หุ้นกลุ่มนิคมอุตสาหกรรมฟื้น ยอดขายที่ดินครึ่งหลังปี 65 โตกระโดด จากอุปสงค์ที่แข็งแกร่งทั้ง industrial transformation อย่าง รถ EV เทคโนโลยีชีวภาพ การแพทย์ อีกทั้งการผ่อนคลายการเดินทางของจีนและการย้ายฐานการผลิตออกจากจีน การสร้างห่วงโซ่อุปทานใหม่ของชิป ขณะราคาหุ้นยังไม่สะท้อน นักวิเคราะห์มองหุ้นนิคมฯ สดใส พร้อมประสานเสียงให้ WHA และ AMATA เป็นหุ้นเด่น
การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย หรือ กนอ. คาดการณ์ปี 2565 ถึงตัวเลขการขาย/เช่าที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมน่าจะอยู่ที่ 1,770 ไร่ โดยเป็นยอดขายจากนิคมฯ ร่วมดำเนินงาน 1,700 ไร่ และ กนอ.ดำเนินการเอง 70 ไร่ ซึ่งจำนวนยอดขายที่ดินในนิคมฯ จะมาจากยอดขายของบริษัท WHA (มี 10 นิคมฯ) อมตะ (มี 2 นิคมฯ) และปิ่นทอง (มี 6 นิคมฯ)
เนื่องจากการระบาดของไวรัสโควิด-19 ซาลงแล้ว และการลงทุนจากประเทศต่างๆ มีมากขึ้น รวมถึงการย้ายฐานการผลิตหลายอุตสาหกรรมมุ่งสู่ไทย ส่งผลให้ความต้องการเช่าหรือแม้กระทั่งซื้อที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมมีมากขึ้น แน่นอน ส่งผลดีต่อผู้ประกอบการในนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ และบริษัทจดทะเบียนในไทยมีไม่กี่บริษัทที่ดำเนินธุรกิจนี้
บล.กรุงศรี แนะนำ "POSITIVE" หุ้นกลุ่มนิคมอุตสาหกรรม เพราะยอดขายที่ดินจะโตกระโดดในครึ่งหลังปี 65 แต่ราคายังไม่สะท้อน มีเหตุผล 3 ข้อที่ควรซื้อหุ้นนิคมฯ คือ ยอดขายที่ดินจะโตก้าวกระโดดในครึ่งปีหลัง จึงได้ปรับเพิ่มประมาณการยอดขายที่ดินรวมของกลุ่มขึ้น 22% เป็น 3,403 ไร่ปี FY22F (WHA +32% เป็น 1,650 ไร่ ROJNA +45% เป็น 653 ไร่) เติบโต 46% เทียบปีก่อน คาดยอดขายที่ดินจะเติบโตก้าวกระโดดในครึ่งปีหลัง โดยคาดยอดขายของ WHA ที่ 1,137 ไร่ (+122%) ROJNA ที่414 ไร่ (+73%) และ AMATA ที่ 926 rai (+432%) ยอดขายที่ดินตั้งแต่ต้นปีของ WHA คิดเป็น 70% ของ FY22F ROJNA 92% และ AMATA 16% สำหรับครึ่งปีแรก (บริษัทคาดยอดขายที่ดินจะเติบโตมากในไตรมาส 3-4 ) ซึ่งยอดขายที่ดินนิคมฯ ได้แรงรับการสนับสนุนจาก industrial transformation ประเทศไทยตั้งเป้าเป็นศูนย์กลางการผลิตรถ EV และแบตเตอรี่ EV ของ ASEAN มาตรการของรัฐบาลช่วยกระตุ้นอุปสงค์รถ EV เร็วกว่าที่คาด และหนุนให้มีอุปสงค์ในที่ดินนิคมฯ (BYD ซื้อที่ดิน 600 ไร่ จาก WHA RY36 และ Horizon Plus ซื้อที่ดิน 313 ไร่ ที่นิคมโรจนะหนองใหญ่ จังหวัดชลบุรี) นอกจากนี้ ยังมีผู้ผลิตรถ EV อีก 5 ราย ที่มีแนวโน้มจะมาลงทุน ซึ่ง Geely, VI Primus และ JAC อาจจะสร้างโรงงานในประเทศไทยและคาดอุปสงค์ที่ดินรวมประมาณ 1,500 ไร่ ส่วน NETA และ Changan จะใช้โรงงานของ Horizon Plus (JV ของ Foxconn และ PTT) ซึ่งอาจทำให้มีการขยายกำลังการผลิตในอนาคต นอกจากนี้ ยังมีอุปสงค์ที่ดินนิคมฯ จากอุตสาหกรรมสนับสนุน (รวมถึงอิเล็กทรอนิกส์) เทคโนโลยีชีวภาพ และการแพทย์
ขณะที่อุปสงค์จากการขยายกำลังการผลิต และการสร้างห่วงโซ่อุปทานใหม่ เพราะการค้าระหว่างประเทศชะลอตัว ทำให้ผู้ประกอบการไม่ขยายกำลังการผลิตส่งผลให้การขอสิทธิประโยชน์ภาษีของ BOI ลดลง 56% อย่างไรก็ตาม มีปัจจัยที่จะทำให้การค้าระหว่างประเทศฟื้นตัว คือ เงินเฟ้อที่เริ่มกลับมาอยู่ระดับปานกลางจะทำให้อุปสงค์ฟื้นตัว เนื่องจากรายได้ที่แท้จริงเพิ่มขึ้น จีนยกเลิกมาตรการโควิดเป็นศูนย์ ทำให้ธุรกิจฟื้นตัว และมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจทำให้ธุรกิจเติบโต และเศรษฐกิจยุโรปอาจจะฟื้นตัวดีกว่าคาด ซึ่งจะทำให้มีการเติบโตในปี 66 เราคาดยอดขายที่ดินเพิ่มขึ้นจากการเดินหน้าย้ายฐานการผลิตออกจากจีน การสร้างห่วงโซ่อุปทานใหม่ของชิป และจีนจะยกเลิกข้อจำกัดการเดินทางเร็วๆ นี้
นอกจากนี้ ราคาหุ้นยังไม่ได้สะท้อนแนวโน้มที่สดใสขึ้น จึงเลือก WHA, AMATA เป็นหุ้นเด่นถึงแม้ยอดขายที่ดินจะฟื้นตัวแข็งแกร่ง คือเพิ่มขึ้น 85% จากปีก่อน แต่ราคาหุ้น WHA ปรับขึ้นเพียง 1% YTD และ PBV ยังต่ำที่ 1.7x (-0.5SD) คาด WHA จะได้อานิสงส์จากโครงการผลิตแบตเตอรี่ EV ของ BYD และห่วงโซ่อุปทานที่เกี่ยวข้อง ราคาหุ้นของ AMATA ลดลง 8% YTD และ PBV เพียง 1.2X (-0.5SD) ขณะที่ยอดขายที่ดินในครึ่งปีหลังจะเติบโตก้าวกระโดด สนับสนุนโดยลูกค้าที่อยู่ระหว่างเจรจาหลายราย ( มากกว่า 1,000 ไร่) และยังมี upside จากนิคมใหม่ในประเทศลาว (22,563 ไร่) และโครงการโรงไฟฟ้า SPP ใหม่อีก 2 โครงการ (เพิ่มขึ้น 17% เป็น 269Mwe เริ่ม COD ไตรมาส 4 ปีนี้)
บล.เคทีบีเอสที แนะนำ "Neutral" หุ้นกลุ่มนิคมอุตสาหกรรม เพราะมองว่ายอด Presale ดีขึ้น Global recession ไม่กระทบอย่างมีนัย จึงคงน้ำหนักการลงทุนกลุ่มนิคม “เท่ากับตลาด” โดยหุ้น Top pick คือ WHA (ซื้อ/เป้ า 4.00 บาท) และ มีมุมมองเป็นบวกเล็กน้อยต่อกลุ่มนิคมฯ หนุนโดยคาดไม่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญจาก US recession เนื่องจากการนำเข้า-ส่งออกของไทยส่วนใหญ่จะอยู่ในภูมิภาคอาเซียน และจีน และสหรัฐฯ มีสัดส่วนการยื่นขอ FDI ที่ต่ำเพียง 2% ของ FDI รวม แนวโน้มยอด presale ไตรมาส 2 ปีนี้ปรับตัวดีขึ้น จีนผ่อนคลายมาตรการเดินทาง และได้ผลบวกมาตรการรถ EV และนิคมในเวียดนามจะดีขึ้นในครึ่งหลังปี 65 ภายหลังการขยายพื้นที่นิคมเพิ่ม ขณะที่มี downside ต่อกำไรสุทธิปี 65 ที่ลดลง 2% และปี 66 ที่ลดลง 4-5% ต่อการเพิ่มขึ้นของต้นทุนทางการเงินทุกๆ +25 bps/ปี ซึ่ง บล.เคทีบีเอสที ประเมินว่า WHA สามารถทนต่ออัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นได้มากกว่า AMATA จากสัดส่วนหุ้นกู้ (Fixed rate) สูงกว่าอยู่ที่ 76% ของเงินกู้ยืมรวม และหุ้นกู้ระยะสั้น (ครบกำหนดในปี 66 ต่ำกว่าที่ 32% ของหุ้นกู้รวม)
ทั้งนี้ ราคาหุ้นในกลุ่มนิคมฯ underperform SET -4%/-8% ในช่วง 1 และ 3 เดือนที่ผ่านมา จากความกังวลต่อค่าแรงในประเทศที่มีโอกาสปรับตัวขึ้น และความกังวลต่อ Global recession อย่างไรก็ตาม บล.เคทีบีเอสที ประเมินว่ากลุ่มนิคมฯ จะได้ผลกระทบ Global recession ที่จำกัด ความต้องการซื้อที่ดินที่กลับมาเพิ่มขึ้น ภายหลังชะลอการลงทุนในช่วงโควิด-19 และจีนผ่อนปรนเกณฑ์การเดินทาง ซึ่งบวกต่อยอด presale ที่จะกลับมาเพิ่มขึ้นสูง จึงเลือก WHA เป็น Top pick จากยอด presale และtransfer ที่จะดีขึ้น โดยประเมินว่า ไตรมาส 2 ปีนี้บริษัทจะมียอด presale ที่สูงถึง 420 ไร่ รวมทั้งธุรกิจไฟฟ้าจะดีขึ้นเทียบไตรมาสก่อน เนื่องจากไม่มีการปิดซ่อมบำรุงโรงไฟฟ้า Gheco I
อย่างไรก็ดี ธุรกิจนิคมฯ จะได้รับผลกระทบจำกัดจาก Recession บล.เคทีบีเอสที ประเมินว่าผู้ประกอบการธุรกิจนิคมฯ จะไม่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยจากโอกาสที่เศรษฐกิจสหรัฐฯ จะเข้าสู่ช่วงถดถอย เนื่องจากเศรษฐกิจไทยพึ่งพิงการนำเข้า และส่งออกจากภาคพื้นอาเซียน และจีนที่สูง ทั้งก่อน และหลังโควิด-19 สูงถึง 39% ขณะที่สหรัฐฯ อยู่ที่ 10-11% และนักลงทุนในไทยส่วนใหญ่จะมาจากญี่ปุ่น และจีน ขณะที่สหรัฐฯ ได้ยื่นขอ FDI application ที่ต่ำเพียง 2% ส่งผลให้ Presale นิคมไทยเริ่มกลับมาขยายตัวดีขึ้น บล.เคทีบีเอสที ประเมินยอด Presale นิคมไทยจะกลับมาดีขึ้นเมื่อเทียบปีก่อน จากมูลค่าการยื่น FDI application ใน 3 ไตรมาสปี 65 ยังขยายตัวที่ 33% สะท้อนถึงความต้องการลงทุนในไทย ซึ่งจะนำมาซึ่งการเข้าซื้อที่ดินในอนาคต จำนวนนักลงทุนจีนที่กลับมาศึกษา และลงทุนเพิ่มขึ้น ภายหลังจีนผ่อนคลายมาตรการเดินทาง สังเกตจากจำนวนนักท่องเที่ยวจีนที่เดินทางเข้าประเทศไทยในเดือน พ.ค.65 ที่ปรับตัวสูงขึ้น มาตรการส่งเสริมการลงทุนรถ EV จะหนุนให้ผู้ประกอบการกลุ่ม Automotive จะเพิ่มการลงทุน และ/หรือขยายโรงงาน ซึ่งบวกต่อผู้ประกอบการนิคมฯ ในฐานะที่มีลูกค้าเป็นกลุ่ม Automotive มากกว่า 30% และการขยาย และก่อสร้างนิคมใหม่ (ได้แก่ WHA RY36, WHA ESIE4 phase II, AMATA Smart city) จะช่วยเพิ่มพื้นที่รองรับการขาย ซึ่งปกติยอดขายที่ดินจะเพิ่มขึ้นสูงในช่วงต้นการเปิดนิคมฯ ใหม่
ทั้งนี้ บล.เคทีบีเอสที ประเมินว่า ที่ดินขายสะสม/พื้นที่นิคมฯ รวมในปัจจุบันยังสูงที่ 77% สะท้อนถึงระดับ supply ที่ดินที่ไม่สูง โดยปัจจุบัน ไตรมาส 2 คาด WHA จะมียอด presale ที่สูงกว่าอยู่ที่ 420 ไร่ (รวมยอดขายที่ดิน Non-IE จำนวน 120 ไร่) ขณะที่ AMATA จะมียอดขายที่ต่ำกว่านิคมฯ ในเวียดนามจะเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ดีขึ้น นอกเหนือจากนิคมฯ ในไทยที่เริ่มดีขึ้น นิคมฯ ในเวียดนามจะเป็นกลับมาขยายตัวอย่างเด่นชัดในช่วงครึ่งหลังปี 66 หนุนโดยเศรษฐกิจ และการลงทุนในเวียดนามที่มีโอกาสขยายตัวสูง โดย world bank คาดเวียดนามจะมี GDP growth ในปี 65-66 ที่ 5.5%/6.5% ซึ่งสูงกว่าไทยที่คาดว่าจะขยายตัวที่ 2.6%/4.3% ยอด FDI ของเวียดนามเดือน มิ.ย.65 ที่ปรับตัวสูงขึ้นถึง 82% เทียบปีก่อน ภายหลังการกลับมาเปิดประเทศ รวมทั้่ง Industrial production index ที่กลับมาเพิ่มขึ้่นสะท้อนถึงการลงทุน และผลิตของอุตสาหกรรมที่เพิ่มขึ้่น ซึ่งหนุนให้ยอด presale เพิ่มขึ้น
บล.เคทีบีเอสที ประเมินว่ายอด presale ของ AMATA และ WHA จะเพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง เนื่องจากพื้่นที่รองรับการขายในปัจจุบันเหลือน้อย ซึ่งผู้ประกอบการอยู่ระหว่างการขยายนิคมฯ เพิ่ม ทั้ง AMATA City Halong Phase II และ WHA Nghe An Phase II ทั้งนี้ คาดว่าจะเริ่มขายได้ในช่วงปลายปี 65
บล.เคจีไอ (ประเทศไทย) ให้คำแนะนำหุ้นกลุ่มนิคมอุตสาหกรรม "Neutral" เพราะยอดขอและยอดอนุมัติสิทธิประโยชน์ BOI ลดลงในไตรมาสแรกปี 65 จากข้อมูลของคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ยอดขอสิทธิประโยชน์ BOI อยู่ที่ 1.1 แสนล้านบาท (ลดลง 7% จากปีก่อน) ในขณะที่ยอดอนุมัติสิทธิประโยชน์ BOI อยู่ที่ 8.87 หมื่นล้านบาท (ลดลง 11%จากปีก่อน) ในช่วง 3 เดือนแรกของปีนี้ ทั้งนี้ อุปสงค์การลงทุนในพื้นที่ระเบียงศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 55% ของยอดขอสิทธิประโยชน์ BOI และ 38% ของยอดอนุมัติสิทธิประโยชน์ BOI โดยในพื้นที่ EEC จังหวัดระยองมีสัดส่วนสูงที่สุดโดยคิดเป็นสัดส่วน 77% และ 41% ของยอดขอและ ยอดอนุมัติสิทธิประโยชน์ BOI ในพื้นที่ EEC ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาเป็นรายอุตสาหกรรม โครงการส่วนใหญ่จะอยู่ในกลุ่มยานยนต์และอิเล็กทรอนิกส์ ถึงแม้ตัวเลขยอดขอและอนุมัติสิทธิประโยชน์ BOI จะลดลงในไตรมาสแรกปี 65 แต่มีการฟื้นตัวอย่างมีนัยในปี 64 ที่ 59% เทียบปีก่อน (ยอดขอสิทธิประโยชน์ BOI) และ 42% จากปีก่อน (ยอดอนุมัติสิทธิประโยชน์ BOI) คาดว่าจะสนับสนุนอุปสงค์ของที่ดินในปีนี้
ทั้งนี้ อุปสงค์การลงทุนจาก FDI แสดงแนวโน้มฟื้นตัวขึ้นทั้งปี 64 และไตรมาสแรกปี 65 ซึ่งอุปสงค์การลงทุนจากการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) แสดงสัญญาณการฟื้นตัวโดยยอดขอ BOI จาก FDI เพิ่มขึ้นเป็น 7.73 หมื่นล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 29% จากปีก่อน ในขณะที่ยอดอนุมัติ BOI จาก FDI เพิ่มขึ้นเป็น 6.96 หมื่นล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 11% จากปีก่อน เติบโตต่อเนื่องจากปี 64 ที่ 169% และ 11% เทียบปีก่อนตามลำดับ ซึ่งเมื่อแบ่งตามประเทศ ญี่ปุ่น และจีนยังคงเป็น 2 ประเทศที่มีอุปสงค์การลงทุนสูงที่สุด
โดยกลุ่มอิเล็กทรอนิกส์คิดเป็นสัดส่วน 12% ของยอดขอ BOI และ 29% ของยอดอนุมัติ BOI ประเทศไทยแนวโน้มจะเสียส่วนแบ่ง FDI ไปเมื่อเทียบกับประเทศเพื่อนบ้าน จากข้อมูลของ UNCTAD จากทั้งส่วนแบ่ง FDI ของไทยเพิ่มขึ้นเพียงประมาณ 0.1% (เฉลี่ย 3 ปีย้อนหลัง) ซึ่งลดลงจาก 0.2% (เฉลี่ย 5 ปียอนหลัง) และ 0.3% (เฉลี่ย 10 ปียอนหลัง) ซึ่งต่างจากอินโดนีเซีย และเวียดนามที่มีส่วนแบ่งเพิ่มขึ้น 1.6% และ 1.2% ตามลำดับ (เฉลี่ย 3 ปีย้อนหลัง) ดัชนีเศรษฐกิจส่วนใหญ่แสดงแนวโน้มดีขึ้น
ทั้งนี้ เพราะอัตราการใช้กำลังการผลิตของประเทศไทยที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเป็น 68.8 ในเดือนมีนาคม 2565 จาก 56.3 ในเดือนสิงหาคม 2564 ขณะที่ดัชนีการลงทุนภาคเอกชนที่เพิ่มขึ้นเป็น 138 ในเดือนมีนาคม 2565 จาก 132.1 ในเดือนสิงหาคม 64 และดัชนีความเชื่อมั่นทางธุรกิจเพิ่มขึ้นเป็น 48.2 (เพิ่มขึ้น 5 % เทียบปีก่อน) จาก 40.0 ในเดือนสิงหาคม 64 ปัจจัยแวดล้อมสนับสนุนยอดขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมในปี 65 พบว่ายอดขายและยอดโอนที่ดินของ Amata Corporation (AMATA.BK/AMATA TB)* และ WHA Corporation (WHA.BK/WHA TB)* เติบโตอย่างโดดเด่นใน ไตรมาส 4 ปี 64 แต่ลดลงอย่างมากในไตรมาสแรกปี 65 โดยยอดขายที่ดินของ AMTA อยู่ที่ 10 ไร่เท่านั้น (บริษัทตั้งเป้าไว้ที่ 950 ไร่) และของ WHA อยู่ที่ 36 (บริษัทตั้งเป้าไว้ที่ 1,250 ไร่) ซึ่งยอดขายที่ดินที่อ่อนแอในไตรมาสแรกจะเป็นความท้าทายสำหรับช่วงที่เหลือของปีนี้ แต่เนื่องจากกิจกรรมทางธุรกิจเริ่มกลับมาจากการเปิดประเทศ ในขณะที่ดัชนีที่เกี่ยวข้องส่วนใหญ่ฟื้นตัวขึ้น จึงคาดว่ายอดขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมน่าจะเพิ่มขึ้น
อย่างไรก็ตาม การเสียส่วนแบ่งไปให้ประเทศเพื่อนบ้าน เป็นปัจจัยสำคัญที่ต้องติดตามต่อไป ดังนั้น จึงมองว่าพอร์ตธุรกิจกระจายตัวจะช่วยให้ผลการดำเนินงานมีเสถียรภาพมากขึ้น ทั้งนี้ในปีนี้สถานการณ์ปกติรายได้จากธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมจะคิดเป็น 47% ของรายได้รวมของ AMATA และคิดเป็น 38% ของรายได้รวมของ WHA โดย บล.เคจีไอฯ ชอบ WHA มากกว่า AMATA จากการกระจายพอร์ตธุรกิจ ซึ่งจะช่วยบรรเทาผลกระทบจากยอดขายที่ดินที่ต่ำเกินคาด ยังคงให้น้ำหนักกลุ่มนิคมฯ ที่ "เท่ากับตลาด" โดยคงคำแนะนำ และราคาเป้าหมายของ AMATA ("ถือ" ราคาเป้าหมาย 18.40 บาท) และ WHA ("ซื้อ" ราคาเป้าหมาย 4.20 บาท) ไว้เท่าเดิม
