เมื่อวันที่ 20 ส.ค.2565 เว็บไซต์ TRERA BKK จัดงานสัมมนาภายใต้หัวข้อ “โอกาสของอสังหาริมทรัพย์เมื่อโลกเข้าสู่บทใหม่” โดยได้เชิญวิทยากรจากหน่วยงานภาครัฐและเอกชนเข้าร่วมวิเคราะห์แนวโน้มเศรษฐกิจโลก ปัญหาเงินเฟ้อ ต้นทุนการก่อสร้างที่จะมีผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2565 นี้
โดย ดร.ปิยศักดิ์ มานะสันต์ ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายวิจัยการลงทุน บริษัทหลักทรัพย์ไทยพาณิชย์ จำกัด กล่าวว่า ภาพการขยายตัวของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยมีอัตราการขยายตัวหรือกลับมาฟื้นตัวได้ดีในระดับหนึ่ง ณ ปัจจุบันอัตราเงินเฟ้อโลกเริ่มชะลอตัวลง พร้อมๆ กับเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลงเช่นกัน ทั้งนี้ ดัชนีชี้นำเศรษฐกิจของสหรัฐอเมริกาเริ่มชะลอตัวลงแล้ว พร้อมกับการลดลงของเงินเฟ้อ โดยปัจจัยหลักที่ส่งผลต่อเงินเฟ้อ คือ ทั้งทางด้านภาคการผลิต และการบริโภค ขณะเดียวกัน ความคาดหวังเงินเฟ้อเริ่มลดลง ปัจจัยต่างๆ ที่ทำให้เกิดเงินเฟ้อเริ่มลดลง ซึ่งถือว่าเป็นช่วงของการเปลี่ยนผ่าน หรือก้าวผ่านช่วงพีกของเงินเฟ้อไป
ทั้งนี้ การลดลงของเงินเฟ้อนี้จะมาพร้อมกับการหดตัวทางเศรษฐกิจ จากการศึกษาพบว่า ดัชนีชีวัดเงินเฟ้อมาพิจารณาจะพบว่าเงินเฟ้อของฝั่งการผลิตหรือต้นทุนการผลิต เช่น ค่าจ้างเริ่มลดลงจาก 5% เหลือ 4.6% ราคาน้ำมันดิบจาก 120 ดอลลาร์ต่อบาร์เรลลดลงมาอยู่ที่ 90 ดอลลาร์ต่อบาร์เรล โภคภัณฑ์หนัก เช่น แร่เหล็ก นิกเกิล ทองแดง โภคภัณฑ์เบา กลุ่มธัญพืชต่างๆ ที่พีกในช่วงไตรมาส 1/65 ขณะนี้เริ่มลดลงแล้ว และการลดลงนี้จะนำไปสู่ความคาดหวังเงินเฟ้อที่ลดลงด้วย
อย่างไรก็ตาม การลดลงของเงินเฟ้อดังกล่าวยังวางใจไม่ได้ทั้งหมด เนื่องจากขณะนี้ยุโรปอยู่ในช่วงฤดูร้อน ทำให้ปริมาณการใช้ก๊าซไม่สูงนัก แต่เมื่อเริ่มเข้าสู่ฤดูหนาวความต้องการใช้ก๊าซจะเพิ่มสูงขึ้น ขณะที่กลุ่มประเทศยุโรปลดการนำเข้าก๊าซจากรัสเซียจะทำให้ต้องหาเชื้อเพลิงตัวใหม่เข้ามาทดแทน เช่น น้ำมัน ถ่านหิน ซึ่งปัจจัยดังกล่าวอาจจะทำให้อัตราเงินเฟ้อกลับมาอีกครั้ง
สำหรับภาพเศรษฐกิจโดยรวมจากนี้ไปนั้น ด้วยภาพที่อัตราเงินเฟ้อเริ่มชะลอตัวลงจะมีผลทำให้โอกาสที่เฟด หรือธนาคารกลางสหรัฐอเมริกาปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยแรงๆ น้อยลง ทำให้ธนาคารพาณิชย์ของไทยไม่จำเป็นต้องเร่งขึ้นดอกเบี้ย อย่างไรก็ตามเชื่อว่าดอกเบี้ยจะยังอยู่ในช่วงขาขึ้นไปถึงช่วงต้นปี 66 และจะทำให้เริ่มเห็นการชะลอตัวทางเศรษฐกิจรุนแรงมากขึ้น การผันผวนทางตลาดการเงินมีมากขึ้น และในช่วงกลางปี 66 จะทำให้เฟดะยุติการปรับขึ้นดอกเบี้ย หรืออาจจะต้องปรับลดอัตราดอกเบี้ยลง
“แม้ว่าในปีหน้าดอกเบี้ยจะเริ่มลดลง แต่เศรษฐกิจจะยังคงปรับตัวลดลง เพราะดอกเบี้ยมีการปรับตัวขึ้นมาสูงมากแล้ว โดยพีกที่สุดของดอกเบี้ยคาดว่าจะอยู่ที่ 3-4% เมื่อดอกเบี้ยอยู่ในระดับสูงจะไปกดดันให้เศรษฐกิจชะลอตัวลง โดยคาดว่าการเติบโตของเศรษฐกิจจะอยู่ที่ 1% ซึ่งจะทำให้เศรษฐกิจเกิดการถดถอยอย่างจริงจัง ไม่ใช่การถอดถอยทางเทคนิค ทำให้เกิดการจ้างงานลดลง การว่างงานเพิ่มขึ้นซึ่งจะเกิดขึ้นในอีก 2 ปีข้างหน้า นี่คือภาพรวมของเศรษฐกิจอเมริกา”
ในขณะที่เศรษฐกิจไทยนั้น คาดว่าไตรมาสที่ 2 นี้จะเปิดโตอยู่ที่ 2.5% เป็นการทยอยฟื้นตัวต่อจากปีที่ผ่านมา ซึ่งต่ำกว่าคาดการณ์ เนื่องจากตัวเลขการส่งออกและการท่องเที่ยวต่ำ เพราะตัวเลขการนำเข้าสูงขึ้น ทำให้ยอดการส่งออกติดลบ นอกจากนี้ ตัวเลขการลงทุนโครงการภาครัฐมีเพียงเล็กน้อย มีผลให้ตัวเลขการเติบโตของเศรษฐกิจไทยยังอยู่ในระดับต่ำ ดังนั้นเศรษฐกิจไทยจึงไม่ได้สดใสมากอย่างที่หวัง
แต่อย่างไรก็ตาม เศรษฐกิจไทยยังอยู่ในทิศทางของการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง แต่การปรับดอกเบี้ยอาจจะไม่แรงอย่างที่คาดการณ์ก่อนหน้านี้ โดยคาดว่าปีนี้จะมีการปรับดอกเบี้ย 2 ครั้ง คือ ภายในเดือนส.ค. และไปปรับอีกครั้งในปลายปี โดยสรุปแล้วภาพเศรษฐกิจไทยยังคงมีการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปนั้น โดยภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นภาคธุรกิจที่เติบโตได้ดี ซึ่งในช่วงที่ผ่านมา การฟื้นตัวของอสังหาฯเป็นภาคธุรกิจที่ไม่เคยติดลบโดยขยายตัวอยู่ที่ 2.4%
การฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์มีการฟื้นตัวและขยายตัวล้อไปกับภาคธุรกิจโรงแรม จากจำนวนการเพิ่มขึ้นของนักท่องเที่ยวต่างประเทศที่เพิ่มขึ้นหลังจากที่มีการเปิดประเทศเพื่อรับนักท่องเที่ยวต่างชาติ ซึ่งดีมานด์จากความต้องการเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยทำให้การท่องเที่ยวขยายตัวได้ดีขึ้น
แม้ภาคธุรกิจอสังหาฯ จะมีการปรับตัวดีขึ้นแต่ในขณะเดียวกันภาคธุรกิจก่อสร้างกลับมีการหดตัวลง สังเกตได้จากในช่วง 2-3 ไตรมาสที่ผ่านมา ตัวแรกของภาคธุรกิจก่อสร้างปรับตัวลดลงเนื่องจากการลงทุนโครงการก่อสร้างของภาครัฐปรับตัวลดลงค่อนข้างมาก ในขณะที่การลงทุนในภาคเอกชนขยายตัวได้ไม่แรง นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยลบจากการปรับตัวของต้นทุนวัสดุก่อสร้าง ทำให้ภาคการก่อสร้างค่อนข้างหดตัวลง อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์นั้นมีการเปลี่ยนแปลงจากการปรับตัวในกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวสูงเปลี่ยนมาเป็นการเติบโตในกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบเพิ่มมากขึ้น
สำหรับในด้านของกลุ่มสินเชื่อที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นสินเชื่อโครงการ หรือสินเชื่อรายย่อยเริ่มฟื้นตัวดีขึ้น แต่ในส่วนของสินเชื่อโครงการคอนโดมิเนียมนั้นมีการปรับตัวลดลงเนื่องจากกลุ่มลูกค้าหันไปซื้อบ้านแนวราบมากขึ้น ทำให้กลุ่มสินเชื่อของบ้านแนวราบในช่วงที่ผ่านมาปรับตัวดีขึ้น ซึ่งส่งผลต่อยอดสินเชื่อโดยรวม โดยยอดสินเชื่อมีการขยายตัวเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะหลังจากที่มีการเปิดประเทศทำให้มีการขยายตัวทางเศรษฐกิจและการลงทุนโครงการใหม่มีจำนวนเพิ่มมากขึ้น โดยมีอัตราการเติบโตถึง 124% จากปีที่ผ่านมา สะท้อนให้เห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มกลับมาฟื้นตัวได้เป็นอย่างดี
ดร.พิสิทธิ์ พัวพันธ์ ผู้อำนวยการสำนักนโยบายเศรษฐกิจมหภาค สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง กระทรวงการคลัง
กล่าวว่า หากมองย้อนหลังกลับไปภาคเศรษฐกิจของประเทศไทยที่ผ่านช่วงวิกฤตเศรษฐกิจมานับตั้งแต่ปี 2537 พบว่า ไม่บ่อยนักที่วิกฤตเศรษฐกิจจะส่งผลต่อการหดตัวทางเศรษฐกิจของประเทศไทย โดยสรุปแล้ววิกฤตที่ส่งผลให้เศรษฐกิจไทยหดตัวคือวิกฤตเศรษฐกิจในปี 2540 วิกฤติซับไพรม์ ช่วงน้ำท่วม และช่วงการแพร่ระบาดของไวรัส โควิด-19 ซึ่งดูจากภาพล่าสุดแล้วขณะนี้เศรษฐกิจไทยถือว่าอยู่ในช่วงของการฟื้นตัว ถ้ามองเป็นอัตราการขยายตัวจะเห็นว่าตั้งแต่ไตรมาส 4/64 เศรษฐกิจไทยขยายตัวที่ดิน 1.8% ขยับขึ้นมาที่ 2.5% ในไตรมาสที่ 2/65 แม้ว่าการขยายตัวของเศรษฐกิจจะออกมาต่ำกว่าคาดการณ์ซึ่งคาดการณ์ไว้ว่าเศรษฐกิจจะมีการขยายตัวอยู่ที่ 3.1%
แต่อย่างไรก็ตาม การเปิดประเทศ การขยายตัวของการส่งออก และการขยายตัวทางด้านการท่องเที่ยว ขณะที่สงครามระหว่างรัสเซียและยูเครนไม่ได้รุนแรงมากไปกว่าที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน ปัจจัยด้านราคาน้ำมันเองขณะนี้เริ่มทรงตัวและปรับตัวลดลงบ้างแล้ว สิ่งต่างๆ เหล่านี้น่าจะเป็นปัจจัยบวกให้เศรษฐกิจไทยในช่วงครึ่งปีหลังฟื้นตัวและกลับมาขยายตัวได้ดีมากขึ้น โดยคาดว่าในช่วงครึ่งปีหลังนี้เศรษฐกิจอาจจะขยายตัวได้มากถึง 4% และตัวเลขการขยายตัวทางเศรษฐกิจทั้งปีคาดว่าจะขยายตัวได้ถึง 3-3.5%
ทั้งนี้ หากมองในเรื่องของการใช้จ่ายภาคครัวเรือนนั้นจะพบว่าอัตราการใช้จ่ายค่อนข้างดีทำให้จีดีพีด้านการใช้จ่ายขยายตัวได้ดี ด้านการผลิตนั้นมีหลายหลายเซกเตอร์ที่ขยายตัวดี โดยเฉพาะกลุ่มธุรกิจที่ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 อย่างเช่นกลุ่มธุรกิจโรงแรม ร้านอาหารกลับมาขยายตัวได้ดี โดยขยายตัวถึง 44.9% ในไตรมาสที่ 2 กลุ่มธุรกิจค้าปลีก ค้าส่งขยายตัวได้ดีขึ้น
ส่วนดฝภาคกิจกรรมที่เกี่ยวเนื่องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น ต้องยอมรับว่าในไตรมาสที่ 2 ยังชะลอตัวอยู่ อาจจะดูในหมวดของการก่อสร้างมีอัตราการก่อสร้างลดลง 4.5% ซึ่งเป็นการก่อสร้างที่ลดลงจากทั้งภาครัฐและเอกชน โดยเฉพาะภาครัฐนั้นมีปริมาณการก่อสร้างเกี่ยวกับโครงสร้างพื้นฐานลดลงอย่างมาก
สำหรับในภาคของธุรกิจอสังหาฯ โดยตรงนั้นในไตรมาสที่ 2 นี้มีอัตราการขยายตัวได้ดีอย่างต่อเนื่อง โดยมีอัตราการขยายตัวอยู่ที่ 2.4% เพิ่มขึ้นจากไตรมาสแรกที่ขยายตัวอยู่ที่ 1% โดยเป็นการขยายตัวจากกิจกรรมจากการเช่าอสังหาฯ เพื่อเป็นที่พักอาศัยและอาคารพาณิชย์ กิจกรรมตัวแทนการซื้อขายอสังหาฯ
“หลายคนถามกันว่าเมื่อไหร่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาขยายตัวได้เท่ากับช่วงเดียวกัน ก่อนที่จะเกิดการแพร่ ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 อันนี้ต้องยอมรับว่าในช่วงที่ผ่านมา ประเทศไทยมีการฟื้นตัวได้ช้ากว่าหลาประเทศ คาดว่าเศรษฐกิจไทยจะกลับมาขยายตัวได้เท่ากับช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 หรือกลับมาขยายตัวได้ในระดับเดียวกับไตรมาสที่ 4 ของปี 62 ในช่วงปลายปี 65 นี้”
แต่สิ่งสำคัญที่น่าเป็นห่วงในช่วงต่อจากนี้คือ ปัญหาเงินเฟ้อ ซึ่งในส่วนของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) และกระทรวงการคลังนั้นมีความเห็นตรงกันว่าอัตราเงินเฟ้อของไทยน่าจะพีกสุดในช่วงไตรมาสที่ 3 ของปีนี้ โดยในเดือน ส.ค. จะเป็นเดือนที่ตัวเลขเงินเฟ้อสูงสุดที่ และไตรมาสที่ 4/65 นี้ระดับเงินเฟ้อจะเริ่มปรับตัวลดลง โดยเฉพาะอย่างยิ่งการลดลงของราคาน้ำมันหรือพลังงานจะทำให้อัตราเงินเฟ้อในช่วงปลายปีปรับตัวลดลง โดยจะปรับตัวลดลงไปแต่อยู่ที่ 6-7% และไตรมาสที่ 1-2 ของปี 66 จะเริ่มปรับตัวลดลงอีก โดย ธปท.คาดว่าในปีหน้าอัตราเงินเฟ้อน่าจะอยู่ที่ระดับ 2.5%
สำหรับผลกระทบจากสงครามระหว่างรัสเซียและยูเครนส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจของไทยใน 3 ช่องทางคือ 1.ราคาพลังงานและสินค้าโภคภัณฑ์ ซึ่งราคาของพลังงานที่เพิ่มขึ้นนั้นส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทย ขณะเดียวกัน ราคาสินค้าที่เพิ่มขึ้นส่งผลกระทบต่อเงินเฟ้อและกำลังซื้อของครัวเรือน และกระทบถึงการบริโภคการลงทุนของภาคเอกชน 2.เศรษฐกิจประเทศคู่ค้า ซึ่งส่งผลกระทบต่อการส่งออกและการท่องเที่ยวในประเทศของไทย และ 3.ตลาดเงิน ได้รับผลกระทบให้เกิดความผันผวน มีผลกระทบต่อความมั่งคั่งของครัวเรือนและความมั่นคงทางเศรษฐกิจ
ทั้งนี้ ผลกระทบต่อภาพรวมเศรษฐกิจและอัตราเงินเฟ้อของประเทศไทยนั้นจากการประเมินในเบื้องต้นคาดว่าจะส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทยผ่านช่องทางหลัก ได้แก่ 1.กระทบต่อเงินเฟ้อโดยตรง โดยกรณีที่ราคาน้ำมันดิบดูไบเพิ่มสูงขึ้นเฉลี่ยทั้งปีอยู่ที่ 100 เหรียญต่อบาร์เรล คาดว่าจะทำให้อัตราเงินเฟ้อของประเทศไทยในปี 2565 นี้จะเพิ่มสูงขึ้นเป็น 5% และ 2.ผลกระทบต่อภาคการท่องเที่ยว เนื่องจากแนวโน้มการลดลงของนักท่องเที่ยวรัสเซียและยุโรปซึ่งเป็นกลุ่มหลักที่เดินทางเข้ามาในประเทศไทย โดยคาดว่าผลกระทบทั้งจากการเพิ่มขึ้นของราคาพลังงาน และผลกระทบต่อการท่องเที่ยวจะส่งผลให้เศรษฐกิจไทยในปี 2565 นี้ขยายตัวได้ต่ำกว่าคาดการณ์เดิม แต่จะยังสามารถขยายตัวได้อย่างน้อยไม่ต่ำกว่า 3%
ส่วนศรษฐกิจไทยนั้นในช่วง 2 ปีจากนี้ไปคือปี 2565-2566 ถือว่าเป็นปีแห่งการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ สังเกตได้จากในช่วงที่ผ่านมาจะมีเม็ดเงินจากนักลงทุนต่างชาติไหลเข้ามาลงทุนในประเทศไทยโดยเฉพาะการเข้ามาลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ และตลาดการเงิน เนื่องจากมองว่าเศรษฐกิจของไทย อยู่ในภาวะของการฟื้นตัว สำหรับทิศทางนโยบายของ ธปท.ขณะนี้ได้มีการปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายในอัตราที่ 0.25% ทำให้อัตราดอกเบี้ยนโยบาย ณ ปัจจุบันขยับขึ้นมาอยู่ที่ 0.75% หลังจากที่คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยครั้งล่าสุด และจากสัญญาณของ กนง.คาดว่าจะมีการปรับอัตราดอกเบี้ยอย่างค่อยเป็นค่อยไปไม่รุนแรงเหมือนกับที่ตลาดคาดการณ์
หากมองในเรื่องของหนี้ครัวเรือนต้องยอมรับว่านี่ครัวเรือนเป็นปัจจัยสำคัญที่ต้องมีการติดตาม แต่อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบันระดับหนี้ครัวเรือนมีการปรับตัวลดลงอยู่ที่ 89.2% ของจีดีพี จากเดิมที่ปรับตัวสูงกว่า 90% และในส่วนของภาครัฐนั้นไม่ว่าจะเป็นกระทรวงการคลัง หรือ ธปท. ต่างมีมาตรการออกมาเพื่อช่วยเหลือลูกหนี้ โดยในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา มีมาตรการทางการเงินออกมาช่วยเหลือในกลุ่มลูกหนี้ต่างๆ โดยในปีที่ผ่านมา มีมาตรการช่วยเหลือลูกหนี้ค่อนข้างเฉพาะเจาะจงในบางกลุ่ม และในอนาคตจะเจาะจงกลุ่มลูกหนี้ให้มากขึ้น เพื่อให้มีความยืดหยุ่นและตรงจุดมากขึ้น พร้อมปรับปรุงและเปลี่ยนแปลงหากสถานการณ์เกิดการเปลี่ยนแปลงขึ้น
สำหรับมาตรการทางการคลังที่เข้ามาดูแลภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ปี 2558 คือโครงการบ้านหลังแรก ซึ่งช่วยในการหักลดหย่อนภาษีรายได้บุคคลธรรมดา การลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนองบ้านมือหนึ่งและมือสอง โครงการบ้านดีมีดาว ซึ่งกลุ่มเป้าหมายคือกลุ่มที่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ตอนนี้ยังมีมาตรการทางด้านภาษีที่เข้ามาช่วยกลุ่มธุรกิจอสังหาฯ ที่ดำเนินการอยู่ในขณะนี้ คือ การลดหย่อนภาษีที่ดินให้พื้นที่ที่นำมาพัฒนาเป็นนิคมอุตสาหกรรม พัฒนาเป็นโครงการอาคารชุดโครงการจัดสรรซึ่งมีการลดอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 90% เป็นระยะเวลา 3 ปีนับตั้งแต่ไดรับการอนุญาตจัดสรร
นอกจากนี้ ยังมีการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม เช่น การลดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัยเพื่อสนับสนุนและบรรเทาภาระให้แก่ประชาชนที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยของตนเองในระดับราคาที่ไม่สูงมาก เพื่อส่งเสริมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เพื่อสร้างความมั่นคงในทางเศรษฐกิจ รวมถึงช่วยรักษาระดับกิจกรรมทางเศรษฐกิจในอสังหาริมทรัพย์ และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงสถานการณ์ โควิด-19 โดยมีการลดค่าจดทะเบียนการโอนจาก 2% ลงเหลือ 0.01% และการจดจำนองจาก 1% ลดเหลือ 0.01% สำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มอาคารที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ หรือที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุดโดยราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งในส่วนนี้รวมทั้งกลุ่มบ้านมือสองด้วย โดยมาตรการนี้จะหมดอายุลงในวันที่ 31 ธ.ค.2565
นายสัมมา คีตสิน อุปนายกฝ่ายวิชาการสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า แนวโน้มการผ่อนปรนมาตรการควบคุมดูแลการแพร่ระบาดโควิด-19 ของประเทศต่างๆ ทั่วโลก รวมถึงรัฐบาลไทยซึ่งมีการผ่อนปรนมาตรการการเดินทาง และให้ธุรกิจต่างๆ สามารถเปิดให้บริการได้มากขึ้นทำให้เกิดการจ้างงานที่เพิ่มขึ้น และกิจกรรมทางเศรษฐกิจต่างๆ เริ่มผ่อนคลายกลับมาดำเนินการได้มากขึ้น ทั้งนี้ ในส่วนของภาคธุรกิจอสังหาฯ นั้น คาดว่าจะสามารถกลับไปขยายตัวได้เทียบเท่ากับปี 2562 ซึ่งเป็นช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 ได้ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2566
ปัญหานี้ควรเรือนนั้น ณ สิ้นปี 2564 หนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับ 90.1% ของจีดีพี และครัวเรือนมีสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้โดยเฉลี่ยอยู่ในระดับใกล้เคียง 30% มาตั้งแต่ปี 2562 และเพิ่มขึ้นหลังการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 เนื่องจากการกู้ยืมเพื่อชดเชยรายได้ที่ขาดหายไป คืออีกหนึ่งปัจจัยที่ทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคหายไป สำหรับหนี้ครัวเรือนที่เกิดขึ้นในปัจจุบันนี้หากแยกประเภทออกมาพบว่าเป็นหนี้ครัวเรือนที่ควรสนับสนุนและหนี้ไม่ควรสนับสนุน โดยพบว่าเป็นหนี้เพื่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์ 43.5% หนี้เพื่อซื้อรถยนต์ 12.4% เป็นหนี้เพื่อการประกอบธุรกิจ 18.8% เป็นหนี้เพื่อการอุปโภคบริโภคส่วนบุคคล 27.8% และเป็นหนี้สินเชื่ออื่นๆ 6.4% โดยการซื้ออสังหาฯ นั้นเป็นหนี้ที่มีหลักประกันและหนี้เพื่อการประกอบธุรกิจ เป็นหนี้ที่เกิดจากความพยายามหารายได้ในอนาคตของผู้กู้ซึ่งจะทำให้มีความสามารถในการซื้ออสังหาฯ และจ่ายหนี้ได้ ดังนั้น หนี้ทั้ง 2 ประเภทรวมกันคิดเป็นสัดส่วน 53.3% จึงควรสนับสนุนสินเชื่อทั้ง 2 ประเภทนี้มากขึ้น และลดสัดส่วนการให้สินเชื่อประเภทอื่นจึงจะเกิดประโยชน์ต่อเศรษฐกิจและสังคม
ทั้งนี้ สินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ในปี 2565 นี้ สถาบันการเงินได้ปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยไปแล้วรวม 311,500 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.5% จากยอด 295,000 ล้านบาทในช่วงเดียวกันของปี 2564 โดยธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) มีส่วนแบ่งการตลาดอยู่ประมาณ 43% ในครึ่งปีแรกได้ปล่อยสินเชื่อไปแล้ว 135,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 27% จากช่วงเดียวกันของปี 2564 และคาดว่าทั้งปี 2565 นี้จะปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ถึง 280,000 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าทุกปีที่ผ่านมา สะท้อนให้เห็นว่าในตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำถึงปานกลางยังเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีความต้องการของตลาดและขยายตัวได้ดีอย่างต่อเนื่องนอกจากนี้ ยังมีการขยายตัวในระดับราคาโครงการบ้านล้านหลังในเฟสที่ 2จากเดิมไม่เกินราคา 1.2 ล้านบาท เป็นระดับราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ซึ่งช่วยเพิ่มโอกาสของคนซื้อที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น
สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2565 นี้คาดการณ์ว่าจะมีที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่เข้าสู่ตลาดกรุงเทพฯ และปริมณฑลจำนวนมากขึ้นกว่าปี 2564 เนื่องจากปริมาณการเปิดขายใหม่ในรอบ 2 ปี รวมกัน (ปี 2563 รวมกับปี 2564) มีจำนวนเพียง 51,300 หน่วยจากปกติจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ปีละประมาณ 60,000 หน่วย โดยคาดว่าจะมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากกว่า 45,000-50,000 หน่วย ในปี 2565 และมีบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ประมาณ 35,000-40,000 หน่วย โดยเป็นโครงการบ้านจัดสรรในพื้นที่นอกของกรุงเทพฯ รวมทั้งจังหวัดปริมณฑลยังคงได้รับความสนใจและเป็นที่ต้องการทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์
