ชี้ข้อกำหนดสีผังเมืองอาจทำ กทม.เติบโตไร้ทิศทาง

กทม.ยอมรับผังเมืองรวมฉบับใหม่ยังล่าช้า หลังกฎหมายกำหนดให้เพิ่มผังย่อยจาก 4 เป็น 6 ผัง ทำให้ต้องเริ่มขั้นตอนดำเนินการจัดทำใหม่ ชี้ข้อกำหนดสีผังเมืองทำ กทม.เติบโตไร้ทิศทาง ระบุผังสีตัวกำหนดราคาที่ดิน แต่ไม่ได้กำหนดรูปแบบการพัฒนาเมือง

เมื่อวันที่ 15 มี.ค.ที่ผ่านมา สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอาคารชุดไทย ร่วมกันจัดงานสัมมนาใหญ่ ประจำปี 2566 ภายใต้หัวข้อ “อสังหาริมทรัพย์ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี 2023” โดย ดร.ชัชชาติ สิทธิพันธุ์ ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร ในฐานะประธานในพิธีเปิดงานสัมมนากล่าวปาฐกถาพิเศษหัวข้อเรื่อง “ผังเมืองและหน่วยงานภาครัฐจะสนับสนุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างไร” ว่า เมื่อกับธุระกิจอสังหาฯ มีความเกี่ยวข้องกันอย่างแยกไม่ออก เพราะเมืองคือแหล่งรวมที่อยู่อาศัยแลธุรกิจต่างๆ เพราะฉะนั้น อสังหาฯ จึงเป็นหัวใจสำคัญของเมือง ดังนั้น ธุรกิจอสังหาฯ และเมืองจะต้องเป็นเนื้อเดียวกัน ไม่ใช่ขัดแย้งกัน แต่จะต้องสนับสนุนซึ่งกันและกัน เมืองจึงต้องมีหน้าที่สร้างมูลค่าให้ธุรกิจอสังหาฯ ด้วย

ทั้งนี้ เทรนด์ที่อยู่อาศัยของโลกนั้นเมืองใหญ่ยังคงเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยที่สำคัญและมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ในอดีตนั้นแหล่งงานและที่อยู่อาศัยอยู่ในพื้นที่เดียวกัน แต่เมื่อเมืองขยายตัว แหล่งงานและพื้นที่อยู่อาศัยต้องแยกตัวออกจากกัน ระบบขนส่งจึงมีความสำคัญมากขึ้น แหล่งที่อาศัยมีการกระจายตัวออกไปพื้นที่รอบนอกมากขึ้น เนื่องจากราคาที่ดินใจกลางเมืองแพง ผู้บริโภคซื้อไม่ไหวจึงกระจายตัวออกไปซื้อที่อยู่อาศัยนอกเมือง ทำให้เมืองในปัจจุบันมีลักษณะเป็นเมืองที่มีการอยู่อาศัยหนาแน่นต่ำ แต่มีความแออัดสูงเพราะเป็นแหล่งทำงาน การเดินทางหนาแน่น ถนนแคบเดินทางลำบาก

ปัญหาที่เกิดขึ้นคือ กฎหมายใหม่กำหนดให้มีผังแนบท้าย 6 ผัง จากเดิมที่มีผังแนบ 4 ผัง ทำให้ต้องมีการร่างผังเพิ่มอีก 2 ผัง ซึ่งเป็นการเริ่มกระบวนการใหม่ โดยคาดว่าผังแนบ 2 ผังใหม่จะเสร็จสิ้นปลายปี 66 หรืออาจยืดออกไปเสร็จสิ้นในปี 67 ด้วยเหตุนี้ ผังเมืองรวม กทม.ฉบับใหม่จึงมีความล่าช้าในการประกาศใช้ออกไปอีก เพราะต้องมีการทำประชาพิจารณ์และดำเนินการตามขั้นตอนใหม่อีกครั้ง

อีกหนึ่งปัญหาคือ ผังเมืองไม่มีทิศทางการพัฒนาที่ชัดเจน เนื่องจากผังเมืองไม่ได้กำหนดว่าในแต่ละพื้นที่ควรจะสร้างอะไร แต่กำหนดว่าสามารถก่อสร้างสูงสุดเท่าไหร่ ซึ่งทำให้การเติบโตของเมืองไร้ทิศทาง เพราะหากมีการก่อสร้างตามข้อบังคับของผังสีว่าพื้นที่ไหนสามารถสร้างได้สูงสุดเท่าไหร่ ซึ่งนั่นหมายความว่าผังเมืองไม่ได้เป็นตัวกำหนดการพัฒนาเมืองให้มีทิศทางไปอย่างไรแต่เป็นตัวกำหนดราคาที่ดินมากกว่า

“สังเกตได้ว่าพื้นที่ไหนในเขตเมืองที่สามารถสร้างคอนโดฯ ได้การไหลของประชากรจะไปกระจุกตัวอยู่จุดนั้น ทำให้คอนโดฯ ที่เกิดขึ้นกระจุกตัวอยู่เฉพาะบางทำเล ปัญหาคือการจัดทำแผนโครงสร้างพื้นฐานในอนาคตจะทำได้ยากขึ้น”

ดร.ชัชชาติ กล่าวว่า ที่ดินแนวรถไฟฟ้าในปัจจุบันมีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างมาก ความต้องการที่อยู่อาศัยในแนวรถไฟฟ้ามีอยู่สูงเช่นกัน แต่ด้วยข้อกำหนดของผังเมืองทำให้ ราคาที่อยู่อาศัยในแนวรถไฟฟ้าปรับตัวสูงขึ้นส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคไม่เพียงพอ ทำให้ผู้ที่สามารถอยู่อาศัยในแนวรถไฟฟ้ามีเฉพาะผู้ที่มีรายได้สูง มีกำลังซื้อสูง ขณะที่ผู้ที่มีรายได้ต่ำต้องขยับออกไปอยู่อาศัยในพื้นที่รอบนอกเมือง ทำให้รถไฟฟ้าที่ทยอยเปิดใช้ไม่สามารถแก้ปัญหาการเดินทางของผู้บริโภคได้เท่าที่ควร เนื่องจากราคาที่ดินในแนวรถไฟฟ้ามีราคาสูง และเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนใหญ่จะรองรับการเดินทางเข้าเมือง ในขณะที่การพัฒนาโครงการที่มีระดับราคาเหมาะสมกับรายได้ของผู้บริโภคส่วนใหญ่จะอยู่ห่างจากตัวสถานีรถไฟฟ้าทำให้การเดินทางเข้าถึงระบบรถไฟฟ้ายุ่งยากขึ้น แต่การเดินทางด้วยรถส่วนตัวกลับมีความสะดวกคล่องตัวมากกว่า ทำให้ระบบขนส่งรถไฟฟ้าไม่สามารถแก้ปัญหาการจราจรในเมืองได้อย่างที่มีการศึกษาและประมาณการไว้

นอกจากนี้ ความไม่ต่อเนื่องของผังเมืองยังก่อให้เกิดปัญหา สังเกตได้จากผังเมืองกรุงเทพฯ และผังเมืองจังหวัดสมุทรปราการ ซึ่งมีความต่างกันออกไป โดยเฉพาะในพื้นที่รอยต่อระหว่างจังหวัดสมุทรปราการกับกรุงเทพฯ มีการกำหนดผังสีที่แตกต่างกัน และไม่สอดคล้องกันทำให้เกิดปัญหาในการอยู่อาศัยของประชาชนในพื้นที่ เช่น ในช่วงรอยต่อของฝั่งกรุงเทพฯ กับจังหวัดสมุทรปราการ ถูกกำหนดให้เป็นพื้นที่สีแดงซึ่งเป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์ แต่เมื่อขยับไปถึงรอยต่อซึ่งเป็นพื้นที่ของจังหวัดสมุทรปราการ ถูกกำหนดผังสีให้เป็นพื้นที่สีม่วง ซึ่งเป็นพื้นที่สำหรับโรงงานอุตสาหกรรม การกำหนดผังสีของพื้นที่ทั้ง 2 จังหวัด ที่ไม่สอดคล้องกันจะส่งผลกระทบต่อการอยู่อาศัยของประชาชน

“ในโซนพื้นที่พุทธมณฑลเป็นอีกหนึ่งพื้นที่ที่มีปัญหาเรื่องความสอดคล้องของการกำหนดผังสี เนื่องจากในพื้นที่มีทั้งพื้นที่สีเขียวและสีเขียวลาย ซึ่งกำหนดให้เป็นพื้นที่อยู่อาศัยและการเกษตร แต่ในปัจจุบันมีการใช้ประโยชน์พื้นที่โดยก่อสร้างเป็นคลังจัดเก็บสินค้าและศูนย์กระจายสินค้า ซึ่งไม่สอดคล้องกับวัตถุประสงค์ในการใช้พื้นที่ นี่คือหนึ่งในปัญหาของการวางผังเมืองที่ไม่สอดคล้องกัน กับการใช้งานพื้นที่ที่เปลี่ยนไป ดังนั้น ปัญหาต่างๆ เหล่านี้จะต้องได้รับการแก้ไข”

นอกจากนี้ ยังมีปัญหาในเรื่องของการปรับผังสีให้สอดคล้องกับผังแนบท้ายผังเมืองรวมซึ่งเป็นเรื่องของโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม ซึ่งตามผังโครงสร้างคมนาคมมีการออกประกาศจากสำนักงานเขตให้พื้นที่ต่างเป็นแนวเวนคืนที่ดินเพื่อรองรับการตัดถนนตามผังโครงสร้างการคมนาคม ซึ่งมีการแนบท้ายอยู่ในผังเมืองรวม โดยปัจจุบันมีอยู่จำนวน 139 เส้นทาง แต่ดำเนินการไปเพียง 2 เส้นทางเท่านั้น ซึ่งการประกาศแนวเวนคืนพื้นที่เพื่อตัดถนนนั้นมีผลต่อการซื้อขายที่ดินค่อนข้างมาก เพราะทำให้เจ้าของที่ดินไม่สามารถซื้อขายที่ดินได้ทั้งที่โครงการตัดถนนยังไม่มีความแน่นอน เพราะผังเมืองใหม่ที่ดำเนินการไปนั้นมีความคืบหน้าเพียงเล็กน้อยเท่านั้น เมื่อมีการปรับผังสีใหม่อาจทำให้แนวเวนคืนที่กำหนดไว้ในขั้นต้นถูกยกเลิกได้ ปัญหาเหล่านี้คือความไม่สอดคล้องของการวางผังเมืองกับการใช้ประโยชน์พื้นที่ ซึ่งทำให้เกิดผลกระทบต่อประชาชน ปัญหาเหล่านี้จะต้องมีการหยิบยกขึ้นมาหารือและแก้ไขกันในอนาคต