อสังหาฯ หวังแผนรัฐบาลใหม่กระตุ้น ศก. หวั่น "ดอกเบี้ยขาขึ้น" ทุบดีมานด์ผู้ซื้อ-ราคาบ้านยังลดลง

ภาพรวมตลาดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ผ่านพ้นมา 3 เดือนแรกของปี 2566 พอบ่งชี้ถึงสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในไตรมาสถัดไปได้ แม้ว่าบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่จะประกาศตัวเลขยอดขายและยอดโอนในไตรมาสที่ผ่านมาเติบโต แต่เป็นผลการดำเนินธุรกิจที่ได้รับอานิสงส์มาจากไตรมาสสุดท้ายของปี 2565 ขณะที่มีการประเมินกันว่า ทิศทางตลาดในช่วงเดือนที่เหลือของปีนี้ ภาพรวมตลาดจะยังคงชะลอตัวลง ซึ่งมีหลายปัจจัยที่เข้ามาลดทอนกำลังซื้อในตลาดอสังหาฯ ได้ และเริ่มมีสัญญาณว่าบริษัทอสังหาฯ บางแห่ง อาจจะซ้ำรอยบริษัทอสังหาฯ ที่สะดุดเรื่องดีลชำระคืนหุ้นกู้

ล่าสุด ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย ได้เผยภาพรวมตลาดอสังหาฯ ช่วงครึ่งแรกของปี 2566 เติบโตไม่หวือหวา เหตุยังเผชิญปัจจัยท้าทายรอบด้าน แม้ทิศทางเงินเฟ้อเริ่มชะลอตัว แต่กำลังซื้อผู้บริโภคยังไม่แข็งแรงเพียงพอ ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นยังคงเป็นอุปสรรคในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย ส่งผลให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในไตรมาสที่ผ่านมาลดลง 2% ขณะที่แนวโน้มราคายังไม่ฟื้น ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยปรับลดลงทุกประเภท หลังจากผู้ประกอบการ รวมถึงผู้บริโภคที่มีสินค้าอยู่ในมือตรึงราคาสินค้าต้นทุนเดิมเพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อ

แต่กลับเป็นผลดีต่อ "ตลาดเช่า" ที่มีแนวโน้มเติบโตอย่างน่าสนใจ หลังผู้บริโภคชะลอแผนการซื้อ ส่งผลดัชนีค่าเช่าปรับเพิ่มขึ้น 3% แม้ภาพรวมความต้องการเช่าจะลดลงจากไตรมาสก่อนเล็กน้อย แต่เพิ่มขึ้น 17% ในรอบปี คาดการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยยังเป็นตัวแปรสำคัญในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคระดับกลางและล่างในปี 2566 หวังความชัดเจนแผนกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลชุดใหม่ (ที่จะมีการเลือกตั้งในวันที่ 14 พ.ค.นี้) จะเป็นตัวช่วยสำคัญพลิกฟื้นเศรษฐกิจพร้อมกระตุ้นกำลังซื้อผู้บริโภค ซึ่งจะเป็นปัจจัยบวกช่วยสร้างการเติบโตแก่ตลาดอสังหาฯ ให้กลับมาคึกคักอีกครั้งในช่วงครึ่งหลังของปีนี้

ข้อมูลล่าสุดจากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Report Q2 2566 ซึ่งวิเคราะห์จากข้อมูลประกาศขาย-เช่าอสังหาฯ บนเว็บไซต์ DDproperty เผยภาพรวมดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับตัวลดลง 10% จากไตรมาสก่อน (QoQ) หรือลดลง 18% จากปีก่อนหน้า (YoY) โดยมีการปรับลดลงถึง 31% จากช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาด (ไตรมาส 4 ปี 2562) สะท้อนให้เห็นว่าแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยยังชะลอตัวต่อเนื่อง

ทั้งนี้ ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยมีการปรับตัวลดลงทุกประเภท ซึ่งเป็นผลจากกำลังซื้อผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวดังเดิม ผู้ประกอบการ รวมถึงผู้บริโภคที่มีสินค้าอยู่ในมือจึงต้องตรึงราคาขายของสินค้าต้นทุนเดิมไว้ และจัดโปรโมชันส่งเสริมการขายอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้มีเพียงทาวน์เฮาส์ที่มีดัชนีราคาทรงตัวจากไตรมาสก่อน

ขณะที่ดัชนีราคาบ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียมลดลงในสัดส่วนเท่ากันที่ 4% QoQ สะท้อนให้เห็นว่าความนิยมของที่อยู่อาศัยแนวราบในปีนี้เริ่มชะลอตัวพอสมควร

อย่างไรก็ดี หากเทียบกับช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดพบว่า บ้านเดี่ยวยังมีการเติบโตอย่างน่าสนใจ โดยถือเป็นที่อยู่อาศัยประเภทเดียวที่มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 6% ขณะที่ทาวน์เฮาส์ลดลง 5% และคอนโดฯ ลดลงมากที่สุดถึง 20%


คอนโดฯ-บ้านมือสอง เหมาะกำลังซื้อในยุคดอกเบี้ยขาขึ้น

นายวิทยา อภิรักษ์วิริยะ ผู้จัดการทั่วไป Think of Living และดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (ฝั่งดีเวลลอปเปอร์) กล่าวว่า ปัจจัยบวกที่ช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ในช่วงครึ่งปีแรกที่หลายฝ่ายจับตามอง คือ การที่จีนเปิดประเทศ ซึ่งส่งผลให้ตลาดท่องเที่ยวและตลาดอสังหาฯ มีแนวโน้มเติบโตตามไปด้วย เนื่องจากจีนเป็นกลุ่มลูกค้าหลักที่เข้ามาซื้ออสังหาฯ ไทยมากที่สุด อย่างไรก็ตาม แม้จะมีปัจจัยบวกจากกำลังซื้อต่างชาติที่เพิ่มขึ้น แต่ตลาดอสังหาฯ ยังคงเผชิญความท้าทายจากกำลังซื้อในประเทศเช่นกัน แม้ภาวะเงินเฟ้อจะชะลอตัวลง แต่ปัจจัยท้าทายสำคัญมาจากอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้น หลังจากคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายติดต่อกัน ทำให้อัตราดอกเบี้ยนโยบายปัจจุบันอยู่ที่ 1.75% ต่อปี และยังมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นอีกในอนาคต ส่งผลให้ธนาคารและสถาบันการเงินต่างๆ ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินฝากและเงินกู้ทุกประเภทตามไปด้วย กระทบกับผู้ที่วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยและผู้ที่กำลังผ่อนบ้านอยู่อย่างเลี่ยงไม่ได้

“จากแนวโน้มเศรษฐกิจที่ยังไม่แน่นอนและอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น รวมถึงค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการซื้ออสังหาฯ ที่เพิ่มสูงขึ้น อาจส่งผลให้ความสนใจซื้อของผู้บริโภคในประเทศชะลอตัวลง โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ระดับกลางและล่าง ซึ่งต้องพึ่งพาสินเชื่อจากสถาบันการเงินในการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง โดยอาจต้องทบทวนความพร้อมทางการเงินและวางแผนรับมือหากต้องผ่อนบ้านในยุคดอกเบี้ยขาขึ้น ซึ่งจะมีภาระผ่อนชำระเพิ่มขึ้นตามไปด้วย นอกจากนี้ สถาบันการเงินยังมีเกณฑ์การพิจารณาอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวด ซึ่งจะส่งผลให้โอกาสเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในกลุ่ม Real Demand โดยเฉพาะกลุ่มที่รายได้ยังคงอ่อนแอจะมีความท้าทายยิ่งขึ้น อย่างไรก็ตาม โครงการรีเซลหรือตลาดบ้านมือสองซึ่งมีต้นทุนราคาเดิมที่ถูกกว่า จึงอาจกลายเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในเวลานี้” นายวิทยา กล่าว

จับตาเทรนด์ตลาดเช่าโต หวังแผนรัฐบาลใหม่กระตุ้น ศก.ดึงกำลังซื้อฟื้น

โดยความท้าทายด้านการเงินและกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่กลับมา อาจเป็นสาเหตุหนึ่งที่ทำให้ตลาดเช่ามีแนวโน้มเติบโตมากขึ้น โดยเฉพาะในทำเลแหล่งงานและแนวรถไฟฟ้าสายปัจจุบัน เห็นได้ชัดจากความต้องการเช่าที่เพิ่มขึ้น 118% จากช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาด และอาจกลายเป็นเทรนด์สำหรับคนยุคปัจจุบันที่ต้องการความยืดหยุ่นในการอยู่อาศัยโดยไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของ และไม่ต้องการมีภาระหนี้ระยะยาว จึงนับเป็นโอกาสของผู้ที่ต้องการซื้ออสังหาฯ เพื่อลงทุนปล่อยเช่าเช่นกัน

อย่างไรก็ตาม แน่นอนว่าการฟื้นตัวของเศรษฐกิจยังคงเป็นหัวใจสำคัญที่ภาคธุรกิจและผู้บริโภคเฝ้ารอ สิ่งที่หลายฝ่ายจับตามองต่อจากนี้ คือ ความชัดเจนของแผนกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลชุดใหม่ที่จะเข้ามาขับเคลื่อนการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยให้เติบโตอย่างต่อเนื่อง แก้ปัญหาค่าครองชีพที่สูงขึ้น รวมทั้งช่วยกระตุ้นกำลังซื้อของผู้บริโภคให้กลับมาดีดังเดิม ขณะเดียวกัน ผู้พัฒนาอสังหาฯ และผู้บริโภคต่างคาดหวังนโยบายที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาฯ ที่จะเข้ามาเพิ่มโอกาสให้คนไทยเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้นในยุคดอกเบี้ยขาขึ้น รวมทั้งช่วยขับเคลื่อนการเติบโตของตลาดอสังหาฯ ช่วงครึ่งหลังของปี 2566 ให้ฟื้นตัวดีดังเดิมเช่นกัน


เกาะติดทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยหลังดีมานด์ซื้อ-เช่าระยะสั้นชะลอตัว

ทั้งนี้ รายงานล่าสุด DDproperty Thailand Property Market Report Q2 2566 ได้วิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ ไทยในไตรมาสล่าสุดว่า

1.ดีมานด์คนซื้อยังไม่ฟื้น อุปทานแนวราบโตไม่แผ่ว ภาพรวมอุปทานหรือจำนวนที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ไตรมาสที่ผ่านมา พบว่าที่อยู่อาศัยแนวราบยังคงมีสัดส่วนเติบโตต่อเนื่อง โดยบ้านเดี่ยวมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 15% และทาวน์เฮาส์มีสัดส่วนที่ 11% ของจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดในกรุงเทพฯ (เพิ่มขึ้นในสัดส่วนเท่ากันที่ 3% QoQ) ด้านคอนโดฯ แม้จะครองสัดส่วนมากที่สุดในตลาดถึง 74% แต่มีสัดส่วนลดลง 6% QoQ สะท้อนให้เห็นเทรนด์ที่อยู่อาศัยในช่วงที่ผ่านมาอย่างชัดเจน หลังผู้พัฒนาอสังหาฯ ได้มุ่งเน้นไปที่การเปิดตัวโครงการแนบราบอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับผู้ขายที่มีสินค้าแนวราบต่างนำสินค้าออกมาขายมากขึ้น เพื่อรองรับพฤติกรรมของผู้บริโภคที่ต้องการที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่ใช้สอยเพิ่มขึ้น

ขณะที่ภาพรวมที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่มีราคาขายอยู่ที่ 1-3 ล้านบาท ด้วยสัดส่วนถึง 29% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดในกรุงเทพฯ เมื่อพิจารณาตามประเภทอสังหาฯ พบว่า คอนโดฯ (31%) และทาวน์เฮาส์ (44%) ส่วนใหญ่มีราคาอยู่ที่ 1-3 ล้านบาท ด้านบ้านเดี่ยวส่วนใหญ่ (41%) มีราคามากกว่า 15 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มบ้านระดับพรีเมียมและบ้านหรู ที่ตอบโจทย์กลุ่มผู้บริโภคระดับบนที่มีกำลังซื้อสูงและมีความพร้อมทางการเงิน ซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายที่ผู้พัฒนาอสังหาฯ หันมาทำตลาดทดแทนกำลังซื้อระดับกลางและล่างที่ชะลอตัวลง

อย่างไรก็ดี ภาพรวมความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ในระยะสั้นมีการปรับตัวลดลง 2% QoQ และลดลง 15% YoY ซึ่งบ้านเดี่ยวลดลงมากที่สุด 3% (QoQ) และคอนโดฯลดลง 2% (QoQ) มีเพียงทาวน์เฮาส์ที่ถือเป็นที่อยู่อาศัยประเภทเดียวที่มีดัชนีความต้องการซื้อเพิ่มขึ้น 1% (QoQ)

หากเปรียบเทียบกับช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดจะพบว่าภาพรวมความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นถึง 44% และมีความต้องการเพิ่มขึ้นอย่างมากในทุกประเภทที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะแนวราบที่มีการเติบโตอย่างเห็นได้ชัด ตามมาด้วยทาวน์เฮาส์ และคอนโดฯ (เพิ่มขึ้น 47% และ 38% ตามลำดับ) ดังนั้น หากมองในระยะยาวยังมีสัญญาณที่ดี

2.ดัชนีค่าเช่าในกรุงเทพฯ เริ่มกระเตื้อง แม้ดีมานด์ผู้เช่ารอบไตรมาสยังไม่ฟื้น โดยปรับตัวเพิ่มขึ้น 3% (QoQ) หรือเพิ่มขึ้น 3% (YoY) แต่ยังต่ำกว่าช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดอยู่ถึง 10%

อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาเทียบกับช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดพบว่า ดัชนีค่าเช่าของที่อยู่อาศัยแนวราบยังมีทิศทางเติบโต โดยบ้านเดี่ยวมีดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้น 8% และทาวน์เฮาส์ เพิ่มขึ้น 4% สวนทางกับคอนโดฯ ที่ดัชนีค่าเช่าปรับลดลงถึง 12% สะท้อนให้เห็นว่าตลาดเช่าคอนโดฯ มีการแข่งขันสูง ผู้ให้เช่าบางส่วนจึงใช้กลยุทธ์ปรับลดราคาเพื่อดึงดูดการตัดสินใจเช่า

ซัปพลายคอนโดฯ ปล่อยเช่าใน กทม.ล้นทะลัก

ด้านจำนวนที่อยู่อาศัยสำหรับเช่านั้น แม้คอนโดฯ จะครองสัดส่วนมากที่สุดถึง 93% ของจำนวนที่อยู่อาศัยสำหรับเช่าทั้งหมดในกรุงเทพฯ แต่มีสัดส่วนลดลง 2% (QoQ) ต่างจากจำนวนที่อยู่อาศัยแนวราบที่มีการปรับเพิ่มในรอบไตรมาส ทำให้ตลาดเช่ามีตัวเลือกที่อยู่อาศัยแนวราบที่หลากหลายและตอบโจทย์ความต้องการของผู้เช่าที่มีครอบครัวมากขึ้น

สำหรับภาพรวมดัชนีความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ แม้จะปรับลดลง 3% QoQ แต่เพิ่มขึ้น 17% YoY เมื่อพิจารณาตามประเภทที่อยู่อาศัย พบว่า มีเพียงทาวน์เฮาส์ที่ดัชนีความต้องการเช่าเพิ่มขึ้น 7% QoQ ขณะที่บ้านเดี่ยวลดลง 8% QoQ และคอนโดฯ ลดลง 3% QoQ

ทั้งนี้ ดีมานด์ในตลาดเช่ายังมีทิศทางเติบโตน่าสนใจ โดยเมื่อเปรียบเทียบกับช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดพบว่าดัชนีความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นถึง 118% และปรับเพิ่มขึ้นทุกประเภทที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยแนวดิ่งอย่างคอนโดฯ ที่ยังคงครองความนิยมในตลาดเช่า โดยมีดัชนีความต้องการเช่าเพิ่มขึ้น 143% บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ (เพิ่มขึ้น 36% และ 24%)