ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ เปิดพยากรณ์ตลาดอสังหาฯ ปี 2566 คาดดัชนีรวมตลาดอสังหาฯ ปรับตัวลงอยู่ที่ 90.2 จุด จับตาปัจจัยไม่ผ่อนปรน LTV ค่าธรรมเนียมการโอนเพิ่มขึ้นระดับ 1% ดอกเบี้ยขาขึ้นถึง 0.75-1% กระทบยอดโอนกรรมสิทธิ์ คาดมีหน่วยโอน 352,761 หน่วย ลดลง -10.2 มูลค่าลดลง -4.5 ยอดเปิดโครงการใหม่ กทม.-ปริมณฑลลดลง -2.1 ตัวเลขสินเชื่อปล่อยใหม่ร่วงตามความเข้มงวดของสถาบันการเงิน ลดลง -6.8
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวพยากรณ์ถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 ตามโมเดลที่ได้ประเมินไว้ว่า จากทิศทางเครื่องชี้สภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้านที่อยู่อาศัยในปีนี้ REIC คาดการณ์ว่า ด้านอุปทานจะมีสภาวะทรงตัวถึงชะลอเล็กน้อย เนื่องจากได้ผ่านจุดต่ำสุดมาแล้วในปี 2564 โดยหน่วยที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศจะมีจำนวนประมาณ 78,269 หน่วย เพิ่มขึ้นเพียงร้อยละ 0.3
ขณะที่ใบอนุญาตก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัยมีจำนวนประมาณ 300,228 หน่วยลดลงร้อยละ -8.4 ประกอบด้วยที่อยู่อาศัยแนวราบมีจำนวนประมาณ 246,504 หน่วย และที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดมีจำนวนประมาณ 53,724 หน่วย
ด้านที่อยู่อาศัยเปิดตัวโครงการใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล คาดการณ์ว่าจะมีจำนวนประมาณ 98,132 หน่วย ลดลงร้อยละ -2.1 ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรร จะมีจำนวนประมาณ 58,046 หน่วย ขยายตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 19.4 โครงการอาคารชุดจะมีจำนวนประมาณ 40,086 หน่วย ลดลงร้อยละ -22.4 ซึ่งปัจจัยหลักน่าจะเกิดจากโครงการคอนโดฯ บีโอไอที่ชะลอการเปิดโครงการลง จากก่อนหน้าที่มีการเปิดโครงการเป็นจำนวนมาก
ขณะที่ ด้านอุปสงค์ที่อยู่อาศัยปี 2566 คาดการณ์ว่าจะปรับตัวลดลง ซึ่งจะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยประมาณ 352,761 หน่วย ลดลงร้อยละ -10.2 จะมีมูลค่าประมาณ 1,016,838 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -4.5 แบ่งเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวนประมาณ 264,571 หน่วย ลดลงร้อยละ -7.4 มูลค่าประมาณ 753,628 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -2.9 โอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดพักอาศัยมีจำนวนประมาณ 88,190 หน่วย ลดลงร้อยละ -17.7 มูลค่าประมาณ 263,210 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -8.8
ทั้งนี้ คาดว่าจะกระทบยอดการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสอง ซึ่งคาดว่าจะส่งผลให้ยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ ทั่วประเทศ ปี 2566 อาจจะมีจำนวนรวมประมาณ 650,764 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -6.8 และมีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยคงค้างทั่วประเทศจำนวนประมาณ 4,955,985 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.5 เมื่อเทียบกับปี 2565
นอกจากนี้ ภาพที่ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยได้เร่งโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงไตรมาส 3 และ 4 ของปี 2565 ทำให้สมมติได้ว่าจะเป็นการดึงจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ในอนาคตมา ซึ่งอาจส่งผลให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ใน Q1-Q2/2566 ชะลอตัวลงได้ ดังนั้น จึงอาจทำให้จำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์มีโอกาสลดลงจากปี 2565 ถึงร้อยละ 10.2 และ 4.5 ตามลำดับ
"ปี 2566 ทาง REIC พบปัจจัยลบที่เข้ามากระทำต่อตลาดในหลายด้าน ตั้งแต่ไม่ผ่อนปรน LTV ซึ่งจะกระทบต่อคนที่ต้องการมีการซื้อสำหรับการอยู่อาศัยและการลงทุน ที่เป็นบ้านสัญญาที่ 2 และ 3 ซึ่งมีสัดส่วนประมาณร้อยละ 30 และมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ของรัฐบาลที่ลดค่าธรรมเนียมการโอนเพียงร้อยละ 1 ซึ่งเพิ่มขึ้นร้อยละ 100 (จากเดิมลดให้อยู่ที่ร้อยละ 0.01) ประกอบกับปี 66 เป็นช่วงทิศทางอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นที่อาจจะสูงขึ้นถึงร้อยละ 0.75-1.0 และราคาที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่จะปรับตัวราคาขึ้นทางตรงและทางอ้อม (ส่วนลด/ของแถมน้อยลง)"
ดังนั้น จากปัจจัยที่เราเห็น ทำให้ REIC คาดการณ์ว่าในปี 66 ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) มีแนวโน้มที่จะปรับตัวลงจากปี 65 เล็กน้อยอยู่ที่ 90.2 จุด หรือลดลงประมาณร้อยละ -1.6 สำหรับกรณีฐาน (Base Case) และหากมีปัจจัยบวกที่ดีกว่าที่คาดไว้ (เช่น การท่องเที่ยวฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ ภาคอุตสาหกรรมดีขึ้น) อาจจะมีการขยายตัวได้ถึงร้อยละ 8.2 (Best Case) แต่หากมีปัจจัยที่ส่งผลรุนแรงกว่าที่คาดไว้ อาจจะติดลบได้ถึงร้อยละ -11.5 (Worst Case)
สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในปี 2565 ดร.วิชัย ได้สรุปจาก “ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย)” ที่ฉายภาพให้เห็นว่า ปีที่ผ่านมาตลาดอสังหาฯ ด้านที่อยู่อาศัยมีการฟื้นตัวขึ้นแล้ว โดยมีค่าดัชนีรวมอยู่ที่ 91.7 จุด เพิ่มขึ้นจากปี 2564 ร้อยละ 21.1 ถือเป็นการปรับเพิ่มขึ้นของค่าดัชนีสูงสุดนับจากปี 2562 ที่เริ่มปรับตัวลงแรงจากผลกระทบมาตรการ LTV และอยู่ในจุดต่ำสุดต่อเนื่องกัน 2 ปี ในปี 2563 และ 2564 ที่ 75.6 และ 75.7 จุด ตามลำดับ
ซึ่งเป็นผลมาจากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ของรัฐบาล การผ่อนปรน LTV อัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับต่ำ ราคาที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ยังไม่ปรับตัวนัก รวมถึงสภาพเศรษฐกิจภาพรวมของประเทศฟื้นตัวต่อเนื่อง โดยเฉพาะภาคธุรกิจการค้าและการท่องเที่ยวได้รับประโยชน์จาการเข้ามาท่องเที่ยวของคนต่างชาติ ซึ่งจะมีส่วนช่วยภาคอสังหาฯ