คอนโดฯ ราคาแพงเข้าสู่วัฏจักร "คืนชีพ" อสังหาฯ ปัดฝุ่นโครงการใหม่ "ทองหล่อ-วิทยุ" เริ่มฮอต

การเปิดให้บริการของเส้นทางรถไฟฟ้ามีผลกระทบต่อการเปลี่ยนแปลงการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานคร เพราะราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ถ้านับในระยะยาว 20 ปีที่ผ่านมา ปรับเพิ่มมากกว่า 1-2 เท่าไปแล้ว โดยเฉพาะในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่ผ่านใจกลางเมืองชั้นในของกรุงเทพมหานคร เพราะความต้องการที่ดินของผู้ประกอบการเป็นปัจจัยสนับสนุนให้ราคาที่ดินแพงขึ้น เจ้าของที่ดินอาจจะตั้งราคาขายแพง แต่สุดท้ายคนที่เป็นส่วนสำคัญในการผลักดันให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น คือ ผู้ประกอบการที่ตกลงซื้อที่ดินในราคาแพง จนมีผลต่อเนื่องให้ราคาที่ดินที่บอกขายกันต่อมาต้องปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง 

และเมื่อราคาที่ดินแพงขึ้น รูปแบบของโครงการที่จะเกิดขึ้นบนที่ดินราคาแพงก็มีน้อยลง เนื่องจากมีเพียงคอนโดมิเนียมเท่านั้น ที่สามารถสร้างผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการได้ และราคาขายของคอนโดมิเนียมที่พัฒนาบนที่ดินก็ต้องแพงตามไปด้วย เพราะว่าต้นทุนที่ดินเป็นสัดส่วนกว่า 20-30% ของมูลค่าในการพัฒนาโครงการทั้งหมด

ช่วงตั้งแต่ปี 2556 เป็นต้นมา เริ่มเห็นได้ชัดเจนว่ามีโครงการคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายมากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) หรือราคาประมาณ 7 ล้านบาทต่อยูนิตเปิดขายมากขึ้น และหลังจากนั้นช่วงปี 2558 เป็นต้นมา จำนวนของคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายมากกว่า 250,000 บาทต่อ ตร.ม. หรือมากกว่า 300,000 บาทต่อ ตร.ม.มีจำนวนมากขึ้นแบบชัดเจน

ซึ่งโครงการเกือบทั้งหมดนั้นตั้งอยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าในพื้นที่เมืองชั้นใน รวมไปถึงในพื้นที่รอบสวนลุมพินีซึ่งเป็นพื้นที่ที่ราคาที่ดินสูงกว่าพื้นที่อื่นๆ อยู่แล้ว และพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีความเป็นเอกลักษณ์เฉพาะตัว มีความโดดเด่นในเรื่องของจุดขายที่ชัดเจนแตกต่างจากพื้นที่อื่นๆ เช่นเดียวกับพื้นที่รอบสวนลุมพินี

ล่าสุด ดีลการซื้อขายที่ดินแปลงใหญ่บนถนนวิทยุ ตั้งแต่ต้นปีนี้ โดยเป็นยักษ์ใหญ่ที่ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และค้าปลีกจากฮ่องกง "สไวร์ พร็อพเพอร์ตี้ส์" ที่เข้ามาลงทุนประกาศการเข้าซื้อหุ้น 40% ของที่ดินบนถนนวิทยุ ซึ่งเป็นหนึ่งในโลเกชันที่เป็นที่ต้องการที่สุดในกรุงเทพฯ เพื่อการพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัย คาดว่าจะเป็นรูปแบบโครงการคอนโดมิเนียมราคาแพง โดยการเข้าซื้อที่ดินผืนนี้เป็นการซื้อจากเอชเคอาร์ อินเตอร์เนชั่นแนล ลิมิเต็ด (ผู้พัฒนาโรงแรมสุโขทัย) ด้วยมูลค่าราว 2,400 ล้านบาท

การเข้าซื้อที่ดินในครั้งนี้ถือเป็นการลงทุนครั้งแรกของสไวร์ พร็อพเพอร์ตี้ส์ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ โดยบริษัทฯ มีแผนที่จะพัฒนาที่ดินซึ่งตั้งอยู่ในทำเลทองบนถนนวิทยุ ให้กลายเป็นโครงการคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี ภายใต้ความร่วมมือกับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของไทยอย่างบริษัท ซิตี้ เรียลตี้ จำกัด (ธุรกิจอสังหาฯของตระกูลโสภณพนิช)


โดย นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA) บริษัทที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร กล่าวว่า จำนวนคอนโดมิเนียมที่มีราคาเริ่มต้นต่อ ตร.ม.ที่มากกว่า 200,000 บาทต่อยูนิตขึ้นไป ที่เปิดขายมาตั้งแต่ปี 2556 ในกรุงเทพมหานคร มีจำนวนรวมทั้งหมดประมาณ 25,030 ยูนิต โดยกว่า 75% เปิดขายในช่วงปี 2559-2562 แต่มากที่สุดในปี 2561 ซึ่งเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการขยายตัวมากที่สุดในทุกระดับราคาขายและในทุกทำเล โดยเป็นคอนโดมิเนีมยมในระดับราคาขายในช่วงราคาขาย 200,000-249,999 บาทต่อ ตร.ม.มากที่สุด คือ ประมาณ 45%

โดยที่ส่วนของระดับราคา 300,000 บาทต่อ ตร.ม.ขึ้นไปมีสัดส่วนประมาณ 21% ซึ่งสุดท้ายแล้วการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมของผู้ประกอบการยังคงสอดคล้องกับภาวะตลาดและกำลังซื้อเช่นเดิม เพราะยังมีสัดส่วนของคอนโดมิเนียมในระดับราคาเกิน 250,000 บาทต่อ ตร.ม.มากกว่าระดับราคาขายอื่นๆ

ทั้งนี้ ช่วงของสถานการณ์โควิด-19 ตั้งแต่ปี 2563-2565 ชัดเจนเลยว่าตลาดคอนโดมิเนียมชะลอตัวแบบรุนแรง การเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคา 200,000 บาทต่อ ตร.ม. ลดลงแบบชัดเจนตามภาวะการชะลอตัวของโครงการคอนโดมิเนียมในระดับอื่นๆ โดยเฉพาะในปี 2564-2565 ซึ่งเห็นได้ชัดเจนถึงการชะลอตัวของตลาดคอนโดมิเนียมราคาแพง

ปัจจัยสำคัญ คือ เรื่องของการชะลอตัวของกำลังซื้อคนไทย ประกอบกับยูนิตเหลือขายที่ยังอยู่ในสัดส่วนที่ค่อนข้างน่าเป็นกังวล เพราะกลุ่มผู้ซื้อคนไทยในตลาดคอนโดมิเนียมราคาแพงมีขนาดที่ไม่ใหญ่มาก เมื่อเทียบกับคอนโดมิเนียมในระดับราคาอื่นๆ รวมไปถึงกำลังซื้อของคนต่างชาติที่บางส่วนสนใจในตลาดคอนโดฯ ราคาแพงในกรุงเทพมหานคร ซึ่งหายไปเพราะสถานการณ์โควิด-19

โดยในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการเลือกที่จะชะลอการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ออกไปก่อน โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมราคาแพง และผู้ประกอบการเลือกที่จะเร่งปิดการขายโครงการที่สร้างเสร็จแล้วหรือใกล้เสร็จในช่วงที่ผ่านมา โครงการคอนโดมิเนียมจำนวนมาก รวมไปถึงโครงการราคาแพงหลายโครงการจึงปิดการขายหรือมียูนิตเหลือขายลดลงเป็นจำนวนมาก

ยูนิตเหลือขายในตลาดคอนโดฯ ราคาแพงลดลงจนผู้ประกอบการไม่ได้กังวลใจแล้ว ยกเว้นบางโครงการที่อาจจะเพิ่งสร้างเสร็จช่วงปลายปี 2565 หรือในปี 2566 ซึ่งยังมียูนิตเหลือขายอยู่ รวมไปถึงในบางโครงการที่มียูนิตจำนวนมาก

การพัฒนาโครงการคอนโดฯ ราคาแพงไม่ได้ขึ้นอยู่กับว่าต้นทุนที่ดินแพง แล้วจึงจำเป็นต้องพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมราคาแพงเท่านั้น รูปแบบโครงการ รวมไปถึงการกำหนดราคาขายต้องมีความสอดคล้องกันทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของทำเลที่ตั้งโครงการ สภาพแวดล้อม รูปแบบโครงการ การออกแบบ การตกแต่ง วัสดุก่อสร้าง และองค์ประกอบอื่นๆ อีกมากมาย รวมไปถึงบริการหลังการขายที่จะเป็นการพิสูจน์ยืนยันได้ว่าผู้ประกอบการรายใดสามารถพัฒนาโครงการระดับนี้ได้จริง

ช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา โครงการคอนโดฯ ราคาแพงมีความชัดเจนในเรื่องของการออกแบ การกำหนดรูปแบบโครงการ และการตกแต่งที่มีความโดดเด่น แตกต่าง และมีเอกลักษณ์ที่โดดเด่น แตกต่างจากโครงการราคาต่ำกว่า 200,000 บาทต่อ ตร.ม.ชัดเจน ผู้ประกอบการบางรายยังมีการนำเชนโรงแรมเข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของโครงการ โดยจะอยู่ในส่วนของการบริหารโครงการเมื่อแล้วเสร็จ ซึ่งจะเป็นการสร้างความแตกต่างที่ชัดเจนมาก รองจากเรื่องของโครงการที่พัฒนาโดยผู้ประกอบการหรือที่เรียกกันว่า “Branded Residence”

ปี 2566 เริ่มเห็นการเปลี่ยนแปลงในทิศทางที่ชัดเจนมากขึ้นในตลาดคอนโดฯ ราคาแพง ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มเดินหน้าโครงการราคาแพงของตนเองมากขึ้น ทั้งในกลุ่มที่มีการก่อสร้างไปแล้ว และในกลุ่มที่ยังไม่ได้เริ่มการก่อสร้าง หรือที่ยังไม่มีการเปิดตัวเลย

โดยทำเลที่มีโครงการในระดับนี้ยังเป็นทำเลรอบสวนลุมพินี และพื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิทช่วงตั้งแต่สุขุมวิทซอย 1 ไปถึงซอยทองหล่อ ซึ่งรวมไปถึงพื้นที่ในซอยที่แยกออกจากถนนสุขุมวิทด้วย ซึ่งเป็นทำเลเดิมๆ ตั้งแต่ช่วงก่อนหน้านี้มากกว่า 10 ปี ที่มีโครงการคอนโดฯ ราคาแพงเปิดขาย เพราะราคาที่ดิน และศักยภาพของที่ดินได้รับการยอมรับโดยทั่วไปแล้ว

โครงการคอนโดฯ ในระดับราคาขายมากกว่า 200,000 บาทต่อ ตร.ม.ในอนาคตอาจจะต้องมีส่วนของจุดขายหรือความแตกต่างที่โดดเด่นจากที่ผ่านมาค่อนข้างชัดเจน เพราะด้วยคอนโดฯ ในตลาดกรุงเทพฯ ที่มีมากในทุกระดับราคา และหลายโครงการอาจจะมีราคาต่ำกว่าแต่อยู่ในทำเลเดียวกัน

ดังนั้น การสร้างความโดดเด่นหรือจุดขายที่น่าสนใจจะสามารถสร้างความน่าสนใจได้มากกว่า และราคาขายของบางโครงการมีความเป็นไปได้ที่จะมากกว่าที่ผ่านมา โดยการเปิดขายที่ราคาเริ่มต้นมากกว่า 500,000-600,000 บาทต่อ ตร.ม.อาจจะกลายเป็นเรื่องปกติไปแล้วในอนาคตอีก 1-2 ปีจากนี้

คอนโดฯ ทองหล่อ สู่วัฏจักรราคาพุ่ง
อนาคต 6 แสนต่อ ตร.ม.ได้เห็นมากขึ้น!

นายสิริพงศ์ ศรีสว่างวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พาร์ค ลักชัวรี่ จำกัด (บริษัทในเครือ ออริจิ้น) ฉายภาพถึงทำเลทองหล่อในวันนี้และสิ่งที่จะเกิดขึ้นในอนาคตว่า ที่ดินในย่านทองหล่อนั้นยังคงมีราคาติดอันดับ Top ของกรุงเทพฯ เสมอมา โดยราคาประเมินของกรมที่ดินล่าสุดที่เพิ่งประกาศใช้รอบปี 2566 ของบริเวณถนนทองหล่อ (ซ.สุขุมวิท 55) อยู่ที่ประมาณ 240,000-500,000 บาทต่อตารางวา หากเทียบที่ราคาสูงสุดแล้ว ถือว่าราคาที่ดินทองหล่อปรับขึ้นมากกว่า 2 เท่าตัวในรอบ 15 ปีที่ผ่านมา ยังไม่นับว่าราคาซื้อขายที่ดินปัจจุบันสูงกว่าราคาประเมินอีกเท่าไหร่

แต่จุดที่แตกต่างกันระหว่างทำเลระดับท็อปทำเลอื่นและทองหล่อนั้น คือ ทองหล่อยังมีแนวโน้มที่ราคาจะสูงขึ้นไปได้อีกมาก จากการพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าสายสีเทา ซึ่งมีสถานีทองหล่อ 10 อยู่บริเวณใกล้ๆ โครงการ และยังสามารถเชื่อมโยงไปรถไฟฟ้าสายต่างๆ ได้อีกหลายสาย โดยนับเพียงช่วงวัชรพล-ทองหล่อ ก็เชื่อมไปแล้วทั้งสายสีเขียว สีส้ม สีชมพู และสีน้ำตาล

ขณะเดียวกัน ทำเลทองหล่อยังคงเป็นแหล่งแฮงก์เอาต์ที่สำคัญ เป็นแหล่งชุมชนชาวญี่ปุ่นในประเทศไทย เป็นแหล่งงานที่สำคัญ ใกล้ออฟฟิศหลายบริษัทชั้นนำ ซัปพลายใหม่ที่ระดับราคาต่อ ตร.ม.ใกล้เคียงกันจะหายากขึ้น ส่งผลให้อสังหาฯ ในย่านนี้เป็นโครงการเป้าหมายที่เหมาะทั้งซื้อเพื่ออยู่เอง และซื้อเพื่อลงทุนระยะยาว ไม่ว่าจะลงทุนปล่อยเช่า หรือหวังขายต่อจาก Capital Gain ในอนาคต

อย่างไรก็ตาม ในช่วงที่ผ่านมาจากวิกฤตเรื่องการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ทำให้ตลาดคอนโดฯ ระดับไฮเอนด์ในย่านนี้ชะลอตัวลงมาก เนื่องจากปัญหาเศรษฐกิจ และการลดลงของต่างชาติที่เข้ามาในประเทศไทย เพราะส่วนหนึ่งอสังหาฯ ในย่านนี้เกี่ยวโยงกับการลงทุนปล่อยเช่าให้ต่างชาติ ผู้ลงทุนหลายรายปล่อยเช่าคอนโดฯ ที่ถือครองไม่ได้

"ไม่มีซัปพลายโครงการเปิดใหม่ และไม่มีการซื้อขายที่ดินใหม่เกิดขึ้นเลยตลอด 2 ปีที่ผ่านมา เพราะเจ้าของที่ดินไม่มีใครยอมลดราคาขาย ทำให้การซื้อต่อเพื่อไปพัฒนาเป็นโครงการจึงยาก เนื่องจากที่ดินเป็นต้นทุนสำคัญ หากแพงมาก การตั้งราคาขายต่อยูนิต ก็จะแพงมากจับต้องยาก แต่พบการดูดซับคอนโดฯ เดิมๆ ยังเกิดขึ้น ทำให้ขณะนี้อยู่ในภาวะซัปพลายเริ่มขาดแคลน แต่สิ่งที่เรากำลังเห็น คือ ของใหม่ คอนโดฯ ไฮเอนด์เข้ายาก แต่ของเก่าค่อยๆ ถูกดูดซับออกไป อาจอยู่ต่อไปอีกสักระยะ 2-3 ปี ก่อนเข้าสู่วัฏจักรใหม่อีกครั้ง ซึ่งคงจะเห็นภาพชัดเจนหลังปี 2567 เมื่อเศรษฐกิจมีภาพการฟื้นตัวของจีดีพีที่ดี และประชากรระดับบนมีเงินเพิ่มขึ้น"

ทั้งนี้ ในอนาคตทองหล่อจะเข้าสู่การซื้อและขายอสังหาฯ อีกแบบ ภาพคล้ายสิ่งที่เคยเกิดขึ้นในทำเลถนนวิทยุ สีลม สยาม พร้อมพงษ์ และเพลินจิต ลักษณะคอนโดมิเนียมแบบลีสโฮลด์ (สิทธิการเช่าที่ถือครองกรรมสิทธิ์ตามระยะเวลา) เพราะด้วยที่ดินใหม่ที่ขาดแคลน และราคาแพงเกินจะพัฒนาเพื่อขาย

"เดิมได้เห็นโครงการใหม่ในย่านทองหล่อทุกๆปี แต่อนาคตความถี่จะลดน้อยลง เช่น 3 ปีต่อโครงการ หรือ 5 ปีต่อโครงการ ภายใต้ ดีมานด์คนระดับบน และผู้เช่าหลัก ซึ่งเป็นต่างชาติกระเป๋าหนักแนวโน้มมากขึ้น นั่นหมายความว่า ในระยะข้างหน้าเราจะเห็นภาพราคาขายต่อ ตร.ม.ของคอนโดฯ ระดับ 6 แสนบาทเพิ่มมากขึ้น"

นายสิริพงศ์ กล่าวถึงโครงการ “พาร์ค ออริจิ้น ทองหล่อ” ว่าเป็นโครงการร่วมทุนระหว่างออริจิ้น และบริษัท โนมูระ เรียลเอสเตท ดีเวลล็อปเมนท์ จำกัด (อสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่จากญี่ปุ่น) จำนวน 1,098 ห้อง ราคาเริ่มต้น 10.9 ล้านบาท ปัจจุบันมียอดขายไปแล้ว 70% และอยู่ระหว่างการโอนกรรมสิทธิ์ ตั้งอยู่บนที่ดินขนาด 5 ไร่ 3 งาน 90.9 ตร.วา ใจกลางถนนสุขุมวิท 55 บริเวณซอยทองหล่อ 10


อสังหาฯ ฟื้นชีพ คอนโดฯ ราคาแพง

ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมว่า ขณะนี้เริ่มเห็นความเคลื่อนไหวของผู้ประกอบการที่เคยสร้างพอร์ตคอนโดฯ เริ่มกลับมาทำตลาดคอนโดฯ ระดับแพงจนไปถึงระดับซูเปอร์ลักชัวรี เช่น บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เนื่องมาจากหลายปัจจัย ไม่ว่าจะเป็นราคาที่ดินแพงขึ้น การเจาะกลุ่มลูกค้าระดับบน โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ ซึ่งอาจจะร่วมถึงลูกค้าชาวจีนที่อาจจะมองหาห้องชุดระดับแพงที่มีพื้นที่ใช้สอยที่มากและอยู่ในทำเลที่โดนใจกลางเมือง เป็นต้น

น.ส.เพชรลดา พูลวรลักษณ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ผู้นำด้านการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ระดับลักชัวรีและโครงการที่อยู่อาศัยที่สามารถเลี้ยงสัตว์ได้ (Pet-Friendly Residences) กล่าวว่า กลยุทธ์ในปีนี้จะเป็นการพลิกโฉมสู่ความแข็งแกร่ง หนึ่งในนั้นคือ การเปิดตัวโครงการใหม่มากที่สุดในประวัติศาสตร์การก่อตั้ง 24 ปี จำนวน 7 โครงการ มูลค่าโครงการรวมกว่า 14,700 ล้านบาท

แบ่งเป็นคอนโดฯ Super Luxury High-rise จำนวน 2 โครงการ มูลค่าโครงการรวมกว่า 8,800 ล้านบาท บ้านจัดสรร 5 โครงการ มูลค่าโครงการรวมกว่า 5,900 ล้านบาท เพื่อให้พร้อมรองรับความต้องการผู้บริโภคในภาวะความต้องการและเศรษฐกิจฟื้นตัวหลังโควิด-19 New Brand and Segment

เปิดตัว 5 แบรนด์ใหม่ เจาะหลากเซกเมนต์เพื่อรองรับความต้องการของผู้บริโภคที่หลากหลายขึ้น เช่น แบรนด์ Marquis (มาร์ควิส) แบรนด์คอนโดฯ ระดับซูเปอร์ลักชัสรี ที่มีฟังก์ชันตอบโจทย์ด้านการมีชีวิตที่ดี ที่จะเปิดทำเลพญาไท ราคาขาต่อ ตร.ม.ประมาณ 265,000 บาท และโครงการ MUNIQ พร้อมพงษ์ มูลค่าโครงการ 3,300 ล้านบาท ราคาขาย 310,000 บาทต่อ ตร.ม. เป็นต้น โดยโครงการใหม่ในปีนี้จะเกาะทำเลที่มีความต้องการสูง ตั้งแต่สุขุมวิท พร้อมพงษ์ พญาไท พัฒนาการ ลาดพร้าว และรามคำแหง เป็นต้น

จากนี้คงต้องเฝ้าติดตามว่า ตลาดคอนโดฯระดับแพงจะกลับมาสร้างสีสันให้ตลาดอสังหาฯ มากน้อยเพียงใด!!