(รับชมคลิป) อสังหาฯ แห่ออก “โทเคน” แจกดอกเบี้ยสูงล่อใจหลังแบงก์หั่นสินเชื่อ

จับตาบริษัทอสังหาฯทยอยออก “โทเคน” ระดมทุนสร้างโครงการ การันตีผลตอบแทนช่วงแรกด้วยดอกเบี้ยสูงล่อใจ พร้อมเปิดโอกาสโกยเงินด้วยการซื้อขายบนกระดาน 24 ชม. หลัง RealX ออกมาประเดิมเป็นเจ้าแรก ทันทีที่ ก.ล.ต.ไฟเขียว หวั่นมูลค่าตกหลังผลตอบแทนหมดเวลารับประกัน คาดบริษัทขนาดกลาง-เล็ก แห่ศึกษาลู่ทางหลังถูกแบงก์หั่นสินเชื่อให้ไม่เต็ม 100% พร้อมจี้ ก.ล.ต.เข้มงวดการให้ข้อมูล กลัวไม่ตรงปก ชี้ควรมีบทลงโทษที่เหมาะสมรองรับ ดีกว่าปล่อยให้เกิดปัญหาแล้วตามแก้ไข

หลังจากตลาดสินทรัพย์ดิจิทัลผันผวนมาตลอดปี 2565 จนทำให้ราคาเหรียญ (คริปโตเคอร์เรนซี) ปรับตัวลดลงอย่างหนัก ลามไปถึงปริมาณการซื้อขายผ่าน Exchange ก็ลดลงตามไปด้วย ซึ่งในตลาดในประเทศไทย เห็นได้ชัดผ่านผลประกอบการของ Exchange เบอร์หนึ่งอย่าง บริษัท บิทคับ ออนไลน์ จำกัด (Bitkub) โดยปีที่ผ่านมา บริษัทมีรายได้ 2.8 พันล้านบาท ลดลง 82.1% จากปี 2564 ที่มีรายได้ 5.5 พันล้านบาท

ขณะเดียวกันบริษัทมีกำไร 341 ล้านบาท ลดลง 86.6% จากปี 2564 ที่มีกำไร 2.5 พันล้านบาท โดยมีเงินฝากและสินทรัพย์ดิจิทัลในนามบริษัทเพื่อลูกค้า 3.04 หมื่นล้านบาท ลดลง 65.1% จากปี 2564 ที่มีปริมาณ 8.72 หมื่นล้านบาท ซึ่งเป็นสินทรัพย์หมุนเวียนที่สะท้อนถึงภาพรวมมูลค่าการซื้อขายและธุรกรรมสินทรัพย์ดิจิทัลใน “บิทคับ” ลดลงเป็นอย่างมาก จนทำให้ผลประกอบการทรุดตัวลงมากกว่า 50%

อย่างไรก็ตาม หลายฝ่ายเชื่อว่ามีความเป็นไปได้ที่ผลประกอบการของ “บิทคับ ออนไลน์”ในปี2566 จะฟื้นตัว เนื่องจาก หลายธุรกิจมีความสนใจที่จะออกสินทรัพย์ดิจิทัลขึ้นมาเพื่อใช้ในการระดมทุนขยายธุรกิจ โดยเฉพาะในภาคอสังหาริมทรัพย์ แม้ช่วงผ่านมาตลาดสินทรัพย์ดิจิทัล จะถูกกดดันเพิ่มเติมจาก ก.ล.ต.สหรัฐฯ แต่ภาพรวมของตลาดในประเทศไทยหลายฝ่ายเชื่อว่าน่าจะอยู่ในช่วงกลับมาเป็นขาขึ้นอีกครั้ง หลังจากที่ซบเซาลงไปในช่วงปีที่ผ่านมา

นั่นเพราะ สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) เพิ่งไฟเขียว ออกหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการกำกับดูแลผู้ให้บริการระบบเสนอขายโทเคนดิจิทัล (ICO portal) และการเสนอขายโทเคนดิจิทัลที่เกี่ยวข้องให้ชัดเจนและเหมาะสมมากขึ้น ซึ่งมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 16 พ.ค.ที่ผ่านมา

ครึ่งปีหลังโทเคนใหม่ทยอยออก

ดังนั้น สิ่งที่นักลงทุนจะได้เห็นในช่วงเวลาที่เหลืออีก 6 เดือนของปี 2566 นั่นคือการทยอยออก utility token มากขึ้นโดยเฉพาะในกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งที่ผ่านมาหลายบริษัทถูกกดดันจากการควบคุมการปล่อยสินเชื่อให้แก่ผู้ประกอบการ จนทำให้ไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินเพื่อนำมาพัฒนาโครงการได้ 100% ต่อโครงการ เหมือนในช่วงก่อนนี้

และเมื่อมีหนทางในการระดมทุน ย่อมทำให้หลายบริษัทมีความสนใจจัดตั้ง utility token และนำออกมาจำหน่ายแก่นักลงทุนที่สนใจ ด้วยอัตราผลตอบแทนที่สูงเพื่อจูงใจ โดยเป็น utility token ที่จะต้องไม่นำมาใช้เป็นสื่อกลางในการแลกเปลี่ยน สื่อการชำระเงินหรือโอนมูลค่าเพื่อชำระราคาสินค้า บริการ หรือสิทธิอื่นใดเป็นการทั่วไป (Means of Payment : MOP) ตามแนวทางที่ ธปท. กำหนดและเป็นการให้บริการหรือสิทธิเฉพาะเจาะจงไว้อย่างชัดเจน ซึ่งต้องไม่ใช่การกำหนดสิทธิในการแลกเปลี่ยนเป็นเงิน หรือ เงินอิเล็กทรอนิกส์

รวมถึงได้กำหนดจำนวนโทเคนดิจิทัล ที่ต้องใช้เพื่อให้ได้มาซึ่งสินค้า บริการหรือสิทธิอื่นใดที่เฉพาะเจาะจงไว้ อย่างชัดเจน หากเสนอขายบนตลาดรอง และจะต้องไม่ใช้ราคาตลาดในการคำนวณ เพื่อใช้สิทธิตามที่กำหนดไว้ และมีกลไกและกระบวนการที่ทำให้มั่นใจได้ว่า เมื่อผู้ถือโทเคนดิจิทัลใช้สิทธิแล้ว จะไม่สามารถนำกลับมาใช้สิทธิซ้ำได้อีก

ขณะเดียวกันผู้ออกเสนอขาย ได้มีการระบุสิทธิในการใช้งานที่เฉพาะเจาะจง ที่ทำให้สามารถเข้าใจ รายละเอียดของสิทธิที่ได้จากการถือ utility token ที่มีการชำระเป็นค่าธรรมเนียมการตรวจสอบและยืนยันความถูกต้อง ของการทำธุรกรรม ,การแลกเปลี่ยนข้อมูลระหว่างระบบหรือเครือข่ายอิเล็กทรอนิกส์, การมีสิทธิในการตรวจสอบและยืนยันการทำธุรกรรมบนระบบ, การชำระหรือการใช้เป็นส่วนลดค่าธรรมเนียมการทำธุรกรรมซื้อขายสินทรัพย์ดิจิทัล บนศูนย์ซื้อขายสินทรัพย์ดิจิทัลหรือ โครงการ Centralized Finance (CeFi) ฯลฯ

หลายฝ่ายจับตา RealX

ล่าสุด เมื่อเร็ว ๆ นี้ บริษัท บิทคับ แคปปิตอล กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ จำกัด, บริษัท บิทคับ ออนไลน์ จำกัด, บริษัท เรียล เอสเตท เอกซ์โพเนนเชียล จำกัด และ บริษัท โทเคน เอกซ์ จำกัด ได้ลงนามบันทึกความร่วมมือเพื่อเดินหน้านำ โทเคนดิจิทัลเพื่อการลงทุนเรียลเอ็กซ์หรือเหรียญ RealX มาให้บริการซื้อขายแก่นักลงทุนในศูนย์ซื้อขายสินทรัพย์ดิจิทัล Bitkub

นอกจากนี้ ยังเป็นการสร้างความร่วมมือเพื่อพิจารณาโอกาสทางธุรกิจที่น่าสนใจอื่น ๆ ซึ่งอยู่ระหว่างการหารือถึงความเป็นไปได้ร่วมกัน เช่น เปิดช่องทางในการแนะนำให้ลูกค้าพิจารณาลงทุนเหรียญ RealX ในตลาดแรก หากมีโอกาสนำเหรียญ RealX มาให้บริการซื้อขายในศูนย์ซื้อขายสินทรัพย์ดิจิทัล Bitkub ซึ่งเป็นตลาดรอง

และความร่วมมือระหว่างบริษัท บิทคับ ออนไลน์ จำกัด และ บริษัท โทเคน เอกซ์ จำกัด เกี่ยวกับการพิจารณาโอกาสทางธุรกิจทางด้านอุตสาหกรรมโทเคนดิจิทัลเพื่อการลงทุนหรือ Investment Token และ โอกาสทางธุรกิจอื่นที่เกี่ยวข้อง

สำหรับโทเค็นดิจิทัลเพื่อการลงทุน "RealX" นั้น มีคอนโดมิเนียมเป็นสินทรัพย์อ้างอิง จาก 3 ทำเลศักยภาพ ได้แก่ พาร์ค ออริจิ้น พร้อมพงษ์, พาร์ค ออริจิ้น พญาไท และพาร์ค ออริจิ้น ทองหล่อ รวมไม่เกิน 361 ยูนิต โดยมีราคาเสนอขายเพียง 182 บาทต่อ 1 โทเค็น (โดย 1 โทเค็นเทียบเท่าพื้นที่ประมาณ 1 ตารางนิ้ว) ได้รับการจัดสรรที่จำนวนประมาณ 19 ล้านโทเคน รวมมูลค่าทั้งสิ้นไม่เกิน 3.5 พันล้านบาท

ทั้งนี้ การลงทุนในโทเคนดิจิทัลเพื่อการลงทุน"RealX" มีอายุโครงการ 10 ปีนับจากวันที่เริ่มโครงการ โดยจะได้รับผลตอบแทนเป็นรายไตรมาสจากค่าเช่าสุทธิของคอนโดฯ ทั้ง 3 โครงการในปีที่ 1-5 อยู่ที่ 4% 4.25% 4.50% 4.75% และ 5% ต่อปีของมูลค่าเสนอขายโทเคนดิจิทัลฯ ตามลำดับ และในปีที่ 6-10 จะมีการขายคอนโดมิเนียมตามแผนงานที่กำหนดไว้เพื่อจ่ายคืนแก่นักลงทุน

ปัจจุบันโทเค็นดิจิทัลเพื่อการลงทุน "RealX" ได้รับการพิจารณาอนุมัติจาก ก.ล.ต. และมีผลบังคับใช้เป็นที่เรียบร้อยแล้ว และเตรียมเปิดให้นักลงทุนจองซื้อโทเค็นดิจิทัล RealX ในวันที่ 1 กรกฎาคม 2566 ตั้งแต่เวลา 09.00 น. ถึงวันที่ 31 กรกฎาคม 2566 เวลา 15.30 น. ผ่านแอปพลิเคชั่น TokenX

เหตุผลในการกล่าวอ้างของการจัดตั้ง RealX นั่นคือการช่วยเพิ่มโอกาสให้นักลงทุนทั่วไป ได้มีโอกาสเป็นเจ้าของสินทรัพย์ขนาดใหญ่อย่าง Luxury Condominium ที่มีโอกาสในการเข้าถึงยาก และมีคนเพียง 5-10% ในประเทศไทยที่สามารถถือครองได้ แต่เมื่อนำ Luxury Condominium มาตั้งเป็นกองทุนและเอา Tokenization ผ่านระบบการเงินแบบกระจายอำนาจ (Dezentralized Finance) ก็จะเกิดหน่วยลงทุนเล็ก ๆ ขนาด 1 ตารางนิ้ว ในราคา 182 บาท

สิ่งที่สำคัญที่สุดในการร่วมมือกัน คือ ข้อจำกัดต่าง ๆ ที่เคยมีในวงการอสังหาริมทรัพย์ได้ถูกแก้ไขด้วยระบบการเงินแบบกระจายอำนาจ (Dezentralized Finance) โดยสภาพคล่องในการซื้อ-ขายสินทรัพย์ที่แต่เดิมมีปัญหาอย่างมากและมีค่าธรรมเนียมในการขายค่อนข้างสูง ประมาณ 5.3% หากทำ Tokenization จะทำการซื้อขายได้ตลอด 7 วัน 24 ชั่วโมง และไม่มีค่าธรรมเนียมในการโอนอีกต่อไป

ในอดีต การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เช่น คอนโดมิเนียม จะต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมาก แต่การถือครองกรรมสิทธิ์แบบสัดส่วน (Fractional Ownership) หรือการเป็นเจ้าของร่วม จะทำให้การลงทุนในสินทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมเป็นเรื่องที่เข้าถึงได้ง่ายและขยายวงกว้างยิ่งขึ้น โดยใช้เงินลงทุนไม่มากเหมือนกับการซื้อคอนโดทั้งหลัง ทั้งยังสามารถเปลี่ยนผ่านความเป็นเจ้าของผ่านระบบบล็อกเชนได้




โทเคนอสังหาฯไม่ใช่ครั้งแรก

อย่างไรก็ตาม นี่ไม่ใช่ครั้งแรกสำหรับตลาดสินทรัพย์ดิจิทัล กับ วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในช่วงปี 2564 – 2565 มีบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำหลายแห่งเปิดให้สามารถใช้สกุลเงินดิจิทัลในการชำระยูนิตของโครงการได้ เช่น บมจ.อนันดาดีเวลลอปเม้นท์ เปิดช่องทาง ใช้เหรียญคริปโทฯ Bitcoin, Ethereum และ Tethe ชำระแทนเงินสดได้ทุกโครงการ ,บมจ.แสนสิริ, บมจ.เอสซี แอสเสท, บมจ.ออริจิ้น, บมจ.แอสเซทไวส์, บมจ.เจ้าพระยามหานคร, บมจ.ไรมอนแลนด์, บมจ.เมเจอร์, บมจ.เสนา, บมจ.สิงห์เอสเตท, บมจ.ริชี่เพลซ 2002 และบมจ.ชาญอิ

นอกจากนี้ บมจ.แสนสิริ ยังเคยออก "สิริฮับ โทเคน" (SiriHub Investment Token) โทเคนดิจิทัลเพื่อการลงทุนที่อ้างอิงหรือมีกระแสรายรับจากอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate-Backed ICO) เสนอขายแก่ประชาชนทั่วไปจำนวน 240 ล้านโทเคน รวมมูลค่า 2.4 พันล้านบาท แบ่งเป็น 2 กลุ่ม คือโทเคนดิจิทัลสิริฮับ A จำนวน 160 ล้านโทเคน มูลค่า 1.6 พันล้านบาท และโทเคนดิจิทัลสิริฮับ B จำนวน 80 ล้านโทเคน มูลค่า 800 ล้านบาท

สำหรับ“สิริฮับ โทเคน” เป็นการลงทุนในกระแสรายรับจากค่าเช่าของกลุ่มอาคารสำนักงานสิริ แคมปัส โครงการที่มีศักยภาพซึ่งตั้งอยู่ภายใน T77 คอมมูนิตี้แห่งการอยู่อาศัยและการใช้ชีวิตใจกลางอ่อนนุช โดยมี บมจ. แสนสิริเป็นผู้เช่าอาคารสำนักงานสิริ แคมปัส เต็มพื้นที่ 100% และเป็นสัญญาเช่าระยะยาว 12 ปี

SENA-SCแผนชัดกำลังศึกษา

ส่วนบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีแนวคิดจะใช้การออกโทเคนเพิ่มเติมในอนาคต ปัจจุบันพบว่า บมจ.เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ (SENA) เป็นอีกค่ายที่สนใจ โดยจะให้ บริษัท เอส ไฟแนนซ์เชียล เซอร์วิส ธุรกิจให้บริการ ICO (INITIAL COIN OFFERING) หรือการระดมทุนผ่านการเสนอขายโทเคนดิจิทัล (DIGITAL TOKEN) ดำเนินการ ซึ่งเป็นการนำทรัพย์ที่มีอยู่จริง เช่น อสังหาริมทรัพย์ ที่ดิน รวมทั้งแผนการทำธุรกิจมาแปลงให้อยู่ในรูปแบบดิจิทัลและเปิดให้นักลงทุนที่สนใจเข้ามาลงทุน โดยต้องทำการซื้อ-ขายด้วยเงิน Cryptocurrency ร่วมกับ 2 พาร์ตเนอร์ คือ บริษัท เอไอเอ็ม รีท แมนเนจเม้นท์ จำกัด ผู้จัดการกองทุนทรัสต์อิสระรายแรกในประเทศไทย และบริษัท ไอคอน เฟรมเวิร์ค จำกัด

ไม่เพียงเท่านี้ บมจ. เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) มีแผนเปิดตัว ยูทิลิตี้ โทเคน ภายใต้ชื่อ "SC Morning Coin"เพื่อ นำมาใช้ในอีโคซิสเต็มของ เอสซี และ อีโควซิสเต็มของพันธมิตร เป็นต้น

คริปโตฯซื้อบ้านปีก่อนยอดไม่ชัด

แต่ที่ผ่านมาไม่มีการยืนยันตัวเลขที่แน่ชัดว่าบริษัทเหล่านี้ได้รับสกุลเงินดิจิทัลที่ใช้แทนเงินสดในการชำระยูนิตของโครงการมากน้อยเพียงใด โดยเฉพาะในช่วงปี 2565 ซึ่งถือเป็นปีที่ราคาเหรียญคริปโตฯปรับตัวลดลงหนัก จึงทำให้กลายเป็นเรื่องความเสี่ยงสูงของผู้รับชำระเงิน และหลายฝ่ายเชื่อว่าอาจมีการปิดรับชำระด้วยสกุลเงินดิจิทัลไปด้วย รวมไปถึงกฏเกณฑ์ที่ถูกนำออกมาควบคุมสกุลเงินดิจิทัลของหน่วยงานภาครัฐที่ไม่ต้องการให้นำไปใช้ในการซื้อสินค้าและบริการ

แต่การออก “โทเคน” เพื่อใช้ในการระดมทุนโครงการขนาดใหญ่ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์นั้น หลายฝ่ายเชื่อว่าจะเริ่มเห็นออกมาอย่างต่อเนื่องหาก "RealX" ประสบความสำเร็จในการเสนอขายนักลงทุน

“ที่ผ่านมาภาครัฐพยายามช่วยประชาชนเข้าถึงแหล่งเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย แต่เพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อพัฒนาการโครงการกับบรรดาผู้ประกอบการ โดยเฉพาะบริษัทขนาดกลาง-เล็ก จะได้รับอนุมัติเงินกู้ไม่เต็มมูลค่าโครงการ 80% ก็มี ต่ำกว่านี้ก็มีแตกต่างจากผู้ประกอบการรายใหญ่ ทำให้บริษัทขนาดกลาง – เล็กหลายแห่งเร่งศึกษาการระดมทุนแบบนี้ และจะมีให้เห็นออกมาต่อเนื่อง ขณะที่รายใหญ่ก็มองว่านี่คือเครื่องมือที่เข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ง่ายกว่าก็จะให้หันมาใช้วิธีนี้เพิ่มขึ้น”

อย่างไรก็ตาม เรื่องดังกล่าวยังมีสิ่งที่น่ากังวลเช่นกัน หากโทเคนที่ออกมาถูกนำไปซื้อขายแล้วนั้นปรากฏว่ามีมูลค่าที่ลดลง แม้จะได้รับผลตอบแทนทีการรันตีในช่วง 5 ปีแรก เพราะหลังจากนั้นแม้จะมีการขายหรือปล่อยให้เช่ายูนิตของโครงการก็อาจจะไม่ได้รับผลตอบแทนตามที่คาดหวัง เพราะนับตั้งแต่ปีที่ 6 เป็นต้นไป ทุกอย่างล้วนขึ้นอยู่สภาพตลาดและสภาพเศรษฐกิจ ณ ขณะนั้นประกอบด้วย

“ทุกการลงทุนมีความเสี่ยง แน่นอนผลตอบแทนในช่วงแรกที่มีการการันตี ผู้ประกอบการจำเป็นต้องทำให้สวยหรูเพื่อดึงดูดใจนักลงทุน แต่หลังจากนั้นก็เป็นไปตามสภาวะเศรษฐกิจที่เกิดขึ้น การขยายยูนิตในโครงการอาจมีความล่าช้า หรือราคาของ utility token เองที่ลดลงหลังได้รับผลตอบแทนที่การันตีให้ไปครบหมดแล้ว ถือเป็นความเสี่ยงที่นักลงทุนต้องเข้าใจ”

ไม่เพียงเท่านี้ ยังมีบางส่วนที่กังวลว่า การจองซื้อโทเคนที่จะมีเพิ่มขึ้นในอนาคต อาจมีเม็ดเงินจากกลุ่มทุนสีเทาทั้งจากกลุ่มทุนจีน หรือกลุ่มทุนพนันออนไลน์ และกลุ่มมิจฉาชีพอื่นๆ เข้ามาแฝงกายรวมอยู่ด้วย จึงอยากให้หน่วยงานภาครัฐ โดยเฉพาะ ก.ล.ต. และ ปปง. ควรมีมาตรการหรือบทลงโทษต่อ Exchange ที่รับรู้ในเรื่องดังกล่าวแล้วยังเพิกเฉยเพื่อหวังค่าคอมมิชชั่น ว่าจะการตักเตือน การปรับ หรือท้ายที่สุดมีการเพิกถอนใบอนุญาตหรือไม่

จี้ ก.ล.ต.วางกรอบการให้ข้อมูล

นอกจากนี้ด้วยกระแสตลาดสินทรัพย์ดิจิทัลที่กำลังฟื้นตัวกลับมา หลายฝ่ายเชื่อว่า เมื่อมีการออกโทเคนโดยบริษัทต่างๆเป็นจำนวนมาก อาจมีการให้ข้อมูลที่คลาดเคลื่อนแก่นักลงทุน จึงเป็นหน้าที่ของก.ล.ต.ที่จะต้องหมั่นตรวจสอบในเรื่องดังกล่าว รวมถึงแก้ไขบทลงโทษให้มีความเหมาะสมมากกว่าในปัจจุบันเข้ามาควบคุมไว้ก่อนที่จะเกิดปัญหาตามมาภายหลัง