ตลาดที่อยู่อาศัยระดับล่าง โดยเฉพาะโครงการบ้าน-คอนโดฯ BOI เป็นหนึ่งในโครงการที่จะมาเป็น “พระเอก” ที่จะช่วยส่งเสริมให้ผู้มีรายได้น้อย หรือบางกลุ่มที่เปราะบางสามารถมีโอกาสเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ เนื่องจากราคาที่ยังไม่แพง และกลุ่มนี้ยังพอมีความสามารถในการซื้อและผ่อนชำระในระดับที่ไม่ส่งผลกระทบมากนักกับค่าใช้จ่ายประจำวัน ประกอบกับเป็นกลุ่มที่ต้องการมีที่อยู่อาศัย รวมทั้งโครงการบ้าน-คอนโดฯ BOI ยังมีแหล่ง “สินเชื่อ” ที่มีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) พร้อมสนับสนุน และขยายวงเงินเสนอต่อรัฐบาลได้ต่อเนื่อง
โดย นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวถึงการส่งเสริมและเปิดโอกาสให้ผู้มีรายได้เข้าถึงที่อยู่อาศัยคุณภาพในเมืองหรือใกล้เมืองว่า หากในปี 2566 รัฐบาลสามารถปรับปรุงเงื่อนไขของ "บ้าน-คอนโดฯ BOI" (โครงการที่ได้รับการยกเว้นภาษีจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน หรือ BOI) ที่ผู้พัฒนาจะได้รับสิทธิทางภาษี จากราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท ไปสู่ 1.5 ล้านบาทได้ จะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตมากยิ่งขึ้น เพราะจะมีกลุ่มนักลงทุนที่ต้องการซื้อ “บ้าน-คอนโดฯ BOI” เพื่อปล่อยเช่าให้กลุ่มระดับล่างที่ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อจากสถาบันการเงินได้ ซึ่งยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยอีกเป็นจำนวนมาก ซึ่งที่ผ่านมา ได้มีผู้ประกอบการหลายรายเริ่มซื้อที่ดินรองรับการพัฒนาโครงการในอนาคตแล้ว โดยมีการซื้อที่ดินขยับเข้ามาชั้นในเมืองมากขึ้น เช่น ทำเลพระโขนง แจ้งวัฒนะ และบางแค เป็นต้น
"ความต้องการที่อยู่อาศัยของกลุ่มคนระดับล่างมีเยอะมาก ซึ่งในสมุดปกขาวที่จะมีการเสนอรัฐบาลนั้นจะรวบรวมข้อมูลการส่งเสริมภาคอสังหาฯ และอุปสรรคต่างๆ นั้น เพื่อเสนอถึงแนวนโยบายการสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับคนกลุ่มระดับล่างด้วย จะสังเกตว่า คอนโดฯ BOI ที่ไปสร้างส่วนใหญ่จะอยู่ชานเมืองระยะไกล แต่จริงๆ ในเมืองชั้นใน ควรมีที่อยู่อาศัยรองรับคนระดับล่าง เพราะส่วนผสมของชุมชนเมืองมีคนหลายชั้น ทำให้คนระดับล่างถูกดีดออกไปให้อาศัยอยู่ชานเมือง ซึ่งต้นทุนในการอยู่อาศัยและเวลาที่ใช้ในการเดินทางเยอะ และมีบางส่วนของคนระดับล่างที่อยู่ในเมืองอยู่ตามซอย คุณภาพการอยู่อาศัยไม่ดี หากจะมองว่าต้นทุนที่ดินสูง ก็มาลดข้อกำหนดในการก่อสร้างคอนโดฯ เช่น ไม่ต้องมีที่จอดรถ หรือภาษีเงินได้ไม่ต้องเสีย กำไรไม่ต้องเสียก็ได้ เพื่อให้สิทธิประโยชน์กับทางโครงการที่ทำเพื่อผู้อยู่อาศัยระดับล่าง และรัฐไม่ต้องอุดหนุนเหมือนโครงการที่เป็นอยู่”
นอกจากนี้ หากไปมองประเทศต่างๆ คนระดับกลางลงล่างอยู่บ้านโดยการเช่าไม่ได้ซื้อ แต่ถ้าเราไปซื้อบ้านและคอนโดฯ BOI จะมีต้นทุนบนพื้นฐานของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ซึ่งประมาณร้อยละ 6-7 แล้ว แต่ถ้าคนมีเงินทุน ไปซื้อคอนโดฯ BOI แล้วปล่อยเช่า เพราะเวลาปล่อยเช่าอาจจะอิงให้สูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝาก บวกเข้าไป 2-3 บาทก็คุ้มแล้ว ซึ่งจริงๆ แล้วกลุ่มคนระดับล่างการเข้าถึงสินเชื่อเป็นปัญหารุนแรงเพิ่มขึ้นมาตลอด
“เราต้องเข้าใจว่า ปัญหาสำคัญในอนาคตคือ ความเหลื่อมล้ำทางสังคม คนรวยจะมีสัดส่วนมากยิ่งขึ้น ส่วนคนจนจะจนลงไปอีก รายได้ของคนในสังคมเริ่มแตกต่างกัน หากแบงก์สนับสนุนให้คนซื้อคอนโดฯ แล้วปล่อยเช่า เพื่อให้คนระดับล่างได้มีที่อยู่อาศัยคุณภาพดี โดยเฉพาะพื้นที่ชั้นในเมืองจะช่วยสร้างระบบการหมุนเวียนเศรษฐกิจในประเทศได้"
ล่าสุด ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ปัจจัยที่ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลในไตรมาส 3 ชะลอลง เนื่องจากจะเกิดจากฝั่งของกำลังซื้อ (ดีมานด์)และตัวเลขหน่วยขาย (ซัปพลาย) ของคอนโดฯ จากที่ในช่วง 2 ไตรมาสแรกของปี 65 เริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัว ยิ่งตัวเลขการหดตัวของยอดขายคอนโดฯ มีผลให้ตลาดรวมหดตัวลงอย่างมาก เทียบกับไตรมาสก่อนหน้า คอนโดฯ ขายได้ลดลงถึง 5,388 หน่วย มูลค่าลดลงมากถึง 21,533 ล้านบาท ต่างกับโครงการแนวราบที่ยังคงมีการเติบโตของตัวเลขการดูดซับ
“มองว่าปัจจัยลบเรื่องเศรษฐกิจที่จะกระทบต่อผู้ประกอบการในการดำเนินธุรกิจ ต้นทุนทางการตลาดที่สูงขึ้น ตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังคงมีอยู่แล้ว สินค้าที่อยู่อาศัยในบางกลุ่มหรือบางโปรดักต์อาจจะเข้าสู่การชะลอตัวในไตรมาส 3 เนื่องจากช่วงตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา มีการโหมเปิดอย่างมากในกลุ่มราคาที่เจาะกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางลงมาก เช่น ราคา 1-1.5 ล้านบาท หรือคอนโดฯ BOI อาจจะเริ่มมีปัญหาหรือไม่ เพราะมีตัวเลขอัตราดูดซับที่เริ่มต่ำลง” ดร.วิชัย กล่าวตั้งข้อสังเกตไว้
