DBSV ประเมินได้เวลาเก็บกอง REIT เข้าพอร์ต หลังช่วงอัตราผลตอบแทนพันธบัตรมีทิศทางอ่อนลง ขณะที่ เฟด - กนง.ส่งสัญญาณยุติวงจรขึ้นดอกเบี้ย และพร้อมลดอัตราดอกเบี้ยเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ จึงมองเป็นโอกาสลงทุน แม้ยังมีความเสี่ยงจากเงินเฟ้อสหรัฐที่ยังสูง พร้อมชู 4 กองเด่น FTREIT - WHART - LPF และ TFFIF
บริษัทหลักทรัพย์ ดีบีเอส วิคเคอร์ส ( ประเทศไทย ) จำกัด หรือ DBSV เปิดเผยว่า ในช่วงนี้ เป็นโอกาสลงทุนใน ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust: REIT)จากปัจจัยดังนี้
1. หลักทรัพย์กลุ่มนี้จะสดใสเมื่ออัตราผลตอบแทนพันธบัตรมีทิศทางจะอ่อนลง เพราะเวลาพิจารณาอัตรา ผลตอบแทนจะอิงตามอัตราผลตอบแทนพันธบัตร นั่นคือ นำอัตราผลตอบแทนของหลักทรัพย์ที่กำลังพิจารณาส่วนใหญ่จะเป็นเงินปันผลมาหักจากอัตราผลตอบแทนพันธบัตร เรียกว่า “Yield Gap” หากยิ่งมากจะยิ่งดี ดังนั้นหากตัวลบในที่นี้คือ อัตราผลตอบแทนพันธบัตรมีแนวโน้มจะลดลง ก็ถือว่าหลักทรัพย์กลุ่มนี้จะอยู่ในช่วงได้รับความนิยมสูงอย่างไรก็ตามหลักทรัพย์กลุ่มนี้ก็มีส่วนหนึ่งที่จะแปรไปตามภาวะของดัชนีของ SET ด้วยเช่นกัน
2. ธนาคารกลางสหรัฐฯ (เฟด) และ คณะกรรมการนโยบายทางการเงิน ของธนาคารแห่งประเทศไทย (กนง.) เข้าใกล้ยุติวงจรการขึ้นดอกเบี้ย ซึ่งในช่วงที่เฟดเร่งปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยในปี 65 เพื่อปราบอัตราเงินเฟ้อที่สูงนั้น อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลไทยอายุ 10 ปี (Bond Yield 10 years) เคยขึ้นไปสูงสุดถึงระดับ 3.2%-3.3% แต่เมื่อตลาดฯรับรู้ถึงเรื่องเฟด และ กนง.เข้าใกล้ยุติวงจรการขึ้นดอกเบี้ย ล่าสุดอัตราผลตอบแทนมาอยู่ที่เพียง 2.2% แล้ว
คาดว่ามีโอกาสที่เมื่อมาถึงเวลาการหยุดขึ้นดอกเบี้ย และพร้อมที่จะลดอัตราดอกเบี้ยเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ อัตราผลตอบแทนจะกลับมาต่ำกว่า 2% ได้ส่วนความเสี่ยงคือ อัตราเงินเฟ้อที่สหรัฐยังสูง และเฟดต้องเร่งขึ้นดอกเบี้ยเพิ่มเติม
เปิดโผ Top Pick สำหรับหลักทรัพย์ 4 กองได้แก่
FTREIT - WHART ผู้นำอุตสาหกรรม - คลังสินค้า ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (FTREIT) และ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท (WHART) เป็นผู้นำตลาดด้านธุรกิจอุตสาหกรรม (industrial REITs) ซึ่งถือว่าธุรกิจคลังสินค้าและโรงงานสำเร็จรูปให้เช่ามีความยืดหยุ่นดี ระหวางมีโรคระบาดโควิด-19 จุดเด่นคือ ทั้งสองหลักทรัพย์มีสินทรัพย์ในพอร์ตที่เป็น freehold ในสัดส่วนที่สูง สำหรับในส่วนของที่เป็นเช่าก็ยังมีอายุที่เหลือค่อนข้างจะยาว อีกทั้ง 2 กองทุนฯนี้ก็จะเน้นการเติบโต โดยการซื้อสินทรัพย์ใหม่เข้ามาบริหารในทุกๆปี
สำหรับ FTREIT กำหนดราคาพื้นฐานไว้ที่ 12.60 บาท คาดการณ์อัตราผลตอบแทนเงินปันผลปีนี้สูงเป็น 7.0% และมี IRR ที่ระดับ 7.9%
ด้าน WHART กำหนดราคาพื้นฐานไว้ที่ 12.50 บาท คาดการณ์อัตราผลตอบแทนเงินปันผลปีนี้สูงเป็น 7.1% และมี IRR ที่ระดับ 7.7%
LPF ผู้นำด้านธุรกจิค้าปลีก กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าโลตัสส์ รีเทล โกรท (LPF) เป็นกองทุนอสังหาฯ ที่เป็นผู้นำด้านธุรกจิค้าปลีก (retail property fund) มีการลงทุนในศูนย์การค้า Lotus ถึง 23 สาขา ตั้งอยู่ในทำเลที่เป็นยุทธศาสตร์ด้านการค้าที่ดีภายในไทย เราคาดว่ามีโอกาสสูงที่ LTF จะเปลี่ยนรูปแบบมาเป็นกอง REIT สำหรับโอกาสที่ดีคือ สปอนเซอร์ Lotus มีจำนวนสาขาที่เป็นศูนย์การค้ามากกว่า 200 แห่ง (รูปแบบอื่นๆอีก 1,000 แห่ง) แต่ LPF กลับบริหารเพียง 23 แห่ง จึงยังมีช่องว่างในการเติบโตได้ในอนาคต
ให้ราคาพื้นฐานไว้ที่ 15.00 บาท คาดการณ์อัตราผลตอบแทนเงินปันผลปีนี้สูงเป็น 6.4% และมี IRR ที่ระดับ 8.4%
TFFIF ยังมีอายุที่เหลืออีก 25 ปี กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานเพื่ออนาคตประเทศไทย (TFFIF) เป็นกองทุนสาธารณูปโภค (IFF) ที่ยังมีอายุการบริหารยาวนาน นั่นคือยังมีอายุที่เหลืออีก 25 ปี จากแหล่งรายได้คือ ทางพิเศษ 2 สาย ขณะที่มีความเสี่ยงทางธุรกิจต่ำ ราคาปิดเสนอส่วนเพิ่มอีก 22% ด้านโอกาสทางธุรกิจคือ การปรับขึ้นค่าผ่านทางอีก 5 บาท ตั้งแต่ ก.ย.67 หากมีการปรับขึ้นจริง ก็มีโอกาสจะปรับเพิ่มประมาณการและราคาพื้นฐานได้
ให้ราคาพื้นฐานไว้ที่ 9.40 บาท ซึ่งประเมินด้วยวิธี DCF คาดการณ์อัตรา ผลตอบแทนเงินปันผลปีนี้อยู่ที่ราว 5.5% และระดับ IRR ที่ 7.9%
