ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ เผยผลสำรวจตลาดอสังหาฯ กรุงเทพฯ และปริมณฑลไตรมาส 3/65 พบตลาดอาคารชุดลดลงอย่างชัดเจน หลังปริมาณการเปิดตัวโครงการใหม่และยอดขายชะลอตัวหนัก สะท้อนการระบายสต๊อกอยู่ในระดับต่ำ ด้านบ้านจัดสรรยังขยายตัวต่อเนื่อง ผู้ประกอบการเดินหน้าเปิดโครงการใหม่ต่อเนื่อง หนุนซัปพลายที่อยู่อาศัยเสนอขาย ณ ไตรมาส 3/65 รวมกว่า 1.98 หน่วย มูลค่ากว่า 9.84 แสนล้านบาท ขยายตัวมากกว่ายอดขาย 2 เท่าต่อไตรมาส คาดปี 66 ตลาดฟื้นตัวภายใต้ปัจจัยลบ
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า รายงานภาพรวมสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาส 3/65 แม้การขยายตัวทางเศรษฐกิจของประเทศจะดีขึ้นกว่าคาดการณ์ โดยสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง คาดการณ์เศรษฐกิจไทยปี 2565 จะขยายตัว 3.5% ต่อปี แต่ในส่วนของธุรกิจที่อยู่อาศัยกลับพบว่าภาวะเงินเฟ้อที่ยังอยู่ในระดับสูงกว่าเป้าหมาย และอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงปรับสูงขึ้น ซึ่งเป็นปัจจัยลบกดดันกำลังซื้อและการบริโภคในประเทศ รวมถึงกระทบต้นทุนและการลงทุนของผู้ประกอบการ สะท้อนจากภาพรวมด้านการเปิดตัวโครงการใหม่ และยอดขายได้ใหม่ในไตรมาส 3/65 จากผลการสำรวจภาคสนามในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลมีจำนวนหน่วยที่ลดลง ในขณะที่ที่อยู่อาศัยเหลือขายมีจำนวนที่สูงขึ้นกว่าไตรมาส 2/65
โดย ในไตรมาส 3/65 พบว่ามีโครงการที่อยู่อาศัยเสนอขาย 198,024 หน่วย มูลค่า 984,904 ล้านบาท ลดลงจากไตรมาส 2/65 กว่า 2,188 หน่วย แต่มูลค่ากลับสูงขึ้น 8,608 ล้านบาท โดยเป็นโครงการบ้านจัดสรร 126,325 หน่วย มูลค่ารวม 680,615 ล้านบาท ซึ่งพบว่าบ้านจัดสรรมีการเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าต่อเนื่องจากไตรมาสที่ 1 และ 2/65 ซึ่งเพิ่มขึ้นทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวเฮาส์ ขณะที่โครงการอาคารชุดมีหน่วยเสนอขายจำนวน 71,699 หน่วย มูลค่ารวม 304,289 ล้านบาท ลดลงต่อเนื่องจากไตรมาส 1 และ 2/65 ทั้งนี้ มูลค่าโครงการบ้านจัดสรร ซึ่งถือว่ามีมูลค่ารวมสูงสุดนับตั้งแต่ปี 61 ขณะเดียวกัน โครงการอาคารชุดกลับมีมูลค่ารวมต่ำสุดนับตั้งแต่ปี 61 ซึ่งโซนที่มีหน่วยอาคารชุดเสนอขายสูงสุด คือ ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง จำนวน 9,921 หน่วย มูลค่า 40,368 ล้านบาท สำหรับโครงการบ้านจัดสรร โซนที่มีหน่วยเสนอขายสูงสุดคือโซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จำนวน 18,199 หน่วย มูลค่า 98,735 ล้านบาท
สำหรับซัปพลายที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในไตรมาส 3/65 มีจำนวนรวมกว่า 2.41 หมื่นหน่วย มูลค่ากว่า 1.47 แสนล้านบาท บ้านจัดสรรขยายตัวต่อเนื่อง แต่อาคารชุดลดลงแรง ในส่วนของภาพรวมโครงการเปิดขายใหม่ พบว่า ในช่วงไตรมาส 3/65 มีจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ 24,112 หน่วย มูลค่า 147,276 ล้านบาท เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 /65 จำนวนหน่วยลดลง 4,380 หน่วย แต่มูลค่ากลับเพิ่มขึ้น 10,463 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นของบ้านจัดสรรทุกประเภททั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าที่ 4,406 หน่วย และ 35,621 ล้านบาท
โดยโครงการบ้านจัดสรรส่วนใหญ่เปิดตัวเสนอขายด้วยราคา 2.01-5.00 ล้านบาท แต่โครงการอาคารชุดเปิดขายใหม่เพียง 7,526 หน่วย มูลค่า 19,665 ล้านบาท มีการลดลงอย่างมาก โดยลดลงถึง 8,786 หน่วย และ มูลค่าลดลง 25,158 หน่วย โดยโครงการอาคารชุดส่วนใหญ่เปิดตัวเสนอขายด้วยราคา 2.01-3.00 ล้านบาท ซึ่งการสำรวจพบว่า โซนเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-สมุทรเจดีย์ จำนวน 1,772 หน่วย มูลค่า 5,990 ล้านบาท
จากการสำรวจยังได้พบว่า ภาพรวมยอดขายได้ใหม่ในช่วงไตรมาส 3/65 มีจำนวนที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ 20,261 หน่วย มูลค่า 113,399 ล้านบาท ซึ่งมีจำนวนและมูลค่าที่ขายได้ใหม่ต่ำสุดในรอบ 3 /65 แต่พบว่าการลดลงของภาพรวมยอดขายนี้เกิดจากการลดลงอย่างมากของอาคารชุดที่ลดลงจากไตรมาสที่ 2/65 โดยจำนวนหน่วยลดลง 5,388 หน่วย และมูลค่าลดลง 21,553 ล้านบาท ในขณะที่โครงการบ้านจัดสรรเพิ่มขึ้น 2,050 หน่วย และ 18,349 ล้านบาท ภาวการณ์ของยอดขายข้างต้นได้สะท้อนให้เห็นได้ว่า ในระดับภาพรวมที่อยู่อาศัยทุกประเภทมีอัตราดูดซับต่อเดือนไตรมาส 3/65 ในภาพรวมอัตราดูดซับภาพรวม 3.4 % ต่อเดือน โดยในไตรมาส 3 อัตราดูดซับอาคารชุดลดลงมาอยู่ที่ 3.8 ต่อเดือน ขณะที่อัตราดูดซับบ้านจัดสรรยังคงปรับสูงขึ้นมาอยู่ที่ 3.2 % ต่อเดือน
สำหรับปริมาณ หน่วยเหลือขายคงค้างในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ณ ไตรมาส 3 ปี 2565 มีหน่วยเหลือขาย จำนวนทั้งสิ้น 177,763 หน่วย มูลค่า 871,505 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากไตรมาส 2 ปี 2565 จำนวน 1,150 หน่วย มูลค่า 11,812 หน่วย โดยพบว่า หน่วยเหลือขายของโครงการอาคารชุดมีจำนวน 63,473 หน่วย มูลค่า 274,576 ล้านบาท ลดลงจากไตรมาสก่อน 3,742 หน่วย มูลค่าลดลง 27,352 ล้านบาท และโครงการบ้านจัดสรร จำนวน 114,290 หน่วย มูลค่า 596,929 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า 4,892 หน่วย มูลค่าเพิ่มขึ้น 39,164 ล้านบาท ทั้งนี้ ณ สิ้นไตรมาส 3/65 มีจำนวนที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแล้วยังขายไม่ได้ 44,361 หน่วย มูลค่า 208,830 ล้านบาท โดยเป็นอาคารชุดที่สร้างเสร็จแล้วยังขายไม่ได้ จำนวน 18,323 มูลค่า 80,165 ล้านบาท ขณะที่บ้านจัดสรรที่สร้างเสร็จแล้วยังขายไม่ได้มีจำนวน 26,038 หน่วย มูลค่า 128,665 ล้านบาท
ดร.วิชัย กล่าวว่า สำหรับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 66 คาดว่าจะยังคงมีการฟื้นตัวต่อเนื่องจากปีนี้ภายใต้การขยายตัวของเศรษฐกิจ ซึ่งจะทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคปรับตัวดีขึ้น อย่างไรก็ตาม อุปสรรคสำคัญในปี 2566 คือการยกเลิกผ่อนผันการบังคับใช้มาตรการแอลทีวี การปรับตัวของอัตราดอกเบี้ย ปัญหาหนี้ภาคครัวเรือน และความเข้มงวดในการพิจารณาปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ ซึ่งจะทำให้ยอดขายที่อยู่อาศัยในปีหน้าทรงตัวอยู่ในระดับเดียวกับปีนี้ หรือหากมีการหดตัวลงคาดว่าจะหดตัวลงไม่เกิน 1.3%
ขณะเดียวกัน อัตราการดูดซับสินค้าที่อยู่อาศัยในตลาดอสังหาฯ รวมคาดว่าจะลดลงจากปี 2565 ประมาณ 3.2% ขณะที่อัตราการเปิดตัวโครงการใหม่คาดว่าจะมีปริมาณเพิ่มขึ้นจากการลงทุนอย่างต่อเนื่องของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้หากอัตราการเปิดตัวโครงการใหม่ยังอยู่ในระดับ 98,000 หน่วยต่อปี อาจจะมีผลให้ซัปพลายสะสมในตลาดปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อย ภายใต้เงื่อนไขการระบายออกของสต๊อกที่อยู่อาศัยในระดับเดียวกันกับปีนี้