แม้ว่าแนวโน้มการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยจะดีวันดีคืน เพราะได้รับปัจจัยหนุนจากภาคการท่องเที่ยวที่ขยายตัวสูงเกินกว่าคาดการณ์ ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เชื่อมั่นว่าปี 66 นี้จะเป็นปีที่ภาคธุรกิจอสังหาฯ จะกลับมาฟื้นตัวได้เทียบเท่าตลาดในปี 62 โดยเฉพาะเมื่อพิจารณาถึงดีมานด์ที่อยู่อาศัยจากกลุ่มนักท่องเที่ยวและนักลงทุนต่างชาติที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทย ซึ่งพบว่ามีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น และคาดว่าจะเป็นปัจจัยหนุนให้ตลาดอสังหาฯ ในปีนี้ขยายตัวได้ดี
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าดีมานด์ที่อยู่อาศัยฝั่งลูกค้าต่างชาติจะทยอยฟื้นตัวกลับมา และมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น แต่เมื่อพิจารณาในฝั่งของลูกค้า หรือผู้บริโภคคนไทยแล้วต้องยอมรับว่าสถานการณ์ไม่สู่จะดีเท่าไหร่ เนื่องจากกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงไม่ฟื้นตัวอย่างที่คาดการณ์ไว้ ขณะที่ภาวะเงินเฟ้อ ราคาสินค้าวัสดุก่อสร้าง ค่าแรง ต้นทุนพลังงานที่สูงขึ้นทำให้ราคาที่อยู่อาศัยขยับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง
ปัจจัยดังกล่าวทำให้สถาบันการเงินกลับมาเข้มงวดการพิจารณาปล่อยสินเชื่อเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น สิ่งที่ตามมาคือ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่เพิ่มมากขึ้น ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อ หรือชะลอแผนการซื้อที่อยู่อาศัยออกไป ส่งผลให้ ณ ไตรมาสที่ 2/66 นี้ ยอดขายที่อยู่อาศัยในตลาดรวมไม่ได้เติบโตอย่างที่หลายฝ่ายคาดการณ์ หรือหวังไว้ เมื่ออัตราการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้น แนวทางที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ นำเข้ามาใช้แก้ปัญหาให้ลูกค้าที่มีปัญหาการเข้าถึงแหล่งเงินกู้ในปัจจุบันคือ การพึ่งพาธุรกิจการเงินที่ไม่ใช่ธนาคาร หรือที่เรียกว่า “Nonbank”
ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า นับตั้งแต่วิกฤตโควิดลากยาวมาเข้ามาปีที่ 4 ส่งผลกระทบที่เกิดขึ้นคือ คนไทยจำนวนไม่น้อยประสบปัญหาทางการเงิน และภาระสินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนหนึ่งเกิดจากภาวะเศรษฐกิจที่รุมเร้าทั้งภาวะเงินเฟ้อ อัตราดอกเบี้ยขาขึ้น ค่าครองชีพสูงขึ้น เงินเก็บเงินออมลดลง เหล่านี้ล้วนทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคลดลงอย่างเห็นได้ชัด
ขณะที่คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) มีมติปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายร้อยละ 0.25 ต่อปี จากร้อยละ 1.50 เป็นร้อยละ 1.75 ต่อปี จากการที่อัตราดอกเบี้ยปรับตัวขึ้นนั้นถือเป็นปัจจัยลบที่มีผลต่อภาคอสังหาฯ เพราะทำให้ศักยภาพในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคลดลง ราคาบ้านเพิ่มขึ้นสวนทางกันระหว่างดอกเบี้ยขึ้นกับความสามารถในการซื้อของคนที่ยังฟื้นไม่เต็มที่นั้น ทำให้กู้ซื้อบ้านหรือขอสินเชื่อยากขึ้น ยอดปฏิเสธสินเชื่อจะเพิ่มขึ้นตามไปด้วย ประกอบกับหนี้ครัวเรือนอยู่ในเกณฑ์ที่สูงสะท้อนให้เห็นว่าตลาดอสังหาฯ ปีนี้แนวโน้มไม่สดใสอย่างที่คาดการณ์
การที่สถาบันการเงินมีนโยบายคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ทำให้การขอสินเชื่อบ้านของผู้บริโภคยากมากย่างขึ้น ส่งที่เกิดขึ้นคือ อัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อพุ่งขึ้นอย่างต่อเนื่อง จนกลายเป็นปัญหาใหญ่ที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะราคาบางพื้นที่อัตราปฏิเสธสินเชื่อสูงถึงกว่า 50% การซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคา 1-2 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาท กลุ่มคนที่มีรายได้จากเงินเดือนประจำ โดยคนกลุ่มนี้จะมีภาระหนี้สินอื่นๆ อยู่แล้ว เช่น ภาระการผ่อนรถยนต์หรือหนี้บัตรเครดิตที่เกิดจากการซื้อสินค้าอุปโภคบริโภค เป็นต้น
แต่อย่างไรก็ตาม ปัญหาการกู้ซื้อบ้านไม่ผ่านไม่ใช่แค่ปัญหาการไม่เตรียมเงินเก็บเงินออมของบุคคล ไม่ใช่แค่ปัญหาวินัยทางการเงินของบุคคล แต่ส่วนหนึ่งเกิดจากปัญหาโครงสร้างเศรษฐกิจของประเทศ และสถานการณ์เศรษฐกิจโลกที่สะสมมาก่อนหน้านี้ด้วยเช่นกัน
การปฏิเสธสินเชื่อบ้านที่มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นนี้ ทำให้เสนาฯ ต้องกลับมาวางแผนและแนวทางการแก้ปัญหาให้ลูกค้าที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของเสนาฯ แต่ต้องประสบปัญหาการขอสินเชื่อ ซึ่งแน่นอนว่าจะส่งผลกระทบต่อยอดขายของบริษัทด้วย ล่าสุด เสนาเปิดธุรกิจใหม่ในเครือภายใต้ชื่อ “เงินสดใจดี” เป็นทางเลือกใหม่สำหรับคนที่ต้องการมีบ้านเป็นของตัวเองแต่ขาดสภาพคล่องทางการเงิน หรือติดปัญหาต่างๆ
โดยมีทางเลือกให้แก่ลูกค้าที่มีแนวโน้มอาจกู้สินเชื่อบ้านไม่ผ่านสามารถมาใช้บริการทางเลือกได้ ประกอบไปด้วย 1.บริการสินเชื่อเช่าซื้อ เพื่อสามารถเข้าอยู่ในบ้าน/คอนโดฯ ได้ทันที จากนั้นทยอยผ่อนชำระเงินกู้ซึ่งจะหักเงินต้นอย่างต่อเนื่อง จนถึงจุดที่เงินต้นลดมาอยู่ในระดับที่ลูกค้าน่าจะสามารถกู้สินเชื่อบ้านได้ จะมีการส่งต่อลูกค้าให้กู้สินเชื่อบ้านจากธนาคารแทนเข้าสู่ระบบผ่อนบ้านปกติ 2.สินเชื่อเพื่อชำระค่าทำสัญญา 3.สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำเพื่อลดภาระดอกเบี้ย เป็นต้น
นอกจากเสนาฯ แล้ว “สิริ เวนเจอร์ส” บริษัทร่วมทุนระหว่าง บมจ.แสนสิริ และ บมจ.ธนาคารไทยพาณิชย์ คืออีกบริษัทที่มองเห็นถึงปัญหา และแนวโน้มการเข้าถึงแหล่งเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัยที่ลดลงของกลุ่มผู้บริโภคที่ต้องการซื้อบ้านหรือที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง และได้เปิดตัว “JUZMATCH” แพลตฟอร์มการซื้อขายอสังหาฯ รูปแบบใหม่ โดย Juzmatch จะเป็นแพลตฟอร์มในการเช่าซื้ออสังหาฯ ซึ่งจะเข้ามาช่วยลดข้อจำกัดในการซื้อ ขายและลงทุนในอสังหาฯ ให้ลูกค้า เช่น การเช่าซื้ออสังหาฯ ซึ่งมุ่งเน้นในการแก้ปัญหาให้ลูกค้าที่ต้องการซื้ออสังหาฯ แต่ไม่สามารถกู้ธนาคารได้ ดังนั้นการเช่าซื้อเป็นทางเลือกใหม่ในการซื้ออสังหาฯ สำหรับผู้ที่ยัง ไม่พร้อมในการกู้ธนาคาร โดยการทำสัญญาเช่าพร้อมได้สิทธิในการซื้อทรัพย์นั้นๆ ในราคาที่ตกลงกันไว้
สำหรับแพลตฟอร์ม “JUZMATCH” เป็นแพลตฟอร์มการเช่าซื้อและลงทุนอสังหาฯ ที่สร้างโมเดลธุรกิจใหม่ ซึ่งทำหน้าที่เชื่อมต่อคนสามกลุ่มเข้าด้วยกันประกอบด้วย 1.ผู้บริโภคที่ต้องการซื้อบ้าน แต่มีข้อจำกัดในการกู้ธนาคาร 2.กลุ่มผู้ที่สนใจลงทุนอสังหาฯ แต่ไม่มีประสบการณ์ และ 3.กลุ่มเจ้าของทรัพย์หรือบริษัทอสังหาฯ ที่ต้องการขายที่อยู่อาศัย โดย Juzmatch มีระบบป้องกันความเสี่ยงจากโครงสร้างของโมเดลธุรกิจที่รับประกันความเสี่ยงทุกด้านให้คุณ พร้อมทีมงานคอยให้คำแนะนำและดูแลช่วยเหลือตลอดอายุสัญญา
ทั้งนี้ หลังการเปิดบริโภค Juzmatch ในปี 64 ปรากฏว่า Juzmatch ได้รับการตอบรับที่ดีมาก โดยมีลูกค้าเข้ามาใช้บริการมากกว่า 200 ราย และสามารถสร้างผลตอบแทนให้นักลงทุนมากกว่า 200 คน คิดเป็นมูลค่ากว่า 1,000 ล้านบาท การเกิดขึ้นของ Juzmatch ในปัจจุบัน ทำให้ Juzmatch กลายเป็นหนึ่งใน ธุรกิจ Nonbank ที่แก้ปัญหาและตอบโจทย์การเข้าถึงสินเชื่อของผู้บริโภคที่ต้อการซื้อบ้านได้อย่างเหมาะเจาะ
เนื่องจาก Juzmatch เป็นโมเดลธุรกิจที่มุ่งแก้อุปสรรค (Pain Point) ของผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยแต่มีปัญหาการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ดังนั้น การที่ Juzmatch เข้ามาเสนอทางเลือกให้กลุ่มผู้บริโภคผู้ที่อยากมีบ้าน แต่ยังไม่พร้อมกู้ธนาคาร จึงเป็นการเปิดโอกาสให้เช่าซื้อที่อยู่อาศัยและปรับปรุงเครดิตจนสามารถเป็นเจ้าของบ้านได้ นอกจากนี้ ยังเปิดโอกาสให้นักลงทุนที่ไม่มีประสบการณ์สามารถเข้าแปลงทุนอสังหาฯ ได้ ขณะเดียวกัน ยังสามารถช่วยให้บริษัทอสังหาฯ ที่ต้องการขายที่อยู่อาศัยเข้าถึงตลาดกลุ่มลูกค้าใหม่บนระบบป้องกันความเสี่ยงจากโครงสร้างของโมเดลธุรกิจ ที่รับประกันความเสี่ยงทุกด้าน ด้วยทีมงานมืออาชีพที่จะคอยให้คำแนะนำและดูแลช่วยเหลือตลอดอายุสัญญา
“ในระยะเวลาเพียง 2 ปีที่ JUZMATCH ได้เปิดให้บริการ พบว่ามีลูกค้าที่เข้ามาใช้บริการ และ Juzmatch สามารถส่งมอบบ้านและที่อยู่อาศัยได้แล้วกว่า 700 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าทรัพย์สินในโมเดลเช่าซื้อกว่า 3,000 ล้านบาท แม้ว่าจะอยู่ในช่วงสถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 แต่ยังสามารถสร้างการเติบโตได้ถึง 100% ต่อปีเลยทีเดียว”
นายณัฏฐ์ บุญญาภิบาล COO & Co-Founder JUZMATCH กล่าวว่า ปัจจุบัน แพลตฟอร์ม JUZMATCH มีผู้ใช้กว่า 1,500 ราย แบ่งเป็นกลุ่มซื้ออสังหาฯ 800 ราย กลุ่มนักลงทุนอสังหาฯ 300 ราย และผู้ขายอสังหาฯ 400 ราย และตั้งเป้าว่าในปี 66นี้จะมีจำนวนผู้ใช้แพลตฟอร์มเพิ่มขึ้นเป็น 2,500 ราย และเพื่อกระจายไปยังกลุ่มลูกค้าที่หลากหลายให้เป็นที่รู้จักมากขึ้น JUZMATCH ได้มีการจับคู่ผู้เช่าซื้อและนักลงทุนแล้ว 8 จังหวัดทั่วประเทศ
โดยแบ่งการจับคู้ระหว่างผู้เช่าซื้ออสังหาฯ มือหนึ่ง 87% และเป็นการจับคู่เช่าซื้ออสังหาฯ มือสอง 13% โดยอสังหาฯ กว่า 75% เป็นอสังหาฯ ของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ทั้งนี้ ในปี 66 จะมีการเดินหน้าพัฒนาผลิตภัณฑ์การลงทุนใหม่ให้ตอบโจทย์นักลงทุนมากขึ้น เช่น การลงทุนด้วยเงินสด โดยสามารถลงทุนและร่วมเป็นเจ้าของบางส่วนในสินทรัพย์นั้น
ในปี 66 เรายังเชื่อมั่นว่าธุรกิจอสังหาฯ จะมีแนวโน้มการฟื้นตัวที่ชัดเจน เนื่องจากกำลังซื้อของคนในประเทศเริ่มฟื้นตัวแล้ว การกลับเข้ามาของชาวต่างชาติ นักท่องเที่ยวในประเทศไทย รวมถึงแนวโน้มการเช่าซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเช่นกัน เนื่องจากกลุ่มผู้มีข้อจำกัดในการซื้อบ้านมีจำนวนสูงขึ้น
โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีอาชีพอิสระ ค้าขายออนไลน์ อ้างอิงจากข้อมูลธนาคารพาณิชย์ พบว่า มีการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยของลูกค้ากลุ่มดังกล่าวสูงกว่า 100,000 ล้านบาท ในแต่ละไตรมาส สะท้อนให้เห็นชัดเจนว่ายังมีคนประสบปัญหาเข้าถึงแหล่งเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นปัจจัยพื้นฐานที่จำเป็นของชีวิต ประกอบกับดัชนีการเติบโตของราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้นทุกปี ทำให้ผู้ที่ไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินกู้ได้ต้องใช้เงินสดมากขึ้นทุกปีเพื่อซื้อบ้าน ทั้ง 2 ปัจจัยล้วนเป็นโอกาสให้ JUZMATCH เข้าไปเติมเต็มความต้องการของตลาดและปลดล็อกการครอบครองที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น
ด้าน นายณัฏฐพร กลั่นเรืองแสง กรรมการผู้อำนวยการฝ่ายปฏิบัติการ บริษัท เรียลแอสเสท ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด หรือ REALASSET กล่าวถึงสถานการณ์ในเรื่องของความสามารถของลูกค้าในการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยว่า เนื่องจากในช่วงที่เกิดโควิด-19 ลูกค้าหลายรายประสบปัญหาในเรื่องภาระหนี้สิน ทำให้เมื่อพิจารณาขอสินเชื่อจะไม่ผ่านเกณฑ์เครดิตสกอริ่งของธนาคาร ดังนั้น ทาง REAL ASSET กำลังเจรจากับพันธมิตรผู้ให้บริการทางการเงินที่ไม่ใช่สถาบันการเงิน (Non-bank) เพื่อเข้ามาช่วยเหลือเรื่องเคลียร์หนี้ส่วนบางประเภท หรือการสร้างประวัติทางการเงินที่ดีขึ้น เช่น การแก้ไขเรื่องหนี้บัตรเครดิต โดยที่บริษัทอาจจะเข้าไปค้ำประกันให้ เมื่อผ่านระยะ 4-6 เดือนแล้ว ลูกค้ารายนี้มีฐานะการเงินที่ดีขึ้น สามารถยื่นขอสินเชื่อกับธนาคารและโอนกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยได้ โดยในหลักเกณฑ์การดูแลเรื่องหนี้สินจะไม่เกิน 10% ของราคาบ้าน ทั้งนี้ ลูกค้ารายนั้นๆ อาจจะมีค่าใช้จ่ายในเรื่องอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่าปกติในการชำระหลังจากโอนบ้านแล้ว
"วิธีการนี้จะทำให้เราไม่มีเรื่องต้นทุนค่าการตลาดมาก แทนที่จะเพิ่มเป้าต้องสร้างยอดขายจากเดิม 10 ราย เพิ่มเป็น 15 ราย แต่หากเรารอได้ แล้วลูกค้ามีความตั้งใจในการซื้อและโอนเราอาจจะไม่หาซัปพลายของลูกค้ามากเกินไป"
JUZMATCH สตาร์ทอัปในเครือ ‘แสนสิริ’ ชูจุดแข็งโมเดลธุรกิจตอบโจทย์อสังหาฯ 4.0 โตเกิน 100% 2 ปีซ้อน ตั้งเป้าปีนี้โต 66% จับคู่อสังหาฯ เพิ่ม 600 หลัง พร้อมพัฒนาแพลตฟอร์มการลงทุนและเช่าซื้อเพิ่ม
JUZMATCH แพลตฟอร์มการเช่าซื้อและลงทุนอสังหาฯ แห่งแรกของไทย หนึ่งในสตาร์ทอัปที่ ‘แสนสิริ’ ร่วมลงทุน โชว์ความสำเร็จส่งมอบบ้านไปแล้วกว่า 700 หลัง สร้างมูลค่าทรัพย์สินในโมเดลเช่าซื้อทะลุ 3,000 ล้านบาท ภายในระยะเวลาเพียง 2 ปี มีผู้ใช้แพลตฟอร์มกว่า 1,500 ราย ภายใต้โมเดลธุรกิจใหม่หวังแก้ Pain Point ในวงการอสังหาฯ จับตลาดกลุ่มคนที่กู้สินเชื่อบ้านยาก พร้อมเป็นตัวกลางเชื่อมโยงคน 3 กลุ่ม ตอบโจทย์ได้ตรงจุดมากขึ้น ได้แก่ กลุ่มแรก ผู้ซื้อ ผู้ที่อยากมีบ้าน แต่ติดข้อจำกัดในการกู้ธนาคาร กลุ่มที่สอง นักลงทุน ช่วยลดความเสี่ยง และบริหารจัดการทรัพย์ให้ และกลุ่มที่สาม ผู้ขาย เจ้าของทรัพย์หรือบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการขายทรัพย์ง่ายขึ้น ทั้งนี้ ในปี 2566 พบสัญญาณตลาดอสังหาฯ ฟื้นตัวจากกำลังซื้อภายในและต่างชาติ ตั้งเป้าส่งมอบบ้าน 600 หลัง เติบโต 66% มูลค่าสะสมกว่า 3,000 ล้านบาท ตั้งเป้าเพิ่มผู้ใช้แพลตฟอร์มแตะ 2,500 ราย
