JLL ชี้แนวโน้มตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าแข่งขันสูงขึ้นหลังโครงการใหม่จำนวนมากทยอยก่อสร้างเสร็จ ผลการศึกษาระบุอาคารสำนักงานเก่ากำลังสูญเสียความสามารถในการรักษาผู้เช่ารายเดิมและดึงดูดผู้เช่ารายใหม่ ส่งผลให้เจ้าของอาคารเก่าเร่งปรับตัว เพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน
นายเจเรมี่ โอซุลลิแวน ผู้อำนวยการ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา เจแอลแอล กล่าวว่า จากการจัดเก็บข้อมูลตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ พบว่า การเช่าออฟฟิศรายการใหม่ๆ ที่เกิดขึ้นส่วนใหญ่เป็นการเช่าพื้นที่ในอาคารสำนักงานใหม่ ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า ผู้เช่านิยมที่จะมีออฟฟิศในอาคารที่มีความทันสมัยมากกว่า ทำให้อาคารสำนักงานเก่าโดยเฉพาะอาคารที่มีอายุมากกว่า 20 ปี กำลังพบกับความท้าทายมากขึ้นในการรักษาและดึงดูดผู้เช่า
“เมื่อเทียบกับอาคารใหม่คุณภาพเกรดเอที่กำลังทยอยสร้างเสร็จเพิ่มขึ้น พบว่า โดยทั่วไปอาคารเก่าจะมีความด้อยกว่าในเรื่องของการออกแบบ สิ่งอำนวยความสะดวก และเทคโนโลยี นอกจากนี้ ในช่วงไม่กี่ปีมานี้ยังมีอาคารเก่าจำนวนหนึ่งที่เคยจัดอยู่ในกลุ่มอาคารเกรดเอได้ถูกปรับลดสถานะลงไปอยู่ในกลุ่มเกรดรองอีกด้วย” นายโอซุลลิแวน กล่าว
จากศึกษาล่าสุดของเจแอลแอล พบว่า ปัจจุบันกรุงเทพฯ มีอาคารสำนักงานให้เช่าคิดเป็นพื้นที่รวมทั้งสิ้น 9.97 ล้านตารางเมตร โดยในจำนวนนี้ราว 70% เป็นอาคารที่มีอายุการใช้งานมากกว่า 20 ปี ผลการศึกษาของเจแอลแอลยังแสดงให้เห็นว่า ณ สิ้นไตรมาสแรกที่ผ่านมา อาคารเก่าเหล่านี้ มีพื้นที่ว่างเหลือเช่าเฉลี่ยสูงถึง 26% และมีค่าเช่าเฉลี่ย 654 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ในขณะที่อาคารที่มีอายุไม่เกิน 20 ปี มีพื้นที่ว่างเหลือเช่าเฉลี่ยที่ต่ำกว่า คือ 17% และมีค่าเช่าเฉลี่ยสูงกว่าที่ 821 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน
โดยในระหว่างปีนี้ไปจนถึงปี 69 กรุงเทพฯ จะมีอาคารสำนักงานใหม่สร้างเสร็จเพิ่มขึ้นรวมอีก 2.2 ล้านตารางเมตร ในจำนวนนี้มากกว่า 1.7 ล้านตารางเมตร หรือ 81% เป็นพื้นที่ในอาคารเกรดเอ ซัปพลายใหม่ที่จะสร้างเสร็จเพิ่มนี้จะสร้างแรงกดดันเพิ่มขึ้นให้อาคารเก่าเกรดรอง ทั้งในแง่ของพื้นที่ว่างเหลือเช่าและค่าเช่า
นายธนานันต์ เรืองวีรวิชญ์ หัวหน้าฝ่ายบริการตัวแทนเช่า-ให้เช่าพื้นที่สำนักงาน เจแอลแอล กล่าวว่า อาคารสำนักงานเกรดเอที่กำลังเพิ่มจำนวนมากขึ้น จะทำให้บริษัทผู้เช่ามีตัวเลือกมากขึ้นตามไปด้วย โดยเราพบว่า มีบริษัทผู้เช่าจำนวนมากขึ้นที่ใช้ช่วงเวลาที่สัญญาเช่าออฟฟิศกำลังใกล้หมดอายุ เป็นโอกาสในการพิจารณาทบทวนประสิทธิภาพออฟฟิศของตนเอง และตัดสินใจย้ายออฟฟิศไปอยู่ในอาคารที่ใหม่กว่าและมีคุณภาพมากขึ้น
ทั้งนี้ การศึกษาของเจแอลแอล ระบุว่า ระหว่าง ไตรมาส 2/64 ถึงไตรมาส 1/65 อาคารสำนักงานใน กทม. ที่สร้างเสร็จระหว่างปี 54 ถึงปัจจุบัน มียอดการเข้าใช้พื้นที่เพิ่มสุทธิรวม 99,000 ตารางเมตร ในขณะที่อาคารที่สร้างเสร็จก่อนนั้นมียอดการเข้าใช้พื้นที่เพิ่มสุทธิติดลบ 181,000 ตารางเมตร ส่งผลให้ตลาดอาคารสำนักงานโดยรวมของกรุงเทพฯ มียอดการเข้าใช้พื้นที่เพิ่มสุทธิติดลบ 82,000 ตารางเมตรในช่วงดังกล่าว
“จากแนวโน้มที่บริษัทผู้เช่ามีความต้องการเช่าพื้นที่ออฟฟิศในอาคารที่มีคุณภาพมากกว่า ทำให้มีเจ้าของอาคารสำนักงานเก่าเกรดรองจำนวนหนึ่งกำลังพิจารณากลยุทธ์การปรับลดค่าเช่าลงเพื่อรักษาหรือดึงดูดผู้เช่า ในขณะที่เจ้าของอาคารอีกจำนวนหนึ่งมองหากลยุทธ์เพื่อพัฒนาปรับปรุงอาคารของตน ให้สามารถตอบรับความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของบริษัทผู้เช่าได้ดีขึ้นและต่อไปในระยะยาว” นายธนานันต์ กล่าว
น.ส.นัชชา แต่พงษ์โสรัถ หัวหน้าฝ่ายพัฒนาและปรับปรุงสินทรัพย์ เจแอลแอล กล่าวว่า นอกจากกลยุทธ์ด้านค่าเช่า เจ้าของอาคารเก่าอาจพิจารณาทางออกที่ให้ผลลัพธ์ในระยะยาว โดยการพัฒนาปรับปรุงอาคารเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงาน ลดต้นทุนด้านการดำเนินการ เพิ่มรายได้ และหลีกเลี่ยงภาวะอาคารหมดสภาพด้วยกลยุทธ์ที่หลากหลาย นับตั้งแต่การปรับปรุงการดำเนินการ การบริหารจัดการอาคาร การยกระดับความยั่งยืนด้านสิ่งแวดล้อม ไปจนถึงการปรับปรุงฟื้นฟูอาคาร
จากการสังเกตการณ์โดยเจแอลแอล พบว่า การปรับปรุงฟื้นฟูอาคารเป็นกลยุทธ์ที่ได้รับความนิยมในหมู่เจ้าของที่ต้องการปรับปรุงกระแสรายได้ให้อาคารเก่าเกรดรองที่ตั้งอยู่ในทำเลดี โดยจำนวนเงินลงทุนอาจอยู่ระหว่าง 30-200 ล้านบาท ขึ้นอยู่กับแต่ละอาคารและระดับการปรับปรุง โดยอาคารสำนักงานเก่าบางอาคารอาจได้รับการปรับปรุงไม่เฉพาะเพียงให้มีความทันสมัยมากขึ้นเท่านั้น แต่ยังมีคุณสมบัติที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมมากขึ้น ซึ่งช่วยให้สามารถลดการใช้พลังงานได้ด้วยในระยะยาว หรือให้ได้รับการรับรองมาตรฐานอาคารเขียว เช่น LEED หรือ TREES เพื่อให้สามารถดึงดูดบริษัทผู้เช่าจำนวนมากขึ้นที่มีเป้าหมายในการลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจกเป็นศูนย์
