อสังหาฯ ภาคใต้ฟื้นรับท่องเที่ยวบูม ดีมานด์คอนโดฯ ต่างชาติพุ่งกระฉูด

การท่องเที่ยวฟื้นตัวหนุนตลาดอสังหาฯ ภาคใต้คึกคัก ดีมานด์บ้านจัดสรร 4 จังหวัดภาคใต้ขยายตัวต่อเนื่อง จับตาคอนโดฯ “พระเอก” ตลาดภูเก็ตปี 66 หลังซัปพลายใหม่แทบไม่มีเข้าตลาด รายใหญ่สบช่องดีมานด์คอนโดฯ จีน-ต่างชาติในภูเก็ตพุ่งสูง สินค้ามีน้อย จ่อปูพรมคอนโดฯ เผย 5 ปัจจัยลบ 1.ต้นทุนก่อสร้างพุ่ง 20% 2.ดอกเบี้ยขาขึ้น 3.ค่าแรงขยับ-แรงงานขาดแคลน 4.LTV ส่งผลกำลังซื้อ 5.เครดิตบูโรเพิ่ม

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารและรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าวถึง สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยภาคใต้ จากผลการสำรวจภาคสนามตลาดอสังหาฯ 4 จังหวัดภาคใต้ ประกอบด้วย ภูเก็ต สงขลา สุราษฎร์ธานี และนครศรีธรรมราช พบว่า ในช่วงครึ่งหลังปี 65 มีหน่วยที่อยู่อาศัยเสนอขายในตลาด 17,000 หน่วย แบ่งเป็นโครงการจัดสรร 12,800 หน่วย และเป็นคอนโดมิเนียม 4,600 หน่วย

โดยจังหวัดที่มีการเปิดตัวโครงการจัดสรรเป็นอันดับ 1 คือ จังหวัดภูเก็ต ซึ่งมีหน่วยเสนอขาย 4,550 หน่วย รองลงมาคือ จังหวัดสงขลา 3,650 หน่วย จังหวัดสุราษฎร์ธานี 2,800 หน่วย และจังหวัดนครศรีธรรมราช 1,900 หน่วย ส่วนตลาดคอนโดมิเนียม ภูเก็ตยังคงเป็นจังหวัดที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่และหน่วยเสนอขายมากที่สุดคือ 3,690 หน่วย คิดเป็น 80% ของจำนวนคอนโดฯ ที่เปิดขายทั้งหมดใน4 จังหวัดภาคใต้

สำหรับหน่วยเสนอขายที่มีอยู่ใน 4 จังหวัดภาคใต้ ซึ่งดูเหมือนว่ายังมีจำนวนหน่วยเสนอขายสะสมค่อนข้างมากนั้น เนื่องจากเป็นหน่วยเหลือขายของที่อยู่อาศัยตั้งแต่ครึ่งแรกของปี 65 เมื่อรวมกับหน่วยเสนอขายที่มีการเปิดใหม่ในช่วงครึ่งหลังของปีทำให้มีหน่วยเสนอขายคอนข้างมาก ทั้งนี้ ในช่วงครึ่งหลังของปี 65 มีคอนโดฯ เปิดใหม่ 890 หน่วย เป็นโครงการในภูเก็ต 2 โครงการ และจังหวัดสุราษฎร์ธานี 1 โครงการ ขณะที่โครงการจัดสรรมีการเปิดตัวในจังหวัดสงขลาสุราษฎร์ธานี และภูเก็ตเพิ่มมากขึ้น แต่ยังถือว่าจำนวนที่มีการเปิดตัวไม่มากนัก


ทั้งนี้ ตลาดที่มีความโดดเด่นของภาคใต้ยังคงเป็นจังหวัดภูเก็ต ซึ่งมีการเปิดตัวทั้งโครงการจัดสรรและคอนโดฯ โดยหน่วยเสนอขายที่อยู่อาศัยในจังหวัดภูเก็ตมีจำนวน 8,240 หน่วย ติด -2% เมื่อเทียบกับหน่วยเสนอขายในช่วงครึ่งหลังของปี 64 โดยสามารถแบ่งเป็นสัดส่วนดังนี้ บ้านเดี่ยว 17.3% บ้านแฝด 15% ทาวน์เฮาส์ 21% และคอนโดฯ 45%

“อย่างไรก็ตาม หากเปรียบเทียบหน่วยเสนอขายในช่วงครึ่งหลังของปี 65 กับช่วงครึ่งแรกของปี 64 พบว่ามีหน่วยเสนอขายเพิ่มมากขึ้น โดยเมื่อแยกย่อยลงไปจะพบว่าในตลาดคอนโดฯ มีซัปพลายเสนอขายรวมปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องเพราะโครงการเปิดใหม่มีน้อยมาก ขณะที่บ้านจัดสรรมีสัดส่วนเพิ่มมากขึ้นเมื่อเทียบช่วงครึ่งแรก กลับครึ่งปีหลังของปี 65 โดยมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นถึง 28% ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นในทุกประเภทของโครงการจัดสรรโดยบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น 23% บ้านแฝดเพิ่มขึ้น 65% ทาวน์เฮาส์เพิ่มขึ้น 15%”


นายพัทธนันท์ พิสุทธิ์วิมล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต กล่าวถึง ภาพรวมตลาดภูเก็ตว่า ภูเก็ตมีรายได้หลักจากท่องเที่ยว ช่วงที่ผ่านมาเป็นช่วงการฟื้นฟูจากภาวะโควิด-19 มูลค่าตลาดอสังหาฯ ภูเก็ตอยู่ที่ประมาณ 50% ของช่วงปกติ แต่ในช่วงปลายปีที่ผ่านมา การขยับตัวของผู้ประกอบการอสังหาฯ มีมากขึ้น แต่ตลาดยังมีปัจจัยลบอยู่หลายตัว ประกอบด้วย 1.ต้นทุนก่อสร้างที่ปรับตัวขึ้น โดยรวม 20% 2.อัตราดอกเบี้ยอยู่ในแนวโน้มขาขึ้น 3.ค่าแรงปรับตัวและแรงงานขาดแคลนซึ่งเป็นปัญหาหลักของจังหวัดภูเก็ต เนื่องจากในช่วงโควิด-19 ทุกโรงแรมหยุดบริการ ภาคก่อสร้างลดการจ้างงานลงกว่า 40% เมื่อสถานการณ์กลับมาดีขึ้น โรงแรมเริ่มกลับมาเร่งงานก่อสร้างเพื่อให้เปิดทันให้บริการนักท่องเที่ยวที่เดินทางเข้ามาทำให้ความต้องการแรงงานสูงขึ้น การแย่งแรงงานด้วยการขึ้นค่าจ้างทำให้ค่าแรงรายวันบางครั้งสูงถึง 500 บาท 4.มาตรการ LTV ยังคงส่งผลต่อผู้ซื้อคนไทย เนื่องจากในช่วงโควิเงินออกลดลงทำให้ไม่มีเงินก้อนใหญ่มาซื้อที่อยู่อาศัยได้ ดังนั้น ในปัจจุบันการซื้อขายที่อยู่อาศัยจึงเป็นกลุ่มชาวต่างชาติหรือคนไทยที่ได้รับการจ้างงานในช่วงโควิด หรือกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง 5.เครดิตบูโรที่ผู้บริโภคเพิ่มขึ้นจากผลกระทบช่วงโควิด-19

ส่วนสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในปัจจุบัน ภูเก็ตเป็นจังหวัดเล็ก ประชากรในทะเบียนราษฎร 400,000 คน แต่ประชากรแฝงมีอยู่ 700,000 คน ในช่วงโควิดประชากรแฝงหายไปหมด เหลือเพียงคนภูเก็ต 400,000 คน เมื่อการท่องเที่ยวฟื้น ประชากรแฝงหรือคนเข้ามาทำงานในภูเก็ตกลับมาได้ยังไม่ถึง 50% ทำให้ไม่พอกับความต้องการแรงงาน ทำให้มีการแย่งแรงงานกันในปัจจุบัน ขณะที่นักท่องเที่ยวในปีก่อนมีจำนวน 5.6 ล้านคน และคาดว่าในปีนี้จะกลับมาประมาณ 10 ล้านคน แต่จะเป็นกลุ่มที่กำลังซื้อสูงกว่าก่อนเกิดโควิด

จำนวนขออนุญาตจัดสรรประมาณ 1,095 ยูนิต ในระหว่างปี 64-65 ซึ่งอยู่ในภาวะโควิด ทำให้ยอดการก่อสร้างน้อย และที่มีการขออนุญาตไว้มีการก่อสร้างเพียง 20% เท่านั้น เพราะดีมานด์ไม่มากพอ แต่ในช่วงกลางปี 65 มียอดการขออนุญาตจัดสรรเพิ่ม 863 ยูนิต ซึ่งเป็นโครงการที่เตรียมความพร้อมไว้แล้ว แต่มาเริ่มก่อสร้างเมื่อสถานการณ์กลับมาดีขึ้น ดังนั้น ในช่วงไตรมาส 4/65 จึงมียอดการขอจัดสรร และทำ EIA จำนวนมากทั้งภาคอสังหาฯ และโรงแรม

ทั้งนี้ สถานการณ์ดังกล่าวคาดว่าจะทำให้ปีนี้มียอดการขออนุญาตจัดสรรใกล้เคียง หรือสูงกว่าช่วงก่อนเกิดโควิด-19 หรือมียอดขอจัดสรรไม่ต่ำกว่า 1,000 ยูนิต ซึ่งเป็นการลงทุนของอสังหาฯ ในพื้นที่และส่วนกลาง โดยเฉพาะอสังหาฯ จากส่วนกลางที่มีแผนเข้ามาลงทุนเพิ่มจำนวนมาก และเมื่อพิจารณาจากยอดการโอนที่ดิน หรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างแล้วพบว่ายอดการโอนมีปริมาณใกล้เคียงกับช่วงก่อนเกิดโควิด-19 และเป็นที่น่าสังเกตว่ายอดโอยนั้นจะมีสัดส่วนการโอนของชาวต่างชาติจำนวนมาก โดยส่วนใหญ่เป็นการซื้อขายในรูปแบบบริษัท หรือมีภรรยาคนไทย สะท้อนให้เห็นว่าตลาดเริ่มฟื้นตัวกลับมาชัดเจน

เมื่อพิจารณายอดโอนกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุด หรือคอนโดมิเนียมจะชัดเจนมากกว่า ยอดโอนส่วนใหญ่มาจากกลุ่มลูกค้าต่างชาติ เนื่องจากเป็นอสังหาฯ ที่ต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ได้ ทำให้ยอดโอนพุ่งสูงมากตั้งแต่ช่วงกลางปี 65 จนถึงปลายปี โดยเฉพาะในช่วงเดือน พ.ย.-ธ.ค. ที่มียอดโอนลูกค้าต่างชาติสูงมาก ซึ่งมียอดโอนสูงกว่าช่วงก่อนเกิดโควิ-19

“ยอดจดทะเบียนอาคารชุดสะสมตั้งแต่ภูเก็ตเริ่มมีคอนโดฯ จนถึงปัจจุบัน 28,000 ยูนิต แต่ยอดโอนกรรมสิทธิ์สะสม ซึ่งนับรวมยอดอาคารชุดมือสองด้วยเท่ากับยอดขอจดทะเบียนสะสมแล้ว ทำให้ภาพตลาดคอนโดฯ ขณะนี้เสมือนว่าคอนโดฯ ที่มีอยู่ในตลาดขายหมดแล้ว สาเหตุที่เป็นเช่นนี้เพราะยอดขายคอนโดฯ ในตลาดจีนที่มีกว่า 4,000-5,000 ยูนิต บางส่วนยังไม่ได้จดทะเบียน เนื่องจากชะลอการก่อสร้างไป ประกอบกับคนจีนบางกลุ่มถอนเงินจอง อย่างไรก็ตาม โครงการที่มีการชะลอก่อสร้างเริ่มกับมาสร้างต่อในช่วงไตรมาส 3/65 ซึ่งต้องใช้เวลาก่อสร้างอยู่บ้าง แต่คาดว่าสิ้นไตรมาส 1/66 นี้จะเริ่มกลับเข้ามาจดทะเบียนเพิ่ม เนื่องจากโครงการทีมียอดขายจากลูกค้าจีนเริ่มก่อสร้างเสร็จ ซึ่งตรงกับช่วงที่ลูกค้าจีนเดินทางเข้ามาในช่วง เม.ย.-พ.ค. ซึ่งลูกค้าจีนจะเข้ามารับโอนห้องชุดได้พอดี”

อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบยันดีมานด์คอนโดฯ ในภูเก็ตสูงมาก โดยเฉพาะในหาดป่าตอง ซึ่งในขณะนี้มีห้องชุดคอนโดฯ เปิดขายใหม่น้อยมาก ส่วนใหญ่จะเป็นการขายห้องชุดมือสอง รวมถึงในหลายพื้นที่ด้วย ภาพดังกล่าวทำให้ในปีนี้ผู้ประกอบการอสังหาฯ จากส่วนกลางมุ่งเป้า หรือมีแผนจะเข้ามาพัฒนาโครงการใหม่ในจังหวัดภูเก็ตเป็นจำนวนมาก ซึ่งที่ผ่านมา ผู้ประกอบการรายใหญ่จากส่วนกลางที่ประกาศแผนลงทุนในภูเก็ตแล้ว เช่น บมจ.แสนสิริ บมจ.ออริจิ้นฯ และอีกหลายแบรนด์ ซึ่งทำให้แนวโน้มในปีนี้ตลาดภูเก็ตจะมีความคึกคักเป็นอย่างมาก


นายทรงพล จังศิริวัฒนธำรง ประธานหอการค้าจังหวัดสงขลา กล่าวว่า ลักษณะของตลาดสงขลา มีความคล้ายกับจังหวัดภูเก็ตหลังเกิดโควิด-19 เพราะช่วงเกิดโควิด การท่องเที่ยวหายไปหมดเพราะตอนปิดประเทศนักท่องเที่ยวมาเลเซียหายไปกระทบการท่องเที่ยว 100% ส่วนเครื่องยนต์ทางด้านเศรษฐกิจที่สามารถเดินไปได้ดีคือการส่งออกถุงมือยาง แต่เมื่อผ่านโควิด ช่วงไตรมาส 3-4 ปี 65 จนถึงปี 66 มีการจัดกิจกรรมกระตุ้นการท่องเที่ยวทำให้การท่องเที่ยวกระเตื้องกลับมา โดยในช่วงไตรมาส 3-4 ปี 65 ยอดเข้าพักโรงแรมกลับมาดีขึ้น มีอัตราการเข้าพักที่ 60% จากที่มีอัตราเข้าพัก 30-40%ในช่วงก่อนหน้า โดยเฉพาะในช่วงการจัดกิจกรรมต่อเนื่องทำให้มียอดเข้าพักเต็ม 100% เลยทีเดียว

ทิศทางดังกล่าวทำให้ภาคการค้า ภาคการบริการขยายตัวที่ดีขึ้น สังเกตได้จากตัวเลขของภาษีมูลค่าเพิ่มที่เพิ่มสูงขึ้นถึง 10% ในช่วงเดือน ม.ค.ที่ผ่านมา ซึ่งเป็นผลจากการท่องเที่ยวที่กลับมา ทำให้นักท่องเที่ยวเข้ามาใช้เงินในจังหวัดสงขลามากขึ้นไปด้วย ในส่วนของภาคการเกษตรสภาพภูมิอากาศที่ดีทำให้ผลผลิตการเกษตรมีมากขึ้น ทั้งในเรื่องของยางพาราที่ผลิตได้มากขึ้น แต่ยอดขายกลับลดลง เนื่องจากความต้องการใช้ถุงมือยางลดลงหลังสถานการณ์โควิด-19 ดีขึ้น ทำให้ในปีนี้ การท่องเที่ยวจะกลับมาเป็นเครื่องจักรสำคัญในการผลักดันให้เกิดการเติบโตของเศรษฐกิจสงขลา

ส่วนการลงทุนในภาคเอกชน มีการลงทุนเพิ่มขึ้น 16% ในช่วงเดือน ม.ค.ที่ผ่านมา วัดได้จากตัวเลขการขออนุญาตก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นโดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทอาคารพาณิชย์ และทาวน์เฮาส์ ทำให้เศรษฐกิจกลับมาคึกคักมากขึ้น หลังจากที่นักท่องเที่ยวเดินทางเข้ามาในสงขลามากขึ้น ซึ่งปัจจัยดังกล่าวทำให้เอกชนเห็นโอกาสในภาคธุรกิจท่องเที่ยว มีการขยายการลงทุนในภาคธุรกิจโรงแรม ร้านค้า ร้านอาหารเพิ่มมากขึ้น อย่างไรก็ตาม ภาวะเงินเฟ้อที่ปรับตัวขึ้นทำให้กำลังซื้อและการบริโภคของประชาชนในจังหวัดสงขลาไม่ได้สูงมากนัก

“หลังโควิด-19 คลี่คลายทำให้มีการร่วมมือระหว่างราชการและเอกชน หน่วยงานหลายหน่วยงาน ทำให้มีการเปิดเมือง มีการพัฒนาแหล่งท่องเที่ยวใหม่หลายแห่ง ทำให้เกิดผลดีต่อการท่องเที่ยว มีการต่อยอดให้สงขลาเกิดเป็นเมืองแห่งอาหาร ทำให้เกิดการท่องเที่ยวรูปแบบใหม่ขึ้นมา ซึ่งจะสนับสนุนให้จังหวัดสงขลามีเศรษฐกิจที่ขยายตัวดีขึ้น ทำให้ความต้องการแรงงานในปัจจุบันเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะภาคธุรกิจโรงแรม นอกจากนี้ การพัฒนาโครงการพื้นที่เศรษฐกิจพิเศษของภาครัฐ ซึ่งส่งผลให้มีการก่อสร้างถนน และเส้นทางมอเตอร์เวย์ใหม่ จะทำให้เกิดการขยายตัวทางเศรษฐกิจในอนาคต และก่อให้เกิดดีมานด์ที่อยู่อาศัยจากการเคลื่อนย้ายของแรงงานเข้าสู่พื้นที่”