ตลาดคอนโดมิเนียมเริ่มเข้าสู่ภาวะการขยายตัวอีกครั้ง หลังจากถึงจุดต่ำสุดในช่วงปี 2565 และในครึ่งหลังของปี 65 ตลาดคอนโดมิเนียมเริ่มปรับตัวดีขึ้น บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่เริ่มกลับมาเพิ่มน้ำหนักการลงทุน เพิ่มหน่วยขายใหม่เข้าสู่ตลาด หลังจากผู้ประกอบการได้เร่งระบายสต๊อกห้องชุดออกไปอย่างต่อเนื่อง ทำให้ผู้ประกอบการต้องขยับเปิดโครงการคอนโดมิเนียมในกลุ่มราคาที่เข้าถึงกำลังซื้อได้
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย รายงานถึงสถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมในไตรมาสแรกของปี 2566 และทิศทางตลาดในไตรมาส 2 ว่า ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า ภาพรวมอุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2566 ที่ผ่านมา ตลาดกลับมาคึกคักอีกครั้ง ทั้งในส่วนของอุปทานเปิดขายใหม่ (ซัปพลาย) และในฝั่งของผู้ซื้อ (ดีมานด์) มีโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการมีการเปิดขายรอบ VIP
โดยพบว่าในพื้นที่กรุงเทพมหานคร และพื้นที่โดยรอบมีอุปทานเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดมากกว่า 10,000 ยูนิต แต่โครงการขนาดใหญ่ที่มียูนิตขายมากกว่า 1,000 ยูนิต ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในพื้นที่จังหวัดนนทบุรี และจังหวัดปทุมธานี เป็นต้น
หากพิจารณาเฉพาะในเขตพื้นที่กรุงเทพมหานคร พบว่า มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ถึง 11 โครงการ 4,916 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 12,653 ล้านบาท ปรับตัวลดลงจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าถึง 9,172 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อยละ 60.5 และพบว่าจากอุปทานที่เปิดขายใหม่ทั้งหมดยังคงเป็นการพัฒนาโดยผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์มากที่สุดถึง 3,969 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อยละ 80.7 ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 10,300 ล้านบาท และผู้พัฒนานอกตลาดหลักทรัพย์เพียงแค่ 947 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อยละ 19.3 ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 2,353 ล้านบาท
สต๊อกคอนโดฯ ในตลาด 5.6 หมื่นยูนิต กว่า 2.71 แสนล้านบาท
ขณะที่ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ระบุว่า ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2565 ที่ผ่านมา ยังคงมีอุปทานคอนโดมิเนียมทั้งหมดประมาณ 196,241 ยูนิต ด้วยมูลค่าการพัฒนารวมประมาณ 939,603 ล้านบาท และถูกดูดซับออกไปแล้วประมาณ 139,542 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อยละ 71.1 ด้วยมูลค่าประมาณ 668,127 ล้านบาท และยังคงมีอุปทานในตลาดที่รอการระบายอีกประมาณ 56,699 ยูนิต คิดเป็นร้อยละ 28.9 ด้วยมูลค่ารวมประมาณ 271,476 ล้านบาท ของอุปทานทั้งหมดในตลาด โดยพบว่า คอนโดมิเนียมในรูปแบบ 1 ห้องนอน ยังคงเป็นรูปแบบที่ผู้พัฒนามีการพัฒนาออกสู่ตลาดมากที่สุด คิดเป็นร้อยละ 68.7 ตามมาด้วยรูปแบบสตูดิโอร้อยละ 18.5 และรูปแบบ 2 ห้องนอน คิดเป็นร้อยละ11.8
อสังหาฯ เพิ่มมูลค่าสร้างจุดขายคอนโดฯ
สำหรับในช่วงไตรมาสที่ 1 ของปีที่ผ่านมา ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า ผู้พัฒนาส่วนใหญ่ยังคงเดินหน้าประกาศแผนเปิดตัวโครงการใหม่สำหรับปี 2566 กันอย่างคึกคัก และส่วนใหญ่เริ่มทยอยเปิดพรีเซลล์อย่างเป็นทางการตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 เป็นต้นไป ซึ่งเราพบว่าบางโครงการบริเวณแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือ และแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน สามารถปิดการขายทั้งโครงการในระยะเวลาเพียงแค่ 1 เดือนหลังจากการเปิดขายในรอบ VIP เท่านั้น ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าตลาดเริ่มกลับมาคึกคักอีกครั้ง กลุ่มลูกค้าให้ความสนใจเข้าซื้ออย่างต่อเนื่อง สำหรับโครงการที่พวกเขามองว่ายังสามารถทำกำไรต่อได้ รวมถึงตั้งอยู่บนทำเลที่ดีและราคาที่น่าสนใจ
และพบว่า ผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์บางส่วนยังคงมีการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง ในทำเลที่มั่นใจในกำลังซื้อหรือทำเลที่มีลูกค้าเฉพาะกลุ่มที่ชัดเจน เช่น สถานศึกษา หรือห้างสรรพสินค้า เป็นต้น แต่ผู้พัฒนาส่วนใหญ่ค่อนข้างระมัดระวังในการกำหนดราคาขายเป็นอย่างมาก แม้ว่าในช่วงที่ผ่านมาผู้พัฒนาจะต้องเผชิญกับภาวะต้นทุนราคาค่าวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้นกว่าร้อยละ 20 เนื่องจากโครงการคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ในช่วงที่ผ่านมา ไม่สามารถปรับราคาขายเพิ่มขึ้นจากเดิมได้มากนัก และพบว่าผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดพยายามมองหาจุดขายใหม่ๆ หรือบริการอื่นๆ เข้ามาเป็นส่วนหนึ่งในการพัฒนาโครงการใหม่ เช่น เรื่องของการบริการทางการแพทย์ Pet Friendly หรือคอนโดฯ เลี้ยงสัตว์ได้ เป็นต้น
นอกจากนี้ พบว่าผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์บางส่วนเลือกใช้วิธี Short Cut ด้วยการเข้า take over โครงการคอนโดมิเนียมอื่นๆ เนื่องจากมองว่าเป็นการประหยัดเวลา และได้ราคาที่ดีเพื่อนำมาพัฒนาต่อ
ทำราคาขายต่ำกว่า 1 แสนบาท
เลือกทำเลกรุงเทพฯ ชั้นนอกรับกำลังซื้อ
สำหรับอุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 1 ของปี 2565 ในพื้นที่กรุงเทพมหานครที่ผ่านมา พบว่า ผู้พัฒนายังคงเลือกที่จะเปิดขายคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอกมากที่สุด จำนวน 6 โครงการ 3,168 หน่วย หรือคิดเป็นร้อยละ 64.5 และตามมาด้วยในพื้นที่บริเวณรอบเมืองด้านทิศเหนือ (รัชดาฯ, พหลโยธิน) จำนวน 3 โครงการ ประมาณ 1,240 หน่วย หรือคิดเป็นร้อยละ 25.2
และพบว่าโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 1 ที่ผ่านมายังคงอยู่ในช่วงระดับราคาต่ำกว่า100,000 บาทต่อตารางเมตรมากถึงร้อยละ 77.5 เหมือนในช่วงหลายไตรมาสที่ผ่านมา เนื่องจากผู้พัฒนายังคงเดินหน้าเลือกเปิดตัวโครงการในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอกที่มั่นใจในกำลังซื้อ และมีระดับราคาขายต่อยูนิตไม่สูงมากนัก เพื่อกำลังซื้อสามารถเข้าถึงได้ง่าย เพื่อที่จะสามารถปิดการขายได้ในระยะเวลาที่รวดเร็ว
คอนโดฯ ระดับลักชัวรีในเมืองเริ่มเปิดโฉมมากขึ้น
ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย คาดการณ์ว่าสำหรับในปี 2566 นี้ ผู้พัฒนาส่วนใหญ่ยังคงเลือกที่จะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอก หรือในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างโดยเฉพาะโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงรามคำแหง-ลำสาลี มีนบุรี รถไฟฟ้าสายสีเหลือง บริเวณถนนลาดพร้าวและศรีนครินทร์ และรถไฟฟ้าสายสีชมพู ถนนรามอินทรา และในพื้นที่ทำเล เกษตร-นวมินทร์ รามคำแหง สุขุมวิท เป็นต้น ซึ่งจะเป็นพื้นที่ที่คาดการณ์ว่าจะมีการโครงการคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่อย่างคึกคักในปีนี้
แต่อย่างไรก็ตาม ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย คาดการณ์ว่า คอนโดมิเนียมระดับลักชัวรีในพื้นที่เมืองชั้นในจะกลับมาเปิดตัวอีกครั้งในปีนี้ ทั้งในพื้นที่ย่านทองหล่อ อโศก ราชดำริ ชิดลม และสาทร เป็นต้น หลังจากคอนโดมิเนียมในกลุ่มนี้มีการเปิดตัวค่อนข้างน้อยในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา
ราคาขายเฉลี่ยโครงการใหม่ขยับสูงขึ้น ปิดขายได้เร็ว
ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า ในช่วงไตรมาสแรกของปีที่ผ่านมา หลายโครงการได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อเป็นอย่างมาก ส่งผลให้อัตราขายเฉลี่ยรวมของคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2566 ที่ผ่านมาเป็นอัตราขายเฉลี่ยรวมที่ค่อนข้างสูง อยู่ที่ประมาณร้อยละ 51.0 เนื่องจากมีโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่บางโครงการ ทั้งในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอก และรอบเมืองทิศเหนือมีลูกค้าให้ความสนใจเป็นอย่างมาก สามารถปิดการขายไปกว่าร้อยละ 70.0 ในช่วงระยะเวลาของการพรีเซลล์เท่านั้น เนื่องจากระดับราคาที่น่าสนใจ ส่งผลให้ลูกค้าที่ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยและกลุ่มนักลงทุนให้ความสนใจเข้าซื้อเป็นจำนวนมาก เนื่องจากมองว่าโครงการเหล่านี้ยังสามารถทำกำไรต่อได้ในอนาคต
จากอัตราการขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 1 ของปี 2566 ที่ผ่านมา โดยภาพรวมฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย มองว่าอยู่ในเกณฑ์ที่ค่อนข้างดี หลายโครงการสามารถปิดการขายได้ในเกณฑ์ที่น่าพอใจ และยังคงมีลูกค้าให้ความสนใจเข้าซื้อและเยี่ยมชมโครงการอย่างต่อเนื่อง
นอกจากนี้ พบว่ามีโครงการคอนโดมิเนียมอีกหลายโครงการ เช่นเดียวกันในช่วงไตรมาสแรกที่ผ่านมา ที่ยังไม่เปิดพรีเซลล์อย่างเป็นทางการ แต่มีการเปิดให้จองล่วงหน้าก่อนการพรีเซลล์อย่างเป็นทางการ และได้รับความสนใจจากกลุ่มลูกค้าเป็นอย่างมากเช่นเดียวกัน ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความคึกคักของตลาดที่เริ่มมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้น ทั้งในส่วนของการเปิดตัวโครงการใหม่ และอัตราการขายที่ดีขึ้น ล้วนมาจากปัจจัยบวกทั้งในเรื่องของนักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางเข้าสู่ประเทศไทยมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งจากปัจจัยดังกล่าวทำให้กำลังซื้อเริ่มกลับมาให้ความสนใจตลาดคอนโดมิเนียมอีกครั้ง ส่งผลให้ภาพรวมตลาดในช่วงไตรมาสแรกของปีที่ผ่านมาตลาดปรับตัวดีขึ้น
ซึ่งฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย มองว่า การเปิดตัวโครงการใหม่ในปีนี้เป็นช่วงจังหวะที่ดีที่จะกลับมาเปิดตัวโครงการใหม่อีกครั้งในปีนี้
คาดทั้งปีหน่วยเปิดใหม่ทะลุ 4 หมื่นยูนิตอีกครั้ง
สำหรับในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปีของปี 2566 ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย คาดการณ์ว่าจะมีอุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ อีกมากกว่า 7,000 ยูนิต ซึ่งอาจส่งผลให้อุปทานเปิดขายใหม่ของตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพมหานคร และคาดการณ์ว่าในปีนี้อุปทานเปิดขายใหม่อาจกลับมามากกว่า 40,000 ยูนิตอีกครั้ง และส่วนใหญ่ยังคงกระจายตัวอยู่ในพื้นที่รอบใจกลางเมืองและพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอก ในระดับราคาขายที่ไม่สูงมาก โดยเฉพาะในช่วงระดับราคา 50,000-100,000 บาทต่อตารางเมตร หรือในทำเลรอบใจกลางเมืองที่เน้นเรื่องราคา การออกแบบ และทำเลเป็นจุดขาย เพื่อดึงดูดความสนใจของผู้ซื้อ
"มองว่าตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครและเมืองท่องเที่ยวที่สำคัญในปีนี้จะกลับมาคึกคักอีกครั้ง และหลายโครงการของผู้พัฒนารายใหญ่จะยังคงได้รับการตอบรับเป็นอย่างดี หรือบางโครงการอาจปิดการขายลงในระยะเวลาที่รวดเร็ว"
ดีเวลลอปเปอร์ลุยไตรมาส 2 ขึ้นคอนโดฯ ใหม่
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ตลาดคอนโดฯ เริ่มกลับมามีส่วนแบ่งในตลาดมากขึ้น หลังจากช่วง 3 ปีที่ผ่านมา การเปิดตัวโครงการแนวราบจะมีสัดส่วนเกินกว่าร้อยละ 50 เนื่องจากโครงการแนวราบเป็นสินค้าที่ได้รับความสนใจและเป็นที่ต้องการของผู้ซื้ออย่างมาก แต่เริ่มมีผู้ประกอบการอสังหาฯ รายใหญ่ทั้งที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ และนอกตลาดได้ประกาศแผนเปิดโครงการใหม่ในปีนี้ที่มีส่วนผสมของโครงการแนวสูงมากขึ้น แต่คงไม่หวือหวา เหมือนช่วงก่อนเกิดโควิด-19 เนื่องจากต้องรอปัจจัยเสริมจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ รอกำลังซื้อภายในประเทศที่จะมาฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง รวมถึงลูกค้าชาวต่างชาติ โดยเฉพาะผู้ซื้อจากประเทศจีนที่ต้องประเมินตลาดคอนโดฯ ในครึ่งหลังของปี 2566 อีกครั้ง
อย่างไรก็ตาม ในเชิงของธุรกิจแล้วผู้ประกอบการคงชะลอลงทุนไม่ได้ ซึ่งเราจะเห็นหลายค่ายจะมีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมในไตรมาส 2 ของปีนี้ โดยบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ในไตรมาสแรก ได้เปิดคอนโดมิเนียมไป 1 โครงการ ล่าสุด เตรียมเปิดตัวโครงการใหม่ SUPALAI PARC เอกมัย-พัฒนาการ ที่เปิดนิยามใหม่ของคำว่า "พัก" กับคอนโดฯ ที่ให้ชีวิตได้ Recharge ท่ามกลาง Facilities จัดเต็ม แบบห้องหลากหลายพร้อมฟังก์ชันที่ตอบโจทย์คน GEN ME และเป็นครั้งแรกกับนวัตกรรมออกแบบที่อยู่อาศัยเพื่อตอบโจทย์ Modern Living
ซึ่งก่อนหน้านี้ ทางศุภาลัยเคยเปิดโครงการ ศุภาลัย ปาร์ค เอกมัย-ทองหล่อ บนทำเลที่ห่างกันไม่เกิน 5 กม. ในราคาราว 1.79 ล้านบาท (เฉลี่ย 53,000 บาทต่อ ตร.ม.) ในช่วงประมาณต้นปี 2555 และกับโครงการใหม่ “ศุภาลัย ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ” ในราคาเริ่มต้น 1.89 ล้านบาท (เฉลี่ย 70,300 บาทต่อ ตร.ม.)
บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) กับแผนในไตรมาส 2 เตรียมเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งสิ้น16 โครงการ มูลค่า 21,030 ล้านบาท หลักๆ จะเป็นโครงการแนวราบ 15 โครงการ และเปิดคอนโดมิเนียม 1 โครงการ มูลค่า 3,500 ล้านบาท ซึ่ง ณ วันที่ 30 เมษายน 2566 บริษัทฯ สามารถสร้างยอดขายรวมได้ทั้งสิ้นมูลค่า14,264 ล้านบาท แบ่งเป็นยอดขายจากสินค้าแนวราบมูลค่า 10,601 ล้านบาท และคอนโดมิเนียมมูลค่า 3,663 ล้านบาท และมีสินค้ารอรับรู้รายได้ (Backlog) 33,000 ล้านบาท
ขณะที่บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นผู้นำด้านไลฟ์สไตล์ภายใต้แนวคิด “ความสุขที่ออกแบบมาเพื่อคุณ” หรือ “We Build Happiness” กล่าวว่า ภาพรวมเศรษฐกิจไทยยังมีแนวโน้มดีขึ้น ทั้งปัจจัยบวกจากกำลังซื้อของผู้บริโภคในประเทศที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และการท่องเที่ยวในประเทศที่โดดเด่นและคึกคัก จนส่งผลให้ไตรมาส 1 บริษัทสามารถกวาดยอดขายได้สูงถึง 3,495 ล้านบาท และเพื่อตอบรับดีมานด์กำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างต่อเนื่อง แอสเซทไวส์จึงเดินหน้าเปิดตัว 4 โครงการใหม่ 3 แบรนด์สำคัญ อย่าง เคฟ (KAVE) แอทโมซ (ATMOZ) และโมดิซ บน 4 ทำเลศักยภาพ ศาลายา บางแสน ลาดพร้าว-วังหิน และเกษตร-ศรีปทุม มูลค่ารวมกว่า 6,450 ล้านบาท
