กางพิกัด รสก.เปิดประมูลที่ดินผืนงาม มูลค่ารวมแสนล้านบาท บิ๊กอสังหาฯ จ้องแปลงชิดลม-สุขุมวิท-ติดแม่น้ำ

เจ้าของที่ดินในประเทศไทยมีหลากหลายกลุ่ม หลากหลายรูปแบบของการถือครองกรรมสิทธิ์บนที่ดิน ซึ่งถ้าไม่นับภาคเอกชนหรือบุคคลทั่วไปและนิติบุคคลต่างๆ (ที่ทั้งเป็นสัญชาติไทยและหรือที่เป็นของบริษัทต่างชาติที่มีนอมินีถืออยู่) แล้ว สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ สำนักงานจัดการทรัพย์สินส่วนพระองค์ หน่วยงานราชการต่างๆ เช่น กรมธนารักษ์ การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) การท่าเรือแห่งประเทศไทย สถาบันการศึกษาหลายแห่งมีที่ดินขนาดใหญ่ทั้งในพื้นที่กรุงเทพมหานครและจังหวัดอื่นๆ ทั่วประเทศ นอกจากนี้ ยังมีวัดหรือศาสนสถานต่างๆ ที่เป็นเจ้าของที่ดินจำนวนมากในประเทศไทยแล้ว ยังมีหน่วยงานที่เป็นรัฐวิสาหกิจอีกหลายแห่งที่เป็นเจ้าของที่ดินรายใหญ่ในประเทศไทย

รัฐวิสาหกิจบางแห่งมีที่ดินกระจายอยู่ทั่วประเทศไทย เช่น การรถไฟแห่งประเทศไทย ที่เป็นเจ้าของที่ดินรายใหญ่ลำดับต้นๆ ในประเทศไทยที่แท้จริง เพราะที่ตลอดแนวเส้นทางรถไฟ และรอบๆ สถานีรถไฟทั่วประเทศ รวมทั้งในกรุงเทพฯ เป็นของการรถไฟฯ ทั้งหมด การไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย ที่นอกจากจะมีที่ดินที่เป็นสำนักงานของหน่วยงานในจังหวัดต่างๆ แล้ว ยังมีที่ดินที่เป็นเขื่อนสำหรับผลิตกระแสไฟฟ้าในจังหวัดต่างๆ อีกด้วย รวมไปถึงที่ดินของการไฟฟ้านครหลวง การไฟฟ้าส่วนภูมิภาค แล้วยังมีที่ดินที่เป็นของการประปานครหลวง และการประปาส่วนภูมิภาค

นอกจากนี้ ท่าเรือสำหรับเรือขนาดใหญ่ต่างๆในประเทศไทยเป็นกรรมสิทธิ์ของการท่าเรือแห่งประเทศไทย ยังมีหน่วยงานรัฐวิสาหกิจที่เป็นผู้ดูแลป่าไม้ และที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมอีกหลายหน่วยงาน หน่วยงานทหารต่างๆ ก็เป็นอีกหน่วยงานที่มีที่ดินกระจายตัวอยู่หลายจังหวัดทั่วประเทศไทยรวมไปถึงในพื้นที่กรุงเทพฯ

ซึ่งในภาวะที่ “ความจำเป็น” การถือครองที่ดินของรัฐวิสาหกิจเริ่มปรับเปลี่ยน การสร้าง ”มูลค่าเพิ่ม” ในแอสเสทจึงเป็นแนวทางที่ แลนด์ลอร์ดที่เป็นหน่วยงานรัฐ หรือ รัฐวิสาหกิจ ได้นำมาออกสู่ตลาดให้นักลง ทุน รวมถึงบริษัทอสังหาริมทรัพย์เข้ามาลงทุนและพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ เนื่องจากบางแปลงของที่ดินอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพสูงใจกลางเมือง หรืออยู่ในพื้นที่ชุมชนที่มีความหนาแน่นของการอยู่อาศัย เป็นต้น

ขณะที่ประเด็นเรื่องของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่บังคับใช้ มีส่วนทำให้รัฐวิสาหกิจบางแห่งต้องมีภาระต้นทุนส่วนนี้ (ยกเว้นแปลงที่เป็นสาธารณะประโยชน์) ล่าสุด การประปานครหลวง (กปน.) ระบุหนึ่งในปัจจัยที่ทำให้ต้นทุนหลังการผลิตน้ำประปาเพิ่มขึ้นทุกอย่าง ส่งผลให้ค่าใช้จ่ายสูงขึ้นมาก คือ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รัฐบาลเรียกเก็บที่ราชพัสดุ กปน. ต้องเสีย 150 ล้านบาทต่อปี จากเดิมไม่ต้องเสีย เป็นต้น


นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA) บริษัทที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เปิดเผยกับผู้สื่อข่าวถึงความเคลื่อนไหวที่น่าสนใจเกี่ยวกับที่ดินของหน่วยงานรัฐวิสาหกิจที่มีสำนักงานอยู่ในกรุงเทพฯ หรือจังหวัดหัวเมืองขนาดใหญ่หลายแห่งว่า เริ่มมีการนำที่ดินของตนเองออกมาหารายได้แล้ว เนื่องจากสำนัก งานของตนเองไม่ได้ใช้ประโยชน์ หรือเปลี่ยนรูปแบบการทำงานไปจากในอดีตแล้ว ที่ดินหรือสำนักงานขนาดใหญ่ไม่ใช่สิ่งจำเป็นอีกต่อไป เพราะรูปแบบการทำงาน รวมไปถึงการให้บริการประชาชนหรือการอำนวยความสะดวกต่างๆ เปลี่ยนแปลงไป ปัจจุบันบริการหลายอย่างทดแทนด้วยเทคโนโลยี ขั้นตอนเอกสารต่างๆ ลดน้อยลง อีกทั้งจำนวนพนักงานหรือคนที่ทำงานในหน่วยงานก็ลดน้อยลงด้วยเช่นกัน บางจังหวัดใดก็ตามที่มีสำนักงานหลายแห่งอาจจะยุบรวมเหลือเพียง 1 แห่งในส่วนกลางเท่านั้น เพื่อเป็นการลดค่าใช้จ่าย และนำที่ดินออกมาหาประโยชน์โดยการปล่อยเช่ารูปแบบต่างๆ


รัฐวิสาหกิจที่เห็นได้ชัดเจนของการหาประโยชน์จากการปล่อยเช่าที่ดิน คือ การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ที่ปล่อยเช่าที่ดิน หรือพื้นที่ภายในอาคารสถานีของตนเองมานานมากแล้ว ซึ่งรูปแบบการปล่อยเช่ามีทั้งปล่อยเช่าระยะยาว 30 ปี หรือแบบสั้น 1-3 ปี ในกรุงเทพฯ มีการดำเนินการในเรื่องนี้มาต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ทั้งที่ดินรอบๆ สถานีกลางบางซื่อ สถานีหัวลำโพง และที่ดินรอบสถานีรถไฟความเร็วสูง รวมไปถึงมีการศึกษาและจัดทำรายงานการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ในการลงทุนพัฒนาที่ดิน ซึ่งมีการจัดทำแบบต่อเนื่องโดยภาคเอกชนภายใต้การจัดจ้างของการรถไฟฯ สำหรับที่ดินหลายแปลงนอกเหนือจากที่กล่าวไปแล้ว จากนั้นยังมีการเรียกประชุมเพื่อชี้แจงและรับฟังข้อเสนอแนะจากภาคเอกชนที่รวมทั้งผู้ประกอบการ นักการตลาดอสังหาฯ และผู้ทรงคุณวุฒิในวงการอสังหาฯ เพื่อรับฟังความคิดเห็นในแง่มุมต่างๆ สำหรับที่ดินแต่ละแปลงที่มีการศึกษาเสร็จแล้ว ทั้งนี้ เพื่อดูความเป็นไปได้ในการนำที่ดินออกมาประมูล ซึ่งเรื่องนี้การรถไฟฯ ทำมาต่อเนื่อง และน่าจะเป็นรัฐวิสาหกิจรายใหญ่ที่มีขั้นตอนและลำดับขั้นชัดเจนที่สุดในการเปิดประมูลที่ดินของตนเอง


รัฐวิสาหกิจหน่วยงานอื่นๆ ที่อาจจะมีข่าวในเรื่องนี้ เช่น การท่าเรือแห่งประเทศไทย (กทท.) สำหรับที่ดินขนาดใหญ่กว่า 2,000 ไร่ที่คลองเตย ซึ่งมีทิศทางที่จะนำออกมาให้เอกชนประมูลเช่นกัน โดยเริ่มทำการศึกษามาตั้งแต่ 10 กว่าปีก่อนหน้านี้แล้ว เพียงแต่ยังไม่มีความเคลื่อนไหวหรือการเปลี่ยนแปลงที่เป็นรูปธรรมมากนัก แต่น่าจะอีกไม่นานที่ที่ดินของการท่าเรือแห่งประเทศไทยจะมีการเปลี่ยนแปลงไปสู่การใช้ประโยชน์รูปแบบอื่น เพราะท่าเรือสำหรับเรือขนาดใหญ่แบบนี้ไม่เหมาะที่จะอยู่ในกรุงเทพมหานคร และมีท่าเรืออื่นๆ ที่พร้อมทดแทนได้อยู่แล้วในปัจจุบัน


บริษัท อสมท จำกัด รัฐวิสาหกิจในรูปบริษัทมหาชนจำกัด ภายใต้การกำกับโดยสำนักนายกรัฐมนตรี มีการนำที่ดิน 3 แปลง มูลค่ารวมทั้งหมดประมาณ 8,100 ล้านบาท ออกมาประมูล โดยปีที่ผ่านมามีการจัดรับฟังความคิดเห็นจากภาคเอกชน โดยที่ดินทั้ง 3 แปลงประกอบไปด้วย

1.ที่ดินขนาด 50-1-30.5 ไร่ ติดศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย ติดถนนเทียมร่วมมิตร ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน สถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย

2.ที่ดินหนองแขม ขนาดประมาณ 40 ไร่ ตั้งอยู่บนถนนเพชรเกษม เขตหนองแขม สภาพพื้นที่เป็นที่ดินพร้อมอาคารสถานีออกอากาศหนองแขม

และ 3.ที่ดินบางไผ่ ขนาดประมาณ 59 ไร่ ตั้งอยู่บริเวณถนนพุทธมณฑลสาย 2 ซอย 11 เขตบางแค กรุงเทพมหานคร ซึ่งแต่เดิมเคยเป็นสถานีเครื่องส่งวิทยุ AM

ซึ่งที่ดินทั้ง 3 แปลงนี้ ทาง อสมท ต้องการเปิดประมูลเพื่อหาผู้เช่าเข้ามาทำประโยชน์บนที่ดิน โดยให้ผลตอบแทนที่ทาง อสมท พอใจ ซึ่ง ณ ปัจจุบันยังไม่มีข่าวคราวความเคลื่อนไหวใดๆ เกี่ยวกับที่ดินทั้ง 3 แปลงนี้ออกมาจากทาง อสมท แต่มีบางบริษัทอสังหาฯ ที่ไม่ได้อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ให้ความสนใจที่ดินบริเวณติดศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย เพียงแต่ราคาที่สูงและภาวะเศรษฐกิจที่ไม่ได้ฟื้นตัวมากเท่าที่ควร


รัฐวิสาหกิจอีกรายที่มีข่าวออกมาไม่นานนี้ว่า ต้องการนำที่ดินของตนเองออกประมูลเพื่อหารายได้เข้าองค์กรในระยะยาว คือ บริษัท ขนส่ง จำกัด รัฐวิสาหกิจสังกัดกระทรวงคมนาคม ซึ่งมีที่ดินที่เป็นสถานีขนส่งในเขตกรุงเทพมหานคร และปริมณฑลอยู่ 4 แห่งที่ต้องการนำออกประมูลให้เอกชนเข้ามาทำประโยชน์ แม้ว่าที่ดินบางแปลงยังมีการใช้ประโยชน์เป็นสถานีขนส่งอยู่ก็ตาม แต่มีการเตรียมการในเรื่องของสถานีขนส่งแห่งใหม่ไว้รองรับแล้ว โดยทั้ง 4 แห่งนั้นคือ

1.ที่ดินบริเวณแยกไฟฉาย ขนาดของที่ดินประมาณ 3 ไร่
2.ที่ดินบริเวณสถานีเดินรถชลบุรี จังหวัดชลบุรี ขนาดของที่ดินประมาณ 5 ไร่
3.ที่ดินบริเวณสถานีขนส่งผู้โดยสารกรุงเทพ (ปิ่นเกล้า) ขนาดที่ดินประมาณ 15 ไร่
4.ที่ดินบริเวณสถานีขนส่งผู้โดยสารกรุงเทพ (เอกมัย) ขนาดที่ดินประมาณ 7 ไร่

ซึ่งช่วงต้นปี 2566 มีการจัดรับฟังความคิดเห็นของภาคเอกชนในการประมูลที่ดินทั้ง 4 แปลงนี้ไปแล้ว โดยการเปิดประมูลที่ดินบางแปลงจะเริ่มในช่วงเดือนมีนาคม พ.ศ.2566 จากนั้นทยอยเปิดประมูลต่อเนื่องทั้ง 4 แปลง โดยทาง บขส. ประเมินจะได้รับค่าตอบแทนจากค่าเช่า และค่าธรรมเนียมจากที่ดิน 3 แปลงรวมกันประมาณ 1,094 ล้านบาท โดยที่ดิน 3 แปลงนี้ไม่รวมที่ดินของสถานีเอกมัย

บริษัท ทีโอที จำกัด (มหาชน) เป็นรัฐวิสาหกิจในสังกัดกระทรวงดิจิทัลเพื่อเศรษฐกิจและสังคม เป็นข่าวใหญ่ในช่วงไม่นานมานี้ เพราะต้องการนำที่ดินขนาดใหญ่กว่า 12-2-8 ไร่ใจกลางเมืองติดสถานีรถไฟฟ้าชิดลมออกมาให้เอกชนที่สนใจเข้ามาประมูลเพื่อทำประโยชน์บนที่ดิน เพราะสำนักงานของทีโอทีไม่ได้ใช้ประโยชน์บนที่ดินมากแบบในอดีตแล้ว ซึ่งที่ดินแปลงนี้อยู่ในทำเลที่ราคาที่ดินมีมูลค่าสูงมาก เพราะหาที่ดินติดสถานีรถไฟฟ้าแบบนี้ไม่ได้แล้ว ประเมินถ้าเป็นราคาซื้อขายอยู่ที่ประมาณ 2.5-3 ล้านบาทต่อตารางวา ขณะที่ราคาประเมินของกรมธนารักษ์รอบใหม่ที่ได้ประกาศใช้วันที่ 1 มกราคม 2565 ราคาอยู่ที่ 1 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งทีโอที เป็นเอกชนอีกรายที่นำที่ดินของตนเองออกมาหารายได้เหมือนเอกชนรายอื่นๆ


บริษัท อู่กรุงเทพ จำกัด รัฐวิสาหกิจในความควบคุมของกองทัพเรือ สังกัดกระทรวงกลาโหม เพิ่งประกาศว่าจะนำที่ดินของตนเองริมแม่น้ำเจ้าพระยา บนถนนเจริญกรุง ขนาดกว่า 20-1-82 ไร่ ให้เอกชนเข้าร่วมประมูล ปัจจุบันใช้ประโยชน์เป็นอู่ซ่อมเรือขนาดใหญ่ โดยเปิดให้เอกชนที่สนใจซื้อเอกสารข้อมูลการประกวดราคาตั้งแต่วันที่ 15 มีนาคม พ.ศ.2566 ถึงวันที่ 13 เมษายน พ.ศ.2566 และกำหนดยื่นซองเอกสารและหลักฐานในวันที่ 12 มิถุนายน พ.ศ.2566 ซึ่งเงื่อนไขเบื้องต้น คือ ผู้เสนอราคาจะต้องเสนอค่าตอบแทนการเช่า ในส่วนค่าหน้าดิน และค่าเช่ารายปี ตามแบบข้อเสนอคำตอบแทนการเช่าที่ดินเป็นเงินรวมทั้งสิ้นไม่น้อยกว่า 2,996.137 ล้านบาทสำหรับสัญญาเช่า 30 ปี โดยการเปิดประมูลครั้งนี้เป็นครั้งที่ 4 แล้ว 3 ครั้งก่อนหน้านี้มีเหตุให้ต้องยกเลิกการประมูลไปและที่น่าจับตาคือ

รัฐวิสาหกิจรายใหญ่อีกรายที่ให้ความสนใจในการนำที่ดินของตนเองที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ หรือมีสถานที่อื่นทดแทนแล้ว คือ การไฟฟ้านครหลวง ซึ่งมีความเป็นไปได้ที่จะนำที่ดินของตนเองออกประมูลเหมือนรัฐวิสาหกิจรายอื่น เพียงแต่ยังไม่ได้เป็นข่าวเท่านั้น เนื่องจากอยู่ในกระบวนการของการทำแผนในการเปิดประมูลจะเป็นแบบทั้งหมดหรือแบ่งเป็นเฟส แต่เป็นที่ดินบนทำเลศักยภาพในเมืองติดรถไฟฟ้า

ซึ่งรัฐวิสาหกิจรายต่างๆ ที่กล่าวถึงข้างต้น เป็นรัฐวิสาหกิจที่ชัดเจนว่าต้องการรายได้จากการให้เอกชนเช่าที่ดินเพื่อสร้างประโยชน์บนที่ดินของตนเอง แต่ไม่ได้หมายความว่า ที่ดินทุกแปลงของรัฐวิสาหกิจดังกล่าวจะเป็นที่สนใจ เพราะถ้าค่าเช่าหรือผลตอบแทนที่รัฐวิสาหกิจต่างๆ ต้องการมีมูลค่าสูงมากจนเอกชนที่สนใจมองว่าสูงเกินไป และอาจจะมีความเป็นไปได้ที่จะไม่คุ้มค่าในการลงทุน อาจจะไม่เกิดการเปลี่ยนแปลงใดๆ บนที่ดิน รวมไปถึงถ้ารัฐวิสาหกิจมีการกำหนดเงื่อนไขที่เคร่งครัดหรือผูกมัดเกินไป เป็นไปได้ที่เอกชนจะไม่สนใจ เช่น ต้องสร้างอาคารสำนักงานขนาดใหญ่เป็นอาคารสูงให้ ต้องมีพื้นที่สำนักงานให้รัฐวิสาหกิจเจ้าของที่ดิน หรือต้องพัฒนาที่ดินแบบใช้ประโยชน์สูงสุดตามที่กฎหมายอนุญาต โดยอาจจะไม่ได้คำนึงถึงเงินลงทุนและผลตอบแทนว่าจะคุ้มค่ากับเอกชนที่สนใจหรือไม่ ซึ่งในมุมมองของเอกชนนั้นต้องให้ความสำคัญกับความคุ้มค่าในการลงทุนเป็นสำคัญ

และที่สำคัญ ที่ดินของรัฐวิสาหกิจไม่สามารถซื้อขายกรรมสิทธิ์ได้ ทำได้เพียงเช่าระยะยาวเท่านั้น ดังนั้น เงื่อนไขในการลงทุน และประเภทของโครงการบนที่ดินจึงจำกัดมาก และเหมาะกับบางทำเลเท่านั้น ไม่ใช่จะสร้างโครงการเช่าระยะยาวบนที่ดินแปลงใดก็ได้ แต่ทั้งหมดแล้วที่ดินของรัฐวิสาหกิจที่จะนำออกมาสร้างมูลค่าเพิ่มเป็นสนใจของบริษัทอสังหาฯ ที่อาจจะเป็นผู้ลงทุนและหรือการมีพันธมิตรเข้ามาร่วมพัฒนา เพียงแต่เงื่อนไขสำคัญ คือ “ผลตอบแทน” ความคล่องตัวและความชัดเจนในการลงทุน!