แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงครึ่งหลังของปี 2565 นี้ แม้ว่าจะยังมีหลายบริษัทจับตลาดมองซัปพลายและดีมานด์ รวมถึงผลกระทบจากปัจจัยลบภายนอก อย่างเช่น สงครามรัสเซีย-ยูเครน และปัจจัยภายในประเทศ เช่น สถานการณ์การเมือง และภาวะเงินเฟ้อในประเทศ รวมถึงทิศทางการปรับตัวของอัตราดอกเบี้ย ว่าจะส่งผลกระบทต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในช่วงครึ่งหลังของปีนี้มากน้อยอย่างไร แต่หลายค่ายยังเชื่อมั่นและคาดการณ์ว่า การเปิดขายคอนโดมิเนียมใหม่จะมีแนวโน้มมากขึ้นกว่า 2 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะโครงการคอนโดฯ จากผู้ประกอบที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ และโครงการร่วมทุนบริษัทต่างชาติมากขึ้น โดยโครงการที่พัฒนาจะเป็นคอนโดฯ ที่มีระดับราคากลาง-ล่าง ซึ่งจะเน้นขายให้กลุ่มผู้ที่ซื้ออยู่อาศัยและนักลงทุนเป็นหลัก เนื่องจากเป็นกลุ่มที่คาดว่ามีความต้องการอย่างต่อเนื่อง
สำหรับสถานการณ์การแข่งขันของโครงการใหม่ที่จะมีการเปิดตัวมากขึ้นนั้น ผู้ประกอบการต่างเตรียมกลยุทธ์ช่วยผลักดันให้สามารถปิดการขายกับลูกค้าได้เร็วที่สุด ซึ่งทำให้เห็นว่าในปีนี้มีผู้ประกอบการพัฒนาโครงการให้มีขนาดและการจัดรูปแบบห้องที่ใหญ่มากขึ้น รวมถึงในบางโครงการจะขายโครงการที่สามารถนำสัตว์เลี้ยงเข้ามาพักอาศัยได้ ซึ่งในตลาดยังมีน้อยอยู่
นอกจากนี้ ผู้ประกอบการหลายเจ้าจะพัฒนาโครงการในลักษณะ Health and Wellness เพื่อให้รองรับกับการใช้ดำเนินชีวิตและคำนึงถึงผู้อยู่อาศัยในโครงการทุก Generation
คาดว่าคอนโดฯ ที่เปิดตัวใหม่ในปีนี้จะมีหน่วยเปิดขายไม่ต่ำกว่า 50,000 หน่วย ซึ่งตัวเลขดังกล่าวเป็นการสรุปและคาดการณ์ตัวเลขคอนโดฯ ใหม่ที่จะเข้าสู่ตลาดจากแผนธุรกิจของผู้พัฒนาคอนโดฯ ในปีนี้ ซึ่งจะส่งผลให้ตลาดคอนโดฯ กลับมาฟื้นตัวอีกครั้ง ท่ามกลางปัจจัยเสี่ยงที่ยังต้องประเมินสถานการณ์อย่างใกล้ชิด ไม่ว่าจะเป็นผลกระทบจากสงครามรัสเซีย-ยูเครน การชะงักของซัปพลายในภาคการผลิตและขนส่ง ทั้งจากนโยบาย zero covid ของประเทศจีน ซึ่งทำให้ในช่วงครึ่งหลังของปีนี้จะยังไม่มีลูกค้าจีนเข้ามาซื้อคอนโดฯ ในประเทศไทยมากนัก รวมถึงมาตรการคว่ำบาตรทางเศรษฐกิจของรัสเซีย และภาวะเงินตึงตัวจากนโยบายของธนาคารหลักของโลกที่มีการขึ้นอัตราดอกเบี้ยหรือลดสภาพคล่องในระบบ ซึ่งอาจจะส่งผลกระทบเป็นวงกว้างและแน่นอนว่าจะกระทบต่อตลาดคอนโดฯ ในปีนี้
สำหรับด้านกำลังซื้อผู้บริโภคในประเทศยังมีการตอบรับที่ดีขึ้น จากมาตรการและการยืดระยะเวลาการผ่อนปรนค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ซึ่งเป็นตัวกระตุ้นสำคัญที่ช่วยให้เกิดการตัดสินซื้อที่เร็วขึ้น และยังส่งผลในเชิงบวกแก่บริษัทอสังหาฯ แม้จะไม่เทียบเท่ากับการที่มีชาวต่างชาติเข้ามาร่วมซื้อได้มากนักเหมือนที่ผ่านมา
อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาถึงสถานการณ์การฟื้นตัวของตลาดคอนโดฯ ในปีนี้แล้วจะพบว่าโดยรวมแล้วยอดขายคอนโดฯ ในตลาดรวมปรับตัวดีขึ้นค่อนข้างชัดเจน แต่หากพิจารณาเป็นทำเลไปจะพบว่ายังมีหลายทำเลที่มีซัปพลายสะสมอยู่มาก และคาดว่าจะต้องใช้ระยะเวลาอีกพักใหญ่ฟื้นระบายซัปพลายในพื้นที่ออกไป เช่น ทำเลตลาดพลู วุฒากาศ ซึ่งแม้ว่าจะได้รับอานิสงส์จากการเปิดใช้รถไฟฟ้าส่วนต่อขยายแต่ยังต้องเผชิญกับภาวะแข่งขันที่รุนแรงอยู่
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า ก่อนที่เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินจะมีความชัดเจน พื้นที่ในฝั่งธนบุรีที่มีความชัดเจนในเรื่องของการเปิดขายโครงการคอนโดฯ จะเป็นพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวที่ต่อขยายมาจากสถานีสะพานตากสิน โดยพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้ากรุงธนบุรี และวงเวียนใหญ่เป็น 2 พื้นที่ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายรวมกันหลายพันยูนิตในเวลาไม่กี่ปี จากนั้นจึงเริ่มขยายมายังพื้นที่รอบสถานีอื่นๆ ในแนวเส้นทางต่อขยายไปยังสถานีบางหว้า แต่พื้นที่ที่มีโครงการคอนโดฯ เปิดขายสะสมมากที่สุดในเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวช่วงนี้ คือ พื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าตลาดพลู
คอนโดมิเนียมในพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าตลาดพลูเริ่มมีการเปิดขายกันมากขึ้นในปี 2555 และ 2557 โดยในปี 2557 เป็นปีที่มีคอนโดฯ เปิดขายมากที่สุด เนื่องจากการเปิดให้บริการของสถานีรถไฟฟ้าตลาดพลูในปี 2556 ซึ่งมีส่วนช่วยเพิ่มความน่าสนใจของพื้นที่บริเวณนี้ ก่อนหน้านี้อาจจะมีโครงการคอนโดฯ มาก่อนแล้ว เพราะเส้นทางรถไฟฟ้าช่วงนี้มีการก่อสร้างโครงสร้างของเส้นทางมาก่อนหน้านี้แล้วขาดเพียงแค่อาคารสถานี และระบบเท่านั้น ผู้ประกอบการจึงมั่นใจว่าสถานีรถไฟฟ้าจะต้องมีการก่อสร้างให้สมบูรณ์แน่นอน
นอกจากนี้ โครงการที่เปิดขายก่อนหน้านี้ปิดการขายหมดแล้ว และผู้ประกอบการเห็นว่าราคาขายในบริเวณนี้ปรับขึ้นกันมาพอสมควรแล้ว อีกทั้งการที่ราคาที่ดินมีการปรับเพิ่มมากขึ้นในช่วงก่อนหน้านี้ และมีแนวโน้มที่จะสูงขึ้นอีกในอนาคตทำให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องเข้ามาจับจองที่ดินก่อนที่จะมีราคาสูงมากไปกว่าตอนนี้ และอาจจะไม่สามารถพัฒนาโครงการคอนโดฯ ในระดับราคาที่เหมาะสมกับบริเวณนี้ได้ในอนาคต
ผู้ประกอบการที่เข้ามาลงทุนในบริเวณนี้ส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ มีรายเล็กเพียงไม่กี่รายเท่านั้น ทำให้การแข่งขันค่อนข้างสูง เพราะแต่ละโครงการมีการทำการตลาด รวมทั้งประชาสัมพันธ์เพื่อดึงดูดกำลังซื้อในบริเวณนั้น แต่ต้องเป็นโครงการที่อยู่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้ามากนัก และราคาขายไม่สูงเกินไป เนื่องจากมีคอนโดมิเนียมหลายโครงการที่สร้างเสร็จแล้วและราคาขายไม่สูงเกินไป ทำให้เกิดข้อเปรียบเทียบกับโครงการที่เปิดขายใหม่ ดังจะเห็นได้จากบางโครงการที่เปิดขายใหม่ แต่อยู่ใกล้กับโครงการที่สร้างเสร็จแล้วที่มีห้องมือสองปล่อยขายอยู่ ทำให้คนสนใจคอนโดมิเนียมมือสองในโครงการที่สร้างเสร็จแล้วมากกว่า เนื่องจากสามารถตรวจสอบสภาพภายในห้อง และภายในโครงการได้
นายสุรเชษฐ กล่าวว่า ปัจจุบันการแข่งขันของโครงการในพื้นที่จะใช้กลยุทธ์ด้านราคาเป็นเครื่องมือหลัก เนื่องจากในพื้นที่ตลาดพลูยังมีซัปพลายสะสมในพื้นที่ และอยู่ระหว่างการทำตลาดค่อนข้างมาก โดยเฉพาะคอนโดฯ ที่มีระดับราคาขายสูงกว่า 80,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) ขึ้นไป ซึ่งขณะนี้มีอัตราการขายที่ต่ำมาก แม้ว่าจะมีทำเลที่ตั้งโครงการติดกับสถานีรถไฟฟ้าก็ตาม โดยยูนิตเหลือขายที่มีราคาขายเกินกว่า 80,000 บาทต่อ ตร.ม. คือโครงการแอสปาย โครงการอัลติจูด ยูนิคอร์น สาทร-ท่าพระ และโครงการศุภาลัย ปาร์ค สถานีตลาดพลู ซึ่งทั้ง 3 โครงการนี้ แอสปาย ถือว่าเป็นโครงการที่มีทำเล สามารถเดินทางเข้าสู่รถไฟฟ้าได้สะดวกที่สุด แต่ยังมียูนิตเหลือขายกว่า 60%
ทำให้อีก 2 โครงการที่เหลือและอยู่ลึกถัดไปทำยอดขายได้ยาก
นอกจากนี้ คอนโดฯ ที่มีระดับราคาขายมากกว่า 100,000 บาทต่อตร.ม.ในทำเลตลาดพลู ยังมีคู่แข่งที่สำคัญที่ทำให้ลูกค้าชะลอการตัดสินใจซื้อคือ โครงการทาวน์โฮม และทาวน์เฮาส์ระดับราคา 2-3 ล้านบาทในทำเลใกล้เคียง ซึ่งทำให้ลูกค้ายังลังเลที่จะเลือกซื้อห้องชุดที่มีระดับราคาใกล้เคียงกับทาวน์โฮม
ประกอบกับโครงการใหม่ที่เปิดตัวในทำเลที่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าออกไป เช่น ทำเลย่านวุฒากาศ แต่มีราคาขายเริ่มต้นไม่เกิน 1.5 ล้านบาท หรือมีราคาขาย 60,000 -70,000 บาทต่อ ตร.ม. โดยล่าสุดโครงการที่เกิดขายในระดับราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท และได้รับการตอบรับอย่างดีจากลูกค้าคือ โครงการ รีเจ้นท์ โฮม วุฒากาศ ซึ่งมียูนิตเสนอขายสูงถึง 3,000 ยูนิต โดยปัจจุบันมียอดขาย 65-70% แล้ว
การแข่งขันด้วยกลยุทธ์ด้านราคาของคอนโดฯ ในทำเลตลาดพลู ทำให้ในช่วงที่ผ่านมามีหลายโครงการที่ประกาศชะลอแผนการพัฒนาโครงการใหม่ที่อยู่ติดสถานีรถไฟฟ้าตลาดพลูออกไปหลายโครงการ เช่น โครงการนิช ไพรด์ จาก บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ โครงการเดอะไลน์ ของ บมจ.แสนสิริ และคอนโดฯ ที่จับตลาดบนของ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ซึ่งในส่วนของค่ายเสนาฯ และแสนสิรินั้น ในขณะนี้ได้เบรกแผนการพัฒนาโครงการออกไปแล้ว เพื่อรอเปิดตัวในช่วงเวลาที่เหมาะสมกว่าปัจจุบัน ขณะที่ค่ายพฤกษาฯ ประกาศยกเลิกโครงการและปักป้ายประกาศขายที่ดินแปลดังกล่าวแล้ว
ทั้งนี้ สาเหตุที่หลายบริษัทเบรกการพัฒนาโครงการใหม่ออกไปเนื่องจากในทำเลนี้มีซัปพลายสะสมค่อนข้างมาก และโครงการที่จะพัฒนามีระดับราคาสูงกว่า 100,000 บาท ต่อตร.ม. ซึ่งไม่สอดคล้องกับกำลังซื้อและระดับราคาที่ไม่ตรงกับความต้องการของดีมานด์ในทำเล แถมในทำเลใกล้เคียงยังมีโครงการเปิดใหม่ที่มีระดับราคาขายตรงกับความต้องการในพื้นที่ นอกจากนี้ ยังมีโครงการแนวราบที่มีระดับราคาขายใกล้เคียงกับคอนโดฯอย่างเช่น ทาวน์โฮม ทาวน์เฮาส์ในโซนถนนกัลปพฤกษ์ ที่เป็นคู่แข่งอีกด้วย
ปัจจุบัน ในทำเลตลาดพลู ณ ปัจจุบันมีคอนโดฯ สะสมในพื้นที่มีประมาณ 12,356 ยูนิต สร้างเสร็จเกือบหมดแล้ว เหลือเพียงไม่กี่โครงการเท่านั้นที่เพิ่งเปิดขายในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมาที่กำลังก่อสร้างอยู่ อัตราการขายคอนโดฯ ในพื้นที่นี้อยู่ที่ประมาณ 86% มียูนิตเหลือขายไม่มากนัก เพราะศักยภาพของพื้นที่นั้นสูงมาก มีทั้งศูนย์การค้าตลาดสด และสถานีรถไฟฟ้า รวมไปถึงความเป็นชุมชนดั้งเดิม และชุมชนใหม่ผสมผสานกัน ราคาขายคอนโดฯ ที่เปิดขายในช่วงก่อนปี 2557 มีราคาขายไม่เกิน 70,000 บาทต่อ ตร.ม. แต่บางโครงการที่เปิดขายในปี 2557 มีราคาขายเริ่มต้นที่ประมาณ 95,000 บาทต่อ ตร.ม. แม้ว่าจะมีหลายโครงการที่เปิดขายในราคาขายที่ต่ำกว่าแต่อยู่ไกลออกไปจากสถานีรถไฟฟ้าตลาดพลู
แต่หลังจากปี 2562 เป็นต้นมา คอนโดฯ ที่เปิดขายในพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าตลาดพลูมีราคาขายประมาณ 100,000 บาทต่อ ตร.ม.ขึ้นไปเกือบทุกโครงการ โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าไม่เกิน 200 เมตร ถ้าห่างมากกว่านี้จะมีราคาขายที่ไม่เกิน 90,000 บาทต่อ ตร.ม.
พื้นที่นี้นอกจากจะมีสถานีรถไฟฟ้าแล้ว การเดินทางเข้าออกพื้นที่เมืองชั้นในสำหรับคนที่ต้องเดินทางเข้าไปทำงานใน CBD ก็สะดวกสบายเช่นกัน เพราะพื้นที่นี้เชื่อมต่อกับถนนเส้นทางหลักหลายเส้นทาง เช่น สะพานสาทรซึ่งเป็นต้นทางของถนนสาทร และสะพานกรุงเทพ หรือสะพานพระราม 3 ซึ่งเชื่อมต่อกับถนนพระราม 3 และถนนทั้ง 2 เส้นทางเชื่อมต่อเข้า CBD ได้สะดวก อีกทั้งการเดินทางออกนอกกรุงเทพมหานครก็สะดวกเช่นกัน เพราะมีถนนราชพฤกษ์ซึ่งเชื่อมต่อถนนเส้นทางอื่นๆ ที่สามารถออกนอกรุงเทพฯ ได้หลายเส้นทาง แม้ว่าศักยภาพของพื้นที่จะสูงมาก แต่มีผู้ประกอบการหลายรายเลือกที่จะหยุด หรือชะลอการเปิดขายโครงการในพื้นที่นี้ เพราะปัญหาเรื่องของโควิด-19 รวมไปถึงคอนโดฯ เหลือขายในพื้นที่นี้ที่มีจำนวนมากในช่วง 2-3 ปีก่อนหน้านี้ ผู้ประกอบการบางรายเปลี่ยนที่ดินของตนเองเป็นตลาดนัดในขณะที่บางรายเลือกขึ้นป้ายขายที่ดินเลย เพราะไม่ต้องการพัฒนาโครงการในพื้นที่นี้แล้ว รวมไปถึงบางรายเลือกที่จะชะลอการเปิดขายออกไปก่อน แม้ว่าจะมีการสร้างสำนักงานขายไปแล้วก็ตาม แต่เชื่อว่าเมื่อเศรษฐกิจดีขึ้นกว่าปัจจุบัน ผู้ประกอบการจะเริ่มกลับมาให้ความสนใจพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าตลาดพลูอีกครั้ง เพราะศักยภาพของพื้นที่ อีกทั้งราคาที่ดินรวมไปถึงราคาคอนโดฯ ในพื้นที่ปรับเพิ่มขึ้นไปจนเหมาะสมกับศักยภาพของพื้นที่แล้ว โครงการที่ยังมียูนิตเหลือขายอยู่ในพื้นที่จึงมีความน่าสนใจ เพราะราคาคอนโดฯ ยังไม่สูงเกินไปเมื่อเทียบกับพื้นที่อื่นๆ ที่มีศักยภาพไม่แตกต่างกัน
