ส่องกำลังซื้อชาวต่างชาติกับบทบาทขับเคลื่อนอสังหาฯ ไทย

แม้ภาพรวมเศรษฐกิจของประเทศไทยจะคลี่คลายไปในทิศทางที่ดีขึ้น ประกอบกับปัจจัยบวกทั้งจากกำลังซื้อต่างชาติที่เริ่มกลับมา เห็นได้ชัดหลังจากจีนประกาศเปิดประเทศเมื่อต้นปี ส่งผลให้ภาคการท่องเที่ยวและธุรกิจต่างๆ มีแนวโน้มฟื้นตัวและกลับมาเติบโตอีกครั้ง และภาวะเงินเฟ้อที่ไม่ร้อนแรงเหมือนในปีที่ผ่านมา แต่กำลังซื้อผู้บริโภคไทยส่วนใหญ่ยังไม่กลับมา มีทั้งปัจจัยท้าทายหลักๆ จากอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น และความชัดเจนทางการเมืองหลังการเลือกตั้ง ทำให้กำลังซื้อต่างชาติกลายเป็นกลุ่มเป้าหมายสำคัญที่จะเข้ามาช่วยขับเคลื่อนการเติบโตของเศรษฐกิจไทยปีนี้

ข้อมูลล่าสุดจาก การท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย (ททท.) เปิดเผยว่าในช่วง 3 เดือนแรกของปี 2566 (1 มกราคม-31 มีนาคม) มีนักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางเข้าประเทศไทยมากกว่า 6 ล้านคน สร้างรายได้ในประเทศมากกว่า 250,000 ล้านบาท โดยคาดการณ์ว่าจะมีนักท่องเที่ยวจีนมากเป็นอันดับ 1 ไม่น้อยกว่า 5 ล้านคน และมีแนวโน้มจะสูงถึง 7-8 ล้านคน
 
ล่าสุด กรมโยธาธิการและผังเมือง กระทรวงมหาดไทย ยังได้ออกกฎกระทรวงซึ่งเอื้อต่อการนำที่อยู่อาศัยมาให้บริการในรูปแบบของโรงแรมตามแหล่งท่องเที่ยวต่างๆ เพื่อหารายได้ โดยได้รับการผ่อนผัน ยกเว้นไม่ต้องปฏิบัติในเรื่องเกี่ยวกับที่ว่างของอาคาร ช่องทางเดินในอาคาร ความกว้างของบันได และระยะถอยร่นแนวอาคาร แต่ทั้งนี้ อาคารที่จะเปลี่ยนการใช้ดังกล่าวต้องมีความมั่นคงแข็งแรงและมีระบบความปลอดภัยด้านอัคคีภัยเป็นไปตามหลักเกณฑ์และเงื่อนไขที่กำหนด ถือเป็นการเพิ่มทางเลือกให้นักท่องเที่ยว

ขณะที่ สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง กระทรวงการคลัง คาดว่าเศรษฐกิจไทยปี 2566 จะขยายตัว 3.6% โดยได้รับแรงสนับสนุนจากการบริโภคที่ปรับตัวดีขึ้น และภาคการท่องเที่ยวที่ขยายตัวอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 น่าจะมีนักท่องเที่ยวต่างชาติจำนวน 29.5 ล้านคน และจะมีรายได้จากกลุ่มนี้ประมาณ 1.3 ล้านล้านบาท ซึ่งจะมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนการเติบโตของเศรษฐกิจในปีนี้ รวมไปถึงการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์

ด้าน ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รายงานสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติทั่วประเทศในไตรมาส 1 ปี 2566 พบว่า หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติทั่วประเทศขยายตัว 79.2% ส่วนมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติทั่วประเทศเพิ่มขึ้น 67.6% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน สะท้อนให้เห็นทิศทางการฟื้นตัวที่ดีในตลาดอสังหาฯ หลังได้รับปัจจัยสนับสนุนจากการเปิดประเทศ ทำให้ชาวต่างชาติสามารถเดินทางเข้ามาทำธุรกรรมและโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในไทยได้ดังเดิม


อสังหาฯ เมืองท่อวเที่ยวฟื้นหรือฟุบ!!

อย่างไรก็ดี ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส คาดว่าในปี 2566 พบว่ามีสัดส่วนชาวต่างชาติที่ซื้อห้องชุดในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลอาจจะกลับมาอยู่ที่ระดับ 15% ของมูลค่าทั้งหมดหลังจากที่ช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 ในปี 2562 มีมูลค่าประมาณ 14.6% ดังนั้นกำลังซื้อชาวต่างชาติจึงอาจไม่ได้มีบทบาทสำคัญต่อการฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ ไทยอย่างที่หลายฝ่ายคาดการณ์ไว้

นอกจากนี้ ผู้พัฒนาอสังหาฯ ยังคาดหวังว่ารัฐบาลใหม่จะออกมาตรการกระตุ้นตลาดที่เอื้อให้ชาวต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยในไทยอย่างถูกกฎหมายให้มีมากขึ้นโดยไม่ผ่านตัวแทนหรือนอมินี (Nominee) ซึ่งเป็นประเด็นที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบและต้องติดตามความเคลื่อนไหวอย่างใกล้ชิด

ทั้งนี้ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์ไทย รายงานข้อมูลเชิงลึกจากผู้เข้าเยี่ยมชมในเว็บไซต์ www.DDproperty.com และแอปพลิเคชัน DDpropertyในช่วง 5 เดือนแรกของปี 2566 เพื่อ อัปเดตเทรนด์ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในหัวเมืองท่องเที่ยวหลักของประเทศได้แก่ กรุงเทพฯ เชียงใหม่ ภูเก็ต ชลบุรี และครราชสีมา เพื่อช่วยสะท้อนให้เห็นทิศทางการเติบโตของตลาดอสังหาฯ ไทย หลังกำลังซื้อต่างชาติกลับมาอีกครั้ง ภายหลังจากมีการเปิดประเทศเต็มรูปแบบ


โดยในส่วนของ ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ พบว่า ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ในเดือน พ.ค.มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นถึง 13% เมื่อเปรียบเทียบกับเดือนก่อนหน้าขณะที่ภาพรวมความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในช่วง 5 เดือนแรกของปี 2566 ยังมีทิศทางเติบโตเป็นบวก โดยเพิ่มขึ้น 3% จากเดือน ม.ค. ทั้งนี้เมื่อแบ่งตามประเภทที่อยู่อาศัยพบว่า คอนโดมิเนียมมีทิศทางการเติบโตอย่างน่าสนใจโดยความต้องการซื้อเพิ่มขึ้น 6% จากเดือนม.ค. ขณะที่บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ยังทรงตัว

เมื่อพิจารณาตามระดับราคาที่อยู่อาศัยพบว่า ผู้บริโภคส่วนใหญ่ให้ความต้องการซื้อคอนโดฯ และทาวน์เฮาส์ในระดับราคา 1-3 ล้านบาทมากที่สุด (เพิ่มขึ้น 10% และ 4% จากเดือนมกราคม ตามลำดับ) ซึ่งสอดคล้องกับกำลังซื้อของผู้บริโภคที่มองหาที่อยู่อาศัยในราคาที่จับต้องได้ ขณะที่บ้านเดี่ยวระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท จะได้รับความนิยมมากที่สุด (ลดลง 3% จากเดือน ม.ค.)

ส่วนทำเลยอดนิยมที่มีความต้องการซื้อมากที่สุดในกรุงเทพฯ ในช่วง 5 เดือนแรกของปี 2566 หากเป็นคอนโดฯ จะอยู่ในแขวงห้วยขวาง เขตห้วยขวาง ส่วนทำเลยอดนิยมที่ผู้ซื้อบ้านเดี่ยวให้ความสนใจจะอยู่ในแขวงสะพานสูง เขตสะพานสูง ขณะที่แขวงสวนหลวง เขตสวนหลวงถือเป็นทำเลที่มีความต้องการซื้อทาวน์เฮาส์สูงที่สุด

ตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดเชียงใหม ซึ่งเป็นอีก หนึ่งจังหวัดท่องเที่ยวสำคัญที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในเดือน พ.ค.เพิ่มขึ้นถึง 14% เมื่อเทียบเดือนต่อเดือน แต่ลดลงถึง 28% เมื่อเทียบกับเดือน ม.ค. เนื่องจากปัจจัยลบที่มีอย่างต่อเนื่องของปัญหาฝุ่นควัน รวมถึงตลาดท่องเที่ยวที่เริ่มชะลอตัวลง ซึ่งอาจเป็นสาเหตุให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในระยะสั้นไม่เติบโตเท่าที่ควร และปรับลดลงในทุกประเภทที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะที่อยู่อาศัยแนวราบ 

โดยความต้องการซื้อบ้านเดี่ยวและคอนโดฯ ปรับลดลงมากที่สุดในสัดส่วนเท่ากันที่ 35% จากเดือน ม.ค. ตามมาด้วยทาวน์เฮาส์ (ลดลง 25% จากเดือน ม.ค.) เมื่อพิจารณาตามระดับราคาพบว่า ระดับราคาที่ได้รับความสนใจมากที่สุดในทุกประเภทที่อยู่อาศัยทั้งคอนโดฯ ทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยว คือ 1-3 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น 6% ลดลง 28% และลดลง 45% จากเดือนมกราคมตามลำดับ)

สำหรับ ทำเลยอดนิยมที่มีความต้องการซื้อมากที่สุดในเชียงใหม่ส่วนใหญ่จะอยู่ในตัวเมือง โดยทำเลที่ผู้บริโภคสนใจซื้อคอนโดฯ มากที่สุด คือ ตำบลสุเทพ อำเภอเมืองเชียงใหม่ ส่วนทำเลฝั่งทาวน์เฮาส์ที่ได้รับความนิยมจะอยู่ในตำบลฟ้าฮ่าม อำเภอเมืองเชียงใหม่ ขณะที่ทำเลยอดนิยมของบ้านเดี่ยวจะอยู่ในตำบลสันผักหวาน อำเภอหางดง

ขณะที่ ตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดภูเก็ต พบว่าตลาดที่อยู่อาศัยของภูเก็ตในเดือน พ.ค. ยังคงทรงตัวจากเดือนก่อนหน้า เมื่อพิจารณาภาพรวมความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในช่วง 5 เดือนแรกของปี 2566 พบว่า ลดลง 13% จากเดือน ม.ค. โดยคอนโดฯเป็นที่อยู่อาศัยประเภทเดียวที่มีการเติบโตในช่วงที่ผ่านมามีความต้องการซื้อเพิ่มขึ้น 10% สวนทางกับที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างบ้านเดี่ยวที่ลดลง 10% ส่วนทาวน์เฮาส์ลดลง 15% จากเดือนมกราคม

เมื่อพิจารณาตามระดับราคาที่อยู่อาศัยที่ได้รับความต้องการซื้อมากที่สุดพบว่า อยู่ในระดับราคา 1-3 ล้านบาท ในทุกประเภทที่อยู่อาศัย ทั้งคอนโดฯ ทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยว (เพิ่มขึ้น 7% ลดลง 4% และลดลงถึง 62% จากเดือนมกราคม ตามลำดับ) ขณะที่ทำเลที่มีความต้องการซื้อมากที่สุดพบว่าความนิยมกระจายไปในพื้นที่อำเภอเมืองภูเก็ตเป็นหลักโดยทำเลที่ได้รับความนิยมในการซื้อคอนโดฯ อยู่ที่ตำบลราไวย์ อำเภอเมืองภูเก็ต ด้านบ้านเดี่ยวจะได้รับความนิยมในเขตตำบลฉลอง อำเภอเมืองภูเก็ต ส่วนทาวน์เฮาส์มีคนสนใจซื้อในตำบลวิชิต อำเภอเมืองภูเก็ตมากที่สุด


ส่วนตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดชลบุรี นั้นตลาดมีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่องด้วยระยะทางที่ไม่ไกลจากกรุงเทพฯ ประกอบกับมีสถานที่ท่องเที่ยวมากมาย นอกจากนี้ยังมีปัจจัยสนับสนุนจากการพัฒนาโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) รวมไปถึงการพัฒนาระบบคมนาคมและนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ จึงทำให้ชลบุรีโดดเด่นทั้งด้านท่องเที่ยวและด้านอุตสาหกรรม ส่งผลให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในเดือน พ.ค.เติบโต 9% MoM

นอกจากนี้ ภาพรวมความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยยังเพิ่มขึ้น 3% จากเดือน ม.ค. โดยทาวน์เฮาส์ได้รับความสนใจมีการความต้องการซื้อเพิ่มถึง 21% ตามมาด้วยคอนโดฯ เพิ่มขึ้น 9% โดยมีเพียงบ้านเดี่ยวเท่านั้นที่ความต้องการซื้อลดลง 4% เมื่อพิจารณาตามระดับราคาที่อยู่อาศัยที่มีความต้องการซื้อมากที่สุดพบว่า อยู่ในระดับราคา 1-3 ล้านบาท ในทุกประเภทที่อยู่อาศัย ทั้งคอนโดฯ ทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยว (เพิ่มขึ้น 11% เพิ่มขึ้น 20% และลดลง 6% จากเดือนมกราคม ตามลำดับ)

สำหรับทำเลยอดนิยมในชลบุรีนั้นส่วนใหญ่จะอยู่ในพื้นที่อำเภอศรีราชา และอำเภอบางละมุง ที่เป็นหนึ่งในจุดยุทธศาสตร์สำคัญของ EEC จึงทำให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้นตามไปด้วย โดยบ้านเดี่ยวจะได้รับความต้องการซื้อมากที่สุดในตำบลสุรศักดิ์ อำเภอศรีราชา ทาวน์เฮาส์จะเป็นที่นิยมในตำบลบ่อวิน อำเภอศรีราชา ขณะที่ตำบลหนองปรือ อำเภอบางละมุง จะเป็นทำเลยอดนิยมในการซื้อคอนโดฯ

ขณะที่ ตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัด นครราชสีมา พบว่ามีศักยภาพในการเป็นเมืองศูนย์กลางของระบบการคมนาคมขนส่งและโลจิสติกส์ที่สำคัญในอนาคต โดยมีโครงการทางหลวงพิเศษระหว่างเมืองหมายเลข 6 สายบางปะอิน-นครราชสีมา หรือมอเตอร์เวย์ (M6) รวมทั้งแผนพัฒนารถไฟความเร็วสูงรถไฟทางคู่ และท่าเรือบกในอนาคต

แม้ว่าจะมีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่อย่างต่อเนื่อง แต่การเติบโตทางเศรษฐกิจของเมืองยังต้องพึ่งพาความชัดเจนจากความคืบหน้าของโครงการคมนาคมต่างๆ ด้วย ส่งผลให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในเดือนพฤษภาคมที่ผ่านมายังทรงตัวจากเดือนก่อนหน้า ขณะที่ภาพรวมความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในช่วง 5 เดือนแรกของปี 2566 นั้นลดลง 27% จากเดือนมกราคม และปรับตัวลดลงในทุกประเภทที่อยู่อาศัย โดยทาวน์เฮาส์ลดลงมากที่สุดถึง 55% จากเดือน ม.ค. ตามมาด้วยบ้านเดี่ยว และคอนโดฯ (ลดลง 28% และลดลง 11% จากเดือน ม.ค.ตามลำดับ)

โดยระดับราคาที่อยู่อาศัยที่ได้รับความสนใจมากที่สุด พบว่า คอนโดฯ และทาวน์เฮาส์ อยู่ในระดับราคา 1-3 ล้านบาท (ลดลง 19% และลดลง 46% จากเดือน ม.ค.ตามลำดับ) สะท้อนให้เห็นถึงกำลังซื้อผู้บริโภคที่ส่วนใหญ่ต้องการที่อยู่อาศัยในราคาที่จับต้องได้ มากกว่าเน้นความหรูหราแบบบ้านพักตากอากาศ ส่วนบ้านเดี่ยวอยู่ในระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท ลดลง 45% จากเดือน ม.ค.

ด้านทำเลที่อยู่อาศัยยอดนิยมนั้น อำเภอปากช่องยังคงเป็นทำเลยอดนิยมที่ผู้คนให้ความสนใจค้นหาที่อยู่อาศัยมากที่สุด โดยทำเลที่มีความต้องการซื้อคอนโดฯ และบ้านเดี่ยวมากที่สุดอยู่ในตำบลหมูสี อำเภอปากช่อง ซึ่งเป็นเส้นทางขึ้นไปยังอุทยานแห่งชาติเขาใหญ่ ขณะที่ทาวน์เฮาส์จะได้รับความนิยมซื้อในพื้นที่ตำบลในเมือง อำเภอเมืองนครราชสีมา