จากแนวโน้มการเติบโตจีดีพีของไทยในปี 2565 ที่ทางสภาพัฒน์ได้ประเมินใหม่จะขยายตัวในช่วง 2.7-3.2% ซึ่งจะมีผลต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งโดยปกติแล้วธุรกิจอสังหาฯ นั้นจะเติบโตเฉลี่ยที่ 1.5-2 เท่าของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ หรือจีดีพี นั่นสะท้อนให้เห็นว่า ภาคอสังหาฯ ในครึ่งปีหลังมีสัญญาณที่น่าจะขยายตัวได้จากปัจจัยเรื่องการส่งออก ที่ถือเป็นรายได้หลักของประเทศ และได้รับอานิสงส์ค่าเงินที่อ่อนตัวลง ภาคการท่องเที่ยวเริ่มกลับฟื้นตัว มีการเปิดประเทศมากขึ้น ส่งผลให้ปริมาณนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้ามาในประเทศไทยเพิ่มขึ้น คาดทั้งปีประมาณ 10 ล้านคน ส่งผลให้ธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยวกลับมาดำเนินธุรกิจได้ตามปกติ
แต่กระนั้น ยังมีความท้าทายอื่นๆ ที่ต้องคอยประเมินสถานการณ์อย่างใกล้ชิด ทั้งในด้านราคาน้ำมันที่เพิ่มสูงขึ้น แต่เริ่มทรงตัว เนื่องจากเศรษฐกิจโลกชะลอตัวลง ราคาวัสดุก่อสร้างไม่ได้ปรับแรงเหมือนช่วงที่ผ่านมา
อสังหาฯ ลุยโต้คลื่น เดินหน้าขึ้นคอนโดฯ
นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด บริษัท วิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือ LPN กล่าวถึงแนวโน้มการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2565 ว่า เฉพาะในช่วงครึ่งแรกของปี 2565 (ม.ค.-มิ.ย.) มีการเปิดตัวโครงการใหม่ 163 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วยเปิดตัวทั้งสิ้น 51,946 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 188,373 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 121% และ 45% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2564
ในขณะที่แนวโน้มการเปิดตัวโครงการที่พักอาศัยในช่วงครึ่งหลังของปี 2565 จากการสำรวจของ “ลุมพินี วิสดอมฯ” พบว่า ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีแผนเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง ถึงแม้แนวโน้มเศรษฐกิจในช่วงครึ่งหลังของปี 2565 จะชะลอตัว ซึ่งเป็นผลมาจากสถานการณ์สงครามระหว่างรัสเซีย-ยูเครน ที่ผลักดันในราคาน้ำมัน และราคาสินค้าอุปโภคบริโภค ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง อัตราเงินเฟ้อทั่วโลกปรับตัวสูงขึ้น ในขณะที่อัตราเงินเฟ้อในประเทศไทยแตะระดับ 7.66% ในเดือนมิถุนายน 2565 ซึ่งเป็นอัตราเงินเฟ้อที่สูงที่สุดในรอบ 13 ปี ทำให้อัตราเงินเฟ้อเฉลี่ยครึ่งปีแรก 2565 อยู่ที่ 5.61% ทำให้ราคาวัสดุก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้นไม่น้อยกว่า 5% ก็ตาม
แต่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ยังคงเดินหน้าเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลต่อเนื่อง โดยเฉพาะการเปิดตัว “อาคารชุดพักอาศัย” เนื่องจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ได้มีการชะลอแผนการเปิดตัวโครงการมาต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2563-2564 ทำให้จำนวนสินค้าที่พร้อมขาย (สต๊อกห้องชุด) ในตลาดลดลง จำเป็นที่จะต้องเปิดตัวโครงการอาคารชุดใหม่ เพื่อสร้างฐานลูกค้าและรายได้ต่อเนื่องในปี 2565-2567 เนื่องจากโครงการอาคารชุดพักอาศัยต้องใช้ระยะเวลาก่อสร้างและส่งมอบ 18-24 เดือน
อย่างไรก็ตาม ในช่วงครึ่งหลังของปี 2565 มีปัจจัยเสี่ยงที่จะกระทบภาคอสังหาฯ ที่ต้องคำนึงถึงนอกเหนือจากปัจจัยเกี่ยวกับสงครามระหว่างรัสเซีย-ยูเครนที่กำลังยืดเยื้อ และการแพร่ระบาดของโควิด-19 คือ การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย 0.25% ในการประชุมคณะกรรมกานโยบายการเงินเมื่อต้นสัปดาห์ที่ผ่านมา และคาดว่าจะปรับขึ้นอีกไม่น้อยกว่า 0.25-0.5% ในช่วงเวลาที่เหลือของปี ซึ่งจะกระทบต้นทุนทางการเงินของภาคอสังหาฯ และกระทบกำลังซื้อของภาคประชาชน ทุกๆ การขึ้นดอกเบี้ย 1% จะทำให้ภาระการจ่ายค่างวดรายเดือนเพิ่มขึ้น 800 บาทต่อเงินต้น 1 ล้านบาท
38 อสังหาฯ กวาดรายได้ครึ่งปีแรกรวม 1.48 แสนล้าน สัญญาณดี กำไรเพิ่มขึ้น 8.82%
ฝ่ายวิจัย บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LPN Wisdom หรือ LWS) ซึ่งเป็นบริษัทวิจัยและพัฒนาในเครือบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN) ได้รวบรวมและสรุปสถานการณ์ของผลการดำเนินงานครึ่งปีแรก 2565 (มกราคม-มิถุนายน 65) ของ 38 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย พบว่า มีสัญญาณที่ดีขึ้น โดยสามารถสร้างรายได้รวม 148,529.71 ล้านบาท และกำไรสุทธิ 18,763.56 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.80% และ 8.82% จากระยะเดียวกันปี 2564 ตามลำดับ
ทั้งนี้ หากพิจารณารายได้รวมของ 10 บริษัทแรกที่มีรายได้สูงสุดคิดเป็นสัดส่วน 75.39% ของรายได้รวมของทั้ง 38 บริษัท ในขณะที่ความสามารถในการทำกำไรโดยเฉลี่ย 12.63% เพิ่มขึ้นจาก 11.81% จากระยะเดียวกันของปี 2564 ขณะที่สินค้าคงเหลือ บวกกับสินค้าที่อยู่ระหว่างการพัฒนาของบริษัทอสังหาฯ ทั้ง 38 บริษัทอยู่ที่ 574,821.18 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.95% เทียบกับ ณ วันที่ 31 มีนาคม 2565
โดยหากจัดอันดับอสังหาฯ ที่มี Inventory ที่มีมูลค่าเกิน 20,000 ล้านบาท จะมี 8 บริษัทอสังหาฯ เช่น บริษัทแสนสิริฯ 67,575.76 ล้านบาท บริษัทศุภาลัยฯ 66,317.52 ล้านบาท บริษัทพฤกษาฯ 54,135.24 ล้านบาท บริษัท เอพี ไทยแลนด์ 48,985.21 ล้านบาท บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ฯ 48,315.64 ล้านบาท ,ฃบริษัท เอสซีฯ 37,864.33 ล้านบาท บริษัท ออริจิ้นฯ 22,905 ล้านบาท และบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค 21,926.99 ล้านบาท เป็นต้น
“เอพี ไทยแลนด์” แชมป์รายได้สูงสุด
“LH” โชว์ประสิทธิภาพ ทำกำไร
ฝ่ายวิจัยระบุว่า บริษัทอสังหาฯ ที่มีรายได้รวมสูงสุดได้แก่ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) มีรายได้รวมสูงสุดเมื่อเทียบกับ 38 บริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ โดยมีรายได้รวม 20,738.27 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 19.94% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2564 ขณะที่บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) มีกำไรสุทธิสูงสุดที่ 4,069.30 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12.84% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2564 (พิจารณาตาราง Top 10 บริษัทอสังหาฯ ที่มีกำไรสูงสุด)
ครึ่งหลังแห่เปิดโปรเจกต์ใหม่ทะลุแสนล้าน
รายใหญ่โชว์ 7 เดือนแรก กวาดยอดขายเกินเป้า
ผู้สื่อข่าวรายงานถึงทิศทางตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีหลังว่า บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ยังคงมีเป้าหมายการเปิดโครงการใหม่ให้ได้ตามแผนที่วางไว้ทั้งปี และส่งเสริมในเรื่องของการสร้างยอดขายและรายได้ในช่วงเดือนที่เหลือของปีนี้ จากตัวเลขเบื้องต้นพบว่า ในครึ่งปีหลัง อสังหาฯ มีเป้าหมายการเปิดโครงการใหม่ไม่ต่ำกว่า 100 โครงการ มูลค่าการเปิดโครงการเกินกว่า 1 แสนล้านบาท
นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี ไทยแลนด์ฯ กล่าวว่า ครึ่งปีหลังบริษัทยังคงมูฟออนก้าวไปต่อ โดยจะมีโครงการพร้อมขายกระจายทั่วกรุงเทพฯ และในต่างจังหวัดรวมกันมากถึง 160 โครงการ มูลค่าพร้อมขายกว่า 122,350 ล้านบาท ซึ่งประกอบด้วย 40 โครงการใหม่ มูลค่ารวมประมาณ 53,620 ล้านบาท ที่เตรียมจะเปิดตัวในครึ่งปีหลังนี้
สำหรับไฮไลต์ที่น่าสนใจในครึ่งปีหลัง คือ การต่อยอดความสำเร็จของ “สินค้าบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม” ด้วยการขยายไปยังทำเลเขตปริมณฑล อย่างจังหวัดสมุทรปราการ สมุทรสาคร นนทบุรี และปทุมธานี เพื่อตอบกลุ่มเป้าหมายที่กว้างมากขึ้น ด้วยโปรดักต์และแบบบ้านใหม่ๆ เพื่อให้ทุกคนสามารถเลือกที่จะมีชีวิตดีๆ ได้ด้วยตัวเอง
นอกจากนี้ ในเรื่องผลงานในรอบ 7 เดือนแรก สิ้นสุดเดือนกรกฎาคม 65 บริษัทเอพี สามารถสร้างยอดขายได้ 29,960 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 60% ของเป้าขายทั้งปีที่ 50,000 ล้านบาท
ถัดมา บริษัท แสนสิริฯ มีเป้าเปิดใหม่ถึง 31 โครงการ มูลค่ากว่า 31,000 ล้านบาท ซึ่งยอดขายใน 7 เดือนแรก ทำได้ 24,900 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 71% ของเป้าขายทั้งปี 35,000 ล้านบาท เป็นต้น
ด้านนายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI กล่าวว่า กำลังซื้อด้านอสังหาฯ ของผู้บริโภคมีแนวโน้มฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องเมื่อเทียบกับช่วงสถานการณ์โควิด-19 ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ปัจจุบัน บริษัทฯ มีแบ็กล็อกทั้งกลุ่มรวมโครงการร่วมทุน และ Non-JV มูลค่ากว่า 37,588 ล้านบาท คาดมีส่วนสำคัญให้ยอดโอนในช่วงครึ่งปีหลังเป็นไปตามเป้าหมาย และส่งผลให้รายได้รวมของบริษัทอยู่ที่ 17,500 ล้านบาทตามเป้า
ลลิลฯ เน้นหมุนรอบธุรกิจให้รวดเร็ว ลดภาระหนี้
นายชูรัชฏ์ ชาครกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แม้บริษัทจะมีการขยายการลงทุนอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แต่บริษัทมีการบริหารความเสี่ยงด้านการเงินอย่างรัดกุม มีการใช้แหล่งเงินทุนที่หลากหลาย มีวงเงินสำรองที่ยังไม่เบิกใช้อีกจำนวนมาก รวมถึง “การหมุนรอบธุรกิจที่รวดเร็ว” ช่วยให้บริษัทมีสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง โดย ณ สิ้นไตรมาส 2 นี้ มีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนเพียง 0.58 เท่า ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรมซึ่งอยู่ที่ราว 1.38 เท่า
ศุภาลัยชี้คอนโดฯ ขายดี 3-5 ล้านบาท ลูกค้าพร้อมโอน
มอนิเตอร์ 'เงินเฟ้อ-ปัญหาแรงงาน'
นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯ ในช่วงที่เหลือของปี 2565 (ส.ค.-ธ.ค.) ดีกว่าที่คิดไว้ในช่วง 2-3 เดือนที่ผ่านมา ดูเหมือนว่าอัตราดอกเบี้ยจะไม่ขึ้นรุนแรงอย่างที่เราประเมินไว้ เงินบาทเริ่มนิ่งขึ้น และหวังว่าอัตราเงินเฟ้ออยู่ในเกณฑ์ที่ควบคุมได้มากขึ้น ซึ่งเป็นสิ่งที่เรากังวลมากกว่าที่อัตราเงินเฟ้อจะขึ้น รวมถึงเรื่องแรงงานเป็นสิ่งที่เรายังต้องติดตามอยู่
สำหรับยอดขายคอนโดฯ ในไตรมาส 2 ปีนี้ นายไตรเตชะ กล่าวว่า มียอดขายสะสมทะยานพุ่งไปกว่า 148% คิดเป็นมูลค่า 3,206 ล้านบาท เติบโตจากช่วงเดียวกันของปี 2564 ส่งผลให้ในครึ่งปีแรกบริษัทฯ สามารถกวาดยอดขายสะสมไปได้ 5,730 ล้านบาท เติบโตขึ้น 96% เมื่อเทียบจากช่วงเดียวกันของปี 2564
เมื่อพิจารณาจากปัจจัยต่างๆ พร้อมจับเทรนด์ลูกค้าซื้อที่อยู่อาศัยในปีนี้ ส่วนใหญ่ยอดขายที่เติบโตเพิ่มขึ้นจากปีที่แล้วสูงถึง 148% นั้นมาจากโครงการคอนโดฯ สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ (Ready to Move in) ซึ่งถ้าเจาะลึกลงไปจะเห็นได้ว่าไฮไลต์คอนโดฯ ขายดีในปีนี้ต้องยกให้กลุ่มคอนโดฯ ระดับราคา 3-5 ล้านบาท ทั้งในแบรนด์ “ลอฟท์” และแบรนด์ “เวอเรนด้า” ที่ได้รับการตอบรับจากลูกค้าอย่างล้นหลาม
แบงก์ชี้ดอกเบี้ยขาขึ้น ทำให้เงินต้นผ่อนบ้านลดลง
ขณะที่ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจทีทีบี หรือ ttb analytics ประเมินว่าอัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มขึ้นจะมีผลกระทบต่อการเงินของครัวเรือน และยังต้องแบกรับภาระดอกเบี้ยเงินกู้ที่มีทิศทางเพิ่มขึ้นด้วย โดยเฉพาะกลุ่มสินเชื่อบ้าน ซึ่งเป็นเงินกู้ระยะยาวและมีกำหนดระยะเวลาที่แน่นอน ซึ่งปัจจุบันอัตราดอกเบี้ย MRR ระหว่างธนาคารพาณิชย์อยู่ที่ 5.95%-7.35% และมีทิศทางทยอยปรับเพิ่มขึ้นตามการขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายในครั้งนี้ ซึ่งอัตราดอกเบี้ยที่กำลังทยอยปรับขึ้นนี้จะส่งผลให้ยอดของเงินต้นในแต่ละงวดที่ผ่อนชำระลดลง ทำให้มียอดหนี้คงค้างในงวดสุดท้ายเหลือในอนาคตมากขึ้นแทน ซึ่งอาจส่งผลให้จำเป็นต้องขอยืดระยะเวลาสัญญากู้ยืมให้นานออกไป
ทั้งนี้ ครัวเรือนผู้กู้ที่น่าจะได้รับผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยที่กำลังจะปรับสูงขึ้นมากที่สุด ได้แก่ 1.กลุ่มที่เพิ่งเริ่มกู้ยืมเงินแบบจำนองบ้านในช่วงขาดอกเบี้ยต่ำ 2-3 ปีที่ผ่านมา และ 2.กลุ่มที่กำลังจะขอกู้ยืมสินเชื่อบ้านใหม่ เนื่องจาก 2 กลุ่มนี้มักมียอดหนี้คงค้างในสัญญาสูงและยังต้องรับภาระดอกเบี้ยมากขึ้นอีกด้วย โดยเฉพาะกลุ่มที่กำลังจะขอสินเชื่อใหม่ อาจประสบกับเกณฑ์การพิจารณาด้านอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ของผู้ขอกู้ หรือ DSR (Debt Service Ratio)
เร่งระบาย 'บ้านต้นทุนเดิม' เพิ่มโอกาสเข้าถึงที่อยู่อาศัย
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า บนสถานการณ์ที่ราคาพลังงานที่เพิ่มสูงขึ้น มีผลต่อต้นทุนการผลิต รวมถึงต้นทุนของราคาสินค้าและสินค้าอุปโภคบริโภค ดังนั้น ในมุมของบริษัทอสังหาฯ แม้จะต้องเดินหน้าเปิดโครงการใหม่ภายใต้แรงกดดันของต้นทุนที่สูงขึ้น แต่ระดับราคาของโครงการใหม่จะไปในทิศทางที่จูงใจผู้ซื้อและเป็นราคาที่ผู้ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยสามารถเข้าถึงได้ ซึ่งแน่นอนว่าบ้านต้นทุนเดิมก็เปรียบได้กับเป็สต๊อกสินค้าที่ผู้ประกอบการอยู่ระหว่างการขาย โดยเฉพาะในกลุ่มของโครงการคอนโดฯ ที่ยังมีซัปพลายคงค้างอยู่ในตลาดเป็นจำนวนมาก โดยที่ทางเจ้าของโครงการได้มีการจัดรายการส่งเสริมการขาย ลดราคาลงเพื่อเร่งปิดการขายโครงการให้เร็วที่สุด บางโครงการลดราคาห้องชุดตั้งแต่หลักแสนบาทไปจนถึงหลักล้านบาท (แล้วแต่ทำเลและอายุของโครงการ)
