หลังวิกฤตการณ์โควิดคลี่คลาย บริษัทต่างๆ กำลังพิจารณาทบทวนอาคารสำนักงาน (ออฟฟิศ) ของตน รวมถึงกลยุทธ์ต่างๆ ที่จะจูงใจให้พนักงานกลับมาเข้ามาทำงาน หลายบริษัทปรับขนาดออฟฟิศให้เล็กลง โดยใช้พื้นที่ให้ได้ประสิทธิภาพสูงขึ้น ในขณะที่มีบริษัทอีกจำนวนมากที่อัปเกรดออฟฟิศของตน และลงทุนมากขึ้นในการสร้างออฟฟิศให้รองรับวิถีใหม่ของการทำงาน การมีสุขภาวะที่ดีของพนักงาน และเป้าหมายของบริษัทในด้านความยั่งยืนของสิ่งแวดล้อมและสังคม ทั้งหมดนี้ คือแนวโน้มสำคัญที่กำลังขยายตัวในตลาดอาคารสำนักงานของกรุงเทพฯ
"เรื่องธุรกิจต่างๆ จะให้ความสำคัญกับสถานที่ทำงานมาก เพราะมีการเปลี่ยนแปลงมากขึ้น หลังจากที่เกิดโควิด ซึ่งมีคนตั้งคำถามกับเราว่า ออฟฟิศยังเป็นสิ่งจำเป็นหรือไม่ สิ่งที่เรามองหลังโควิดผ่านไปบริษัทต่างๆ ยังคงจำเป็นต้องมีพื้นที่สำนักงานที่ยังคงมีบทบาทสำคัญในการเป็นสถานที่ที่พนักงานสามารถทำงานร่วมกันเป็นทีม มีปฏิสัมพันธ์ใกล้ชิดระหว่างกัน มีความเป็นอันหนึ่งอันเดียวกัน เพื่อเพิ่มประสิทธิผลการทำงาน และเติบโตอย่างยั่งยืน แต่นโยบายการทำงานแบบไฮบริดที่พนักงานสามารถทำงานที่ออฟฟิศสลับกับสถานที่อื่น ก็เป็นที่นิยมแพร่หลายมากขึ้นเช่นกัน" นายไมเคิล แกลนซี (Michael Glancy) กรรมการผู้จัดการ เจแอลแอล ผู้ให้บริการและบริหารการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าว
และจากผลการสำรวจความคิดเห็นบริษัทชั้นนำของโลกที่มีชื่อว่า Future of Work Survey ของเจแอลแอล เผยให้เห็นว่า 72% ของตัวแทนที่ดูแลด้านสถานประกอบการของบริษัทต่างๆ ที่ร่วมทำแบบสำรวจครั้งนี้ เชื่อว่า ออฟฟิศจะยังคงมีความสำคัญต่อการดำเนินธุรกิจ การสำรวจดังกล่าวยังแสดงให้เห็นด้วยว่า บริษัทต่างๆ ให้ความสำคัญมากขึ้นกับการหาวิธีที่จะทำให้พนักงานมีสุขภาวะที่ดี รักษาระดับประสิทธิผล ควบคู่ไปกับการใช้ออฟฟิศเป็นศูนย์กลางของระบบนิเวศของการทำงาน
โดย 74% ของผู้ตอบแบบสำรวจระบุว่า องค์กรของตนมีแนวโน้มจ่ายค่าเช่าที่สูงขึ้น สำหรับการมีออฟฟิศในอาคารที่ได้การรับรองมาตรฐานอาคารเขียว โดยในกรณีของกรุงเทพฯ ในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมา เจแอลแอลพบว่า กว่าครึ่งหนึ่งของธุรกรรมการเช่าออฟฟิศที่เกิดขึ้นใหม่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ เป็นการเช่าพื้นที่ในอาคารที่ได้รับการรับรองมาตรฐานอาคารเขียว
"ตอนนี้บริษัทต่างๆ มองไปที่เรื่องการบรรลุเป้าหมายลดคาร์บอน การย้ายสำนักงานจะเป็นกลยุทธ์สำคัญที่จะช่วยส่งเสริมให้ตนสามารถบรรลุเป้าหมายความยั่งยืนด้านสิ่งแวดล้อมได้ในระยะยาว เนื่องจากบริษัทส่วนใหญ่จะเช่าใช้พื้นที่ในตึกไม่ต่ำกว่า 12 ปี และยังช่วยให้ผู้เช่าหรือบริษัทที่เข้ามาเช่าพื้นที่ ลดต้นทุนบางส่วนในการลงทุนเทคโนโลยีที่ทางอาคารได้เตรียมพร้อมมาแล้ว ซึ่งในปีนี้ มี 3-5 บริษัทจากทุกๆ 10 บริษัท ระบุต้องการพื้นที่ออฟฟิศในอาคารเขียว ต่างจาก 3 ปีก่อนหน้าที่มีเพียง 1-2 รายเท่านั้นที่ให้ความสำคัญกับเรื่องนี้ ดังนั้น บริษัทที่ตั้งเป้าที่จะบรรลุเป้าหมายการพัฒนาอย่างยั่งยืนด้านสิ่งแวดล้อม สังคม และบรรษัทภิบาล (ESG) ภายในปี 2573 จะต้องเริ่มวางแผนการย้ายออฟฟิศไปยังอาคารเขียวแล้วในขณะนี้" นายไมเคิล แกลนซี กล่าว
นอกจากนี้ ผลการสำรวจแสดงให้เห็นว่า 80% ของบริษัทต่างๆ ในเอเชียแปซิฟิกให้ความสำคัญเป็นอันดับต้นๆ สำหรับพื้นที่เช่าที่มีคุณภาพสูง เนื่องจากสามารถรองรับสถานที่ทำงานที่ต้องการได้ดีกว่า เอื้อให้พนักงานเข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวกด้านสุขภาพและสุขภาวะที่ดี รวมไปจนถึงการทำให้องค์กรมีโอกาสในการได้รับการรับรองมาตรฐานด้านสิ่งแวดล้อมได้ง่ายยิ่งขึ้น
อย่างไรก็ตาม พบว่าจากการสำรวจทั่วโลก บริษัทมากกว่าครึ่งจะใช้มาตรการเกี่ยวกับ Work from Home (WFH) ไปจนถึงปี 2568 และแนวโน้มดังกล่าวกำลังเกิดขึ้นในประเทศไทย สะท้อนให้เห็นว่า บริษัทต่างๆ ต้องการดึงคนที่มีคุณภาพให้อยู่กับองค์กร ในขณะที่ในประเทศไทย พนักงานหรือมนุษย์เงินเดือนมีการเคลื่อนย้ายหรือเปลี่ยนถ่ายสมองมากขึ้น
อาคารเก่าเร่งรีโนเวตรักษาลูกค้า
จับตาผู้เช่าตึกเกิน 12 ปี กว่า 4.3 ล้าน ตร.ม.จ่อย้ายหาทำเลใหม่
นายไมเคิล กล่าวถึงภาพรวมตลาดอาคารสำนักงานว่า การเพิ่มขึ้นของซัปพลายใหม่จะทำให้อัตราว่าง (Vacancy rates) ของพื้นที่อาคารสำนักงานปรับตัวสูงขึ้น โดย ณ ไตรมาส 2 ปี 65 อยู่ที่ 18.8% คาดว่าภายในปลายปี 2566 จะมีอัตราว่างเติบโตถึง 30% (ช่วงวิกฤตต้มยำกุ้ง วิกฤตค่าเงินบาท อาคารสำนักงานมีพื้นที่ว่างประมาณ 36%) แสดงให้เห็นว่าผู้เช่าจะมีโอกาสได้รับเงื่อนไขที่ดีจากเจ้าของอาคาร
"เราได้รับคำถามอย่างมากถึงดีมานด์ที่จะเข้ามาสู่อาคารสำนักงานใหม่ โดยจากการวิเคราะห์ข้อมูลช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาดีมานด์ที่จะเข้ามาเช่าพื้นที่ในอนาคตจะมาจากกลุ่มผู้เช่าที่อยู่อาคารเก่ามา 12 ปี ซึ่งมีพื้นที่รวมมากถึงครึ่งของตลาด หรือประมาณ 4.3 ล้านตารางเมตร (ตร.ม.) และคาดว่าผู้เช่าที่อยู่อาคารเดิมมากว่า 15 ปี จะย้ายไปสู่อาคารที่พึ่งก่อสร้างแล้วในสัดส่วนมากขึ้น ซึ่งเจแอลแอล คาดการณ์ไว้ตั้งแต่ช่วงเกิดโควิด ผู้เช่าในอาคารเก่าจะย้ายพื้นที่แน่นอน แต่สิ่งที่เจ้าของอาคารเดิมจะทำได้ คือ การปรับปรุงอาคาร แต่ไม่ใช่ยกระดับไปสู่เกรดเอ เพียงแต่รักษาอัตราการเช่าให้คงมาตรฐานไว้ หรือหากอัตราการว่างของพื้นที่ลดต่ำกว่าร้อยละ 70 บางอาคารอาจมีการลดราคาลงบ้าง หรือบางรายอาจให้อยู่ฟรี 3-6 เดือนในการต่อสัญญา แต่จะเป็นช่วงโควิด แต่ตอนนี้ลดลงไปแล้ว เป็นต้น"
อย่างไรก็ตาม ในช่วงโควิดที่ผ่านมา พบว่าอาคารสำนักงานเกรดเอ ได้มีการลดราคาค่าเช่าลงเมื่อเทียบกับช่วงก่อนเกิดโควิด โดยพบว่าอัตราค่าเช่าอาคารสำนักงานเกรดเอในใจกลางธุรกิจของกรุงเทพฯ เคยสูงสุดในช่วงไตรมาสแรกก่อนโควิดจะเข้าสู่ประเทศไทย อยู่ที่กว่า 980 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน ขณะที่ช่วงเกิดโควิดราคาค่าเช่าลดลงเหลือ 900-920 บาท และปัจจุบันอัตราค่าเช่าเริ่มทยอยกลับขึ้นมาเติบโตอย่างช้าๆ อยู่ที่ 930-940 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน
ขณะที่ภาพรวมอัตราค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ทั้งตลาด ซึ่งปัจจุบันมีประมาณ 10 ล้าน ตร.ม. ค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 720 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน โดยอาคารสำนักงานที่มีอายุมากกว่า 20 ปี มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยที่ 666 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน ส่วนอาคารสำนักงานที่มีอายุน้อยกว่า 20 ปี ปัจจุบันอัตราค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 816 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน ทั้งนี้ แนวโน้มค่าเช่าอาคารสำนักงานที่มีอายุน้อยกว่า 20 ปีจะเริ่มห่างจากอัตราค่าเช่าเฉลี่ยของทั้งตลาดและค่าเช่าอาคาเก่าเกิน 20 ปีไปมากขึ้นเรื่อยๆ
ยิ่งไปกว่านั้น จากการสำรวจภาพรวมตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมา พบว่าอาคารที่มีอายุตั้งแต่ 25 ปีขึ้นไป มีอัตราการเข้าใชัพื้นที่ติดลบไปกว่า 135,006 ตร.ม. อาคารที่มีอายุตั้งแต่ 20-24 ปี อัตราการเข้าใช้พื้นที่ติดลบไป 19,895 ตร.ม. ขณะที่อาคารที่มีอายุ 0-4 ปี มีอัตราการเข้าใช้พื้นที่เป็นบวก 108,623 ตร.ม. และในสัดส่วน 76% มีการเช่าอาคารที่มีมาตร ฐานอาคารเขียว โดยคาดการณ์สัดส่วนนี้จะเติบโตขึ้นเรื่อยๆ อย่างไรก็ตาม อาคารเก่าบางแห่งอาจจะปรับปรุงให้ดีขึ้น ซึ่งมีบางอาคารที่อยู่ในทำเลที่ดี สามารถเป็นจุดขายในการให้บริการผู้เช่าได้
“รายการธุรกรรมการเช่าพื้นที่สำนักงานที่เราเป็นตัวแทนในการดำเนินการในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา พบว่า 35% เป็นการย้ายออกไปยังอาคารที่มีคุณภาพสูงขึ้น แนวโน้มนี้จะยิ่งมีความชัดเจนมากขึ้นไปอีก เนื่องจากในช่วง 3-4 ปีข้างหน้า กรุงเทพฯ จะมีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จใหม่คิดเป็นพื้นที่เพิ่มขึ้นอีก 2 ล้าน ตร.ม. (ปัจจุบันมีอยู่ 10 ล้าน ตร.ม.) รวมถึงพื้นที่สำนักงานในโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ เช่น โครงการ วัน แบงค็อก และโครงการดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค จะได้รับความสนใจสูงจากบริษัทผู้เช่าที่ต้องการพื้นที่สำนักงานเกรดพรีเมียม ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกรองรับ และเกื้อหนุนวิถีใหม่ของการทำงานและเป้าหมายด้านความยั่งยืน หรือ ESG ของบริษัทผู้เช่า”
ดังนั้น อาคารเก่าๆ หากตีมูลค่าของตัวอาคารแล้วมีมูลค่าเหลือต่ำกว่า 30% ของมูลค่าที่ดิน อาจแนะนำให้มีทุบแล้วสร้างใหม่จะคุ้มกว่าการลงทุนปรับปรุง ซึ่งในช่วงที่ผ่านมาและปีนี้ เริ่มเห็นไปบ้างแล้วที่เจ้าของอาคารตัดสินใจทุบอาคารเก่าและสร้างใหม่ เช่น อาคารนันทวัน ถ.ราชดำริ และอาคารบุญมิตร ถ.สีลม ที่ขณะนี้อยู่ระหว่างการทุบและเตรียมก่อสร้างเป็นอาคารใหม่ ส่วนที่ทุบแล้วและก่อสร้างใหม่แล้วเสร็จมีอาคารวานิศา ถ.ชิดลม และอาคารเคี่ยนหงวน 1 ถ.วิทยุ เป็นต้น
"ในอนาคตประมาณ 5 ปี จะมีโครงการสำนักงานใหม่เตรียมสร้างเสร็จเพิ่มขึ้นอีกจำนวนมาก แม้จะมีโควิดหรือไม่มีก็ตาม จะเพิ่มแรงกดดันมากขึ้นในด้านการแข่งขัน โดยเฉพาะอาคารเกรดรอง หรืออาคารเก่าที่เจ้าของอาคารจำเป็นจะต้องใช้ความพยายามและความคิดสร้างสรรค์มากขึ้นในการรักษาหรือเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน ซึ่งหมายรวมถึงการยกระดับคุณภาพอาคาร ปรับปรุงอาคาร เพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวก ให้สามารถตอบโจทย์ความต้องการของบริษัทผู้เช่า เพื่อป้องกันไม่ให้อาคารถูกลดเกรดลงได้" นายไมเคิล กล่าวถึงภาพตลาดอาคารสำนักงานที่จะเข้าสู่สมรภูมิการแข่งขันที่รุนแรงกว่าปัจจุบัน
