ชำแหละ "ทุนจีนสีเทา" ซื้อบ้านหรู-ยกชั้นคอนโดฯ นอมินีแฝงสบโอกาสขาย "สภาพคล่องดี"

จากนโยบายเร่งกวดล้าง "ธุรกิจจีนสีเทา" ในประเทศไทย ที่ทำเป็นขบวนการเชื่อมโยงกับเครือข่ายที่ทำธุรกิจผิดกฎหมายทั้งที่อยู่ในประเทศไทยและประเทศเพื่อนบ้าน หรืออีกความหมาย อาจใช้ไทยเป็นแหล่ง 'ฟอกเงิน' เพื่อให้สามารถพิสูจน์ที่มาของรายได้ ซึ่ง สินทรัพย์ประเภทอสังหาริมทรัพย์เป็น 1 ในเป้าหมายที่กลุ่มที่ทำธุรกิจผิดกฎหมายจะเข้ามาลงทุน โดยนิยมซื้อโครงการบ้านหรู ระดับราคาตั้งแต่ 20 ล้านบาทไป จนเกินกว่า 100 ล้านบาท ผ่านตัวแทนในไทย (นอมินี) หรือ ผ่านจัดตั้งบริษัทนิติบุคคล (มีคนไทยถือหุ้นรวมตามกฎหมาย) เนื่องจากในปัจจุบัน กฎหมายไทยยังไม่เปิดให้ชาวต่างชาติมีที่ดินและบ้านได้ ยกเว้น โครงการคอนโดมิเนียม ที่กฎหมายในประเทศไทยเปิดกว้างให้สิทธิชาวต่างชาติสามารถเข้ามาลงทุนหรือซื้อได้ในสัดส่วนไม่เกินร้อยละ 49 ของพื้นที่ขาย ดึงดูดให้ชาวต่างชาติที่ชื่นชอบประเทศไทย หรือ นักท่องเที่ยวที่มาแบบบริสุทธิ์ใจ ฝเข้ามาลงทุนซื้อห้องชุดไว้พักผ่อน แต่มีทุนธุรกิจสีเทา เช่น ชาวจีนบางกลุ่ม (ไม่ได้เหมารวมชาวจีนทั้งหมด) จะเข้ามากว้านซื้อห้องชุดแบบยกชั้น อยู่กันเป็นกลุ่ม

แต่จากการขยายผลทลายเครือข่าย "แก๊งตู้ห่าว" (นายชัยณัฐร์ กรณ์ชายานันท์) และสามารถจับกุมได้ มีการกระจายกำลังตรวจเข้าตรวจค้นตามจุดต่างๆ ทั้งในพื้นที่กรุงเทพฯ และต่างจังหวัด ตรวจพบและยึดสิ่งผิดกฎหมายและทรัพย์สินที่ได้จากการกระทำความผิดกลุ่มธุรกิจจีนสีเทา หนึ่งในนั้นคือ การที่มีชาวจีนอยู่ในโครงการบ้านหรู "แกรนด์ บางกอก บูเลอวาร์ด สุขุมวิท ซอยแบริ่ง-ลาซาล" เนื้อที่ 47 ไร่ ต.สำโรงเหนือ อ.เมือง จ.สมุทรปราการ เป็นโครงการบ้านหรู ราคาหลังละกว่า 50 ล้านบาท (เจ้าของโครงการ คือ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในตระกูล"ชินวัตร")

(-ข่าวเกี่ยวเนื่อง "รู้จักโครงการบ้านหรูย่านสุขุมวิท สะพัดแก๊งตู้ห่าวซื้อเงินสดเกือบทั้งโครงการ" https://mgronline.com/onlinesection/detail/9650000114546)
(-ตร.บุกค้นตรวจยึดทรัพย์สินเครือข่าย “ตู้ห่าว” ในภูเก็ต 5 จุด ปิดกิจการทุกร้าน (mgronline.com)

ทั้งนี้ สังคมกังขาและตั้งคำถามอย่างหนักว่า เหตุใดคนจีนเป็นเจ้าของบ้านหรูในโครงการ ด้วยการซื้อเงินสด 50 หลังด้วยเงินสด (เป็นเงินไม่น้อยกว่า 2,500 ล้านบาท) จากทั้งหมด 66 หลัง ส่งผลให้ "คนไทย" กลายเป็นคนกลุ่มน้อยที่ไม่มีสิทธิมีเสียงตามกฎหมายจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร


เปิดพฤติกรรม "ทุนจีนสีเทา" ชอบบ้านหรูสุขุมวิท-คอนโดฯ เมืองและริมน้ำ

แหล่งข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์ให้ความเห็นว่า "จีนมีทั้งดีและสีดำ จะไปเหมารวมทั้งหมดไม่ได้ แต่กลุ่มนายตู้ห่าว ชอบซื้ออสังหาฯ ในเมืองไทย โดยเฉพาะบ้านหรูบริเวณสุขุมวิท ขนาด 100 ตารางวา มีพื้นที่ ซึ่งโครงการแกรนด์ บางกอก บูเลอวาร์ด อยู่ในสเปกที่ทางกลุ่มนี้ต้องการ และยังต้องการคอนโดฯ ที่อยู่ในเมือง หรือติดริมแม่น้ำ เช่น บริเวณเจริญนคร สุขุมวิท 39 จะอยู่กันเป็นกลุ่ม จะไม่แยก เวลาซื้อจะไม่นิยมต่อราคา จะยินดีควักเงิน ต่างกับคนจีนที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงจะขอต่อรองราคา อย่างน้อยขอลดราคาร้อยละ 20-30 เป็นต้น"

ธุรกิจจีนหนีมาปักหลักในไทย

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด ซึ่งมีประสบการณ์ทำงานร่วมกับกลุ่มทุนจีนมาระยะหนึ่ง ให้ความเห็น ว่า สำหรับการเข้ามาถือครองอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นคอนโดฯ บ้าน หรือที่ดินในประเทศไทยของชาวต่างชาติ พบเห็นได้มากมายมานานกว่า 20 ปีแล้ว เพียงแต่ช่วงหลายปีที่ผ่านมา เรื่องของการที่มีชาวต่างชาติเข้ามาซื้อคอนโดฯ ในประเทศไทยมากขึ้นแบบชัดเจน แต่ถ้าดูจากสถิติแล้วชาวต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ ในแต่ละปีไม่เกินร้อยละ 10 ของจำนวนคอนโดฯ ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในประเทศไทย

"สิ่งที่น่ากังวล คือ เรื่องของการเข้ามาถือครองที่ดิน หรือบ้านในประเทศไทยผ่านช่องทางที่อาจจะไม่ชัดเจน และกฎหมายไม่สามารถเอาผิดอะไรได้ ซึ่งเรื่องแบบนี้การตรวจสอบทำได้ยากและเสียเวลา รวมไปถึงบุคลากรจำนวนมาก ยกเว้นการถือครองคอนโดฯ ที่อาจจะดูไม่ใช่เรื่องแปลกอะไร เพราะกฎหมายระบุชัด ชาวต่างชาติสามารถโอนกรรมสิทธิ์ในชื่อของพวกเขาได้" (พิจารณาตารางการโอนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติในไตรมาส 2 ปี 2565 จาก REIC)

ทั้งนี้ หากพิจารณาดีๆ แล้ว ช่วงหลายปีที่ผ่านมาคนจีนเข้ามาทำธุรกิจหรือมีกิจการในประเทศไทยมากขึ้น ทำให้มีคนจีนที่เข้ามาทำงานโดยการขอใบอนุญาตทำงานมากขึ้นชัดเจน แสดงให้เห็นว่าพวกเขาเข้ามาทำงานในธุรกิจหรือกิจการของพวกเขาในประเทศไทยมากขึ้น และไม่แปลกที่จะเห็นข่าวการเข้าซื้อบ้าน คอนโดฯ หรืออาจจะมีที่ดินของคนจีนในประเทศไทยมากขึ้น ยังรวมไปถึงกลุ่มของคนจีนที่เข้ามาทำธุรกิจ "ที่ไม่โปร่งใส ไม่ชัดเจนหรือออกสีเทาๆ" ในประเทศไทยแบบที่เห็นในข่าว แล้วมีการเข้ามาซื้อบ้านอยู่ร่วมกันเป็นกลุ่ม รวมกันเป็นชุมชนผ่านช่องทางตามกฎหมาน โดยโครงการราคาแพงๆ เป็นที่สนใจของคนกลุ่มนี้ เพราะเงินไม่ใช่ปัญหาของพวกเขา และพวกเขาต้องการใช้เงินจำนวนมากออกไปโดยเร็วอยู่แล้ว


แม้ว่าผู้ประกอบการอาจจะไม่อยากให้โครงการของพวกเขามีปัญหา หรือมีชื่อออกข่าว แต่การตรวจสอบว่า ชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้อนั้นทำธุรกิจอะไร หรือถือครองอสังหาริมทรัพย์ผ่านช่องทางใด ผู้ประกอบการคงทำด้วยตัวเองลำบาก เพราะเมื่อตรวจสอบเอกสารหรือเอกสารทางการเงิน และการจดทะเบียนนิติบุคคลต่างๆ ก็ถูกต้องตามกฎหมายประเทศไทย รวมไปถึงเอกสารจดทะเบียนสมรส หรือเอกสารราชการใดๆ ก็ตามล้วนถูกต้อง รวมไปถึงเอกสารการโอนเงินจากต่างประเทศก็เป็นไปตามที่กรมที่ดินระบุเช่นกัน ซึ่งเมื่อเอกสารและกระบวนการต่างๆ ถูกต้องครบถ้วน ผู้ประกอบการต้องยินยอมขายและปฏิบัติตามเงื่อนไขการซื้อขายต่างๆ ให้ถูกต้อง และเมื่อจบกระบวนการขายอสังหาริมทรัพย์ไปแล้วเท่ากับว่าจบกระบวนการของผู้ประกอบการแล้ว ผู้ประกอบการเองคงไม่สามารถตรวจสอบลงไปในข้อมูลลึกๆ ของผู้ซื้ออยู่แล้ว จะว่าพวกเขารู้เห็นเป็นใจก็ไม่ใช่

ช่วงหลายปีที่ผ่านมา มีกลุ่มของคนจีนที่เข้ามาทำธุรกิจในประเทศไทยมากขึ้น ประกอบกับการที่รัฐบาลประเทศจีนเข้มงวด และตรวจสอบธุรกิจในประเทศจำนวนมาก ซึ่งกดดันให้หลายกลุ่มธุรกิจจำเป็นต้องโยกย้ายออกนอกประเทศจีนก่อนที่จะมีปัญหา แน่นอนว่ามีกลุ่มธุรกิจสีเทา หรืออาจจะสีดำเลยเข้ามาในประเทศไทย ในรูปแบบของลงทุนในธุรกิจต่างๆ ผ่านการจัดตั้งนิติบุคคลแบบถูกกฎหมายในประเทศไทย แล้วถือครองอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ที่ไม่ใช่คอนโดฯ ผ่านนิติบุคคล ซึ่งเรื่องเหล่านี้ตรวจสอบได้ยาก รวมไปถึงการตรวจสอบถึงธุรกิจที่พวกเขาทำก็ยากเช่นกัน แต่การดำเนินธุรกิจของพวกเขาอาจจะไม่ได้เกิดขึ้นในประเทศไทย ก่อนหน้านี้ อาจจะมีเรื่องของทัวร์ศูนย์เหรียญที่โดนปราบปรามไป ภายหลังอาจจะเกี่ยวข้องกับแก๊งคอลเซ็นเตอร์ กาสิโนออนไลน์ผ่านเครือข่ายในประเทศเพื่อนบ้านของไทย ซึ่งแน่นอนว่ารายได้จากธุรกิจพวกนี้ค่อนข้างมาก และเงินเหล่านี้จำเป็นต้องมีการใช้ออกหรือแปรเปลี่ยนเป็นสินทรัพย์อื่นๆ โดยเร็ว ซึ่งการนำมาซื้ออสังหาฯ เป็นช่องทางที่รวดเร็วและง่ายที่สุด อาจจะมีการจัดตั้งนิติบุคคลในประเทศไทย แต่แทบไม่มีกิจกรรมหรือการดำเนินธุรกิจเลยในต่ละปี

กลุ่มของชาวต่างชาติที่เข้ามาในประเทศไทย เพื่อซื้ออสังหาฯ มีทั้งกลุ่มที่ต้องการซื้อจริงๆ และเป็นกลุ่มที่ทำธุรกิจทั่วไป ไม่ได้มีความเกี่ยวข้องกับเรื่องสีเทา หรือสีดำเลย อาจะมีชางต่างชาติเพียงส่วนน้อยเท่านั้นที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจสีเทาหรือสีดำ และเข้ามาถือครองอสังหาฯ ผ่านช่องทางต่างๆ โดยอาศัยเครือข่ายหรือการใช้เงิน รวมไปถึงการเปลี่ยนแปลงหรือปฏิบัติตามกฎหมายไทยแบบ 100% เพื่อที่จะได้ไม่มีปัญหาจนโดนตรวจสอบ เพราะถ้ามีปัญหาเกิดขึ้นอาจจะมีเหตุการณ์แบบที่เป็นข่าวขึ้นมา ที่โดนไล่ตรวจสอบทีละจุดเลย ซึ่งถ้าเกิดเหตุการณ์แบบนี้คงยากที่จะทำธุรกิจ หรืออยู่อย่างสบายในประเทศไทยได้