ในยุคที่ตลาดคอนโดมิเนียมเฟื่องฟู ดีเวลลอปเปอร์ทั้งไทยและต่างชาติต่างโหมโรง 'ลงทุน' เปิดโครงการคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะการนำโครงการคอนโดฯ ไปโรดตลาดต่างประเทศ เพื่อขยายฐานลูกค้าในกลุ่ม 'โควตาต่างชาติ' ที่เปิดช่องให้สิทธิในการครอบครองได้ในสัดส่วน 49% โดยกลุ่ม ลูกค้าชาวจีนเป็นตลาดใหญ่ ที่กำลังซื้อไหลทะลักเข้าสู่ตลาดอสังหาฯ ในไทย โดยจากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่า มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างด้าวทำสถิตทะลุ 50,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่สูง
อย่างไรก็ตาม ความรุ่งเรืองของตลาดกลุ่มลูกค้าจีนต้องสะดุด ซึ่งมีหลายปัจจัย ทั้งเรื่องที่รัฐบาลจีนประกาศควบคุมการนำเงินออกนอกประเทศ กระทบต่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย มาตรการควบคุมการเก็งกำไรของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ผ่านมาตรการ LTV สถาบัสการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ความถดถอยทางเศรษฐกิจ และที่เป็น "ระเบิด" ลูกใหญ่ คือ การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ที่ลุกลามไปทั่วโลก และจีนได้มีการประกาศล็อกดาวน์ปิดประเทศมาถึง 3 ปี ทำให้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับกลยุทธ์หันมาเจาะกลุ่มลูกค้าคนไทย ซึ่งมีผลต่อการทำราคาในตลาดคอนโดฯ เนื่องจากกลุ่มราคาที่เหมาะสมกับลูกค้าในประเทศจะราคาไม่แพง ราคาต่อตารางเมตร (ตร.ม.) ต่ำกว่า 1 แสนบาท
ล่าสุด หลังจากสถานการณ์โควิด-19 เริ่มคลี่คลาย เริ่มเห็นสัญญาณการกลับมาของลูกค้าชาวจีน แต่อาจจะไม่ใช่การกลับมา "ครั้งใหญ่" ของลูกค้าจีนทั้งหมด
ซึ่ง บริษัท แองเจิล เรียลเอสเตท จำกัด (ARE) โบรกเกอร์ที่ทำตลาดกับกลุ่มลูกค้าชาวจีนมานาน และเป็นผู้เล่นรายใหญ่ในประเทศไทย ได้กลับมารุกตลาดอีกครั้ง ภายใต้สภาพแวดล้อม และโจทย์ที่เปลี่ยนไป!ฝ
โดย นายไซม่อน ลี (Simon Lee) ประธานกรรมการ บริษัท แองเจิล เรียลเอสเตท คอนซัลแทนซี่ จำกัด (Angel Real Estate Consultancy Co.,Ltd. หรือ ARE) บริษัทที่ปรึกษาด้านการตลาดและขายของประเทศไทย โดยเฉพาะโควตาต่างประเทศ (Foreign Quota) โบรกเกอร์รายใหญ่ที่ทำตลาดในภูมิภาคเอเชีย เปิดเผยถึงทิศทางธุรกิจที่จะต้องดำเนินการในปี 2566 ว่า ทางแองเจิลฯ จะกลับมารุกธุรกิจเอเยนต์ หลังจากในช่วงที่เกิดวิกฤตการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ทางบริษัทฯ ได้ปรับแนวทางดำเนินธุรกิจเพื่อให้สอดคล้องกับภาวะตลาดที่หดตัวอย่างรุนแรง เนื่องจากในช่วงปี 2563-2565 (3 ปีที่ผ่านมา) ที่มีการระบาดไปทั่วโลก หลายประเทศจำกัดการเดินทาง (ล็อกดาวน์) ส่งผลให้ยอดขายและรายได้ปรับตัวลดลงค่อนข้างมาก จากช่วงก่อนวิกฤตโควิด-19 มีพอร์ตรวมมูลค่า 20,000 ล้านบาท และเมื่อมาเจอวิกฤตโควิด-19 ส่งผลให้ยอดตกหายไปถึง 90% เหลือประมาณ 1,000 ล้านบาท แต่ด้วยความโชคดีในช่วงปี 2562 แองเจิลฯ ได้มีการลดต้นทุนลง เนื่องจากในตอนนั้นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ยอดขายขายโครงการดี แต่ราคาคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพมหานครสูงเกินไป (Over Priced) และราคาใกล้เคียงกับประเทศอังกฤษ และสิงคโปร์ เป็นต้น
“ตอนนั้นราคาคอนโดมิเนียมน่าจะ Over Priced แล้ว เนื่องจากผู้ประกอบการมีการบวกราคาขายเกินจากราคาที่ขายให้ลูกค้าคนไทยประมาณร้อยละ 20-30 ซึ่งไม่เป็นผลดีต่อตลาด และเป็นการเอาเปรียบลูกค้า ทำให้เราต้องลดต้นทุนในการดำเนินงาน ลดพอร์ตที่ต้องบริหารจัดการลง ซึ่งการปรับขนาดองค์กรเพื่อให้สอดรับกับราคาคอนโดมิเนียมที่แพงขึ้น ทำให้แองเจิลฯ ไม่ได้รับผลกระทบมากนัก” นายไซม่อน กล่าว
นอกจากนี้ กลยุทธ์ในเรื่องการดูแลและบริหารสินค้าช่วงที่เกิดโควิด-19 กลุ่มที่มีฐานะการเงินที่ดีได้มองหาที่อยู่อาศัยนอกประเทศของตนเอง เพื่อสร้างความปลอดภัยให้ตนเองและครอบครัว ต้องการห้องเพนต์เฮาส์ หรือ บ้านขนาดใหญ่ ที่มีพื้นที่ค่อนข้างมาก ทำให้ต้องหาสินค้าที่สอดรับกับพฤติกรรมของลูกค้าที่เปลี่ยนไป เน้นทำตลาดระดับราคาแพง จากเดิมพอร์ตหลักราคาจะอยู่ที่ 5-15 ล้านบาทต่อยูนิต ปรับมาเจาะกลุ่มราคา 30 ล้านบาทขึ้นไปต่อยูนิต จนไปถึงระดับ 150 ล้านบาทต่อยูนิตก็มีให้เห็น
จีนเปิดบ้าน กระตุ้นตลาดบ้านหลังที่ 2 ในไทย
สำหรับเรื่องที่จีนเปิดประเทศนั้น นายไซม่อน มองว่า ที่ผ่านมาก่อนการระบาดโควิด-19 จะมีทั้งกลุ่มนักลงทุนและผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัย โดยแยกเป็นกลุ่มนักลงทุนจะมีสัดส่วนประมาณ 60% กลุ่มนี้ยังเติบโต และพอใจกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย เนื่องจากผู้ลงทุนจะให้น้ำหนักในเรื่อง 1.ได้รับผลตอบแทนจากการลงทุน (ยิลด์) ระดับ 6% และ 2.อัตราส่วนต่างของกำไรที่ได้จากการขายต่ออสังหาริมทรัพย์นั้นๆ (Capital Gains) ประมาณ 7% และส่วนอีก 40% จะซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (เรียลดีมานด์) ซึ่งเป็นภาพที่เราเห็นก่อนเกิดโควิด-19
แต่ช่วงระหว่างโควิด-19 แพร่ระบาด ตลาดนักลงทุนหายไปหมด คงเหลือแต่กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง เนื่องจาก 1.นักลงทุนไม่ได้รับผลตอบแทนจากตัวเลขยิลด์ที่ต้องการ ซึ่งลดหายไปเหลือเพียง 2-3% และกำไรจาก Capital Gains ยังลดลงอีก ดังนั้น การที่จะกลับมาซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนคงใช้ระยะเวลาอีกประมาณ 2-3 ปี
"การที่จีนเปิดประเทศไม่ได้ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมกลับบูม ไม่หวือหวาเหมือนภาพปี 2560-2562 แต่จะค่อยๆ โต เนื่องจากมีหลายปัจจัยที่นักลงทุนมอง แต่กระนั้น คนจีนหลายคนอยากจะออกมาเพื่อต้องการมีบ้านหลังที่สอง โดยหากเป็นชาวจีนที่มีฐานะดีจะไปซื้ออสังหาริมทรัพย์แพงๆ ที่ประเทศสิงคโปร์ และญี่ปุ่น ส่วนที่มีฐานะปานกลาง เลือกมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ระดับราคา 5-7.5 ล้านบาท (หรือประมาณ 1-1.5 ล้านหยวน) ซึ่งในปัจจุบัน ซัปพลายอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในตลาดประมาณร้อยละ 5-10 จะเป็นคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี ที่เหลือร้อยละ 90 จะเป็นสินค้าระดับราคา 3-10 ล้านบาท สินค้ากลุ่มนี้ตอบโจทย์ลูกค้าจีนอยู่แล้ว แต่ด้วยกลุ่มผู้ซื้อระดับกลางเริ่มมีจำนวนน้อยลง เพราะในอดีตคนที่มีเงินออมระดับ 1.5 ล้านหยวน ที่เข้ามาหาแองเจิลฯ จะมีประมาณ 7-8 คน แต่ตอนนี้จากข้อมูลที่ได้รับ มีประมาณ 2 คน ที่มีฐานะ ดังนั้น ให้วิเคราะห์คงต้องใช้เวลาประมาณ 7-8 เดือนข้างหน้า หลังจีนเปิดประเทศจะส่งผลดีต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย"
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของนายไซม่อน แล้ว หากต้องการให้ตลาดคอนโดมิเนียมกลับมาได้ ต้องมาแก้ปัญหาเรื่องเที่ยวบิน (ไฟลต์บิน) เนื่องจากในอดีต เที่ยวบินที่มาจากประเทศจีนสูงถึง 5,000 เที่ยวต่อเดือน แต่ปัจจุบันมีไฟลต์บินมาประเทศไทยเหลือประมาณ 20% ถ้ารัฐบาลต้องการจะช่วยภาคอสังหาริมทรัพย์ ควรที่จะเพิ่มเที่ยวบินให้มากขึ้น เพราะตอนนี้ชาวจีนมาประเทศไทยเพียง 20-25% เท่านั้น
ตามพฤติกรรมคนจีนให้ทัน ไม่ชอบคอนโดฯ แบบลอฟท์-นิยม 2 ห้องนอน
นายไซม่อน กล่าวถึงทำเลศักยภาพที่คนจีนยังมีความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมว่า หลักๆยังเป็นทำเลเดิมที่คุ้นเคย ได้แก่ โซนสุขุมวิท สาทร สีลม รัชดาภิเษก พระราม9 รามคำแหง และเส้นศรีนครินทร์ (ที่อยู่ใกล้เมือง) จะขายดี แต่ยังมีบางทำเลที่คนจีนและคนต่างชาติอาจจะไม่คุ้นเคย เช่น แนวรถไฟฟ้าสายสีแดง สีชมพู หรือทำเลแถวจังหวัดนนทบุรี เป็นต้น
ทั้งนี้ พฤติกรรมการซื้อของคนจีนตอนนี้เปลี่ยนแน่นอน ที่เห็นชัดเจนคือ จะเป็นกลุ่มที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ซึ่งจะใส่ใจในเรื่องขนาดของห้องพักขึ้น โดยจะพิจารณาในเรื่องทำเล เช่น ถ้าโครงการอยู่ไกลออกไปจะได้ห้องที่ใหญ่ขึ้น ฮวงจุ้ย หรือทิศทางที่เป็นมงคลและไม่ส่งผลต่อชีวิต สิ่งอำนวยความสะดวกที่สมบูรณ์ พัฒนาคุณภาพโครงการให้ดีต่อเนื่อง ลูกค้าเริ่มมองหาห้องชุดแบบ 2 ห้องนอน ต้องมี 2 ห้องน้ำ หรือมีขนาดเกินกว่า 50 ตารางเมตรขึ้นไป รูปแบบของห้องชุดต้องคำนึงถึงการใช้ประโยชน์สูงสุด และไม่ต้องการห้องชุดที่เป็นแบบห้อง 2 ชั้นเพดานสูง (Loft) เนื่องจากผู้สูงอายุจะขึ้นและลงลำบาก
โดยหากพิจารณาภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียม พบว่า กรุงเทพฯ เชียงใหม่ และพัทยา ลูกค้าชาวจีนชอบและมีความคุ้นเคย ซึ่งที่ผ่านมา ซัปพลายโครงการคอนโดฯใน จ.เชียงใหม่ลดลงอย่างมาก มีเพียงผู้ประกอบการไม่กี่รายที่ยังคงมีการทำโครงการอยู่ เช่น บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) และบริษัท อรสิริน จำกัด เป็นต้น
"สิ่งที่ผมอยากเตือนผู้ซื้อที่เป็นชาวต่างชาติ ให้ระมัดระวังโครงการที่ยังไม่สร้าง (ขายกระดาษ) เนื่องจากในอดีต ลูกค้าชาวจีนเจ็บตัวกันมากที่ไปซื้อโครงการที่ยังไม่ได้ก่อสร้างในจังหวัดภูเก็ต จ่ายเงินแล้ว ยังไม่เห็นโครงการเลย มีการฟ้องร้อง แต่บริษัทปิดหนีไป ทุกวันนี้คนจีนยังกลัวอยู่ ทางแองเจิลฯ จึงไม่ค่อยนำเสนอขายโครงการที่ภูเก็ตให้ลูกค้าชาวจีน รวมถึงผู้ซื้อไม่ว่าจะเป็นชาวจีนหรือต่างชาติ ควรที่จะให้เอเยนต์เข้ามาช่วยศึกษาในการเลือกซื้อโครงการกับผู้ประกอบการ ตรวจสอบเรื่องโฉนด มีการจ้างทนายที่ไว้ใจได้ ช่วยตรวจเช็กสัญญาจะซื้อจะขาย ขณะที่บัญชี (ธุรกรรมเงินฝาก) ผู้ซื้อควรมีความเคลื่อนไหวต่อเนื่อง และต้องเตรียมพร้อมเรื่องหนังสือเดินทางเข้าประเทศไทยด้วย"
เป้าขายสูงสุด 2.5 หมื่นล้านบาท คนจีนชอบคอนโดฯ พร้อมอยู่
นายไซม่อน กล่าวถึงเป้าหมายธุรกิจปี 2566 ว่า หลังจากปรับองค์กรมาและดำเนินกลยุทธ์ตามแนวทางให้สอดรับกับภาวะตลาด ทำให้ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาเริ่มมีกำไรบ้าง โดยปัจจุบันมีพอร์ตที่บริหารอยู่ประมาณ 5-6 พอร์ตๆ ละกว่า 80-100 ยูนิต เหตุผลที่ต้องมีจำนวนยูนิตที่มาก เพราะจะช่วยในเรื่อง Economy of scale และจะเพิ่มพอร์ตรวมเป็น 20 พอร์ต โดยวางเป้ายอดขายปีนี้จากพอร์ตประมาณ 10 โครงการอยู่ที่ประมาณ 7,000 ล้านบาท (หรือประมาณ 2,000 ยูนิต) หรืออาจจะไปสู่ระดับยอดขาย 25,000 ล้านบาท ต้องพิจารณาในเรื่องของการเพิ่มพอร์ตโครงการที่จะเข้ามาบริหารให้ได้รวม 20 โครงการ ทั้งนี้ ได้วางเป้ายอดโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2566 ไว้ประมาณ 5,000 ล้านบาท เติบโตมากกว่า 10% ซึ่งจะขึ้นอยู่ว่าทางแองเจิลฯ จะเน้นการขายห้องชุดพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ (Ready to move in หรือ RTM) หรือเน้นการขายแบบพรีเซล เป็นต้น
สำหรับโครงการของบริษัทอสังหาฯ ที่ทางแองเจิลฯ มีในพอร์ตมากที่สุด (จาก 5 บริษัทที่ถือพอร์ตอยู่ 1.บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) 2.บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) 3.บริษัท แลนด์แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) 4.บริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด (มหาชน) และ 5.บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)
"ชาวจีนมองว่า โครงการของศุภาลัยฯ ราคาไม่สูงมาก มีคุณภาพ อยู่อาศัยแล้วคุ้มค่า ส่วนโครงการของบริษัทอสังหาฯ ที่คนจีนชื่นชอบและตอบโจทย์มากที่สุดคือ โครงการของ แสนสิริฯ เนื่องจากมีสิ่งอำนวยความสะดวก (Facility) ที่ครบครัน จึงดึงดูดกำลังซื้อได้ดี รองลงมาจะเป็นโครงการของบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) เป็นต้น"
สำหรับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของแองเจิลฯ ในปัจจุบัน อันดับ 1.เป็นลูกค้าจากจีนแผ่นดินใหญ่สัดส่วนเกิน 55% รองลงมาเป็นฮ่องกงและไต้หวัน สัดส่วนรวม 15% พม่า และบรูไน สัดส่วนรวม 10% ฝรั่งเศล ประมาณ 10% และที่เหลือเป็นชาติอื่นๆ เช่น กลุ่มชาวตะวันออกกลาง เป็นต้น
ทุนจีนสีเทาหนีไปมาเลเซีย
หลังรัฐบาลจีนร่วมกวาดล้างในไทย
นายไซม่อน กล่าวเพิ่มเติมว่า ส่วนกรณีคดีกลุ่มทุนจีนสีเทา ของนายชายณัฐร์ กรณ์ชายานันท์ หรือตู้ห่าว นั้น มองว่าไม่มีผลกับคนจีนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในเมืองไทย ทั้งที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงและซื้อเพื่อการลงทุน ซึ่งต้องยอมรับว่าปัจจุบันกลุ่มคนจีนในเมืองไทยมีทั้งสีขาวที่ทำธุรกิจอย่างถูกกฎหมาย และกลุ่มสีเทา ซึ่งรัฐบาลจีนเริ่มจะเข้ามาดำเนินการกวาดล้างที่ประเทศไทยเมื่อปี 2565 ที่ผ่านมาแล้ว ส่งผลให้กลุ่มทุนจีนสีเทาบางส่วนต้องย้ายฐานการลงทุนไปประเทศอื่นแทน เช่น มาเลเซีย เป็นต้น
“เรื่องแบบนี้ เรา (แองเจิลฯ) ไม่เข้าไปทำธุรกรรมด้วย แม้ว่าช่วงที่ผ่านมา บริษัทโบรกเกอร์หลายรายจะได้รับการติดต่อจากบางกลุ่มที่ทำธุรกิจคลุมเครือให้จัดหาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย แต่เป็นที่น่าสังเกต เป็นคนรุ่นใหม่แต่กลับมีภรรยาเป็นชาวพม่า เอาเงินสดมาให้เลย ให้ซื้อห้องชุดคอนโดฯ ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ราคาแพงสูงถึง 10 ล้านบาท ซึ่งเรื่องแบบนี้เราไม่เข้าไปข้องเกี่ยว เพราะอาจต้องการมีแหล่งของการลงทุน เพื่อให้พิสูจน์แหล่งที่มาของเงินก็เป็นไปได้ เรื่องเช่นนี้ ทุกวันนี้ เราก็เห็นกันอยู่” ประธานกรรมการ กล่าวให้เห็นถึงธุรกิจสีเทาที่มาหลากหลายรูป
กว่า 10 ปี แองเจิลฯ ดูแลลูกค้าและให้บริการตลอดมา
"จุดแข็งที่ลูกค้ายังเชื่อมั่นในแบรนด์แองเจิลฯ เพราะเรารับผิดชอบ ซึ่งเป็นแนวทางและนโยบายที่เราทำมาโดยตลอด ไม่ได้เพิ่งมาทำวันนี้ ระยะเวลา 5-10 ปี เราใส่ใจและติดต่อลูกค้าตลอดเวลา เวลาที่ลูกค้ามีปัญหาทางทีมจะเข้าไปแก้ไขให้ผู้ซื้อ เรามีระบบบริหารจัดการลูกค้าสัมพันธ์ (Customer Relationship Management หรือ CRM) และการใส่ใจต่อความรับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อมองค์กร (Corporate Social Responsibility หรือ CSR) ที่ต่อเนื่อง และสำคัญที่สุดที่ผ่านมา ธุรกิจโบรกเกอร์กว่าร้อยละ 95 ต้องปิดกิจการ เนื่องจากประสบกับวิกฤตการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 เอเยนต์ที่แข็งแรงเหลืออยู่ประมาณร้อยละ 5 หรือประมาณ 3-4 ราย ซึ่งเราสามารถอ้างอิงลูกค้าเก่า (Reference) ได้ แองเจิลฯ ไม่ได้หายไปไหน”
