ท่ามกลางบรรยากาสของการท่องเที่ยวที่กลับมาคึกคัก พร้อมๆ กับความหวังของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่คาดการณ์ว่าในปี 2566 ตลาดอสังหาฯ จะมีอัตราการขยายตัวได้ดีกว่าปี 2565 สอดรับกับทิศทางของเศรษฐกิจไทยที่มีแนวโน้มจะขยายตัวสวนทางกับทิศทางของเศรษฐกิจโลก ประกอบกับการเปิดประเทศของจีน ซึ่งคาดการณ์ว่าจะส่งผลดีต่อการท่องเที่ยวไทย และเป็นปัจจัยบวกผลักดันให้ตลาดคอนโดมิเนียมสามารถฟื้นตัว และกลับมาขยายตัวได้ในปีนี้
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าบริษัทอสังหาฯ หลายรายจะตั้งความหวังไว้กับลูกค้าจีน ที่จะเข้ามาช่วยให้ตลาดคอนโดฯ กลับมาฟื้นและขยายตัวในปีนี้ แต่ในฝั่งของผู้ประกอบการอสังหาฯ โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงระมัดระวังในการลงทุนเปิดตัวคอนโดฯ ใหม่ เพราะตระหนักดีว่าซัปพลายสะสมคอนโดฯ ในตลาดยังมีจำนวนมาก ทำให้ต้องใช้เวลาในการระบายออก
ดังนั้นในปีนี้กลุ่มสินค้าที่จะเป็นเครื่องจักรสำคัญในการขับเคลื่อนตลาดอสังหาฯ ยังคงเป็นสินค้าแนวราบ แต่เนื่องจากปัจจัยลบจากปัญหาเงินเฟ้อและแนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้นส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคในตลาดกลาง-ล่าง หรือบ้านแนวราบระดับราคา 2.5-5 ล้านบาท ชะลอตัวลง ทำให้ในปีนี้ทาวน์เฮาส์ และบ้านแฝดมีดีมานด์ที่เบาบางลง
ขณะที่กลุ่มบ้านแนวราบในตลาดกลาง-บน ระดับราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ถูกคาดการณ์ว่าจะมัอัตราการขยายตัวที่ดี เพราะกลุ่มลูกค้าได้รับผลกระทบจากปัญหาเงินเฟ้อไม่มากนักเท่ากับกลุ่มลูกค้าในตลาดกลางล่าง ทิศทางการลงทุนของบริษัทอสังหาฯ ในปีนี้ทำให้มูลค่าการลงทุนโครงการใหม่มีแนวโน้มว่าจะสูงกว่าในปีที่ผ่านมาอย่างชัดเจน เนื่องจากระดับราคาบ้านแนวราบที่จะเปิดตัวใหม่เป็นกลุ่มบ้านในตลาดกลาง-บนเป็นส่วนใหญ่
แนวโน้มดังกล่าวทำให้ในปีนี้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการแนวราบในตลาดระดับบนออกมาอย่างต่อเนื่อง โดยล่าสุด พี่ใหญในวงอสังหาฯ อย่างค่าย “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ประกาศแผนธุรกิจในปี 2566 ว่ายังคงเน้นลงทุนตลาดแนวราบโดยเฉพาะตลาดบ้านระดับบน โดย นายนพร สุนทรจิตต์เจริญ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH กล่าวว่า ปี 2566 นี้ บริษัทเน้นลงทุนโครงการแนวราบ ซึ่งจะเปิดตัวโครงการใหม่ 17 โครงการ มูลค่าโครงการรวม 34,960 ล้านบาท โดยโครงการที่จะเปิดตัวใหม่ในปีนี้แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 16 โครงการ และโครงการคอนโดมิเนียม 1 โครงการ ขณะเดียวกัน บริษัทได้เตรียมงบลงทุนไว้ที่ 9,000 ล้านบาท ซึ่งจะแบ่งการลงทุนออกเป็น 2 ส่วนโดยเป็นงบที่ใช้ในการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ 6,000 ล้านบาท ส่วนที่เหลืออีก 3,000 ล้านบาท เป็นงบลงทุนด้านอสังหาฯ เพื่อเช่า และในปีนี้บริษัทตั้งเป้าว่าจะมียอดขายอยู่ที่ 35,000 ล้านบาท โดยมีเป้าหมายรับรู้รายได้จากยอดโอนกรรมสิทธิ์ 33,000 ล้านบาท
นายวัชริน กสิณกฤษ กรรมการผู้จัดการสายงานปฏิบัติการโครงการบ้านจัดสรร LH กล่าวว่า ในปี 2565 สินค้าประเภทบ้านแนวราบซึ่งได้แก่บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ยังคงเป็นสินค้าหลักที่สร้างยอดขายให้บริษัท โดยมีสัดส่วนการขายของบ้านแนวราบ 92% และคอนโดฯ 8% เมื่อจำแนกตามพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลยังคงเป็นตลาดหลักโดยมีสัดส่วนยอดขายอยู่ที่ 90% ส่วนอีก 10% เป็นยอดขายจากต่างจังหวัด ทั้งนี้ กลุ่มบ้านระดับราคาสูงกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไปมีสัดส่วนอยู่ที่ 54% ของยอดขายรวม
จากแนวโน้มดังกล่าวทำให้บริษัทยังคงเดินหน้าพัฒนาสินค้าแนวราบระดับบนเป็นหลักโดย ณ สิ้นปี 2565 บริษัทมีโครงการที่อยู่ระหว่างการขาย 70 โครงการ คิดเป็นมูลค่า 56,300 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 62 โครงการ มูลค่า 47,983 ล้านบาท และคอนโดฯ 8 โครงการ มูลค่า 8,375 ล้านบาท ส่วนในปี 2566 นี้มีแผนจะเปิดตัวโครงการใหม่ 17 โครงการ มูลค่า 34,960 ล้านบาท โดยโครงการที่เปิดใหม่จะมีราคาเฉลี่ยต่อยูนิต 8.8-9 ล้านบาท โดยโครงการที่เปิดใหม่ แบ่งออกเป็นโครงการแนวราบ 16 โครงการ มูลค่า 28,460 ล้านบาท คอนโดมิเนียม 1 โครงการ มูลค่า 6,500 ล้านบาท
"แสนสิริ" ปูพรม 50 โปรเจกต์ ชูบ้านเดี่ยว 8-10 ล้านพระเอก
ขณะที่ค่ายแสนสิริฯ เป็นอีกค่ายอสังหฯ ที่ให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการแนวราบ โดยนายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏอบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI กล่าวถึงทิศทางการดำเนินธุรกิจของแสนสิริในปี 2566 ว่า ถ้าจะให้เห็นภาพชัดเจนทั้งหมดคงต้องรอการแถลงข่าวในเดือนมกราคมนี้ จาก คุณเศรษฐา ทวีสิน กรรมการผู้จัดการ แสนสิริ แต่ ในเบื้องต้นที่ให้ข้อมูลกับนักวิเคราะห์ไปแล้ว ปีนี้จะทำสถิติใหม่ทั้งในด้านยอดขาย กำไร และการเปิดโครงการใหม่กว่า 50 โครงการ ทำสถิติใหม่มูลค่า 60,000 ล้านบาทเป็นอย่างต่ำ โดยให้น้ำหนักไปที่โครงการแนวราบ สินค้าบ้านเดี่ยวจะเป็นพระเอก ในระดับราคาที่ปรับพอร์ตมาเจาะกลุ่มตลาดกลางถึงบน 8-10 ล้านบาทขึ้นไป เช่น แบรนด์บุราสิริ และเศรษฐสิริ
"เรามองว่า การที่มาทำตลาดกลุ่มบ้านเดี่ยวระดับแพงจะเกี่ยวข้องกับภาพรวมเศรษฐกิจ เนื่องจากช่วงเกิดโควิดทำให้เกิด K-Shaped เกิดขึ้น กลุ่มที่มีฐานะก็ร่ำรวย รวยขึ้นไป กลุ่มคนจนมีมากขึ้น แม้แต่ยอดขายแบรนด์คอนโดฯ มีราคาต่ำล้าน มีตัวเลขที่ดี แต่ยอดปฏิเสธสินเชื่อสูงถึงร้อยละ 30-50 มีผลให้ต้องทำการขายใหม่ถึง 2 รอบต่อห้อง เช่น 1 ตึก มี 80 ยูนิต เท่ากับมีลูกค้าในมือถึง 160 คน กลุ่มนี้เงินมัดจำน้อย เป็นคอนโดฯ พร้อมอยู่ ขอให้ผ่านแบงก์ รับรองทุกคนโอนกรรมสิทธิ์อยู่แล้ว เนื่องจากเป็นกลุ่มลูกค้าที่เช่าอพาร์ตเมนต์อยู่ และตัดสินใจที่จะมีห้องชุดเป็นของตนเอง ซึ่งโครงการคอนโดฯ ราคาต่ำล้าน ไม่ว่าจะเป็นแบรนด์คอนโด มี ดี คอนโด จะปรับพอร์ตลดลง แต่แบรนด์ เดอะ เบส ซึ่งปรับขึ้นมาจับกลุ่มระดับกลาง ราคา 90,000 บาท ถึง 1 แสนบาทต่อตารางเมตร ที่แสนสิริยังต้องเปิด เพราะเป็นไปตามดีมานด์ ซึ่งโลเกชันที่เป็นกำลังซื้อของแบรนด์ เดอะ เบส จะอยู่ตามอุตสาหกรรม แหล่งงาน โรงงาน ห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ แสนสิริ วิ่งตามกลุ่มนี้ไป ดีมานด์มี แต่ความสามารถในการซื้อจะมีไม่มาก เราทำต้องทำการตลาด 2 รอบ"
ส่วนกลุ่มบ้านเดี่ยว พฤติกรรมการซื้อจะมีหลายแบบ เช่น ขยายครอบครัว กลุ่มที่เพิ่งแต่งงานแต่ยังไม่มีบุตร ต้องบ้านหลังเล็ก ขนาด 120-150 ตารางเมตร (ตร.ม.) หรือกลุ่มที่เปลี่ยนจากทาวน์เฮาส์มาซื้อบ้านเดี่ยว ก็มีพฤติกรรมเหล่านี้ให้เห็น
"บ้านเดี่ยว คือ บ้านในฝันของทุกคน แต่บางที บ้านในฝันเราเดินทางไม่ไหว เพราะต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างแพงขึ้น อย่างบ้านเดี่ยวราคา 5 ล้านบาท ต้องไปอยู่นอกวงแหวนเส้นกาญจนาภิเษกออกไป ถ้าเป็นบ้านเดี่ยว ราคา 10 ล้านบาท ยังมีโครงการให้เห็นขอบๆวงแหวน แต่ถ้าต้องการอยู่ในเมือง เช่น เส้นแจ้งวัฒนะ ต้องราคา 15-20 ล้านบาท เนื่องด้วยปัจจัยต้นทุนราคาที่ดินและค่าก่อสร้างที่สูงขึ้น อย่างเช่น โครงการของแสนสิริ ที่โซนกรุงเทพกรีฑา จะมีการปรับราคาบ้านใหม่เป็น 30 ล้านบาท เนื่องจากราคาที่ดินโตไปถึง 10-20 เท่า ก่อนหน้านี้ ไร่ละ 5-6 ล้านบาท ผ่านมา 10 ปี ขยับไปไร่ละ 20 ล้านบาท" นายอุทัยกล่าว
สำหรับ ภาพรวมธุรกิจของแสนสิริในปี 2565 นั้น นายอุทัย กล่าวก่อนจะจบปี 2565 โดยระบุว่า แสนสิริดีครับ เหนื่อยแต่ดี สามารถเปิดโครงการได้ตามเป้า 30 กว่าโครงการ มั่นใจทำยอดขาย (พรีเซล) ตามเป้า 50,000 ล้านบาท (เหลืออีก 2 ปีข้างหน้าที่จะทำตามแผน 1.2 แสนล้านบาท) มียอดรับรู้รายได้ 35,000 ล้านบาท หรืออาจจะเกินเล็กน้อย โดยเฉพาะในไตรมาส 4 ปี 65 ที่ต้องทำอีก 14,000 ล้านบาท แบ่งเป็น คอนโดฯ 5,700 ล้านบาท และบ้านเดี่ยวประมาณ 8,000-9,000 ล้านบาท เพียงแต่ในเดือน ธ.ค.65 ที่ผ่านมา มีเป้าเกือบ 8,000 ล้านบาท ซึ่งคาดว่าสามารถทำได้อย่างแน่นอน เนื่องจากลูกค้ารับทราบเรื่องที่ภาครัฐจะไม่ต่อมาตรการ เช่น เรื่อง LTV ขณะที่ ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 66 ขยับเพิ่มเป็น 1% (เดิม0.01%) ทำให้ลูกค้าทั้งบ้านหลังใหม่และบ้านหลังที่ 2 ตัดสินใจโอนง่ายและเร็วขึ้น
ด้าน นายไชยยันต์ ชาครกุล ประธานกรรมการบริหารบริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ LALIN กล่าวว่าปีที่ผ่านมาเป็นปีที่ความเสี่ยงจากสถานการณ์แพร่ระบาดของโควิด-19 ค่อยๆ คลี่คลายจากการที่คนส่วนใหญ่ได้รับวัคซีนติดเชื้อจนเกิดภูมิคุ้มกันหมู่ การติดเชื้อมักมีอาการที่ไม่รุนแรง ทำให้หลายประเทศเริ่มทยอยดำเนินนโยบายผ่อนคลายต่างๆ ส่งผลให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจทยอยกลับมาดำเนินได้ตามปกติ อย่างไรก็ตาม ในปี 2565 ที่ผ่านมาโลกต้องเผชิญกับความเสี่ยงทางด้านภูมิรัฐศาสตร์การแย่งชิงความเป็นผู้นำโลกของประเทศมหาอำนาจ ตลอดจนสงครามระหว่างรัสเซียและยูเครนที่เริ่มมาตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี
นอกจากนี้ ยังเป็นปีที่เงินเฟ้อเร่งตัวขึ้นทั่วโลกซึ่งสูงที่สุดในรอบหลายสิบปี จนทำให้หลายประเทศต้องดำเนินนโยบายการเงินแบบเข้มงวดเพื่อควบคุมเงินเฟ้อ โดย FED ปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายถึง 7 ครั้ง รวม 4.25% มาอยู่ที่ระดับ 4.25-4.50% ณ สิ้นปี 2565 ซึ่งเป็นการขึ้นที่เร็วและแรงอย่างที่ไม่เคยเกิดมาก่อน รวมถึงธนาคารกลางของหลายประเทศต้องดำเนินนโยบายในรูปแบบเดียวกันเพื่อควบคุมเงินเฟ้ออันนำไปสู่ความเสี่ยงที่เพิ่มมากขึ้นที่ทั่วโลกจะเกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอย หรือ Recession
ในแง่ของเศรษฐกิจไทยในปี 2565ได้รับแรงส่งจากการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวภายหลังการเปิดประเทศช่วงกลางปี การขยายตัวของการบริโภคภาคเอกชนส่วนหนึ่งจากมาตรการกระตุ้นต่างๆ ของภาครัฐและการส่งออกที่ขยายตัวได้ดีในช่วงครึ่งแรกของปีก่อนเริ่มชะลอลงในช่วงครึ่งปีหลัง สำหรับในปี 2566 คาดว่าเศรษฐกิจโดยรวมของไทยจะขยายตัวได้ราว 3.6-4.0% อย่างไรก็ตามเศรษฐกิจไทยยังต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนสูงทั้งความไม่แน่นอนภายในประเทศและต่างประเทศ ไม่ว่าจะเป็นความเสี่ยงที่จะเกิด Recession ของเศรษฐกิจยุโรปและสหรัฐฯ ความเสี่ยงที่เกิดจากเรื่องภูมิรัฐศาสตร์
ในขณะที่กำลังซื้อภายในประเทศที่ยังอ่อนแอ ภาระหนี้ครัวเรือนและภาคธุรกิจที่อยู่ในระดับสูงท่ามกลางแนวโน้มการเพิ่มขึ้นของภาระดอกเบี้ย ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ซึ่งเป็นความท้าทายในการดำเนินธุรกิจในปี 2566 นี้ อย่างไรก็ดี ภาคอสังหาริมทรัพย์มีปัจจัยสนับสนุนจากมาตรการภาครัฐลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าธรรมเนียมจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยที่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ถึงสิ้นปี 2566 รวมถึงการฟื้นตัวของลูกค้าที่ทำงานในกลุ่มท่องเที่ยวซึ่งก่อนหน้านี้ถูกจำกัดการเข้าถึงสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์
ทั้งนี้ แม้สภาวะเศรษฐกิจและสภาวะอุตสาหกรรมในปี 2566 นี้จะยังไม่เอื้ออำนวยมากนัก แต่บริษัทฯ มีความเชื่อมั่นในแผนการดำเนินธุรกิจการบริหารงานและความเชี่ยวชาญของบริษัทจึงมั่นใจว่าจะสามารถขยายตัวได้เดินหน้าสู่การเป็น National Property Company โดยตั้งเป้าเปิดโครงการใหม่เพิ่มเติมอีก 10-12 โครงการ มูลค่ารวม 7,000-8,000 ล้านบาท และตั้งเป้าหมายยอดขายสำหรับปี 2566 นี้ไว้ที่ 8,600 ล้านบาท และยอดรับรู้รายได้ที่ 6,850 ล้านบาท ซึ่งเป็นการขยายตัว 10% สูงกว่าภาพรวมตลาดที่คาดว่าจะขยายตัวราว 3-5%
ด้านนายชูรัชฏ์ ชาครกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัทลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ลลิลฯ มีแนวคิดการดำเนินธุรกิจเพื่อการเติบโตอย่างยั่งยืนโดยมีการบริหารงานที่คำนึงถึงการดำเนินงานด้านสิ่งแวดล้อมสังคมและบรรษัทภิบาล (Environmental, Social and Governance : ESG) รวมถึงการมุ่งเน้นไปสู่การเป็น Digital Organization อย่างเต็มรูปแบบควบคู่ไปกับการสร้างวัฒนธรรมองค์กรที่แข็งแกร่งอันเป็นอัตลักษณ์เฉพาะของลลิลฯ ให้เป็นองค์กรที่รู้รอบแบบเจาะลึกมุ่งสู่องค์กรแห่งการเรียนรู้เสริมสร้างศักยภาพให้ทุกคนในองค์กรให้เป็นบุคลากรที่มีคุณภาพ รู้กว้างคิดไกล อยู่กันด้วยความเข้าใจเพื่อสร้างความแข็งแรงจากภายในมุ่งสู่การเป็น National Property Company ตามเป้าหมายที่ได้วางร่วมกัน
สำหรับแผนการตลาดในปี 2566นี้จะใช้กลยุทธ์ที่มุ่งเน้น Customer Centric ผ่านกลยุทธ์ทั้ง Lifestyle Marketing และ Experience Marketing โดยต่อยอดการทำตลาดผ่านช่องทาง Digital ที่เพิ่มมากขึ้นเพื่อเข้าถึงกลุ่มผู้บริโภคได้ตรงกลุ่มมากขึ้น และมีประสิทธิภาพที่ดีขึ้น โดยนำ Big Data มาใช้ในการวิเคราะห์หา Customer Insights ทั้งนี้บริษัทฯ ยังคงให้ความสำคัญกับตลาดที่อยู่อาศัยในกลุ่มที่เป็น Real Demand โดยพัฒนาผลิตภัณฑ์ให้ตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคทั้งในรูปแบบของ New Design และ Smart Function ของตัวบ้าน โดยช่วงปีที่ผ่านมาบริษัทเป็นรายแรกที่นำรูปแบบความงดงามของสถาปัตยกรรมฝรั่งเศสที่เรียบหรูมาออกแบบบ้านสไตล์ฝรั่งเศสแบบ French Colonial Style บนทำเลศักยภาพในราคาที่คุ้มค่าและจับต้องได้
ในส่วนของสถานะการเงินบริษัทฯ มีความแข็งแกร่งอย่างมาก โดยมีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) เพียง 0.55 เท่า ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยโดยรวมของอุตสาหกรรมซึ่งอยู่ที่ 1.4-1.5 เท่า โดยในปี 2566 นี้บริษัทฯ ได้จัดเตรียมงบประมาณในการซื้อที่ดินไว้ประมาณ 1,500-1,600 ล้านบาท และพร้อมปรับเพิ่มให้สอดคล้องกับสถานการณ์เพื่อรองรับการขยายธุรกิจตามแผนงานและการเติบโตอย่างยั่งยืนของบริษัทฯ
