บิ๊กแลนด์ลอร์ดแยบยล ซอยย่อยโฉนดที่ดินผืนใหญ่เลี่ยงภาษี ‘ชัชชาติ’ รอปลดล็อกรีดแปลงรกร้างพลิกปลูกกล้วย

ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร ที่เพิ่งเข้ารับตำแหน่งมาไม่กี่เดือนก็เริ่มสร้างความหวั่นไหวให้เจ้าของที่ดินหรือนายทุนต่างๆ พอสมควร โดยเฉพาะเรื่องของการพิจารณาแก้ไขผังเมืองกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ที่ก่อนหน้านี้วางแผนจะประกาศใช้ พ.ศ.2566 เพราะผ่านการพิจารณา ผ่านการประชาพิจารณ์ รวมไปถึงปรับแก้กันมาหลายรอบแล้ว แต่ทางผู้ราชการกรุงเทพมหานครมองว่ายังไม่ได้ส่งเสริมหรือสนับสนุนการใช้ประโยชน์บนที่ดินได้แบบเต็มศักยภาพ ซึ่งเรื่องนี้คงต้องรอต่อไปว่าจะสามารถแก้ไขอะไรได้บ้างหรือไม่

แต่เรื่องที่ดูแล้ว ทางผู้ว่าราชการและทีมงานให้ความสนใจเป็นพิเศษ คือ เรื่องของการพิจารณาที่ดินบางแปลงในทำเลต่างๆ ที่ใช้ประโยชน์ไม่เหมาะสมกับศักยภาพของที่ดิน

ช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา เห็นที่ดินหลายแปลงในหลายๆ ทำเลมีการใช้ประโยชน์บนที่ดินของตนเองในแบบแปลกๆ เช่น ที่ดินติดหรือใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าที่ก่อนหน้านี้เป็นที่ดินรกร้างว่างเปล่า วัชพืชขึ้นปกคลุมจนไม่เห็นสภาพที่ดินมายาวนาน กลับกลายเป็นสวนเกษตร หรือมีการเพาะปลูกพืชหลายประเภทภายในที่ดิน ทั้งการปลูกแบบปกติทั่วไป และปลูกในกระถางขนาดใหญ่ ที่เห็นได้ชัดเจนและมีการพูดถึงกันต่อเนื่อง คือ การปลูกมะนาว กล้วย มะพร้าว หรือพืชผักสวนครัวต่างๆ ซึ่งเป็นการใช้ประโยชน์ที่ดินได้แบบไม่เต็มศักยภาพของที่ดินปัจจุบัน

จริงอยู่ที่เจ้าของที่ดินมีสิทธิเหนือที่ดินของตนเอง แต่การประกาศใช้ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 ซึ่งรัฐบาลให้เหตุผลว่าต้องการให้ที่ดินทุกแปลงได้ใช้ประโยชน์ และเป็นการสร้างความเท่าเทียม “คนมีที่ดินมาก” ต้องเสียภาษีที่ดินมากไม่ใช่ไม่มีต้นทุนแบบก่อนหน้านี้ เพียงแต่เจอสถานการณ์โควิด-19 ทำให้ต้องลดหย่อนภาระภาษีที่ดินออกไป 2 ปี จนล่าสุดการประกาศใช้พระราชกฤษฎีกากำหนดอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2564 ทำให้เห็นได้ชัดเจนว่าที่ดินหลายแปลงเลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ไปเป็นที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม แม้ว่าจะเป็นที่ดินในพื้นที่ใจกลางเมือง อยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าหรือติดกับสถานีรถไฟฟ้าเลยก็มี

ปัจจัยที่ผลักดันให้เจ้าของที่ดินหลายแปลง รีบปรับที่ดินของตนเองเป็น “สวนมะนาว สวนกล้วย เลี้ยงวัว หรือเพื่อการเกษตรกรรมต่างๆ” แทนที่จะปล่อยให้รกร้างแบบที่ผ่านมา เพราะว่าอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของที่ดินรกร้างว่างเปล่า และที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมนั้นแตกต่างกันค่อนข้างมาก


“เจ้าของที่ดิน” เลยเลือกที่จะเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินของตนเองเป็นเพื่อการเกษตรกรรม เพื่อลดภาระภาษีลงมาจากที่ควรจะต้องจ่ายจริงหากปล่อยทิ้งไว้ไม่ใช้ประโยชน์ จากที่ต้องจ่ายภาษีที่ดิน 3,000 บาทสำหรับที่ดินมูลค่า 1 ล้านบาท จะลดลงมาเหลือเพียง 100 บาทต่อที่ดินมูลค่า 1 ล้านบาท

โดย “การทำเกษตรกรรม” ต้องอ้างอิงจากประกาศกระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทย เรื่อง หลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม ที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา พ.ศ.2563 ซึ่งจะระบุว่าต้องปลูกพืชชนิดนี้กี่ต้นต่อที่ดิน 1 ไร่จึงจะสามารถระบุได้ว่าเป็นการใช้ประโยชน์เพื่อการเกษตรกรรม เช่น กล้วยหอม 200 ต้นต่อ 1 ไร่ มะนาว 50 ต้นต่อ 1 ไร่ มะพร้าว 20 ต้นต่อ 1 ไร่ เป็นต้น หรือถ้าจะเลี้ยงวัว ต้องมีโรงเรือนขนาด 7 ตารางเมตรต่อวัว 1 ตัว และวัว 1 ตัวต่อที่ดิน 5 ไร่ ซึ่งรายละเอียดจะอยู่ในประกาศฉบับนี้ทั้งหมด เจ้าของที่ดินที่ปรับที่ดินของตนเองมาใช้เพื่อการเกษตรกรรมจะอ้างอิงจำนวนพืช สัตว์ และรายละเอียดต่างๆ ตามประกาศฉบับนี้ทั้งหมด เพื่อที่จะได้ระบุว่าที่ดินของตนเองเป็นที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA) บริษัทที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร ให้ความเห็นต่อการบริหารที่ดินรกร้างว่า ช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ที่ดินหลายแปลงในทำเลดีๆ ใกล้สถานีรถไฟฟ้า หรืออยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง หรือที่ดินหลายแปลงในชุมชนที่มีความเจริญแล้ว เปลี่ยนเป็นที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม ซึ่งเมื่อผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครคนปัจจุบันเห็น และเริ่มมีกระแสสังคมออกมาให้ทางกรุงเทพมหานครในฐานะหน่วยงานที่มีอำนาจในการจัดเก็บภาษีที่ดินในกรุงเทพมหานคร พิจารณาเรื่องนี้แบบเข้มข้นมากกว่าที่เคย เนื่องจากที่ดินหลายแปลงอยู่ในมือของนายทุนใหญ่ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ หรือคนมีฐานะอยู่แล้ว การเสียภาษีที่ดินตามอัตราที่ควรจะเป็นไม่น่าเสียหายอะไร แต่มาเปลี่ยนการใช้ประโยชน์เป็นที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม เพื่อลดอัตราภาษีลงแบบมากมายแบบนี้ ดูแล้วเป็น “การเลี่ยงภาษี” แบบชัดเจน และขัดกับความเป็นจริงในเรื่องของ ”ราคาซื้อขายที่ดิน” และศักยภาพของที่ดินไปทันที

ซึ่งเรื่องนี้ ผู้ว่าราชกรุงเทพมหานครเองมีการดำเนินการสอบถามไปยังคณะกรรมการวินิจฉัยภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งมีปลัดกระทรวงการคลังเป็นประธาน ในกรณีที่ทางกรุงเทพมหานครพิจารณาแล้วเห็นว่า ที่ดินแปลงใดไม่สมควรเป็นที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมจะเก็บภาษีที่ดินในอัตรา 0.15% แทนที่จะเป็น 0.01% โดยอัตราภาษี 0.15% เป็นอัตราเพดานภาษีสูงสุดของที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม ไม่ใช่เก็บในอัตราภาษีที่ดินที่ปล่อยให้ที่ดินรกร้างว่างเปล่า


สำหรับทำเลที่อาจจะอยู่ในความสนใจของกรุงเทพมหานคร ได้แก่
1.ที่ดินในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ของกรุงเทพมหานคร ซึ่งคิดว่าครอบคลุมที่ดินทุกแปลงใน CBD ไม่ได้จำเพาะเจาะจงลงไปว่าเป็นที่ดินในทำเลใด หรือเฉพาะที่ดินที่อยู่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าเท่านั้น เพราะที่ดินใน CBD นั้นมีศักยภาพสูง แม้ว่าจะไม่ได้อยู่ในผังเมืองสีแดง (พาณิชยกรรม) ก็ตาม ราคาที่ดินสูงกว่าที่ดินที่มีลักษณะหรือศักยภาพใกล้เคียงกันในทำเลอื่นๆ
2.ที่ดินที่อยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้ว ซึ่งค่อนข้างชัดเจนว่า ที่ดินในทำเลหรือพื้นที่เหล่านี้มีศักยภาพสูงเกินกว่าจะนำมาเป็นที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม อีกทั้งทำเลเหล่านี้มีการพัฒนาเปลี่ยนแปลงมามากกว่า 20 ปีแล้ว
3.ที่ดินที่อยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง ปัจจุบันเห็นการก่อสร้างของเส้นทางรถไฟฟ้าหลายเส้นทางแล้ว และเห็นการเปลี่ยนแปลงทั้งในเรื่องของราคาที่ดิน และโครงการต่างๆ เกิดขึ้นในพื้นที่เหล่านี้ชัดเจนแล้ว จึงเป็นไปได้ยากที่จะมีที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมอยู่
4.ที่ดินที่อยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต ที่ดินในทำเลเหล่านี้รอแค่เวลาที่เส้นทางรถไฟฟ้าก่อสร้างเท่านั้น แต่ราคาที่ดิน และการเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้นแล้ว หลายทำเลมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่เกิดขึ้นมากมาย และผู้ประกอบการเข้าไปซื้อที่ดินเพื่อรอการพัฒนาแล้ว

5.ที่ดินที่อยู่ผังเมืองที่มีการเปลี่ยนแปลงไปในทิศทางที่ดีขึ้นในอนาคต ผังเมืองกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ที่ประกาศออกมาก่อนหน้านี้ 1-2 ปี แสดงให้เห็นชัดเจนเลยว่า ที่ดินหลายทำเลมีศักยภาพสูงขึ้น ทั้งในเรื่องของการใช้ประโยชน์บนที่ดิน และศักยภาพในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่

เจ้าของที่ดินหลายแปลงที่เป็นนายทุน หรือผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เลือกที่จะไม่ลงทุนพัฒนาใดๆ บนที่ดินของตนเอง เพราะว่าต้องการความชัดเจน หรือทิศทางในการเปลี่ยนแปลงของผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ก่อน การลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์บนที่ดินตนเองตามข้อกำหนดในผังเมืองปัจจุบันอาจจะไม่ได้ตอบโจทย์การพัฒนาได้สูงสุด

ดังนั้น การรอสัก 1-2 ปี อาจจะสร้างรายได้ที่ได้มากกว่าเดิม 1-2 เท่าก็เป็นไปได้ ช่วงระหว่างรอก็เลือกที่จะปรับเปลี่ยนที่ดินเป็นการใช้ประโยชน์เพื่อการเกษตรกรรม หรือแบ่งแปลงออกเป็นแปลงย่อยๆ จำนวนมากเพื่อเลี่ยงภาษีที่ดิน และภาษีอื่นๆ รวมไปถึงค่าโอนกรรมสิทธิ์ด้วย ปัจจัยหลักที่ที่ดินหลายแปลงเปลี่ยนการใช้ประโยชน์เป็นที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม เพราะว่า เจ้าของที่ดินยังไม่ต้องการพัฒนาที่ดินตอนนี้ รอผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ หรือไม่ได้ต้องการพัฒนาโครงการใดๆ บนที่ดินของตนเองอยู่แล้ว เพียงแต่ยังขายไม่ได้เท่านั้น จึงต้องเปลี่ยนมาเป็นที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม ซึ่งการขายไม่ได้นั้นอาจจะเป็นเพราะว่าที่ดินแปลงใหญ่เกินไป ราคาที่ดินสูง หรือทางเข้าออกกับขนาดของที่ดินไม่สอดคล้องกัน

อนึ่ง เจ้าสัวเจริญ มีที่ดินแปลงงามผืนใหญ่เนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 100 ไร่ บริเวณเกษตร-นวมินทร์ ซึ่งก่อนหน้านี้มีแผนที่จะพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส มูลค่าลงทุนหลายพันล้านบาท แต่ด้วยภาวะที่เศรษฐกิจชะลอตัว การระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ทำให้ต้องเบรกพัฒนาโครงการ ประกอบกับการบังคับใช้เก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ทำให้ทางเจ้าของที่ดินต้องปรับบริหารที่ดินให้เหมาะสม โดยมีความเคลื่อนไหว ได้มีการแบ่งที่ดินออกเป็นแปลงยิบย่อย ที่ดินหน้ากว้างไม่มาก ทำให้ศักยภาพของที่ดินแปลงดังกล่าวน้อยลง ซึ่งจะส่งผลต่อราคาและไม่เป็นภาระในเรื่องการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจำนวนมาก ลดค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์


ผู้สื่อข่าวรายงานถึงความเคลื่อนไหวระหว่างกรุงเทพมหานครกับกระทรวงการคลัง ในการดำเนินการเก็บภาษีที่ดินรกร้างว่า แม้จะมีการหารือระหว่างทั้ง 2 หน่วยงานใหญ่ แต่การประกาศจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นกรอบที่วางแนวทางให้จัดเก็บภาษีทั่วประเทศ ทำให้ไม่สามารถเลือกปฏิบัติได้ และหากดำเนินการในลักษณะที่จะมีการยกเว้นนั้น จะกลายเป็นประเด็น "คำถาม" ที่จะถูกหยิบยกขึ้นมาเปรียบเทียบกับบางพื้นที่ได้ แต่หากจะนำไปสู่การแก้ไขกฎหมายนั้นจะต้องใช้เวลาที่นาน ซึ่งตามวัตถุประสงค์ของการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพื่อให้ท้องถิ่นเป็นผู้ดำเนินการจัดเก็บ และนำรายได้ไปพัฒนาเพื่อให้เกิดความเจริญในแต่ละพื้นที่ ลดภาระเรื่องงบประมาณจากส่วนกลาง

ราคาประเมินที่ดินใหม่ทั่วประเทศเพิ่มขึ้นร้อยละ 8

นอกจากนี้ มีประเด็นเกี่ยวกับการประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่รอบปี 2566-2569 ซึ่งทางกรมธนารักษ์เตรียมที่จะประกาศใช้ในปี 2566 โดยภาพรวมแล้วราคาที่ดินทั่วประเทศปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 8% สูงสุดยังเป็นพื้นที่ทำเลกลางเมืองแนวรถไฟฟ้า

“หากมีพื้นที่มีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ อาจทบทวนราคาใหม่ในระหว่างรอบปี เช่น สยามสแควร์ ที่ราคาตลาดอยู่ที่ตารางวาละ 3.5 ล้านบาท สูงกว่าราคาที่กรมประเมินอยู่ที่ตารางวาละ 1 ล้านบาท แต่เป็นราคาเฉพาะพื้นที่ถ้าปรับต้องออกประกาศใหม่ และต้องหารือกรุงเทพมหานครด้วย เพราะเป็นผู้เก็บภาษีที่ดิน ส่วนภาษีลาภลอย หากจะมีการเดินหน้าคงต้องกลับมาดูราคาประเมินใหม่ เพื่อเตรียมพร้อมเช่นกัน” นายประภาศ คงเอียด อธิบดีกรมธนารักษ์ กล่าวก่อนหน้านี้


ดังนั้น บทสรุปของเรื่องนี้ยังไม่รู้ว่าจะออกมาในรูปแบบใด ยังต้องติดตาม และรอคอยต่อไปจนกว่าทางกรุงเทพมหานครจะประกาศแนวทางในการจัดการปัญหา ที่พวกเขาเป็นคนยกประเด็นนี้ขึ้นมาเอง แต่ถึงแม้ว่าจะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตรา 0.15% ของมูลค่าที่ดิน เจ้าของที่ดินที่เป็นนายทุนใหญ่คงไม่ได้เดือดร้อนมากเท่าไหร่ สุดท้ายแล้วยังไม่รู้ว่าทางกรุงเทพมหานครจะทำอะไรกับเรื่องนี้ได้หรือไม่ คงต้องติดตามต่อไป