เมืองพัทยา ไม่เคยหลับใหลจากเม็ดเงินการลงทุนที่ไหลทะลักเข้ามา ยิ่งหลังสถานการณ์โควิด-19 คลี่คลายและจางลง ประกอบกับรัฐบาลเดินหน้าเปิดประเทศเต็มรูปแบบ ผ่อนคลายมาตรการเกี่ยวกับโควิดมากขึ้น ซึ่งเป็นผลสำเร็จต่อเนื่องมาจากโมเดล "ภูเก็ตแซนด์บ็อกซ์" จุดประกายให้เกิดการท่องเที่ยวในรูปแบบใหม่ แต่แนวทางที่รัฐบาลไทยส่งเสริมและผลักดันภูเก็ตแซนด์บ็อกซ์ เพื่อกระตุ้นและสร้างเชื่อมั่นใหัภาคการท่องเที่ยวกลับมาฟื้นตัวได้อีกครั้ง เนื่องจากภาคการท่องเที่ยว หนึ่งในเครื่องยนต์ที่ขับเคลื่อนจีดีพีของประเทศให้เติบโต
แต่สำหรับเมืองพัทยาแล้ว เป็นเมืองท่องเที่ยวที่ได้รับการยอมรับในระดับนานาชาติ มีการลงทุนโครงการต่างๆ เป็นจำนวนมาก รวมมูลค่าที่ภาคธุรกิจทั้งในประเทศและบริษัทข้ามชาติเข้ามาปักหมุดอยู่ในพัทยา จ.ชลบุรี มีมูลค่าหลายแสนล้านบาท ซึ่งปัจจัยสำคัญ ทั้งการเป็นเมืองท่องเที่ยว เดินทางจากรุงเทพฯ มาได้โดยสะดวกในเวลาไม่ถึง 2 ชั่วโมง รวมทั้งมีสนามบินอู่ตะเภารองรับนักท่องเที่ยวและนักเดินทางจากนานาชาติ นอกจากนี้ ยังจะมีการลงทุนในโครงการระดับชาติ เช่น ส่วนขยายท่าเรือน้ำลึก นิคมอุตสาหกรรมต่างๆ รวมทั้งโครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC)
การก่อสร้างโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ซึ่งกลุ่ม ซี.พี.และพันธมิตรได้คว้าสิทธิในสัมปทานดังกล่าวด้วยเม็ดเงินลงทุนมหาศาลถึง 2.2 แสนล้านบาท และในอนาคตหากโครงการแล้วเสร็จจะพลิกโฉมเมืองพัทยาและจังหวัดใกล้เคียงอย่างมาก
รวมถึงโครงการลงทุนขนาดใหญ่ ที่ล่าสุด ครม.มีมติเห็นชอบให้คณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (สกพอ.) เข้าไปใช้ประโยชน์ที่ดิน ส.ป.ก.จำนวนกว่า 14,000 ไร่ ในท้องที่ ต.ห้วยใหญ่ อ.บางละมุง จ.ชลบุรี พัฒนาโครงการศูนย์ธุรกิจ EEC และเมืองใหม่น่าอยู่อัจฉริยะ ใช้เวลาพัฒนา 10 ปี เงินลงทุน 1.34 ล้านล้านบาท ทำให้เกิดการจ้างงานใหม่กว่า 2 แสนตำแหน่ง
บิ๊กอสังหาฯ พาเหรดลงทุน ผุดบิ๊กโปรเจกต์หลายหมื่นล้าน รับโฉมใหม่ ‘นีโอ พัทยา’
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ในช่วงครึ่งแรกของปี 65 บริษัทอสังหาฯ ขนาดใหญ่เริ่มเคลื่อนไหวในการขับเคลื่อนลงทุนโครงการขนาดใหญ่ ซึ่งเป็นความได้เปรียบที่เหนือคู่แข่ง
โดย นายชนินทร์ วานิชวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด ผู้นำด้านการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน มีพอร์ตใหญ่อยู่ที่พัทยา ที่สามารถเคลมได้ว่ามีส่วนแบ่งตลาดไม่น้อยกว่า 20% ในกลุ่มตลาดคอนโดฯ ที่อยูใกล้ทะเลไม่เกิน 300 เมตร กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองท่องเที่ยวเริ่มพลิกฟื้นจากจำนวนนักท่องเที่ยวที่คาดว่าจะกลับมาได้ 40-50% เมื่อเทียบกับปี 2562 ซึ่งเป็นช่วงสถานการณ์โควิด-19 จากหลายปัจจัย ได้แก่ แผนกระตุ้นการท่องเที่ยวทั้งระดับประเทศ โดยเฉพาะเมืองพัทยา พบว่า โรงแรมเริ่มกลับมาเปิดให้บริการแล้วประมาณ 70% และมีอัตราการเข้าพักถึงเฉลี่ย 60-70%
ส่วนในปี 2566 คาดการณ์ว่าตัวเลขน่าจะพลิกฟื้นกลับมาได้ 70-80% ทำให้มั่นใจได้ว่าในอีก 2-3 ปีต่อจากนี้จะเป็นโอกาสของธุรกิจอสังหาฯ โรงแรม และการท่องเที่ยวที่จะฟื้นตัวกลับมาทั้งจำนวนนักท่องเที่ยว และการตัดสินใจซื้ออสังหาฯ เพื่ออยู่อาศัย หรือเป็นบ้านตากอากาศหลังที่สอง เพื่อสร้างผลตอบแทนจากการลงทุนในระยะยาว
"เรามองว่าปี 2566 จะเป็นปีที่ดีของอสังหาฯ เนื่องจากมีหลายบริษัทอสังหาฯ ขนาดใหญ่ ทั้งธุรกิจโรงแรม ธุรกิจค้าปลีกต่างเร่งปรับกลยุทธ์เพื่อคว้าโอกาสที่จะเกิดขึ้น โดยเฉพาะตลาดอสังหาฯ พัทยาเริ่มเทิร์นอะราวนด์ กลับมา บวกกับปัจจัยสนับสนุนด้านการลงทุนภาครัฐเป็นแรงกระตุ้นที่ดีให้ตลาดในโซนนี้กลับมาคึกคัก ทำให้ภาพรวมเศรษฐกิจอีอีซีมีสัญญาณบวก ตลอดจนทางเมืองพัทยาได้เดินหน้าสานต่อแผนยุทธศาสตร์พัทยาโฉมใหม่ หรือนีโอ พัทยา"
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า สำหรับกลุ่มทุนอสังหาฯ ขนาดใหญ่ที่ได้เคลื่อนไหวรุกเติมพอร์ตโรงแรมเพิ่มในพัทยา ได้แก่ 1.บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จำกัด (มหาชน) (AWC) กับการเปิดโครงการมิกซ์ยูส “อควอทีค พัทยา” (Aquatique) อยู่ทำเลพัทยากลาง มูลค่ากว่า 10,000 ล้านบาท
2.กลุ่มเซ็นทรัล ทุ่ม 3,000 ล้านบาท พัฒนาโครงการห้างติดชายทะเล กับโครงการ “วงศ์อมาตย์ บีช วิลเลจ” ศูนย์การค้า Open Air เปิดบริการเฟสแรก ธ.ค.2565
3.โรงแรม แกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ สเปซ พัทยา มูลค่าโครงการ 3,300 ล้านบาท เปิดให้บริการในเดือนที่ผ่านมา เป็นโรงแรมที่พักระดับแฟลกชิปแห่งใหม่ในเครือแอล เอช มอลล์ แอนด์ โฮเทล (LH Mall & Hotel) ในเครือแลนด์ ซึ่งได้เนรมิตให้กลายเป็นแลนด์มาร์กใหม่ใจกลางเมืองพัทยา จังหวัดชลบุรี กับคอนเซ็ปต์ดีไซน์โลกอวกาศเต็มรูปแบบแห่งแรกในประเทศไทย จากก่อนหน้านี้ ที่ทาง LH Mall & Hotel ได้เปิดโครงการเทอมินอล 21 พัทยา มิกซ์ยูสที่มีทั้งห้างสรรพสินค้าและโรงแรม วงเวียนปลาโลมา ด้วยมูลค่าโครงการถึง 6,000 ล้านบาท นั่นหมายความว่า แกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ มีโครงการที่เปิดไปรวมมูลค่าเกือบ 10,000 ล้านบาท
หรือแม้แต่แบรนด์ระดับโลก คอร์ทยาร์ด บาย แมริออท แบรนด์ภายใต้กลุ่มโรงแรมที่ใหญ่ที่สุดในโลก หนึ่งใน 30 แบรนด์ที่โดดเด่นในเครือแมริออท บอนวอย ได้ประกาศเปิดตัวโรงแรมใหม่ที่พัทยากับ คอร์ทยาร์ด บาย แมริออท พัทยาเหนือ นอกจากนี้ ทางกลุ่ม ซี.พี.มีที่ดินผืนใหญ่อยู่ที่รอโอกาสพัฒนาโครงการในรูปแบบมิกซ์ยูส ทั้งโรงแรม พื้นที่ค้าปลีก ท่าจอดเรือ เพื่อให้รับกับศักยภาพโครงการรถไฟฟ้าความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน เป็นต้น
อสังหาฯ ขยับลงทุนเติมซัปพลาย 'คอนโดฯ'
สต๊อกเหลือน้อย-รับท่องเที่ยวฟื้น
ประเด็นที่น่าสนใจ คือ การกลับมาของตลาดคอนโดฯ ในเมืองพัทยา หลังจากชะลอและหยุดการพัฒนาโครงการ โดยฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ประเมินสถานการณ์และสัญญาณชี้ตลาดในปีถัดว่า ในช่วงแรกของปี 2565 คอนโดฯ เปิดขายในพื้นที่พัทยา 810 ยูนิต จากโครงการคอนโดฯ 2 โครงการใน 2 พื้นที่ คือ โครงการ อารมณ์ จอมเทียน พัทยา พัฒนาโดยบริษัท คัลเลอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด จำนวนยูนิตทั้งหมด 314 ยูนิต มูลค่ากว่า 2,000 ล้านบาท ตั้งอยู่บนถนนเลียบหาดจอมเทียน และโครงการเนบู เรสซิเดนซ์ นาจอมเทียน-บางเสร่ ในพื้นที่นาจอมเทียนอีก 496 ยูนิต ซึ่งถือว่าภาพรวมการเปิดตัวโครงการปรับตัวดีขึ้น จากปัจจัยบวกในเรื่องของการท่องเที่ยว ที่พบว่าในช่วงครึ่งแรกของปีที่ผ่านมา มีนักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางเข้าสู่ประเทศไทยแล้วกว่า 2 ล้านคน สร้างมูลค่าจากการท่องเที่ยวแล้วเกือบ 1 แสนล้านบาท (เป้านักท่องเที่ยวต่างชาติปี 65 อยู่ที่ 8-10 ล้านคน)
ณ สิ้นครึ่งแรกปี 65 แม้ว่าอัตราการขายเฉลี่ยในตลาดคอนโดฯ พัทยาจะอยู่ที่ 74.5% ปรับตัวสูงขึ้นประมาณ 1.0% จากในช่วงครึ่งหลังของปีก่อนหน้า โดยฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า ณ สิ้นครึ่งแรกของปี 65 มีอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมดใน 56,186 ยูนิต สามารถขายไปแล้ว 41,865 ยูนิต โดยพบว่ามียูนิตรอการระบายอีกประมาณ 14,321 ยูนิต หรือประมาณ 25.5%
“หน่วยเหลือขายอยู่ในตลาดบางส่วนเริ่มระบายออก ตัวเลขปรับตัวดีขึ้น ซึ่งฝ่ายวิจัยฯ พบว่า ผู้พัฒนารายใหญ่ในพื้นที่และผู้พัฒนารายใหญ่จากส่วนกลาง เช่น บมจ.แสนสิริ เริ่มมีการล้อมรั้วที่ดินและอยู่ระหว่างการศึกษารูปแบบโครงการใหม่อีกกว่า 5,000 ยูนิต รอการเปิดตัวในอนาคต”
รถไฟความเร็วสูงปรับโฉมหน้าอสังหาฯ พัทยา
นายชนินทร์ วานิชวงศ์ กล่าวต่อว่า จากตัวเลขการสำรวจล่าสุดใน 2 สัปดาห์ที่ผ่านมา ของฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ระบุว่า ซัปพลายที่อยู่อาศัยในจังหวัดชลบุรี หลักๆ จะมีซัปพลายอยู่ในเมืองพัทยา โดยเป็นคอนโดฯ 55% และที่อยู่อาศัยจะรองลงมา แต่พัทยามีความน่าสนใจ มองไปข้างหน้า 3 ปี 10 ปี ผมยังเชื่อว่าพัทยายังเติบโตมากขึ้นอีกเป็นเท่าตัว หากมองราคาที่ดินในทองหล่อ เดิมตารางวาละ 5-6 แสนบาท แต่ปัจจุบันวาละ 2.5-3 ล้านบาท เรามองว่าราคาที่ดินในกรุงเทพฯ เริ่มจะอิ่มตัว
ทั้งนี้ หากมองภาพกรุงเทพฯ ในช่วงที่ยังไม่มีรถไฟบีทีเอส และ MRT ราคาห้องชุด ตร.ม.ละ 50,000 บาท แต่โครงการรถไฟฟ้ามา ราคาห้องชุดกระโดดไปถึง 3 แสนบาทต่อ ตร.ม. เรามองเมืองพัทยาเหมือนกันว่าในอีก 5-7 ปีข้างหน้า โครงการรถไฟความเร็วสูงจะเป็นอีกปัจจัยที่ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในภาพของอสังหาฯ ค่อนข้างมาก
ราคาที่ดินพัทยาพุ่งกว่า 100% เทกฯ คอนโดฯ พลิกวิกฤตโควิดเป็นโอกาส "ในช่วงที่เกิดโควิด เราไม่ได้มีการลงทุนโครงการใหม่ แต่โฟกัสโครงการที่มีอยู่ วางแผน กำหนดการเดินหน้าไปข้างหน้า ซึ่งในปี 2566 ฮาบิแทท จะเพิ่มการเติบโตของบริษัท จะไม่เพิ่ม Growth จากการลงทุนเพียงอย่างเดียว แต่จริงๆ แล้ว โควิดที่เกิดขึ้นไม่ใช่มีแต่เรื่องไม่ดี แต่มีโอกาสที่ซ่อนอยู่ ทำให้ฮาบิแททได้อินเวสต์หาโครงการใหม่เข้ามา และพัฒนาเป็นโครงการใหม่ภายใต้ชื่อ “เบย์เฟียร์ พรีเมียร์ สวีท” อยู่ติดกับโครงการ เบสท์ เวสเทิร์น เบย์เฟียร์ พัทยา ราคาที่เราได้มาเมื่อคำนวณเป็นมาร์จิ้นแล้ว พอได้อยู่ สูงกว่ามาร์จิ้นของภาพรวมตลาดอสังหาฯ ที่มีอยู่ประมาณร้อยละ 15-18 แต่ตอนนี้ที่ดินริมทะเลราคาประมาณ 3-3.5 แสนบาทต่อตารางวา ไร่ละ 120-150 ล้านบาท แต่ถ้าไปโซนวงศ์อมาตย์ แปลงใหญ่ 140 ล้านบาทก็มี แต่ย้อนไป 6-7 ปีที่แล้ว ที่ดินติดทะเลประมาณ 70-80 ล้านบาท" นายชนินทร์ กล่าว
มองพัทยาเทียบชั้นเมืองท่าหลักโอซาก้ า
'ออเนอร์ กรุ๊ป' มองดีมานด์บ้านหลังที่ 2 เติบโต
นายคริส เชิดสุริยา ที่ปรึกษาคณะกรรมการบริหาร บริษัท ออเนอร์ กรุ๊ป จำกัด กล่าวถึงทิศทางการลงทุนว่า ด้วยศักยภาพของเมืองพัทยาที่เติบโตไปอย่างต่อเนื่อง ทำให้แผนของบริษัทในอนาคตเน้นการลงทุนในพื้นที่ภาคตะวันออกอย่างต่อเนื่อง ทั้งในพื้นที่เมืองพัทยา ศรีราชา และจังหวัดระยอง ขณะนี้เจรจาซื้อที่ดินกับเจ้าของที่ดินหลายแปลง สำหรับพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายและปล่อยเช่า โดยโฟกัสไปที่ตลาดคอนโดฯ เป็นหลัก ซึ่งในปี 2566 จะเปิดตัวโครงการใหม่ในรูปแบบพูลวิลล่า จำนวน 75 ยูนิต มูลค่า 200 ล้านบาท บนที่ดิน 8 ไร่ ในย่านนาจอมเทียน ซ.2
ด้าน น.ส.ธิดา เชิดสุริยา ประธานกรรมการบริหาร บริษัทในเครือออเนอร์ กรุ๊ป กล่าวถึงความคืบหน้าของโครงการ Mixed use บนที่ดินกว่า 4.5 ไร่ ติดถนนพัทยาสาย 3 ว่า ขณะนี้โครงการ ONCE PATTAYA คอนโดฯ สูง 32 ชั้น จำนวน 427 ยูนิต ราคาขายเฉลี่ย 140,000 บาทต่อ ตร.ม. มูลค่าโครงการประมาณ 2,000 ล้านบาท ทำยอดขายได้แล้วประมาณ 70% แบ่งเป็นลูกค้าคนไทย 50% และชาวต่างชาติ 20% ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเป็นบ้านหลังที่ 2 และซื้อเพื่อการลงทุน คาดสร้างเสร็จภายในสิ้นปี 65 และเริ่มทยอยโอนห้องชุดให้ลูกค้าได้ภายในช่วงต้นปี 66
คอนโดฯ ลักชัวรีติดทะเลยอดขายไปได้ดี
ดีมานด์ฮ่องกง-ยุโรปมาแรง 'จีน' ไม่ขยับ!
นายเฉลิมพล โขนแจ่ม กรรมการผู้จัดการ บริษัท คัลเลอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด บริษัทอสังหาฯ ที่เข้ามาลงทุนในพัทยา กล่าวถึงพฤติกรรมของผู้ซื้อว่า คอนโดฯ ในบางทำเลที่อยู่ติดชายหาด และเป็นโครงการระดับลักชัวรี ยังคงได้รับการตอบรับที่ดีจากลูกค้า โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าคนไทย ที่ซื้อห้องชุดเก็บไว้สำหรับอยู่อาศัยหรือพักผ่อนในช่วงวันหยุด
จะเห็นได้จากกลุ่มลูกค้าที่ซื้อคอนโดฯ แบรนด์ “อารมณ์” (AROM ) จะเป็นกลุ่มเจ้าของกิจการ ผู้บริหารระดับสูงที่เป็นคนไทยทำงานอยู่ในกรุงเทพฯ ขณะที่กลุ่มลูกค้าต่างชาติเริ่มทยอยเข้ามาซื้อห้องชุดของโครงการ จะเป็นชาวฮ่องกงและยุโรป ส่วนลูกค้าจากประเทศจีนยังไม่ขยับ มีเพียงการติดต่อเข้ามาขอข้อมูลโครงการ
ปัจจุบัน บริษัทมีคอนโดฯ แบรนด์ “อารมณ์” (AROM) เปิดขายอยู่ 2 โครงการที่หาดวงศ์อมาตย์ และหาดจอมเทียน สามารถทำยอดขายได้แล้ว 20% หลังจากได้เปิดพรีเซลอย่างไม่เป็นทางการ ประมาณ 90% จำนวน 11 ชั้น จากจำนวนทั้งหมด 45 ชั้นรวม 314 ยูนิต ส่วนใหญ่เป็นยอดขายที่มาจากกลุ่มลูกค้าเก่าของคัลเลอร์ฯ ที่ซื้อเป็นบ้านหลังที่ 2 ไว้พักผ่อน
ขณะที่ในอนาคต หาดจอมเทียน จะมีการลงทุนของภาคเอกชนรายใหญ่มากขึ้น ทำให้ราคาที่ดินในโซนนี้ปรับเพิ่มขึ้น 25% ในปัจจุบันราคาที่ดินติดชายหาดบางแปลงมีราคาสูงถึง 5-6 แสนบาทต่อตารางวา
