อสังหาฯ นนท์ประชุมยื่นแก้ใช้ ‘ผังเมือง’ ฉบับล่าสุด โฟกัส ‘อ.บางใหญ่-บางบัวทอง’ ดีเวลลอปเปอร์แก้ลำซื้อคอนโดฯ สร้างค้างได้สิทธิผังเดิม

ผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรีจริงๆ แล้วหมดอายุไปแล้วหลายปีมาก เพราะฉบับสุดท้ายที่มีการบังคับใช้ก่อนที่จะหมดอายุไปนั้นประกาศใช้ปี 2548 มีผลบังคับใช้ 5 ปี ต่ออายุได้ 2 ครั้งๆ ละ 1 ปี รวมแล้วก็ 7 ปี แม้ว่าจะรวมช่วงเวลาของการต่ออายุการบังคับใช้ได้ แต่ถ้านับถึงฉบับปัจจุบันที่เพิ่งประกาศบังคับใช้ไป ผังเมืองรวมนนทบุรีหมดอายุไปหลายปีมากแล้ว ทำให้เกิดสุญญากาศในการบังคับบใช้ผังเมืองของจังหวัดนนทุบรีไปนานเป็น 10 ปี ประกอบกับช่วงเวลาที่ผังเมืองนนทบุรีหมดอายุนั้น เป็นช่วงเวลาที่เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงกำลังก่อสร้างจึงเร่งให้เกิดการขออนุญาตก่อสร้างอาคารสูง และอาคารขนาดใหญ่ในช่วงระหว่างปี 2555-2559 โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมทั้งในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า และในซอยย่อยต่างๆ รวมไปถึงโครงการบ้านจัดสรรจำนวนมากที่เปิดขายใหม่ในช่วงเวลานั้น

จากนั้นเมื่อ ร่างผังเมืองนนทบุรี มีการเปิดเผยออกมาเมื่อช่วงปี 2560 มีการคัดค้านแสดงความไม่เห็นด้วยจากผู้ประกอบการ และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ เยอะมาก เพราะข้อกำหนดในร่างผังเมืองนนทบุรีที่ประกาศออกมานั้นออกไปในแนวทางที่สอดคล้อง หรือเป็นไปในทิศทางเดียวกับผังเมืองของกรุงเทพมหานคร ซึ่งเน้นการกระจายความหนาแน่นออกไปจากพื้นที่ส่วนกลางหรือส่วนที่เจริญแล้ว แต่ด้วยศักยภาพ การเดินทาง และปัจจัยหลายๆ อย่างของนนทบุรีไม่เหมือนกรุงเทพฯ ทำให้เกิดข้อจำกัดในการพัฒนา และเหมือนเป็นการบีบบังคับให้การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยต้องกระจายออกไปจากชุมชน หรือพื้นที่ที่มีความเจริญมากขึ้น เช่น การห้ามสร้างคอนโดมิเนียม (ความสูงไม่เกิน 23 เมตร) หรือโครงการจัดสรรในซอยที่มีความกว้างน้อยกว่า 12 เมตร ในพื้นที่ผังเมืองสีเหลือง หรือการห้ามการพัฒนาโครงการจัดสรรในพื้นที่ผังเมืองสีเขียว FAR หรือพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ที่ดินทั้งหมดก็ลดน้อยลงจากเดิม เป็นต้น


นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA) บริษัทที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร กล่าวว่า ล่าสุด ในวันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2566 ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการและผู้ที่เกี่ยวกับวงการอสังหาริมทรัพย์แปลกใจเมื่อผังเมืองรวมนนทบุรี พ.ศ.2566 มีการประกาศบังคับใช้ออกมากแล้ว และข้อจำกัดต่างๆ รวมไปถึงข้อกำหนดในการพัฒนายังเป็นไปในแนวทางเดียวกับที่ร่างผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรีเคยออกมาก่อนหน้านี้

ประเด็นหลักๆ ที่เป็นปัญหาในมุมมองของผู้ประกอบการและคนในวงการอสังหาริมทรัพย์ของจังหวัดนนทบุรี คือ เรื่องของการกำหนดให้การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยที่มีราคาถูก และเป็นที่นิยมในจังหวัดนนทบุรีนั้นไม่สามารถพัฒนาได้บนที่ดินที่อยู่บนถนนที่มีความกว้างน้อยกว่า 12 เมตร ในพื้นที่ผังเมืองสีเหลือง ซึ่งพื้นที่ผังเมืองสีเหลืองนั้นอยู่ในพื้นที่ที่มีความเจริญมาก่อนหน้านี้แล้ว และถนนซอยส่วนใหญ่ในจังหวัดนนทบุรีมีความกว้างไม่เกิน 12 เมตรเท่านั้น

บ้านเดี่ยว หรือบ้านแฝดก็เช่นกัน ที่ต้องพัฒนาบนที่ดินที่ติดกับถนนที่มีความกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร ตึกแถวนั้นต้องมีที่ดินติดถนนไม่น้อยกว่า 12 เมตรจึงจะพัฒนาได้ เรียกได้ว่าข้อกำหนดในผังเมืองเหล่านี้มีผลโดยตรงต่อการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร รวมไปถึงในพื้นที่ที่มีผังเมืองสีเขียว ซึ่งเป็นพื้นที่ส่วนใหญ่ของภาคตะวันตกของจังหวัดนนทบุรี ไม่สามารถพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยประเภทใด ยกเว้นในบางพื้นที่เท่านั้น แต่ต้องติดกับถนนที่มีความกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตรเช่นกัน

อาคารพักอาศัยรวม หรือคอนโดฯ ที่มีพื้นที่รวม 5,000-10,000 ตารางเมตร (ตร.ม.) ก็เช่นกัน ต้องอยู่ในพื้นที่ที่ติดกับถนนที่มีความกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตรในพื้นที่ผังเมืองสีส้ม แต่ FAR ในพื้นที่เหล่านี้อยู่ที่ 3.5-5 เท่าของที่ดินเท่านั้น ซึ่งน้อยมาก หรือถ้าต้องการพัฒนาคอนโดมิเนียมพื้นที่อาคาร 5,000-10,000 ตร.ม.ในพื้นที่ที่มี FAR สูงๆ ต้องหาที่ดินในพื้นที่ผังเมืองสีแดงเพราะจะได้ FAR 7-8 เท่าของพื้นที่ที่ดิน แต่ต้องอยู่ติดกับถนนที่มีความกว้างไม่น้อยกว่า 16 เมตรขึ้นไป

ถ้าต้องการพัฒนาคอนโดฯ พื้นที่มากกว่า 10,000 ตร.ม.ขึ้นไป ต้องหาที่ดินติดกับถนนความกว้างไม่น้อยกว่า 30 เมตร หรือต้องลดขนาดอาคารลงเหลือไม่ถึง 10,000 ตร.ม. แม้ว่าจะอยู่ในพื้นที่ผังเมืองสีแดงและมี FAR 7-8 เท่าของที่ดินก็ตาม

ข้อกำหนดเหล่านี้ ทั้งในเรื่องความกว้างของถนนที่มีผลโดยตรงต่อการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร เพราะถนนส่วนใหญ่ในจังหวัดนนทบุรี โดยเฉพาะพื้นที่ที่อยู่ในซอยมีความกว้างน้อยกว่า 12 เมตรแน่นอน หรือ FAR ที่มีผลต่อการพัฒนาและควบคุมโครงการคอนโดฯ นั้น มีผลให้การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในจังหวัดนนทบุรีหลังจากที่ผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรี พ.ศ.2566 ประกาศใช้นั้น ทำได้ยากขึ้น และมีต้นทุนสูงขึ้น เพราะที่ดินที่อยู่บนถนนที่มีความกว้างมากกว่า 10 เมตรมีราคาขายมากกว่าแน่นอน หรือการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมต้องหาที่ดินที่มี FAR สูงซึ่งแน่นอนว่าต้องไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้า ติดถนนที่มีความกว้างมากกว่า 30 เมตรขึ้นไป (ถ้าต้องการพัฒนาอาคารที่มีพื้นที่มากกว่า 10,000 ตร.ม.ขึ้นไป) และราคาที่ดินก็ต้องสูงมากเช่นกัน ซึ่งมีผลต่อการกำหนดราคาขายของบ้านและคอนโดฯ ต่อไป


ซื้อพัฒนาคอนโดฯ สร้างค้างต่อรับประโยชน์ผังเมืองเดิม

นายสุรเชษฐ กล่าวว่า แม้ว่าในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในจังหวัดนนทบุรีจะเงียบเหงาไปจากตลาดอสังหาฯ แทบไม่มีโครงการเปิดขายใหม่เลย เพราะคอนโดฯ เหลือขายในพื้นที่ยังมีอยู่อีกเยอะ แต่โครงการที่อยู่ในพื้นที่ยังถือว่าได้เปรียบอยู่พอสมควร เพราะพัฒนาด้วยเงื่อนไขของผังเมืองเก่า หรือขออนุญาตก่อสร้างในช่วงสุญญากาศของผังเมืองพอดี ต้นทุนที่ดิน และรูปแบบการพัฒนายังสามารถพัฒนาเป็นโครงการขนาดใหญ่ที่มีส่วนต่อการกำหนดราคาขาย เพราะจำนวนยูนิตมาก ซึ่งถ้าอ้างอิงตามผังเมืองปัจจุบันคงไม่สามารถพัฒนาโครงการแบบนี้ได้แล้ว รวมไปถึงโครงการบ้านจัดสรรในซอยที่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าต่างๆ เช่นกัน ที่คงไม่สามารถหาโครงการใหม่ได้อีกแล้วในช่วง 5 ปีจากนี้ ยกเว้นโครงการเหลือขาย หรือบ้านและคอนโดฯ มือสองในตลาด

ผู้ประกอบการบางรายเข้าไปซื้อโครงการคอนโดฯ เดิมจากผู้ประกอบการที่มีปัญหาเรื่องของสภาพคล่องทางการเงิน อาจจะยังมีคอนโดฯ ภายใต้ศักยภาพเดิมของผังเมืองรอการโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงหลังจากนี้ ในขณะที่การพัฒนาโครงการใหม่ๆ คงเกิดขึ้นน้อยมากในช่วง 5 ปีจากนี้ ยกเว้นโครงการที่อาจจะมีการขออนุญาตก่อสร้างไปก่อนหน้านี้แล้ว ซึ่งอาจจะมีผู้ประกอบการหลายรายที่ชิงขออนุญาตก่อสร้างทั้งโครงการคอนโดฯ และบ้านจัดสรรไปก่อนแล้ว เจ้าของที่ดินหลายรายอาจจะต้องรับมือกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต่อไปอีก 5 ปีเช่นกัน เพราะขายที่ดินได้ยาก ยกเว้นจะลดราคาขายลงมาจากที่เคยตั้งไว้ก่อนหน้านี้ เพราะศักยภาพในการพัฒนาด้อยลงด้วยข้อจำกัดทางผังเมือง แม้ว่าจะไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าก็ตาม

ซึ่งทางผู้ประกอบการและคนในวงการอสังหาฯ คงต้องหาช่องทางในการอยู่รอดต่อไปก่อนในช่วง 5 ปีนี้ ใครที่มีสต๊อกเหลือขาย หรือโครงการที่ยังไม่ก่อสร้างคงต้องเก็บที่ดินไว้ก่อน เพราะราคาที่อยู่อาศัยในจังหวัดนนทบุรีคงไม่ปรับขึ้นมาให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงของผังเมืองแน่นอน

ระดมสมาชิกอสังหาฯ เข้าพบถกแก้ผังฯ

นายปรีชา กุลไพศาลธรรม กรรมการผู้จัดการกลุ่มบริษัทในเครือเปี่ยมสุข พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ผู้ประกอบการที่มีความเชี่ยวชาญในตลาดอสังหาริมทรัพย์จังหวัดนนทบุรี ในฐานะนายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี ในฝั่งของสมาคมฯ ได้เตรียมทีมงานหลังจากที่มีการประกาศใช้ผังเมืองนนทบุรีไว้อยู่แล้ว ล่าสุด ได้มีการพูดคุยกับผู้อำนวยการกองผังเมืองจังหวัดนนทบุรี ที่จะนำทีมอสังหาฯ ของสมาคมฯ และเตรียมข้อมูลต่างๆ ไปหารือในเรื่องแนวทางขออนุญาตแก้ไขผังเมือง หรือแม้แต่ทางผู้ที่เกี่ยวข้องในหน่วยงานท้องถิ่น เช่น อบต. อบจ.แต่ละพื้นที่จะเข้าไปหารือเช่นกัน ปัจจุบัน ผู้ว่าราชการจังหวัดนนทบุรีมีอำนาจในการแก้ไขผังเมืองได้

"เราจะไปแจงเรื่องผลกระทบต่อการขยายของเมืองได้ ซึ่งจังหวัดนนทบุรีมีศักยภาพ มีระบบสาธารณูปโภคมาก ขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลได้รับรู้ข้อมูลมาตลอด และในการซื้อที่ดินได้มีการตรวจเช็กที่ดิน ทำให้มีทางออกในการพัฒนาโครงการในพื้นที่อื่นๆ ที่ไม่ใช่จังหวัดนนทบุรีได้ เช่น โซนปทุมธานี หรือกรุงเทพฯ ที่พื้นที่ใกล้ๆ นนทบุรี ขยับไปทางจังหวัดนครปฐม เป็นต้น จะบอกว่าผู้ประกอบการอสังหาฯ กรุงเทพฯ อาจไม่กระทบมากเท่ากับแลนด์ลอร์ด หรือชาวบ้านที่มีที่ดินอยู่ตามตรอก ซอก ซอย ที่ดินจะพัฒนาได้ แต่ถูกผังเมืองใหม่จำกัด ราคาไม่ค่อยขยับตัว แลนด์ลอร์ดเสียประโยชน์ และยังเจอเรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เป็นภาระเพิ่มขึ้น" นายปรีชากล่าว

ล่าสุด ผู้สื่อข่าวได้สอบถามนายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี หลังพบผู้อำนวยการกองผังเมืองจังหวัดนนทบุรี ว่า มีแผนร่วมกันจะยื่นขออนุญาตแก้ไขผังเมืองนนทบุรีฉบับปัจจุบัน โดยที่ทางสมาคมฯ จะมีการประชุมร่วมกับสมาชิกอสังหาฯ ในจังหวัดนนทบุรี โดยจะมีอดีตผู้ว่าราชการจังหวัดนนทบุรี เข้ามาร่วมช่วยเหลือ ซึ่งในวันประชุมของสมาคมฯ ในวันที่ 25 เม.ย.นี้จะต้องมีการขอมติที่ประชุม โดยจะให้น้ำหนักในเรื่องการแก้ไขขนาดของถนน เนื่องจากในรายละเอียดของผังเมืองนนทบุรี มีหลายจุดที่มีประเด็นที่เราคิดอยากให้มีการปรับแก้ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องขนาดของถนน ที่กำหนดขนาดเล็กสุด 10 เมตร 12 เมตร โดยจะเลือกโฟกัสแก้ในพื้นที่ที่มีความจำเป็นเท่านั้น เช่น อำเภอบางใหญ่ และอำเภอบางบัวทอง เส้นถนน 345 ที่เชื่อมถนน 346 รวมไปถึงตลอดแนวเส้นขนานกาญจนาภิเษก ซึ่งเป็นโซนที่มีการกำหนดขนาดของถนนด้วย เป็นต้น

“กระบวนการการยื่นแก้ไขต้องผ่านกองผังเมือง ไปถึงผู้ว่าฯ โดยมี บอร์ด อบต. และ อบจ. เป็นเจ้าภาพ ซึ่งขั้นตอนต่างๆ กว่าจะเริ่มเข้าสู่การไขน่าจะเห็นภาพประมาณกลางปี 2567 เนื่องจากต้องผ่านบอร์ดต่างๆ ไม่น้อยกว่า 7-8 บอร์ด”

เปี่ยมสุข เทน้ำหนักเปิดโครงการปทุมธานี-กทม.

ในส่วนของโครงการเปี่ยมสุขนั้น ได้ปรับแผนการพัฒนาโครงการไปจังหวัดปทุมธานีกว่าครึ่ง และในพื้นที่กรุงเทพฯ ทำให้สัดส่วนโครงการในจังหวัดนนทบุรีลดเหลือน้อย การจะซื้อที่ดินติดถนนกว้าง 12 เมตร ราคาซื้อขายสูงมาก ไม่สอดรับกับความต้องการของกำลังซื้อ เป็นโจทย์ของการพัฒนาโครงการที่ค่อนข้างยาก ยกเว้นหากความต้องการในกลุ่มราคาที่สูงขึ้นเข้ามาอาจทำให้เปี่ยมสุข หันมาทำโครงการบ้านแพงได้เพียงแต่ต้องใช้เวลา


บ้านต้นทุนเดิม บ้านมือสองได้ประโยชน์ ขายดี

นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด กล่าวว่า โครงการบ้านจัดสรรเดิมหรือบ้านที่ประกาศขายอยู่ในซอยเล็กๆ จะได้รับประโยชน์ เนื่องจากผังเมืองใหม่มีเรื่องความกว้างของถนนมาบังคับ หรืออาจจะพอมีวิธี คือ ซื้อที่ดินข้างในโครงการแล้วทำถนนเข้าไปข้างในโครงการให้ใหญ่เหมือนในโซนราชพฤกษ์ที่ทำกัน ดังนั้น สิ่งที่เราจะเห็นคือ ที่ดินในซอยจะได้รับผลกระทบจากขนาดความกว้างของที่ดินใหม่

"ไม่เหมือนจังหวัดไหนเลยที่ทำแบบนี้ มีแต่จังหวัดนนทบุรี ที่อยู่ดีๆ ก็คิดเรื่องนี้ (ผังเมืองใหม่) ขึ้นมา ซึ่งห้างสรรพสินค้าบางแห่งจะมีปัญหาไม่สามารถก่อสร้างได้ เนื่องจากอยู่ในพื้นที่ ย.สีส้ม ไม่ใช่ ย.สีน้ำตาล"


แบงก์ฟันธง ผังใหม่บีบบ้านแพง คนซื้อหมดโอกาสมีที่อยู่อาศัย

ด้านนายชาวิช ฉายปัญญาเลิศ ทีมที่ปรึกษาโครงการ สายสินเชื่อธุรกิจธนาคารเกียรติ นาคิน จำกัด (มหาชน) หรือ KK ได้ศึกษาและวิเคราะห์ข้อมูลร่างผังเมืองนนทบุรีว่า เดิมในพื้นที่จังหวัดมีอัตราส่วนพื้นที่ดินต่อพื้นที่ก่อสร้าง (FAR) 10:1 ทั้งจังหวัด ในร่างผังเมืองฉบับนี้มีการกำหนด FAR ที่แตกต่างกันในแต่ละพื้นที่สูงสุดคือ 8:1 ซึ่งมีพื้นที่ไม่ใหญ่มากนั้น และยังมีข้อกำหนดเรื่องความกว้างถนนด้วย ถึงจะทำได้เต็มศักยภาพ อีกทั้งเดิมในพื้นที่จังหวัดไม่มีพื้นที่ที่ห้ามทำการจัดสรร แต่ในร่างผังเมืองฉบับนี้มีกำหนดพื้นที่ที่ห้ามทำการจัดสรร ได้แก่ พื้นที่เกษตรกรรม และพื้นที่อุตฯ ซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่ในพื้นที่ฝั่งตะวันตกของจังหวัด ซึ่งการพัฒนาโครงการจัดสรรมีเรื่องของความกว้างขนาดถนนเข้ามากำหนดในหลายพื้นที่ ส่งผลให้พื้นที่ในซอยจะไม่สามารถพัฒนาโครงการได้หลายพื้นที่ ผู้ประกอบการรายเล็ก รายกลางที่ไม่สามารถซื้อที่ดินติดถนนใหญ่ได้อาจจะไม่สามารถพัฒนาโครงการได้ รวมถึงหากที่ดินต้องติดถนนขนาดใหญ่จะมีราคาที่ดินสูงส่งผลให้ต้นทุนการพัฒนาสูง ราคาขายบ้านจะสูงตามไปด้วย