"น้ำท่วมเต็มที่จอดรถใต้คอนโดฯ รถเสียหาย" ใครจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบ!!

จากกรณีที่เกิดเหตุ "น้ำท่วมที่จอดรถใต้คอนโดฯ" น้ำทะลักเข้าท่วมลานจอดรถชั้นใต้ดินคอนโดมิเนียม ย่านถนนเทพรักษ์-พหลโยธิน เขตบางเขน ทำให้น้ำท่วมรถที่จอดอยู่นับสิบคันในระดับมิดหลังคา ได้รับความเสียหาย หลายคนมีคำถามว่า กรณีเหตุภัยธรรมชาติ และพื้นที่ที่ได้รับความเสียหายเกิดขึ้นภายในคอนโดมิเนียม รถยนต์ที่ถูกน้ำท่วมเสียหายใครจะเป็นผู้รับผิดชอบ นิติบุคคลต้องดำเนินการหรือไม่ อย่างไร ซึ่งในปัจจุบันในกรุงเทพฯ มีคอนโดฯ อยู่หลายหมื่นอาคาร

ซึ่งทนายเกิดผล แก้วเกิด ได้โพสต์เฟซบุ๊ก ทนายเกิดผล แก้วเกิด ให้ความรู้ด้านข้อกฎหมาย กรณีน้ำท่วมที่จอดรถใต้คอนโดฯ ระบุว่า พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 วรรค 2 ที่บัญญัติว่า "นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการ และดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วม ภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้"

จากเหตุดังกล่าวและข้อกฎหมายข้างต้น น่าพิจารณาว่าที่จอดรถคอนโดมิเนียมนั้นจัดเป็นทรัพย์ส่วนกลาง ที่นิติบุคคลมีหน้าที่ต้องดูแล

ดังนั้น หากกรณีมีความเสียหายเกิดขึ้นกับรถ เจ้าของร่วมที่นำมาจอดไว้ในที่จอดรถส่วนกลาง อาจต้องพิจารณาข้อเท็จจริงเป็นกรณีๆ ไป ว่า นิติบุคคลที่มีหน้าที่ดูแลบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลางนั้นได้ดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ทั้งที่จอดรถ ทางระบายน้ำ เครื่องสูบน้ำสมบูรณ์ ให้มีสภาพพร้อมและเพียงพอต่อการใช้งาน หรือมีการเตรียมการอย่างไรบ้างหรือไม่ หากพิสูจน์ได้ว่า ความเสียหายนั้นเกิดจากความประมาทเลินเล่อของนิติบุคคล นิติบุคคลอาจต้องรับผิดต่อความเสียหายนั้น

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4493/2543 ดังนี้

"พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 ต้องการให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดอันเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคล สามารถใช้สิทธิในห้องชุดได้ตามสิทธิของตน แต่ทรัพย์ส่วนกลางถือว่าเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมระหว่างเจ้าของห้องชุด ซึ่งมีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน ทั้งกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ล้วนกำหนดให้เป็นหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุด จำเลยที่ 1 ต้องดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุด เมื่อสาเหตุที่น้ำท่วมห้องชุดของโจทก์ เพราะน้ำฝนเอ่อล้นจากท่อรับน้ำภายในอาคารชุด เนื่องจากท่อรวมรับน้ำอุดตัน ซึ่งจำเลยที่ 1 มีหน้าที่ดูแลให้ท่อระบายน้ำดังกล่าวระบายน้ำได้ตลอดเวลา

แม้โจทก์มิได้นำสืบว่า เหตุใดท่อน้ำจึงอุดตัน และจำเลยที่ 1 ได้กระทำอย่างไรกับสิ่งอุดตันนั้น หรือบริเวณที่อุดตันนั้นไม่อาจตรวจพบได้โดยง่าย ถือได้ว่าเป็นการกระทำละเมิดของจำเลยที่ 1 แล้ว เพราะจำเลยที่ 1 ได้เก็บเงินค่าดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง แล้วว่าจ้างบริษัทเอกชนที่มีอาชีพการบริหารอาคารชุดมาทำหน้าที่แทน

เมื่อบริษัทดังกล่าวละเว้นหน้าที่ โดยประมาทเลินเล่อปล่อยให้ท่อระบายน้ำอุดตัน จนน้ำท่วมห้องชุดของโจทก์เช่นนี้ ย่อมเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ ซึ่งรวมทั้งกรณีน้ำท่วมที่จอดรถใต้คอนโดฯ ด้วย