“สวอน เอสเตท” มุ่งสร้างแบรนด์ "บ้านชญาดา" ติดตลาดแนวราบ ย้ำปณิธาน "เราจะเติมเต็มความต้องการให้ผู้ซื้อ"

บนสถานการณ์การแข่งขันที่รุนแรงของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แม้หากมองในภาพรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ระดับ "Big Players" ต้องกระจายการลงทุนในหลากหลายทำเล เพื่อผลักดันให้ Scale การลงทุนที่สูง เพื่อขับเคลื่อนธุรกิจไปสู่เป้าหมายของการสร้างอัตราเติบโต โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ กับนโยบายสร้างผลตอบแทนให้ผู้ถือหุ้น!

ในขณะที่ผู้ประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายกลางและเล็ก อาศัยจุดแข็งและความคล่องตัวในการหาโอกาส "ช่องว่างทางการตลาด" แทรกเข้าไปพัฒนาโครงการ นำเสนอโปรดักต์ที่จับลูกค้าเฉพาะกลุ่มที่เป็นตลาดเรียลดีมานด์ เพื่อสร้างผลสำเร็จในเรื่องของการสร้างยอดขาย และส่งเสริมให้แบรนด์เป็นที่รับรู้ในกลุ่มผู้ซื้อมากยิ่งขึ้น เกิดความประทับใจในผลิตภัณฑ์ มีการบริการที่ต่อเนื่องและทั่วถึง

ล่าสุด บริษัท สวอน เอสเตท จำกัด ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบที่มีคุณภาพได้มาตรฐาน ภายใต้แบรนด์ "บ้านชญาดา" ประกาศเดินหน้าการรุกเข้าสู่ตลาดอสังหาฯอย่างเต็มตัว ภายใต้การนำ "หัวเรือใหญ่" นายเทธดา อุชุปาละนันท์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท สวอน เอสเตท จำกัด ที่อยู่ในแวดวงอสังหาฯ มาเกือบ 20 ปี มีประสบการณ์ในเรื่องการปรับโครงสร้างหนี้ และการเข้าไปประมูลซื้อทรัพย์จากกรมบังคับคดี ได้ให้สัมภาษณ์พิเศษกับหนังสือพิมพ์ "ผู้จัดการรายวัน 360 องศา" ต่อมุมมองการพัฒนาโครงการท่ามกลางภาวะตลาดอสังหาฯ ที่มีการแข่งขันรุนแรง!

เริ่มเข้าสู่วงการธุรกิจอสังหาฯ ได้อย่างไร

นายเทธดา กล่าวว่า บริษัท สวอน เอสเตทฯ แม้เป็นแบรนด์อสังหาฯ ใหม่ แต่กลุ่มผู้ถือหุ้นเอง (ทำธุรกิจที่เกี่ยวกับอุตสาหกรรม) คุ้นเคยกับธุรกิจอสังหาฯ เป็นอย่างดี โดยเฉพาะผม (เทธดา) ที่พัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทบ้านชั้นเดียว ทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยว จากราคา 4-5 แสนบาท มาจนถึงราคา 1.5 ล้านบาท เป็นต้น สะสมมาเกือบ 20 ปี ในโซนจังหวัดสมุทรปราการ สร้างบ้านให้คนมีที่อยู่อาศัยมาแล้วรวมกว่า 200 ครอบครัว (เปรียบได้การทำโครงการจัดสรรขนาดใหญ่ 1 โครงการ) เพราะฉะนั้นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การสร้างบ้านไม่ใช่เรื่องใหม่สำหรับเรา

เนื่องจากทางผู้บริหาร (และผู้ถือหุ้นใหญ่) มองเห็นว่าตลาดอสังหาฯ ยังมีช่องว่าง "ที่ยังไม่ถูกเติมเต็ม" ตามความต้องการของผู้บริโภคอยู่จำนวนมาก ธุรกิจอสังหาฯ เปรียบได้กับ "โอ่งน้ำขนาดใหญ่ 1 ใบ" ต่อให้เราใส่ลูกแตงโมหรือลูกบอลเข้าไปเท่าไหร่ก็มีช่องว่างอยู่ เราเข้าไปเติมเต็ม ซึ่งบริษัทใหญ่มุ่งพัฒนาบนที่ดินแปลงใหญ่ๆ ยังมีที่ดินว่างเปล่าขนาดเล็กแต่อยู่ในเมือง ยังรอการพัฒนาจำนวนมาก

"เป้าหมายของบริษัทคือ เข้ามาพัฒนาโครงการอสังหาฯ ที่หลากหลาย เติมเต็มพื้นที่ว่างขนาดเล็กในเมือง เติมเต็มทุกความต้องการของผู้บริโภคกลุ่มเล็กๆ นี้ที่กระจัดกระจายอยู่ทั่วไปในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ให้มีทางเลือกมากขึ้น"

สร้างแบรนด์ "บ้านชญาดา" ติดตลาดแนวราบ
เผย "เราจะทำในสิ่งที่ลูกค้าชอบ-คุ้มค่ากับธุรกิจ"

นายเทธดา กล่าวว่า บริษัทสวอน เอสเตทฯ มุ่งมั่นที่จะเป็นผู้พัฒนาอสังหาฯ ประเภทโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบที่มีคุณภาพได้มาตรฐาน เป็นที่ยอมรับของลูกค้าในทุกด้าน เวลาเราทำอะไรให้ดีที่สุดแล้ว ลูกค้าจะมองออก มากกว่าที่เราเป็นคนพูด บ้านของเราแตกต่างจากที่อื่น และ "การที่เราตั้งใจทำบ้านให้ดีที่สุด" จะทำให้บริษัทฯ อยู่ในธุรกิจนี้ และเติบโตขึ้นไปอีกยาวนาน

โดยมีการกำหนดกลยุทธ์พัฒนาโครงการอสังหาฯ ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล เลือกพื้นที่พัฒนาโครงการที่มีศักยภาพดี และมีอนาคตที่ดีเท่านั้น การพัฒนาโครงการที่มุ่งเน้นคุณภาพในการก่อสร้าง บนทำเลที่ดีที่สุด ด้วยราคาที่สมเหตุสมผล ซึ่งค่านิยมที่เราคำนึง (Core Value) ได้แก่

S : Synergy รวมพลังกัน เราจะไปได้ไกล จนถึงเป้าหมาย
W : Work Hard ทุ่มเทกำลังกายและกำลังความคิดให้งานที่ทำอย่างเต็มที่
A : Accountability มีสำนึกรับผิดชอบในหน้าที่ ความซื่อสัตย์ และความถูกต้อง
N : Networking ทำงานประสานเป็นเครือข่าย สร้างสัมพันธ์ที่ดีกับทุกฝ่าย ทั้งภายในและภายนอก


สำหรับแผนลงทุนและพัฒนาโครงการนั้น เรามองศักยภาพทำเลในโซนบางนา-ตราด ซึ่งเป็นโลเกชันรอยต่อเมืองสามารถเดินทางได้สะดวก ประกอบกับโซนบางนา เปรียบเสมือน 'ไข่แดง' ที่มีดีมานด์ทั้งในเรื่องการอยู่อาศัย แหล่งประกอบธุรกิจต่างๆ รวมถึงแหล่งงานขนาดใหญ่ โดยบริษัทได้พัฒนาโครงการ "บ้านชญาดา@เวิร์ค" โครงการออฟฟิศ 3 ชั้น ราคาประมาณ 5 ล้านบาท ปัจจุบันเหลือ 5 ยูนิตที่จะปิดการขายทั้งโครงการ

และโครงการที่พรีเมียมขึ้น ภายใต้ชื่อ "ชญาดา บิซ เพลส" ที่ยังคงทำรูปแบบโครงการโฮมออฟฟิศ ราคาเริ่มต้น 14 ล้านบาท จำนวน 44 ยูนิต มูลค่าการขาย 500 ล้านบาท อยู่ติดถนนเฉลิมพระเกียรติ ร.9 จึงเหมาะจะเป็นทั้งที่อยู่อาศัยและที่ทำงาน ทำธุรกิจได้ด้วยในตัว จับกลุ่มลูกค้าอายุ 35-53 ปี ที่ต้องการทำงานที่บ้าน หรือทำธุรกิจ ซึ่งจะเปิดการขายสิ้นปี 65 โครงการใช้เวลาการขายไม่เกิน 1.5 ปี

"ที่ดินแปลงแรกที่พัฒนาโครงการ เราซื้อไว้ล่วงหน้าก่อนเริ่มโครงการสัก 2-3 ปี ส่วนโครงการถัดมาลงทุนจัดหาที่ดินเข้ามาในพอร์ต ซึ่งจริงๆ แล้วเป็นโครงการขัดตาทัพ (ชญาดา บิซ เพลส) เนื่องจากเรายังต้องดูภาวะเศรษฐกิจ ตลาดข้างหน้าเป็นอย่างไร แต่เราพอจะเห็นทิศทางได้ หากโครงการใหม่มียอดขายได้ประมาณร้อยละ 20-30 จะเห็น โมเมนตัม ที่ผู้ถือหุ้นจะนำที่ดินมาพัฒนาต่อหรือไม่ เนื่องจากผู้ถือหุ้นมีแลนด์แบงก์อยู่หลายที่ เช่น แปลงใหญ่บนถนนบางนา-ตราดประมาณ 100 ไร่ อาจนำมาพิจารณา หากทำโครงการแล้วราบรื่น ซึ่งเรายังมองดีมานด์โฮมออฟฟิศที่ยังเติบโตได้ แต่สิ่งที่เราพุ่งเป้าคือ จะทำในสิ่งที่ลูกค้าชอบ ไม่ใช่เราชอบ

มอง "โฮมออฟฟิศ" เปลี่ยนเป็นเงินได้ คล่องตัวดี

นายเทธดา กล่าวว่า เมื่อเราเข้ามาทำโครงการจัดสรร มองว่าจุดที่ปลอดภัยที่สุด และตรงตามคอนเซ็ปต์ของเราคือ "เราจะเติมเต็มความต้องการของคนที่ขาด" ในทุกหมู่บ้าน มีดีมานด์จำนวนหนึ่ง ทุกตำบลมีดีมานด์จำนวนหนึ่ง เราพยายามสร้างขนาดของโครงการที่ไม่ต้องไปดึงดีมานด์จากพื้นที่ที่แตกต่างห่างไกลออกไปเข้ามา

"ในย่านบางนา-ตราด มีดีมานด์ อยู่ที่ว่าจำนวนเท่าไหร่ เรื่องรูปแบบที่เราทำอยู่จะเป็นโฮมออฟฟิศ เรามองว่ามันปรับเปลี่ยนการใช้งาน ยืดหยุ่นได้ ต้องเข้าใจว่าคนส่วนใหญ่จะไม่ค่อยมีอิสระทางการเงินมากพอ ตัวบ้านเหมือนกัน เราจะลงทุนอะไรที่มีราคาสูงที่สุดในชีวิต มันจะดีกว่ามั้ย บ้านสามารถปรับเปลี่ยนได้ ซึ่งมีคนไม่มากที่จะก้าวข้ามความรู้สึกเกี่ยวกับคำว่าบ้านได้ ส่วนใหญ่จะคิดว่า บ้านคือไว้อยู่ ไว้เติมเต็มความฝัน แต่จากประสบการณ์ที่ประสบมาเมื่อวิกฤตปี 2540 ถ้าเราสามารถปรับเปลี่ยนการใช้ชีวิตได้ เอาบ้านมาทำธุรกิจได้ หรืออยู่ในทำเลที่ปล่อยเช่าได้ และหากเจ้าของบ้านดำเนินชีวิตติดขัดขึ้นมา ก็พร้อมเปลี่ยน จะไม่ติดหล่มกับบ้านหลังนั้น สมมติซื้อบ้านและผ่อนไปได้ 5 ปี แต่ต้องไปทำงานต่างจังหวัด บ้านหลังนั้นจะต้องปล่อยเช่าได้ หรือสามารถเปลี่ยนเป็นเงินกลับมาได้ จึงเป็นแนวคิดที่ว่า การสร้างโฮมออฟฟิศ เป็นสินค้าที่เรามองว่า สามารถเข้าไปเติมเต็มให้ผู้ซื้อได้ ค้าขายได้ เพิ่มออปชันใหัผู้ซื้อ อีกทั้งการทำโครงการแบบนี้ ขนาดไม่ใหญ่ประมาณ 100-200 ยูนิต"

และสำคัญที่สุดในการทำโฮมออฟฟิศ อย่างแรก คือ กลยุทธ์เรื่องโลเกชัน เป็นทำเลไม่นอกเมืองเกินไป และเป็นจุดเชื่อมระหว่างในเมืองและนอกเมือง สอง เรื่องการก่อสร้าง เราพูดได้เต็มปากว่า เราทำได้ดีที่สุด ทำได้เต็มที่แล้ว

ทั้งนี้ เรามองว่าโปรดักต์โฮมออฟฟิศเปลี่ยนเป็นเงินได้ ซึ่งหากคนเรามีความคล่องตัวแล้ว ชีวิตจะไม่ติดหล่ม ประกอบกับสถาบันการเงินจะให้วงเงินสินเชื่อที่สูง มีอัตราดอกเบี้ยถูก เพราะเป็นสินเชื่อที่อยู่อาศัย แม้แต่เลขที่บ้านก็มีราคา เพราะคนทำธุรกิจยอมจ่าย ถ้าบ้านไหนมีเลขสวย เลขนำโชค แต่หากเป็นสินค้าประเภทอาคารพาณิชย์ ต้องวงเงินดาวน์จำนวนมาก ได้รับวงเงินกู้ไม่เกิน 75% แต่ไม่เกิน 80% อัตราดอกเบี้ยสูง ระยะเวลาผ่อนสั้น 10 ปี เต็มที่ไม่เกิน 15 ปี เป็นต้น

ประเมินสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ภายใต้ 'เงินเฟ้อ' ที่สูงขึ้น

ประเด็นส่งท้ายเกี่ยวกับสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ นั้น เรามองว่าสถานการณ์เศรษฐกิจโดยรวมในปัจจุบันค่อนข้างน่าเป็นห่วง แต่อสังหาฯ ในแนวราบยังพอไปได้ ตลาดโดยรวมยอดขายโตขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่มีกำไรลดลง ปัญหาดอกเบี้ยที่ปรับตัวขึ้น ในด้านการก่อสร้างทางเราได้รับผลกระทบไม่มาก เพราะไม่ได้ใช้แหล่งสินเชื่อจากสถาบันการเงินในการทำโครงการ (ทำให้ไม่ต้องสปีดโครงการให้ทันภาระดอกเบี้ยจ่าย) จะเป็นเงินจากผู้ถือหุ้นทั้งหมด เพราะฉะนั้น ลูกค้ามั่นใจได้ว่า การก่อสร้างโครงการจะดำเนินการไปจนสำเร็จ แต่ว่าอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นอาจจะกระทบต่อลูกค้าที่ต้องขอสินเชื่อธนาคาร ซึ่งทางโครงการมีทีมงานมืออาชีพคอยให้คำปรึกษา และสรรหาสินเชื่อที่ดีที่สุดให้ลูกค้า แต่มีประเด็นบวกในเรื่องของมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองเหลือรายการ 0.01% และมาตรการผ่อนคลาย LTV (สิ้นสุดมาตรการสิ้นปี 2565) ที่ช่วยพยุงกระแสตลาดอสังหาฯ ได้พอสมควร มีประโยชน์ เพราะ LTV มีผลต่อการขอสินเชื่อและสะท้อนไปยังอัตราดอกเบี้ยของผู้กู้ด้วย

ขณะที่ราคาวัสดุก่อสร้างสูงขึ้นกว่าปีก่อน โดยเฉลี่ยแล้วอยู่ที่ 5-6% วัสดุที่ขึ้นมากที่สุด คือ เหล็กขึ้นไป 20-30% จึงทำให้ต้นทุนโครงสร้างเพิ่มขึ้นกว่า 10% การที่ราคาวัสดุก่อสร้างสูงขึ้นนี้ สิ่งที่ทำได้คือ การบริหารงานก่อสร้างให้ดีที่สุด ประหยัดที่สุด และทำงานให้เร็วที่สุด และที่สำคัญพูดคุยกับคู่ค้าที่เข้าใจสถานการณ์ให้ช่วยลดมาร์จิ้น ทางโครงการก็ช่วยด้วย เพื่อจะไม่ได้ต้องผลักภาระไปให้ลูกค้า

"ผู้ถือหุ้นใหญ่ในบริษัทสวอน เอสเตท มีกระแสเงินสดที่แกร่ง บริษัทที่ประเมินได้ให้เครดิตบริษัท 120 วัน วงเงินที่จะสามารถจัดซื้อซัปพลายได้กว่า 20 ล้านบาท แต่สิ่งที่ทำตอนนี้ เรามองเรื่องการทำงานให้ลูกค้ามากกว่าจะมา Save Costs" นายเทธดา กล่าวทิ้งท้าย