับสูงในปีนี้ จากราคาที่ดิน ราคาวัสดุก่อสร้าง และค่าจ้างแรงงาน เป็นแรงกดดันให้ผู้ประกอบการต้องให้ความสําคัญกับการบริหารจัดการต้นทุน เพื่อรักษาอัตรากําไร ทั้งการสร้างความร่วมมือกับผู้รับเหมาก่อสร้างในการจัดหาวัสดุก่อสร้าง และแรงงาน รวมถึงการนําเทคโนโลยีการก่อสร้างมาใช้ เพื่อช่วยลดการเกิดวัสดุก่อสร้างเหลือใช้ ช่วยลดขั้นตอนการก่อสร้าง และลดการใช้กำลังแรงงาน ซึ่งจะช่วยให้การพัฒนาโครงการมีประสิทธิภาพ และลดต้นทุนได้มากขึ้น
เปิดโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง เพื่อหลีกเลี่ยงภาวะสินค้าล้นตลาด (Oversupply) แม้ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2566 จะได้รับแรงหนุนจากความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจากกลุ่มที่มีรายได้ระดับปานกลางขึ้นไปมากขึ้น แต่ความท้าทายต่างๆ ทั้งปัจจัยทางเศรษฐกิจ การแข่งขันจากตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง รวมถึงการประกาศยกเลิกมาตรการผ่อนคลาย LTV ที่มีผลตั้งแต่ต้นปี 2566 ยังเป็นแรงกดดันต่อกําลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัย และส่งผลให้การเปิดโครงการใหม่ของผู้ประกอบการยังต้องเป็นไปอย่างระมัดระวัง เพื่อหลีกเลี่ยงภาวะสินค้าล้นตลาด
ต้องเข้าใจ Customer journey ของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ในขั้นตอนต่างๆ ทั้งกลุ่มที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real demand) และผู้ลงทุนที่มีความแตกต่างกัน เพื่อนํามาสู่การเพิ่มโอกาสในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย และการให้บริการได้อย่างครบวงจร
ให้ความสำคัญกับเทรนด์ ESG ตั้งแต่การก่อสร้าง ไปจนถึงการอยู่อาศัย เช่น ร่วมมือกับผู้รับเหมาก่อสร้างใช้วัสดุก่อสร้างที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม ใช้เทคโนโลยีก่อสร้างเพื่อลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม พัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์การประหยัดพลังงาน การติดตั้ง Solar Roof เป็นต้น
แรงขับกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง หนุนตลาดอสังหาฯ
ผลสำรวจ SCB EIC Real estate survey 2023 สะท้อนว่าปัจจัยเศรษฐกิจยังคงส่งผลให้การฟื้นตัวของกำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัยเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยทำเลที่มีความใกล้เมืองเริ่มกลับมามีความสำคัญมากกว่าพื้นที่ใช้สอย จากที่ผู้คนกลับมาใช้ชีวิตอย่างปกติหลังการแพร่ระบาดของ COVID-19
แรงหนุนตลาดที่อยู่อาศัยปี 2566 ส่วนใหญ่เป็นความต้องการซื้อจากกลุ่มที่มีรายได้ระดับปานกลางขึ้นไป (รายได้มากกว่า 50,000 บาทต่อเดือน) และเป็นกลุ่มที่มีแผนจะซื้อภายใน 1 ปี โดยจากความพร้อมในการซื้อที่อยู่อาศัยที่มีราคาสูงขึ้นในทำเลที่สะดวก และมีพื้นที่ใช้สอยที่กว้างขวางมากขึ้น จะหนุนให้ความต้องการที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลางขึ้นไป ทั้งคอนโดมิเนียมและแนวราบให้ขยายตัว
สำหรับปัจจัยเศรษฐกิจที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัย มีผลให้เกิดการเลื่อนการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยออกไป ทั้งเรื่องค่าครองชีพ และภาระหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง รวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มปรับสูงขึ้น เป็นแรงกดดันสำคัญต่อกำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้ระดับปานกลางลงมาที่วางแผนเช่าที่อยู่อาศัยแทนการซื้อ โดยสาเหตุหลักมาจากงบประมาณไม่พอสำหรับการซื้อ
อย่างไรก็ดี ในระยะ 2-3 ปีข้างหน้าจะมีความต้องการซื้อจากกลุ่มที่มีรายได้ระดับปานกลางลงมาเป็นสัดส่วนมากขึ้น ตามเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป หนุนตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลางลงมา
โดยราคามีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยมากที่สุด โดยกลุ่มที่ให้ความสำคัญกับราคาเป็นลำดับแรก ครึ่งหนึ่งเป็นกลุ่มที่มีรายได้ระดับปานกลางลงมา สะท้อนว่า ตลาดผู้มีรายได้ระดับปานกลางลงมายังให้ความสำคัญกับราคาเป็นสำคัญ ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองปี 2566 ยังมีโอกาสขยายตัวต่อเนื่องจากปี 2565 ที่ขยายตัวได้มากจากข้อได้เปรียบด้านราคา และการได้ทำเลที่ต้องการ โดยช่วงอายุที่สนใจที่อยู่อาศัยมือสองมากที่สุด ได้แก่ Gen X อีกทั้งการประกาศยกเลิกมาตรการผ่อนคลาย LTV ที่มีผลตั้งแต่ต้นปี 2566 ส่งผลให้ผู้ลงทุนชะลอซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุน/เก็งกำไร/ปล่อยเช่า เนื่องจากกำหนดให้ผู้ทำสัญญาสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ขึ้นไป ต้องวางเงินดาวน์ถึง 10-30%
ปลอดโควิด คนหาโครงการอยู่ทำเลใกล้เมือง
ทำเลที่มีความใกล้เมืองเริ่มกลับมามีความสำคัญมากกว่าพื้นที่ใช้สอย จากที่ผู้คนกลับมาใช้ชีวิตอย่างปกติหลังการแพร่ระบาดของ COVID-19 ทั้งการทำงานที่สำนักงาน และการเดินทางไปยังสถานที่ต่างๆ โดยผู้มีรายได้ระดับปานกลางลงมายังให้ความสำคัญกับราคาเป็นสำคัญ ขณะที่ผู้มีรายได้ระดับปานกลางขึ้นไป มีความพร้อมในการซื้อที่อยู่อาศัยที่มีราคาสูงขึ้นในทำเลที่สะดวก และมีพื้นที่ใช้สอยที่กว้างขวาง ประกอบกับส่วนใหญ่มีงบประมาณไม่เกิน 5 ล้านบาท สะท้อนโอกาสของตลาดคอนโดฯ และทาวน์เฮาส์ที่จะสามารถตอบโจทย์ด้านทำเลในพื้นที่ใกล้เมืองมากขึ้น
โดยทําเลกรุงเทพฯ ชั้นกลาง อย่างลาดพร้าว จตุจักร ห้วยขวาง พระราม 9 ได้รับความสนใจมากที่สุด ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีความเจริญ สิ่งอํานวยความสะดวกครบครัน และการเดินทางสะดวก ทั้งเพื่อการอยู่อาศัยและการลงทุน รองลงมาคือที่อยู่อาศัยในทําเลกรุงเทพฯ ชั้นในมีราคาสูงกว่า
ค่านิยมในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย ยังหนุนให้ผู้คนนิยมซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง อย่างไรก็ตาม งบประมาณที่ไม่เพียงพอสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยยังเป็นข้อจำกัดให้ผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยเลือกเช่าที่อยู่อาศัยแทนการซื้อ โดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้ระดับปานกลางลงมา รวมถึง Gen Y และ Gen Z มีแผนเช่าที่อยู่อาศัยมากกว่าช่วงอายุอื่นๆ จากเหตุผลต่างๆ เช่น สถานภาพทางการเงินยังไม่พร้อมซื้อที่อยู่อาศัย ต้องย้ายที่อยู่อาศัยตามที่ทำงานใหม่ เป็นต้น
คอนโดฯ ราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทได้รับความนิยมในการซื้อเพื่อการลงทุน/เก็งกำไร/ปล่อยเช่ามากที่สุด ซึ่งมีข้อได้เปรียบด้านทำเล และความสะดวกในการเดินทางเข้าเมือง โดยเฉพาะคอนโดฯ ราคา 1-3 ล้านบาท ที่สามารถกำหนดอัตราค่าเช่าได้ไม่สูงมากนัก สอดคล้องกับภาพตลาดเช่าที่อยู่อาศัย โดยคอนโดฯ ที่ได้รับความนิยมในการเช่ามากที่สุด และส่วนใหญ่มองหาอัตราค่าเช่าไม่เกิน 20,000 บาทต่อเดือน ในขณะที่บางทำเล อย่างพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นกลางบางพื้นที่ยังสามารถกำหนดอัตราค่าเช่าไม่เกิน 10,000 บาทต่อเดือนได้อีกด้วย
"คนโสดนิยมเช่าที่อยู่อาศัยมากที่สุด สะท้อนพฤติกรรมคนโสดที่มีความยืดหยุ่นในการย้ายที่อยู่อาศัยสูง" EIC ระบุ
หวั่นคอนโดฯ 1-2 ล้านบาท สินค้าคงค้างสูง
ขณะที่ธนาคารเกียรตินาคินภัทร มองตลาดอสังหาฯ ปี 2566 ว่า จำนวนยูนิตใหม่ยังคงแรงต่อเนื่องในระดับใกล้เคียงกับปี 2565 ที่ 108,600 หน่วย โดยแยกเป็นตลาดคอนโดฯ สัดส่วน 51% กระจุกตัวในกลุ่มราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท และ 2-3 ล้านบาท ตลาดทาวน์เฮาส์ ตลาดหลักที่ราคา 2-3 ล้านบาท และ 3-4 ล้านบาท และบ้านเดี่ยว ตลาดหลักที่ราคา 5-7 ล้านบาท และ 7-10 ล้านบาท ส่วนราคา 15-20 ล้านบาท และ 25-30 ล้านบาท มีการเปิดใหม่ในสัดส่วนที่เพิ่มขึ้น
"แนะกลุ่มผู้ประกอบการเลี่ยงพื้นที่ที่มีสต๊อกคอนโดฯ คงค้างสูง โดยเฉพาะกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท ได้แก่ โซนบางนา รังสิต เพชรเกษม และรามอินทรา"
เกียรตินาคินภัทร ส่งสัญญาณเตือนผู้ประกอบการ
ขณะที่แนวราบ เขตพื้นที่ที่มีโอกาสขยายตัวได้ดีในปีนี้ เช่น บางนา ทาวน์เฮาส์ 3-4 ล้านบาท บ้านแฝด 4-6 ล้านบาท พระราม 2 และบางแค กลุ่มราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป บางบัวทอง บ้านแฝดราคา 4-6 ล้านบาท รังสิต ทาวน์เฮาส์ ราคา 2-3 ล้านบาท อ่อนนุช ศรีนครินทร์ และราชพฤกษ์ บ้านระดับราคา 10-15 ล้านบาท และบางนา กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ บ้านเดี่ยวระดับราคา 10-20 ล้านบาท และมากกว่า 20 ล้านบาท
อสังหาฯ อัดโปรแรง ระบายสต๊อก-เพิ่มยอดขายครึ่งปีหลัง
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า หากมอนิเตอร์ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในครึ่งปีแรกตลาดโดยรวมเริ่มแผ่วลง ผู้ประกอบการระมัดระวังในการลงทุน เพื่อลดความเสี่ยงสินค้าคงค้าง (สต๊อก) ที่อาจจะสะสมเพิ่มขึ้นไปอีก กลายเป็น "ไขมัน" ที่อยู่ในบริษัทอสังหาฯ ต้นทุนที่สูงขึ้นทั้งจากการดำเนินงาน ต้นทุนดอกเบี้ยของโครงการ เป็นต้น
แต่ล่าสุด เริ่มเห็นกิจกรรมทางการตลาดของผู้ประกอบการที่มากและหนักขึ้น โดยจัดโปรโมชันร้อนแรง กระตุ้นยอดขายในครึ่งปีหลัง (มิ.ย.-ธ.ค.) เพื่อเดินไปสู่ตัวเลขเป้าหมายของผลการดำเนินงาน ทั้งในเรื่องยอดขาย ยอดโอนกรรมสิทธิ์ และรายได้ ตามที่แต่ละบริษัทประกาศแผนธุรกิจไว้ตั้งแต่ต้นปี 2566
เริ่มจาก บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) ผู้นำในอุตสาหกรรมอสังหาฯ โดยนางพิมพรรณ ปรีชานนท์ ผู้อำนวยการอาวุโสสายงานบริหารแบรนด์และพัฒนาสินค้าบ้านเดี่ยว เอพี กล่าวว่า บริษัทฯ ได้นำบ้านเดี่ยวรวมกว่า 40 โครงการ มาจัดแคมเปญ AP HOME x VATANIKA ร่วมกับดีไซน์เนอร์ “คุณแพร - วทานิกา ปัทมสิงห์ ณ อยุธยา” มาเป็นตัวแทนและร่วมถ่ายทอดมุมมองของ “คนช่างเลือก - เลือกสิ่งที่ดีที่สุด” สำหรับลูกค้าที่สนใจบ้านเดี่ยวหลังใหม่ 3 แบรนด์ของเอพี ได้แก่ THE CITY, CENTRO และ MODEN พร้อมกับโปรโมชัน “โปรบ้านเป๊ะ” รับแพกเกจแต่งบ้านจากแบรนด์ดัง และส่วนลดรวมสูงสุด 5 ล้านบาท
นายวิชาญ วิริยะภูษิต ประธานผู้บริหารสายการเงิน บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงแผนในครึ่งปีหลังว่า บริษัทฯ จะรุกบ้านเดี่ยวระดับลักชัวรี และซูเปอร์ลักชัวรี ภายใต้แบรนด์เศรษฐสิริอย่างต่อเนื่องอีก 10 โครงการ มูลค่ารวม 21,900 ล้านบาท และคอนโดมิเนียมที่จะทยอยเปิดตัวใหม่อีกกว่า 10 โครงการ โดยในปีนี้บริษัทจะเน้นพัฒนาโครงการในกลุ่มลักชัวรี ที่ยังคงได้ผลตอบรับที่ดี นอกจากนี้จากตลาดคอนโดมิเนียมที่เริ่มฟื้นตัวชัดเจนขึ้น จะยิ่งส่งผลดีต่อยอดขายและผลประกอบการของบริษัท
นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บรรยากาศของตลาดอสังหาฯ ในครึ่งปีหลัง 2566 มีแนวโน้มค่อนข้างดีขึ้นจากช่วงต้นปี ผู้บริโภคเริ่มมีความมั่นใจ จับจ่ายใช้สอยเพิ่มขึ้น สังเกตได้จากการเปิดตัวโครงการใหม่ หรือแม้แต่โครงการสร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ของศุภาลัย พบว่า มียอดจองและจำนวนลูกค้าเข้าเยี่ยมชมโครงการมีเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ล่าสุด บริษัทจึงเตรียมมอบโปรโมชันพิเศษ จัดดีลส่วนลด และของแถมจากแบรนด์ชั้นนำให้ลูกค้าที่กำลังตัดสินใจจองที่อยู่อาศัยในช่วงนี้ ด้วยโปร “รวบตึง! อึ้งทุกโปร” สำหรับผู้จองซื้อบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม และคอนโดฯ สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ โดยลูกค้า สามารถเลือกโปรได้ตามใจ ได้แก่ Choice A บัตรกำนัลชอปมันส์ มูลค่าสูงสุดถึง 200,000 บาท* Choice B เครื่องใช้ไฟฟ้าจาก SAMSUNG สูงสุด 9 ชิ้น* Choice C ส่วนลดสำหรับลูกค้าสูงสุดถึง 200,000 บาท* และฟรี ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ ค่ามิเตอร์น้ำ ค่ามิเตอร์ไฟ ค่าส่วนกลาง 1 ปีแรก และหากลูกค้ากู้ไม่ผ่านพร้อมยินดีคืนเงิน* ตั้งแต่วันที่ 1 ก.ค.-30 ส.ค.นี้
ขณะที่ผู้นำตลาดคอนโดฯ ในเมือง บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ยังคงเดินหน้าสร้างผลงานอย่างต่อเนื่อง โดยนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดาฯ ให้มุมมองที่สนใจว่า กำลังซื้อกลุ่มที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริงกำลังฟื้นตัว ผู้ซื้อเริ่มมีความมั่นใจในสภาพเศรษฐกิจมากขึ้น หลายสัญญาณในช่วงนี้บ่งบอกว่าเศรษฐกิจจะกลับมาฟื้นอย่างเต็มรูปแบบ รวมไปถึงธุรกิจอสังหาฯ ด้วย
เริ่มเห็นภาพความคึกคักจากการจัดกิจกรรมทางการตลาดต่างๆ ที่จัดขึ้น เห็นได้จากความสำเร็จของการจัดอีเวนต์ใหญ่ของบริษัท Urban Caravan ครั้งที่ 2 @ Terminal 21 ที่ผ่านมา ลูกค้าให้การตอบรับเป็นอย่างดี โดยมียอดลูกค้าเข้าชมและซื้อคอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้าเป็นจำนวนมาก และจะมีกิจกรรม Ananda Urban Caravan ครั้งต่อไปเร็วๆ นี้
บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ที่วางโรดแมปการเติบโตแบบพหุจักรวาล “Origin Multiverse” ที่วางเป้าสร้างอาณาจักรแสนล้านบาท เตรียมเปิดอีเวนต์ใหญ่ ORIGIN MISSION POSSIBLE นำโครงการคอนโดฯ ในเครือออริจิ้น ทั้งพร้อมอยู่และพรีเซลกว่า 30 โครงการ ในราคาเริ่มที่ 1.2 ล้านบาท*มาจัดโปรโมชัน ไม่ว่าจะเป็น ส่วนลดสูงสุด 1 ล้านบาท ดอกเบี้ย 0% ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน เป็นต้น และยังมี Hot Deal Unit ราคาพิเศษ ในวันที่ 6-9 ก.ค.2566 ที่ Fashion Hall ชั้น 1 Siam Paragon
ส่วน บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ได้จัดโปรโมชันพิเศษสำหรับผู้ที่ซื้อบ้านทุกโครงการ ทุกราคา ทุกทำเล กับแคมเปญ “ดีลฉ่ำ รับฝน ลดกว่า 500,000 บาท” ระหว่างวันที่ 8-9 กรกฎาคม 2566 พิเศษ! สำหรับผู้ที่จองภายในงาน และโอนกรรมสิทธิ์ภายในวันที่ 31 สิงหาคม 2566
