จำนวนนักท่องเที่ยวทั่วโลกที่เดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในช่วงเทศกาลสงกรานต์ ซึ่งถือว่าเป็นวันปีใหม่ของไทยเรา สะท้อนให้เห็นเป็นอย่างดีว่าในปีนี้ภาคอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวไทยมีอัตราการขยายตัวอย่างมาก แน่นอนว่าธุรกิจที่ได้รับอานิสงส์จากการขยายตัวของการท่องเที่ยวเป็นธุรกิจแรกๆ คือ ธุรกิจโรงแรม รีสอร์ต ศูนย์การค้า และอีกหนึ่งธุรกิจที่รอคอยการกลับมาของนักท่องเที่ยวต่างชาติ คือ ธุรกิจที่อยู่อาศัย หรืออสังหาริมทรัพย์
โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม ซึ่งยังมีซัปพลายพร้อมขายสะสมอยู่จำนวนไม่น้อย โดยส่วนหนึ่งเป็นคอนโดฯ ที่มีการจองซื้อแล้วจากนักท่องเที่ยวชาวจีน แต่ยังไม่สามารถเดินทางเข้ามารับโอนห้องชุดในช่วงก่อนหน้านี้ได้ อย่างไรก็ตามหลังจีนเปิดประเทศและเปิดให้ชาวจีนสามารถเดินทางออกมาท่องเที่ยวได้แล้วในช่วงที่ผ่านมา ส่งผลให้โครงการที่รอการโอนจากนักท่องเที่ยวจีนเริ่มมียอดการรับรู้กระเตื้องขึ้นมาอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะคอนโดฯ ในเมืองท่องเที่ยว อย่างเช่นคอนโดฯ ในจังหวัดเชียงใหม่ และภูเก็ต
ดังนั้น การกลับเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยของนักท่องเที่ยวจีนในครั้งนี้จึงเป็นสัญญาณที่ดีสำหรับคอนโดฯ ที่มีการขายให้นักท่องเที่ยวและนักลงทุนจีนในช่วงก่อน 2-3 ปีที่ผ่านมา ซึ่งแน่นอนว่าสัญญาณที่เกิดขึ้นส่งผลดีต่อตลาดคอนโดฯ ในไตรมาส 1/66 ทำให้คอนโดฯ มีโอกาสกลับมาขยายตัวแบบก้าวกระโดในปีนี้ได้ไม่ยาก
ก่อนหน้านี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ได้ประเมินสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ปี 66 ว่า ดัชนีรวมตลาดอสังหาฯ (หมวดที่อยู่อาศัย) มีแนวโน้มที่จะปรับตัวลงจากปี 65 ประมาณ 90.2 จุด ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลง -1.6% ทั้งนี้ แม้ภาพรวมตลาดจะชะลอตัวลง แต่ REIC คาดการณ์ว่า การเปิดประเทศอย่างเต็มรูปแบบจะทำให้ชาวต่างชาติกลับเข้ามาโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น จะเป็นอีกแรงหนุนที่เข้ามาช่วยพยุงตลาดอสังหาฯ ไทยในปีนี้ได้ เพราะเมื่อพิจารณากำลังซื้อของคนในประเทศพบว่ายังไม่แข็งแรง ทำให้ตลาดยังมีภาพของการชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยให้เห็น ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยที่เป็นขาขึ้น สินเชื่อของสถาบันการเงิน โดยเฉพาะภาคเอกชนที่เข้มงวดอยู่ต่อไป ราคาบ้านที่มีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้นตามต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่สูง
ทั้งนี้ แม้ว่าในช่วงครึ่งหลังของปี 65 ภาคธุรกิจอสังหาฯ ไทยต้องเผชิญกับข่าวของกลุ่มทุนสีเทาจากจีน ซึ่งส่งผลให้มีการทิ้งดาวน์และไม่เข้าโอนกรรมสิทธิ์ของนักลงทุนชาวจีนเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะตลาดบ้านจัดสรรระดับบน ซึ่งปัญหาดังกล่าวอาจจะยังเป็น "ภาพหลอน" ต่อนักลงทุนชาวจีน และอาจจะรวมถึงลูกค้าสัญชาติอื่นๆ ที่กังวลในเรื่องการถูกตรวจสอบ
ขณะที่ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด มองว่าในปี 66 ลูกค้าต่างชาติจะกลับมา และอาจมีแนวโน้มดีขึ้นกว่าในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา แต่ยังคงไม่กลับไปเหมือนหรือใกล้เคียงกับในช่วงก่อนการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ซึ่งเป็นสิ่งที่ต้องใช้เวลาเนื่องจากผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสดังกล่าวไม่เพียงแต่ทำลายระบบทางเศรษฐกิจไทยเท่านั้น แต่ส่งผลต่อภาพรวมเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัดเจน
แต่ในปี 66 ปัจจัยบวกมาตรการเปิดประเทศจากทางภาครัฐ ซึ่งอนุญาตให้ชาวต่างชาติสามารถเดินทางเข้าสู่ประเทศไทยได้สะดวก และการเปิดประเทศและมาตรการผ่อนคลายของจีนจะเป็นปัจจัยบวกที่สำคัญให้กำลังซื้อต่างชาติที่ยังคงมองเห็นโอกาสการลงทุนในประเทศไทย สามารถเดินทางเข้ามาซื้อ ทำสัญญา และโอนกรรมสิทธิ์ได้สะดวกมากขึ้นในปี 66 ซึ่งแผนกวิจัยคอลลิเออร์สฯ มองว่าผู้พัฒนาควรเน้นเจาะกลุ่มลูกค้าคนไทยให้มากขึ้นในปี 66 และสำหรับกำลังซื้อต่างชาติควรเพิ่มช่องทางการขายผ่านแพลตฟอร์มเอเยนต์ต่างๆ หรือช่องทางออนไลน์มากขึ้น เพื่อเป็นการเปิดโอกาสการขายอีกช่องทาง ในภาวะที่กำลังซื้อต่างชาติยังไม่สามารถเดินทางเข้ามาได้อย่างปกติ
สำหรับภาพรวมตลาดคอนโดในปี 65 และปี 66 พบว่า ปีที่ผ่านมาผู้พัฒนารายใหญ่บางรายในตลาดกลับมาเปิดตัวโครงการใหม่อีกครั้งหลังจากชะลอแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา และส่วนใหญ่ยังคงเลือกเปิดตัวโครงการใหม่บนทำเลที่ค่อนข้างมั่นใจในกำลังซื้อ และคู่แข่งน้อย เช่น ในบริเวณพื้นที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าสถานีใหม่ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง สถานศึกษา แหล่งงาน เป็นต้น
ทั้งนี้ ภาพรวมซัปพลายคอนโดฯ เปิดขายใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ในปี 65 มีการปรับตัวสูงขึ้นจากปีก่อนหน้าเป็นอย่างมาก มีทั้งสิ้นจำนวน 55 โครงการ 41,429 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 116,760 ล้านบาท หรือปรับตัวเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้ามากถึง 22,751 ยูนิต หรือคิดเป็น 121.8% ในส่วนของมูลค่าการพัฒนาปรับตัวเพิ่มขึ้นประมาณ 53,404 ล้านบาท หรือคิดเป็น 84.3% จากปีก่อนหน้า
"กำลังซื้อต่างชาติยังคงเป็นกลุ่มเป้าหมายของผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ โดยเฉพาะโครงการที่ในพื้นที่สุขุมวิท พระราม 9 และรัชดาภิเษก ซึ่งเป็นพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ แม้ว่าผู้พัฒนาหลายรายจะสามารถขายยูนิตในโครงการที่อยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติ เห็นได้จากยอดขายของคอนโดฯ ที่เปิดขายใหม่ในช่วงที่ผ่านมา
คาดการณ์ตลาดคอนโดฯ Q2/66
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า แม้ภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทยจะเริ่มปรับตัวดีขึ้น แต่ถ้าพิจารณาเฉพาะในเรื่องของกำลังซื้อคนไทยแล้วจะเห็นได้ชัดเจนว่ายังไม่ดีขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงปี 60-61 อาจจะยังต้องรอให้ผ่านปีนี้ไปก่อน และหลายธุรกิจรวมไปถึงหลายเครื่องจักรทางเศรษฐกิจเดินหน้ามากกว่าปัจจุบัน แต่สิ่งที่ปรับเพิ่มแน่นอนไม่ต้องรอในระยะยาว คือ เรื่องของอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่จะมีผลให้อัตราดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์ต่างๆ ปรับเพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน ซึ่งแน่นอนว่ามีผลต่อต้นทุนในการขยายธุรกิจ การลงทุนต่างๆ และมีผลต่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นบ้าน หรือคอนโดฯ ของคนไทย
เพราะการปรับเพิ่มของดอกเบี้ยมีผลต่อการพิจารณาสินเชื่อของธนาคาต่างๆ เนื่องจากอัตราการผ่อนชำระต่อเดือนต้องเพิ่มขึ้น และมีผลต่อการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ เนื่องจากดอกเบี้ยเพิ่ม การผ่อนชำระต่อเดือนเพิ่ม รายได้ที่นำมาพิจารณาต้องอยู่ในเกณฑ์ที่สามารถอนุมัติได้
ภาวะเศรษฐกิจยังต้องรอดูในระยะยาว ปัจจัยทั้งภายในประเทศ เช่น อัตราเงินเฟ้อภายในประเทศที่แม้จะลดลงมาแล้ว แต่ยังมีผลต่อราคาสินค้าหลายอย่าง การเมืองภายในประเทศหลังเลือกตั้งที่ยังเป็นคำถามว่าจะมีการจัดตั้งรัฐบาลได้แบบสงบเรียบร้อยหรือไม่ คนไทยส่วนหนึ่งยังไม่สามารถกลับมาใช้จ่ายได้แบบปกติ
เนื่องจากหนี้สินครัวเรือนที่เพิ่มขึ้น เป็นปัจจัยลบใหญ่ของการขยายตัวทางเศรษฐกิจของประเทศไทย และปัจจัยที่เกิดขึ้นในต่างประเทศทั้งเรื่องของการปรับเพิ่มของอัตราดอกเบี้ยนโยบายของสหรัฐ อเมริกา ความขัดแย้งทางด้านภูมิรัฐศาสตร์ในหลายภูมิภาค การแบ่งขั้วอำนาจ และการจับกลุ่มเป็นพันธมิตรของหลายประเทศซึ่งเริ่มมีความชัดเจน และมีผลต่อประเทศขนาดเล็ก หรือประเทศที่พึ่งพาการส่งออกเป็นหลักแบบประเทศไทย ซึ่งแน่นอนว่ามีผลต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจของประเทศไทยด้วย
การที่เครื่องจักรสำคัญที่มีส่วนในการผลักดันให้เศรษฐกิจประเทศไทยขยายตัว อย่างธุรกิจการท่องเที่ยวเริ่มเข้าสู่ช่วงเวลาของการขยายตัว และเดินหน้าแบบมั่นคงมากขึ้น เป็นสัญญาณที่ดี และมีผลต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจของประเทศไทยแน่นอนในปี 66 ซึ่งเห็นได้ชัดเจนจากช่วงสงกรานต์ที่ผ่านมา ซึ่งเป็นครั้งแรกในรอบ 3 ปีที่มีการเฉลิมฉลอง และกิจกรรมใหญ่ขนาดนี้ในหลายจังหวัดทั่วประเทศไทย นักท่องเที่ยวต่างชาติกลับมาเพิ่มขึ้นมากมายอีกครั้ง และดูแล้วจะเพิ่มขึ้นต่อเนื่องตั้งแต่ปี 66 เป็นต้นไป ซึ่งแน่นอนว่าจะต้องมีชาวต่างชาติส่วนหนึ่งเข้ามาในประเทศไทยมากกว่า 1-2 ครั้ง และเริ่มให้ความสนใจต่อการซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยบ้างแล้ว ก่อนหน้านี้อาจจะมีความสนใจมาก่อนแล้ว เพียงแต่ติดปัญหาเรื่องของโควิด-19 แต่เมื่อหลายอย่างเปลี่ยนแปลงไป การกลับเข้ามาในประเทศไทยอีกครั้งของชาวต่างชาติก็เป็นสัญญาณบวกที่ดีต่อตลาดคอนโดมิเนียมในประเทศไทยแน่นอน
ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครปี 2565 ปรับตัวดีขึ้นจากปีก่อนหน้านี้ชัดเจน แต่ผู้ประกอบการยังชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ในไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2566 เพราะคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2566 ลดลงจากไตรมาสที่ 4 พ.ศ.2565 ประมาณ 57% มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ทั้งหมดประมาณ 4,920 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งหลายโครงการที่เปิดขายแบบเป็นทางการในไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2566 มีการเปิดขายแบบไม่เป็นทางการ หรือให้ลงชื่อแสดงความสนใจมาตั้งแต่ช่วงปลายปี 2565 แล้ว และมีอีกหลายโครงการที่เปิดขายแบบไม่เป็นทางการในไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2566 จากนั้น รอเปิดขายแบบเป็นทางการหลังจากนี้
ตลาดคอนโดมิเนียมในไตรมาสที่ 2 พ.ศ.2566 อาจจะมีโครงการเปิดขายใหม่ในจำนวนที่มากกว่าที่เปิดขายในไตรมาสที่ 1 เพราะมีหลายโครงการที่เปิดขาย เปิดสำนักงานขาย และเปิดให้ลงชื่อแสดงความสนใจมาตั้งแต่ไตรมาสที่ 1 แล้ว แต่ยังไม่เปิดขายแบบเป็นทางการ ซึ่งจำนวนคอนโดมิเนียมในกลุ่มนี้มีจำนวนมากกว่าที่เปิดขายไปแล้วในไตรมาสที่ 1แล้ว ยังไม่รวมที่จะเปิดขายหรือเปิดตัวใหม่ในเดือนพฤษภาคม และมิถุนายนอีก ดังนั้น
คอนโดมิเนียมที่จะเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 2 พ.ศ.2566 มีจำนวนมากกว่าไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2566 แน่นอน แต่จะมากกว่าเท่าไหร่นั้นคงต้องรออีกสักระยะ เพราะช่วงเดือนเมษายนเป็นช่วงเวลาที่กิจกรรมทางการตลาดของผู้ประกอบการต่างๆ ลดน้อยลง เนื่องจากวันหยุดยาว และเป็นช่วงเวลาที่ผู้ปกครองต้องเตรียมเรื่องการเปิดเทอมการศึกษาใหม่ของบุตรหลาน
โครงการคอนโดมิเนียมที่จะเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 2 พ.ศ.2566 อาจจะยังคงไม่แตกต่างจากไตรมาสที่ 1 มากนัก โดยยังคงเป็นกลุ่มคอนโดมิเนียมที่มีระดับราคาไม่เกิน 100,000 บาทต่อตารางเมตร ที่มีสัดส่วนมากที่สุดเช่นเดิม แต่อาจจะมีสัดส่วนของระดับราคาอื่นๆ ที่เพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะในระดับราคา 100,000-200,000 บาทต่อตารางเมตร โดยสิ่งที่จะยังคงเป็นไปในรูปแบบเดียวกับช่วงก่อนหน้านี้ คือ การประชาสัมพันธ์หรือการทำการตลาดของผู้ประกอบการจะยังคงอยู่ในทิศทางเดียวกับที่ผ่านมา ไม่เน้นปิดการขายเร็ว เน้นการขายในระยะยาว แต่ถ้ากระแสดีอาจจะมีการเร่งให้ปิดการขายโดยเร็วได้เช่นกัน การเปิดขายผ่านช่องทางออนไลน์ยังเป็นกิจกรรมหลักที่พบเห็นได้หลังจากนี้ โดยอาจจะขายออนไลน์เพียงบางส่วนของโครงการ หรือขายออนไลน์แบบ 100% ไปเลยเพื่อลดต้นทุนในการพัฒนาโครงการลง
ทำเลยอดนิยมยังคงเป็นพื้นที่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้ว แต่เป็นพื้นที่ที่อยู่ไกลออกไปจากพื้นที่เมืองชั้นใน เพื่อที่จะได้เปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 100,000 บาทต่อตารางเมตร หรือไม่เกิน 3-3.5 ล้านบาทต่อตารางเมตร เพื่อที่จะได้สอดคล้องกับกำลังซื้อของคนในกรุงเทพมหานคร พื้นที่หรือทำเลรอบมหาวิทยาลัยอาจจะยังมีโครงการเปิดขายใหม่ต่อเนื่องในปี 2566 จากนั้นอาจจะลดน้อยลง เพราะพื้นที่รอบมหาวิทยาลัยหลายแห่งมีจำนวนคอนโดมิเนียมที่เพิ่มขึ้นจำนวนมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา สวนทางกับจำนวนนักศึกษามหาวิทยาลัยที่เพิ่มขึ้นในอัตราที่น้อยกว่าชัดเจน ยกเว้นพื้นที่รอบมหาวิทยาลัยที่อยู่ในเมือง หรือตามเส้นทางรถไฟฟ้า
กำลังซื้อต่างชาติที่ผู้ประกอบการไทย และคนไทยกำลังรอคอย โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อหรือกำลังซื้อชาวจีนคงมีให้เห็นมากขึ้นในปี 2566 แต่คงเพิ่มมากขึ้นในช่วงหลังจากไตรมาสที่ 2 ไปแล้ว เพราะดูจากการที่จำนวนคนจีนที่เดินทางเข้าประเทศไทยในช่วง 2 เดือนแรกของปี 2566 มีจำนวนมากขึ้นเมื่อเทียบกับช่วง 2 ปีก่อนหน้านี้ และมีสัดส่วนที่ประมาณ 6% ของจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติทั้งหมดที่เดินทางเข้ามาในประเทศไทย ดังนั้น หลังจากเดือนเมษายนเป้นต้นไป คงได้เห็นนักท่องเที่ยวจีนเดินทางเข้ามาในประเทศไทยมากมายอีกครั้ง และมีผลให้เกิดการซื้อขายคอนโดมิเนียมมากขึ้นแน่นอน แต่คงไม่เห็นการเปลี่ยนแปลงที่มากมายในไตรมาสที่ 2 อาจจะต้องรอดูในช่วงครึ่งหลังของปี 2566
