ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ประเมินที่อยู่อาศัยในพื้นที่ EEC เริ่มฟื้นตัว คาดทั้งปีหน่วยเปิดใหม่เพิ่มขึ้นร้อยละ 51.9 มูลค่าโครงการใหม่พุ่งกว่า 60,000 ล้านบาท แต่ต้องเฝ้าติดตามเงินเฟ้อ น้ำมัน การขึ้นอัตราดอกเบี้ย พร้อมกางผลสำรวจภาคสนามไตรมาส 2 เสนอขายเกือบ 6 หมื่นยูนิต กว่า 2 แสนล้านบาท แต่อัตราดูดซับที่ดีเพิ่มขึ้นต่อเนื่องจากไตรมาสก่อน สะท้อนตลาดปรับตัวดีขึ้นหลังโควิด-19
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ประเมินภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) 3 จังหวัด ประกอบด้วย จังหวัดชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา คาดการณ์ว่าจะมีโครงการเปิดตัวใหม่ 20,270 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 51.9 มูลค่าเปิดตัวใหม่จำนวน 63,346 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 72.4 มีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ 21,675 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 7.3 มูลค่าขายได้ใหม่ 65,774 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 8.6
โดยมีหน่วยเหลือขาย 72,516 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 19.9 เมื่อเทียบกับปี 2564 ซึ่งมีจำนวน 60,480 หน่วย มูลค่าหน่วยเหลือขาย 229,381 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 12.5 โดยเพิ่มจาก 203,891 ล้านบาท
ในขณะที่อัตราดูดซับในกลุ่มโครงการแนวราบลดลงมาอยู่ที่ร้อยละ 2.1 แต่อาคารชุดอัตราดูดซับจะปรับเพิ่มจากร้อยละ 1.9 ในปี 2564 เป็นร้อยละ 2.1 ในปี 2565
"อย่างไรก็ตาม ยังคงมีปัจจัยเสี่ยงที่อาจกระทบต่อตัวเลขการคาดการณ์ข้างต้น ประกอบด้วย ภาวะเงินเฟ้อที่สูงขึ้นจากราคาน้ำมันที่มีการปรับตัวขึ้น รวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่อาจมีการปรับตัวขึ้นร้อยละ 0.50-1.00 ซึ่งจะเป็นผลกระทบเชิงลบต่อตลาดที่อยู่อาศัย"
สำหรับการสำรวจในไตรมาส 2 ปี 65 พบว่ามีการเสนอขายจำนวน 59,541 หน่วย มูลค่า 205,352 ล้านบาท มีโครงการใหม่เข้าสู่ตลาด 3,522 หน่วย มูลค่า 13,812 ล้านบาท มีโครงการขายได้ใหม่จำนวน 7,868 หน่วย มูลค่า 24,880 ล้านบาท ส่งผลให้มีหน่วยเหลือขาย 51,673 หน่วย มูลค่า 180,472 ล้านบาท
ทั้งนี้ ในช่วงไตรมาส 2 ปี 65 ที่อยู่อาศัยเสนอขายจำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -6.71 มูลค่าลดลงร้อยละ -3.97 เทียบกับไตรมาส 1 ขณะที่หน่วยเสนอขายเพิ่มขึ้นจำนวน 3,522 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 19.14 มูลค่า 13,812 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 37.06
เปิด 5 ทำเลโครงการเสนอขายมากที่สุด
ในการสำรวจพบว่า 5 ทำเลที่มีโครงการเสนอขายมากที่สุดในพื้นที่ 3 จังหวัด EEC คือ อันดับ 1 ทำเลหาดจอมเทียน จำนวน 7,671 หน่วย มูลค่าโครงการ 35,659 ล้านบาท อันดับ 2 ทำเลพัทยา-เขาพระตำหนัก จำนวน 5,254 หน่วย มูลค่าโครงการ 29,490 ล้านบาท
อันดับ 3 ทำเลแหลมฉบัง จำนวน 1,901 หน่วย มูลค่าโครงการ 3,487 ล้านบาท อันดับ 4 ทำเลศรีราชา-อัสสัมชัญ จำนวน 1,443 หน่วย มูลค่าโครงการ 4,365 ล้านบาท และอันดับ 5 ทำเลนิคมมาบตาพุด จำนวน 831 หน่วย มูลค่าโครงการ 2,043 ล้านบาท
สำหรับสถานการณ์หน่วยเหลือขายในพื้นที่ EEC ณ ไตรมาส 2 ปี 2565 มีจำนวน 51,673 หน่วย ลดลงจากไตรมาสแรกร้อยละ -7.8 มูลค่า 180,472 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -5.5 สถานการณ์โดยรวมไปในทิศทางการปรับตัวดีขึ้น
ในส่วนของโครงการบ้านจัดสรรมีหน่วยเหลือขายรวม 33,585 หน่วย มูลค่า 99,843 ล้าน ในด้านอุปสงค์ มีที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ 7,868 หน่วย มูลค่า 24,880 ล้านบาท
ในขณะที่ยอดขายได้ใหม่ของโครงการบ้านจัดสรร 5,922 หน่วย มูลค่า 17,389 ล้านบาท ทำเลยอดขายบ้านจัดสรรได้ดีส่วนใหญ่จะอยู่ในโซนนิคมอุตฯ
คอนโดฯ ใหม่ในชลบุรีเริ่มคัมแบ็ก
ดร.วิชัย กล่าวว่า จากการสำรวจพบว่าเริ่มมีการเปิดตัวโครงการอาคารชุดพักอาคารในพื้นที่จังหวัดชลบุรี โดยมีจำนวนเพียง 882 หน่วย และมีการเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรกระจายทั้ง 3 จังหวัด แสดงให้เห็นว่าโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนบราบมีการฟื้นตัวมากกว่าโครงการอาคารชุด
“เป็นที่น่าสังเกตว่าคอนโดฯ ที่เสนอขายอยู่ในพื้นที่ EEC มากกว่าร้อยละ 80 อยู่ในพื้นที่จังหวัดชลบุรี การเปิดโครงการใหม่ประเภทคอนโดฯ ยังคงมีทิศทางที่ต้องให้ความระมัดระวัง"
อสังหาฯ หนุน ธปท.ชะลอขึ้นดอกเบี้ย
นายสืบวงษ์ สุขะมงคล ประธานกรรมการบริหาร แพทโก้ กรุ๊ป กล่าวว่า เห็นพ้องกับแนวทางที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ไม่ได้เร่งกาปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย แม้ว่าขณะนี้สเปซอัตราดอกเบี้ยของไทยกับสหรัฐฯ จะกว้างขึ้น แต่เนื่องจากสหรัฐฯ มีเครื่องมือในการกระตุ้นเศรษฐกิจ สามารถผลิตพันธบัตรออกมาได้
"การชะลอขึ้นดอกเบี้ยของไทยเป็นผลโดยตรงกับภาคอสังหาฯ และผู้ซื้อ เพราะทุกๆ อัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นร้อยละ 1 มีผลให้บ้านในกลุ่มราคา 3 ล้านบาท แพงขึ้นประมาณ 5 แสนบาท กระทบต่ออัตราดูดซับที่ลดลงเช่นกัน แต่กระนั้น เรามองว่า เรื่องดอกเบี้ยมีผลต่อบาทอ่อนค่า ซึ่งจะเป็นผลดีต่อการท่องเที่ยว และจูงใจในเรื่องการลงทุน แต่เราอาจจะต้องใช้น้ำมันแพงขึ้น เพราะการนำเข้าน้ำมัน" นายสืบวงษ์ กล่าว
เรียลดีมานด์ซื้อที่อยู่อาศัยในชลบุรีฟื้นตัว
นายพีระ สุวรรณศรีนนท์ รองกรรมการผู้จัดการฝ่ายบริหารงานโครงการ บริษัท ไลฟ์ แอนด์ ลีฟวิ่ง จำกัด บริษัทพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบรายใหญ่ในจังหวัดชลบุรี กล่าวว่า ปัจจุบันผู้ประกอบการที่เป็นบริษัทมหาชน และบริษัทท้องถิ่นที่เคยปรับฐานการผลิตลดสต๊อกและชะลอการเปิดโครงการในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ได้กลับมาลงทุนใหม่อีกครั้ง กระจายอยู่ในหลายทำเลของอีอีซี และมีการปรับกลยุทธ์ ลดขนาดของโครงการ และลดขนาดของบ้านและที่ดิน พร้อมจัดกิจกรรมส่งเสริมการขาย
"เท่าที่ติดตามเราพบว่า งานขายดีขึ้น กำลังซื้อที่เป็นเรียลดีมานด์ยังเพิ่มขึ้น ไม่น้อยกว่าร้อยละ 15-20 เห็นได้จากโครวการที่เปิดใหม่สามารถปิดการขายได้"
