อาคาร สนง.เกรดเอชะลอขึ้นค่าเช่า เจ้าของโครงการอัดส่วนลดดึงรายใหม่เหมาใช้พื้นที่

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ได้เปิดเผยภาพรวมตลาดอาคารสำนักงานในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ว่า อุปทานใหม่ยังคงทยอยเข้าสู่ตลาด ขณะที่ราคาเสนอเช่าเฉลี่ยปรับตัวลดลง เนื่องจากอาคารสำนักงานเกรดเอที่มีอายุอาคารมากกว่า 15 ปี บางอาคารมีการปรับลดราคาเสนอเช่าลง สาเหตุจากผู้เช่าหลายรายขอคืนพื้นที่ก่อนกำหนด

โดย ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 ปี 2566 อุปทานพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องมาอยู่ที่ 9.650 ล้านตารางเมตร (ตร.ม.) คิดเป็นร้อยละ 0.94 จากไตรมาสก่อนหน้า โดยพบว่ามีการเปิดตัวโครงการอาคารสำนักงานใหม่จำนวน 5 โครงการ ด้วยพื้นที่เช่ารวม 90,983 ตร.ม.ดังต่อไปนี้

1.ไอซีเอส ออฟฟิศ ทาวเวอร์ บน ถ.เจริญนคร อาคารสำนักงานเกรดบี ประกอบด้วยพื้นที่สำนักงานให้เช่า 2,715 ตร.ม.

2.อาคารสำนักงานใหญ่แพลนบี ถ.เพชรบุรี อาคารสำนักงานเกรดบี ประกอบด้วยพื้นที่สำนักงาน 19,903 ตร.ม.

3.เพียร์ วันวันวัน ถ.ราชดำริ อาคารสำนักงานเกรดเอ ประกอบด้วยพื้นที่สำนักงานให้เช่า 38,999 ตร.ม.

4.เดอะไรซ์ ทาวเวอร์ บน ถ.พหลโยธิน เป็นอาคารสำนักงานเกรดเอ ประกอบด้วยพื้นที่สำนักงานให้เช่า 15,667 ตร.ม.

5.ทีเพลส (มาร์เช่ ทองหล่อ ) อาคารสำนักงานเกรดเอ ถ.สุขุมวิท 55 ประกอบด้วยพื้นที่สำนักงานให้เช่า 13,699 ตร.ม.


ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่าในช่วงไตรมาสแรกของปีมีการรื้อถอนอาคารสำนักงาน 2 อาคาร เพื่อการพัฒนาใหม่ ด้วยพื้นที่อาคารรวมประมาณ 33,000 ตร.ม. คือ อาคารนันทวัน ถนนราชดำริ และอาคารสำนักงานใหญ่ธนาคารยูโอบี ถนนสาทรใต้ และมีโครงการอาคารสำนักงานมากกว่า 4 โครงการ พื้นที่ให้เช่ารวมกว่า 120,000 ตร.ม.เลื่อนการเปิดตัวออกไป เนื่องจากการก่อสร้างที่ล่าช้ากว่ากำหนด

ฝ่ายวิจัยฯ คาดการณ์ว่าสำหรับในปี 2566 อาจมีพื้นที่สำนักงานให้เช่าก่อสร้างแล้วเสร็จและเข้าสู่ตลาดใหม่อีกประมาณ 567,379 ตร.ม. ปี 2567 532,778 ตร.ม. และปี 2568 อีก 169,500 ตร.ม. โดยพบว่ามากกว่าร้อยละ 95.16 เป็นอาคารสำนักงานเกรดเอ และตั้งอยู่ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ

ซึ่งในไตรมาส 1 ที่ผ่านมา พื้นที่สำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพฯ ถูกใช้ไปแล้วกว่า 8.635 ล้าน ตร.ม. ส่งผลให้อัตราการเช่าโดยรวมอยู่ที่ร้อยละ 89.48 ปรับตัวลดลงจากในช่วงไตรมาสก่อนหน้าร้อยละ 0.38 โดยพบว่าพื้นที่สุขุมวิทยังคงเป็นพื้นที่ที่มีอัตราการเช่าสูงสุดในย่านศูนย์กลางธุรกิจที่ร้อยละ 92.33 ขณะที่พื้นที่รอบเมืองฝั่งทิศตะวันตกมีอัตราการเช่าสูงสุดในพื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจที่ร้อยละ 95.86

ความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานใหม่ในช่วงไตรมาสที่ผ่านมา ยังคงมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้น เกิดการใช้พื้นที่สำนักงานใหม่มากกว่า 35,890 ตร.ม. ซึ่งส่วนใหญ่เกิดจากการใช้เองของผู้พัฒนา บริษัทต่างชาติ กลุ่มบริษัทสินค้าอุปโภคบริโภค ธุรกิจโคเวิร์กกิ้งสเปซ และกลุ่มบริษัทการตลาดออนไลน์ ซึ่งบริษัทดังกล่าวยังคงมองหาพื้นที่สำนักงานใหม่ในพื้นที่ใจกลางเมืองและมีราคาเสนอเช่าที่ไม่สูงมากนัก แต่อาคารสำนักงานใหม่ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ และเปิดให้บริการใหม่ในปีที่ผ่านมา หลายอาคารยังมีอัตราการเช่าที่ค่อนข้างต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ ผู้พัฒนาพยายามดึงดูดผู้เช่ารายใหม่เข้ามาในพื้นที่ด้วยการเสนอราคาค่าเช่าที่ต่ำกว่าราคาเสนอเช่ามากกว่าร้อยละ 10 ส่งผลให้ผู้เช่าหลายรายตัดสินใจเช่าพื้นที่อย่างรวดเร็ว


ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร  คอลลิเออร์สฯ พบว่าอุปทานใหม่ที่รอเข้าสู่ตลาดในช่วง 3 ปีข้างหน้าอีกกว่า 1 ล้าน ตร.ม. พบว่าร้อยละ 67.36 ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างตั้งอยู่ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ เช่น พระราม 4 สุขุมวิท สีลม หรือสาทร  และประมาณร้อยละ 32.64 ตั้งอยู่ในเมืองชั้นนอกของกรุงเทพฯ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นอาคารสำนักงานเกรดเอ ด้วยสัดส่วนมากถึงร้อยละ 95.16

สำหรับราคาเสนอเช่าเฉลี่ยโดยภาพรวมในทุกระดับ และพื้นที่ของอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ปรับตัวลดลงร้อยละ 2.13 มาอยู่ที่ 753.64 บาทต่อ ตร.ม.เนื่องจากอาคารสำนักงานเกรดเอที่มีอายุอาคารมากกว่า 15 ปีบางอาคารปรับลดราคาเสนอเช่าลง ผู้เช่าหลายรายขอคืนพื้นที่ก่อนกำหนด ขณะที่ราคาเสนอเช่าอาคารสำนักงานเกรดเอในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ ลดลงจากในช่วงไตรมาสก่อนหน้ามาอยู่ที่ประมาณ 1,099 บาท พื้นที่สำนักงานในพื้นที่ลุมพินียังคงเป็นพื้นที่ที่มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยสูงสุดอยู่ที่ 1,085 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน แต่พบว่าผู้พัฒนาพื้นที่สำนักงานยังคงเลือกที่จะรักษาระดับราคาเช่าเดิมไว้ เพื่อจูงใจให้ผู้เช่ารายใหม่หรือการปรับขึ้นราคามีต่ำกว่าร้อยละ 3.00 ต่อปี เพื่อต้องการเติมเต็มพื้นที่เช่าเดิมที่ว่างลง และมอบส่วนลดพิเศษให้ผู้เช่ารายใหม่ที่ต้องการเช่าพื้นที่ขนาดใหญ่

ผู้เช่าจำนวนมากยังคงต้องการหาพื้นที่สำนักงานใหม่ รวมถึงต้องการต่ออายุสัญญาเช่าในอาคารเดิมและขอปรับลดราคาค่าเช่าลง และขณะเดียวกันต้องการขอปรับลดพื้นที่เช่าลง เนื่องจากผู้เช่าเริ่มให้ความสำคัญกับการควบคุมต้นทุน ดังนั้น ผู้เสนอเช่าจึงมีการเสนอส่วนลดค่าเช่าหรือราคาเช่าที่ถูกลงเพื่อรักษาผู้เช่าเดิมไว้เนื่องจากแนวโน้มของตลาดอาคารสำนักงานนั้นมีการทำงานนอกพื้นที่และเลือกใช้บริการของโคเวิร์กกิ้งสเปซที่เพิ่มมากขึ้น

นอกจากนี้ พบว่าในช่วงไตรมาสแรกของปีที่ผ่านมาผู้พัฒนารายใหญ่บางรายมีการนำพื้นที่เช่าในบางชั้นมาปรับปรุงและพัฒนาโมเดล Co-Living Collective ด้วยการออกแบบพื้นที่ทำงานใหม่ผสมผสานการทำงานและการใช้ชีวิตเข้าด้วยกันได้ เพื่อดึงดูดความสนใจของผู้เช่ารายใหม่เข้ามา และเป็นเสมือนการจะดึงพนักงานกลับสู่ออฟฟิศ บทบาทของสถานที่ทำงานจึงต้องปรับให้เข้ากับไลฟ์สไตล์ใหม่